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1、宿城区地块研判报告,报告结构Construction,一、城市背景研究 二、地产市场解读 三、地块价值评估,第一部分P a r t O n e,一、城市背景研究 二、地产市场解读 三、地块价值评估,新一轮发展进程：人口规模促使苏北中型城市形成,城市视角,地理位置：宿迁市位于江苏省北部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。西邻交通枢纽徐州，北接新欧亚大陆桥东桥头堡连云港，东靠黄海，南依淮河。历来为苏鲁豫皖四省通衢。总体呈西北高，东南低。全市总面积8660平方公里，总人口540万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4位和第7位。,交通状况：京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897
2、公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。,宿城新区,城市地位在区域发展中凸现,新一轮发展进程：经济的提升将进一步促进房地产开发的飞速发展,城市视角,宿迁市近五年国民经济发展的增长速率都明显高于全国平均水平，并且每年的增长趋势明显，宏观经济的良好快速发展为房地产开发提供了有利的基础保障,房地产处于飞速发展期；从经济指标可以看出：宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费能力较
3、低；未来城市发展潜力较大。,城市地位在区域发展中凸现,新一轮发展进程：城市规模扩张带来房地产投资新的增长,城市视角,城市地位在区域发展中凸现,宿迁目前房地产投资额占固定资产投资比例相对较低，而增幅巨大，从中表明房地产市场尚处于起步阶段，但未来发展空间较大；,发展趋势,城市发展处于快速发展阶段,中心人口规模的加聚，促使宿迁城市化率迅速提升,新一轮城市总体规划：至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。市域城镇规模等级结构：1、一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。2、二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。3、三级城镇9个
4、：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人。,宿迁2009年城市化率37.7%，城镇人口203.5万，而江苏城市化率已达55.6%，如果按江苏现今水平，宿迁至少还要从农村转化城镇人口100万人。,发展趋势,城市发展处于快速发展阶段,为避免城市化“马太效应”的影响，起步慢将促使宿迁城市扩张迅速,城市外延属性增强，副中心模式形成,发展趋势,城市发展处于快速发展阶段,实施“北扩西进”、“南拓东延”战略:北扩把骆马湖、嶂山森林公园等山水特色引进市区 西进越过现有西环路建设宿城新区；南拓把洋河古镇
5、作为宿迁市区南大门进行建设，沿途建设工业走廊；东延加快宿豫新区建设速度，扩大县城规模，继续向东延伸；目前重点发展的就是“西进东拓”，体现“一体两翼”的方针以老城区为主体，市府新区和宿豫新区位东西两翼。本项目处于宿城新区，政府强有力的发展规划为本项目带来优势。,总 结1、宿迁市地处苏北地区，相比江苏其他城市，尤其是苏南经济较为发达的城市而言，相对落后，缺乏强劲的产业支撑发展动力，经济基础相对薄弱，经济活力相对不足，投资气氛不浓。但是近年来，经济增长速度逐渐提高，尤其是房地产市场投资每年大幅增加，预计今后的发展空间较大。2、宿迁城市规划倾向西、向东同时发展，对本案的发展是一个极大的利好消息。尤其是
6、政府对宿城新区的开拓建设，中心道路洪泽湖路直接便利的连接了本项目所在区域和老城商业中心，空间距离感的缩短，有助于全市性范围消费者对本项目的接纳，更利于后期项目价格的提升。,第二部分P a r t Two,一、城市背景研究 二、地产市场解读 三、地块价值评估,需求占据主导，改善型需求占据市场主力,地产市场,市场稳步发展，未来将呈现供不应求,相比较2009年徐州的城市人均住房使用面积27.03平方米，宿迁在这个指标上优势明显 这从一个侧面说明：宿迁人购房的目的主要是为了改善性需求、工作地点需求（尤其是政府新区），而首次置业的比例较低；因而对楼盘开发提出较高的要求，性价比高的楼盘将为市场所追逐。,对
7、照宿迁新一论城市规划，未来全市城市人口将净增80余万人，大量农村人口也将进入小城镇，即使按人均居住面积25平方米计算，五年内全市仅市区和县城就要增加建设商品房2000万平方米，其中中心城市需要新开发商品房750万平方米，房地产业发展潜力巨大。由此可以看出，目前及未来几年宿迁市住房需求空间较大，不存在泡沫现象。按照目前的开发速度，从理论上讲，未来几年内宿迁市的房产将是供不应求的势态。需求将会进一步扩大，市场将向着一个健康的方向发展。,销售价格未受宏观市场影响，市场未出现泡沫,地产市场,商品房市场走势趋于稳定,由于目前内部市场特征较为明显，受宏观市场影响较小，2010年宿迁商品房价格趋于稳定，市场
8、表现较为健康，商品住宅价格平均年涨幅14.5%,市场缺乏品质标杆项目，价格表现稳定,地产市场,中心城区板块,价格范围：4000-5000元/平米；物业形态：小高层、高层；购房需求：自主为主及少量投资客源：30-45岁，政府机关及企事业单位工作者。,价格范围：3200-3500元/平米；物业形态：多层、少量小高层；购房需求：自主客源：动拆迁、新区公务员及教师。,宿 豫 区,宿城新区,价格范围：2800-3800元/平米；物业形态：多层、高层；购房需求：自主为主及少量投资客源：动迁、区政府机关人员、部分公务员。,1、中心城区由于传统商务区的优势，售价较高，产品品质较高；2、宿豫区由于起步较早，但发
9、展速度较慢，产品品质有限使得售价相对较低；3、宿城新区整体规划有度，居住环境较好，但配套欠发达，项目品质差异决定售价高低，高层项目价格普遍较高于多层。,商品房市场走势趋于稳定,第三部分P a r t Two,一、城市背景研究 二、地产市场解读 三、地块价值评估,地块现状认知,项目地块位于北海路东侧洪泽湖路北面，紧靠成长中的月亮城商业中心，属于宿城区区政府范围内；区域内次新盘较多，商业配套相对单一；地块距离老城区商业中心约23公里,北海路,洪泽湖路,月亮城商业中心,本地块现状,地块价值分析,价值评估方法,根据当前地块周边的市场情况，本次评估将从同类型类比、收益情况2个角度进行评估。,市场比较法,
10、收益分析法,宿城区住宅用地成交明细,根据市场比较法推算，本案地块合理楼地价在18001950元/左右，120130万元/亩，楼板价700-800元/平米,（注：此价格仅代表目前市场参考价）。,市场比较法,比较地块,收益分析法,论证依据：根据上述市场论述，现选定以下影响价格走势的因素作为论证依据,价格趋势论证证,收益分析法,由于洪泽湖路黄海路与本地块区域较近，在容积率类似的情况下，价格水平可做一定参考。,收益分析法,综合评比 本案当前综合价格体现在3700元/左右，市场合理售价取值范围在3600-3800元/间，结合宿迁整体市场及区域个案的价格增长情况，预估板块市场年增长率在14.71%左右，同
11、时按照一年后销售时间来计算，1年后价格将是4244元/平米；考虑到项目最快可在9、10月开盘，鉴于本地市场受宏观调控影响有限，预计开盘价格将保持稳定根据各产品得房率及产品差距比，各物业产品（起售阶段）价格表现：小高层：3700元/平米；高层3500元/平米；花园洋房：4000元/平米,收益分析法,收益分析法,项目净利润=（销售总额-造价成本）*（1-25%）企业所得税=（73800-55133）*75%=1.4（亿元）,根据市场比较法推算，本案地块目前市场价格在1800-1900元/平米，土地价格在120-130万/亩。,在目前地价情况下，本项目净利润率在1.4亿左右。,土地价格建议,市场比较
12、法：,收益分析法：,综合市场情况考虑，本案地块价格存在优势，在此地块价格下，本项目后期净利润在1.4亿左右，净利润率为25%。,注：以上测算是基于目前总体的市场稳定发展状态下得出的价格参照，仅供参考,谢 谢 聆 听,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZD
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