安徽舒城县枫丹欧洲华城市场研究报告.ppt

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1、,舒城枫丹欧洲华城市场 研究报告,本报告遵循以市场信息为主要事实依据，以市场行情动态为参考依据，以以往经验为辅助依据的原则，结合舒城本地房地产市场的现状及发展态势，提供准确的市场研究判断，为本案即将推出的F组团顺利销售而制定。,2009年国内房地产发展方向国内房地产市场情况解析舒城概述舒城房地产市场解析本案竞争楼盘解析舒城市场综述F组团价格建议,目 录,2009年国内房地产发展方向,2009年1月6日由国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行四部委联合发布采取综合性措施促进房地产市场健康发展一文，明确了我国2009年的房地产发展方向：一、加大保障性住房建设力度（一）明确

2、了20092011年保障性住房建设工作目标以及政策措施。（二）多渠道筹集保障性住房建设资金。（三）开展住房公积金用于保障性住房建设试点。二、进一步鼓励普通商品住房消费（一）信贷方面。突出了鼓励自住、支持改善、防范风险的原则，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。（二）税收方面。主要是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。,1、发展方向,三、支持房地产开发企业积极应对市场变化（一）引导房地产开发企业积极应对市场变化。（二）支持房地产开发企业合理的融资需求。四、强化地方政府稳定房地产市场的责任（一）落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。（二）因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。五、加强

3、房地产市场监测（一）继续加强房地产市场监测分析。（二）加强监督检查。这是督促各地贯彻落实各项调控政策措施的重要手段。六、积极营造良好的舆论氛围新闻宣传是社会各界了解住房政策和房地产市场走向的重要途径。,2009年1月4日：元旦起，四大银行存量房贷可申请七折利率优惠2009年1月4日：国土资源部等11部门发文规范扩大内需用地2009年1月6日：废止城市房地产税无关限外令2009年1月12日：闲置公积金建保障房率先试点中西部2009年1月12日：银监会调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展2009年1月13日：城市房地产税暂行条例废止2009年1月13日：住房建设部表态支持房企资金需求2009年1月

4、14日：央行：REITs试点总体构架形成，上报国务院2009年1月15日：继续落实税费优惠政策 财政部加大廉租房建设力度2009年1月15日：国务院通过汽车钢铁业振兴规划 推进钢企重组 2009年1月19日：国土资源部：严控地方政府乱占集体建设用地2009年1月20日：银监会主席刘明康：严禁对首套房“加按揭”贷款2009年1月20日：税务总局再推利好，个人转让普通住房可享零税负2009年1月20日：四大行存量房贷调整细则终出齐2009年1月22日：住房和城乡建设部：从八个方面加强建设项目监管,2、新政（财经、地产政策）条款,2009年2月3日：国务院紧急叫停“购房退个税”政策2009年2月4日

5、：财税部门发文制止地方越权减免税2009年2月10日：280亿财政投资下拨 新一轮保障房投资建设揭幕2009年2月11日：土地利用总体规划编制审查办法发布实施2009年2月13日：住房部急令 地方加码申报廉租房建设补助2009年2月13日：国土资源部将试点耕地占补平衡等级折算2009年2月18日：住房建设部：我国将稳步推动扩大农村危房改造试点2009年2月19日：建设部将研究制订公共租赁住房指导意见2009年2月19日：外资银行首次推房贷利率7折优惠2009年2月21日：国土部启动耕地占补考核2009年2月25日：国土部、银监会联手，堵虚假土地抵押骗贷2009年2月27日：“90/70”政策松

6、动现契机，新项目可申报修改原方案2009年2月27日：银监会要求严格执行二套房贷政策2009年2月28日：国土部调研土地制度改革,2009年3月3日：国土部：建新拆旧选点布局须听证，严禁大拆大建2009年3月4日：国土资源部改进单独选址建设项目用地审批2009年3月9日：房地产：税费改革为房企资金松绑2009年3月10日：国土资源部国家发展和改革委员会国家统计局联合出台单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法2009年3月11日：国土资源部：2009年土地利用计划(草案)下达2009年3月19日：国土资源部：规范集体建设用地流转2009年3月24日：央行银监会窗口指导:调整信

7、贷支持房地产等发展2009年3月24日：央行银监会联合出台信贷结构调整十意见2009年3月25日：住宅70年大限：政府保留有偿续期空间2009年3月26日：国家税务总局出台房地产开发经营业务企业所得税处理办法2009年3月31日：国土部“区域限批”遏制违法占地,2009年4月2日：国家拟第三次调整住房制度 二套房在市区要加税2009年4月10日：国土部掀“保红线风暴”遏制地方圈地冲动2009年4月24日：保监会研讨保险企业投资不动产细则2009年4月28日：央行：将在长三角地区首推房地产投资信托产品2009年4月30日：保监会：保险资金不直接参与房地产开发2009年4月30日：国务院决定下调住

8、房、煤炭等投资项目资本金比例2009年5月5日：财政部对土地有偿使用费征收等别进行调整2009年5月5日：国家规定：开发商购房人都要缴纳商品住宅维修金2009年5月8日：住建部：取消造经适房硬指标2009年5月14日：工业用地出让金标准调整 保增长项目可享7折2009年5月15日：工商部门：房屋测绘费应该由开发商承担2009年5月15日：调整项目资本金比例，商品住房开发迎来政策利好2009年5月18日：国土资源部要求切实落实保障性安居工程用地2009年5月19日：国土部：擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂,2009年5月20日：固定资产贷款管理暂行办法出台2009年5月20日：国家税务总下发土

9、地增值税清算管理规程2009年5月26日：物权法司法解释明确业主身份界定标准填法律空白2009年5月31日：固定资产投资资本金比例调整，房地产获益超预期2009年6月1日：国土资源部官员：小产权房“转正”系“理解偏差”2009年6月4日：国土资源部调兵强化土地督察2009年6月12日：“70/90”政策终结2009年6月17日：个税新政防堵二手房“暗赠实卖”2009年6月18日：住建部负责人：廉租房规划出台，其他规划正制定2009年6月18日：银监会新政直指全流程监管，房企挪用贷款走到尽头2009年6月19日：监察部人力资源和社会保障部国土资源部就15号令联合发文，明确违反土地管理规定行为有关

10、具体问题2009年6月22日：土地调查条例实施办法发布2009年6月25日：中国银监会：重点严防资金违规流入股市房市2009年6月27日：政府工作报告解读，强化住房政策的民生化定位2009年6月30日：央行：警惕房地产信贷风险，将积极开展压力测试,2009年7月3日：住建部通知要求全国立即清查在建住宅质量2009年7月9日：楼市升温，监管层严令收紧二套房贷2009年7月10日：住房城乡建设部，规范房企一级资质申报事项2009年8月5日：税务总局强调将严审房地产开发成本2009年8月6日：银监会连发新规 严控贷款流向2009年8月7日：央行货币政策：适度宽松动态微调2009年8月14日：物权法两

11、部司法解释出台2009年8月15日：二套房贷收紧 房产抵押贷款再次购房比例激增2009年8月17日：国土资源部、监察部:农用地转工业用地必须招拍2009年8月19日：国土资源部监察部联合发文完善落实工业用地出让制度2009年8月20日：国土部：推进工业用地预申请制度2009年8月25日：国土资源部：下半年将严查囤地未建现象2009年8月27日：国务院常务会议:重点加强对钢铁水泥等行业指导2009年8月31日：国土资源部：将在建筑领域大力开发浅层地热2009年9月2日：国土部要求各地公开“批而未用”土地信息2009年9月2日：国土部：严查小产权房和高尔夫球场项目用地2009年9月11日：国土部发

12、最严厉警告：非政府原因土地闲置将严惩2009年9月27日：国土部紧急彻查全国土储，年底前将抽样检查2009年9月29日：国务院首次明确开发商闲置土地收费标准,从国家出台的财经、房产政策可以看出：2009年1-6月，为加快国内经济发展速度，国家出台的政策是有利于房地产市场发展的。包括房贷政策、开发资金的信贷支持、个人房屋交易税的减免等等。2009年7-9月，在国内房地产发展超过了2007年的最高峰，国家出台的政策，可以看作国家在控制房地产过速增长的指示，其目的是防止房地产市场出现2007年房地产泡沫转化为房地产经济危机的情况。,国内房地产市场情况解析,1、国内房地产市场开发情况,2009年前三季

13、度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.

14、7%，比1-8月下降0.1个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。,2、商品房销售情况,前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。,3、房地产开发商资金来源,前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。

15、其中，国内贷款8190亿元，增长47.2%；利用外资359亿元，下降26.2%；企业自筹资金12787亿元，增长14.5%；其他资金17654亿元，增长62.4%。在其他资金中，定金及预收款10269亿元，增长52.0%；个人按揭贷款5345亿元，增长107.7%。,楼市回暖期：2009年1至4月 在经历了尤如严冬般的2008年的中国房地产市场，在2009年初春就呈现出复苏回暖的气息。2009年1至4月，虽然房屋销售价格还延续着2008年以来的底位，但商品房销售额却同比增长23.1%，北京、上海、深圳、广州等主要城市一季度商品住宅的月均成交量已超过2007年高峰时的水平。这借助于国家宽松的货币

16、政策对房地产价格的支撑和对房地产开发企业的资金压力,4、2009年国内房地产市场发展,缓解，也借助于国家一系列的宏观调控政策（如2008年9月开始的央行连续五次的降息），在降低了消费者购房成本的同时也大大降低了消费者的观望心理。,短暂井喷期：2009年5至7月 由于宏观经济的向好，加上政府的政策支持，消费者的信心在恢复。而最关键的是，房地产对GDP的贡献很大，在不重现2007年房地产泡沫转化为市场济经危机的情况下，短期内政府不会出台太大的打压政策。2009年5至7月，国内房地产市场迎来了一个短暂井喷期。作为国内房地产市场发展风向标的北京、上海、深圳等一线城市在保持着1至4月份高速销售率增长的同

17、时，房屋销售价格也一路攀升，同时也引领了国内其它城市房地产市场的快速发展。到7月份，房屋平均售价超越2007年高峰期的最高售价。房屋销售价格的提升，市场成交量的大幅度增长，让房地产开发企业回笼了大量的资金，同时也直接形成了8、9月份席卷全国的“地王”风暴。（上海长风、南京所街7号、苏州金鸡湖6号等）,平稳观望期：2009年8月至今 平稳：房屋销售价格平稳。已经过去的“金九银十”销售神话没有在开发企业的眼中如期而至，连续三个月的成交量下滑，兆显着楼市的萎靡。在政府短时间内不可能出台利好的宏观政策的前提下，降价成了开发企业的唯一选择。然而，前几个月市场的火爆给他们带回了大量资金，短期市场上的不利消

18、息并不能影响开发企业的信心。因此，在一方不差钱、一方继续观望的冷战中，房屋销售价格的平稳将会持续一段时间。观望：2009年5至7月房地产市场销售的火爆，在很大程度上消耗了国内房地产市场由2008年年初开始积累下来的庞大供应量，同时也释放了大部分的市场刚性需求。但于此同时，房地产开发企业在全国各地大规模的“圈地”行动及大体量的开发项目动工给市场的供应量增加了大大的一个砝码。购房需求的减少、市场供应量的增加，相对立的两面形成了市场供大于求的局面。这让消费者在短期内从出手购房转为了持币观望的态度。,在近期国家不会出台新的宏观调控政策及利好的消息情况下，国内一线城市的房地产市场会继续保持稳中不火的销售

19、态势。即价格平稳，成交量不高。而二、三线城市受一线城市行情影响，房价的上涨幅度将会变得有所减缓，主要表现在观望人群数量的增加及整体交易量的下滑上。,5、国内房地产市场总结,舒城城市概述,舒城县隶属于安徽省六安市，位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县，距省会合肥市54公里。交通便捷，四通八达。,1、城市概述,全县地理概貌西高东低，人口分布西疏东密，经济状况西困东荣，自然格局呈现为“五山一水二分田，二分道路和庄园”，是一个山、丘、圩兼备，集山区、库区、老区、贫困区为一体的县份。丘陵面积约占全县20%。东部属冲积平原，

20、阡陌交错，坦荡如砥，最低点海拔7米。畈区面积约占全县28%。全县总面积2100平方公里，人口100万（城区人口13万，舒城城市发展步伐略有减缓），辖21个乡镇、2个街道和一个经济技术开发区，490个行政村。,2008年全县生产总值实现73.2亿元，比上年增长14.2%。其中，第一产业增加值17.3亿元，第二产业增加值28.3亿元，第三产业增加值27.6亿元，分别增长8.0%、18.86%和12.8%。按平均总人口计算，人均GDP首次突破7000元大关，达到7319元，比上年增加1188元。,2、经济发展,三次产业结构由2007年的23.9:37.4:38.7调整为23.6：38.7：37.7，

21、产业结构更适合舒城发展方向。,舒城总体规划把舒城县城功能定位为工业、商贸、旅游城市；远期规划至2020年县城人口31万人左右，建设用地控制在31.9平方公里以内。按照规划，县城用地主要向北、向东发展。整个县城分为老城区、中部城市综合功能区、北部经济发展区、东部经济发展区、西部科教文化区和旅游接待区六大区。,3、城市规划,4、城市建设投资,1-9月份，舒城全县固定资产投资继续保持平稳较快增长态势，全县固定资产投资完成217018万元，同比增长49.2%，比去年周期加快3.5%，比前8个月加快9.2%。其中：城镇完成投资173873万元，同比增长87.6%，农村完成投资5910万元，同比下降36%

22、。舒城房地产业受大环境影响，房地产开发完成投资37235万元，同比下降14.5%，较前8个月增幅提高14.8%，房产投资降幅收窄。,舒城房地产市场解析,根据官方资料显示，从2008年下半年开始截止到今年10月25日，舒城房屋建筑面积总供应量达到57.89万平方米，其中可售住宅面积20.26万平方米，非住宅可售面积5.6万平方米；房管部门备案6586套，其中住宅可售套数1724套，非住宅可售套数1259套。2009年上半年舒城市区的住宅均价为2388元/平方米，商业房产达到4868元/平方米，并且稳中有升，缓慢上涨。根据发达国家的经验，人均住房使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前

23、，舒城县城镇居民人均使用面积为 28 平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。,1、舒城地产市场,2、舒城城区楼盘综合,2、近期城市土地供应量,近期，舒城将会推出位于城区的两个地块，占地总面积达45333.97 m,2、近期城市土地供应量,3、新区开发工程,2009-2011年，舒城新区也将有1317亩的土地推出,4、住房保障工程,本案竞争楼盘解析,九 溪 江 南,开发商：六安明都房地产开发有限公司舒城分公司位置：鼓楼北路与花桥路交叉口东南占地面积：260亩总建面积：24万平方米容积率：1.45绿化率：36%物业公司：合肥科园物业管理有限公司小区配套：花园会所、专属幼儿园、沿街商业、周边小学主力户

24、型：2室2厅1卫（98）、3室2厅1卫（118）、3室2厅2卫（125-142）销售价格：均价2900元/,后续开发地块：九溪江南东侧A标段地块地块范围：西邻花桥东路、西靠城北路、东侧目前为空地、南邻民宅第一组团：第一组团位于地块西侧1/3处，总建面积大约为4万平方米开盘日期：预计2010年5月份开盘价格：预计在3100元/平方米因此标段地面建设物规划设计图还未出台，其它不详。,N,盛 世 名 城,开发商：安徽安天国际置业有限公司位置：鼓楼北路与花桥路交叉口东北处占地面积：210亩总建面积：18万平方米（下期二幢小高层、二幢多层）容积率：1.33建筑密度：0.29绿化率：42%总户数：1328

25、户（下期154户）小区配套：花园会所、专属幼儿园、商业街下期户型：1室1厅1卫（49）、2室2厅1卫（84、93）、3室2厅1卫（113）销售价格：均价2800元/下期价格：预计多层2900元/、小高层3100元/下期开盘日期：预计在2010年元旦左右,A户型：1室1厅1卫 约49平方米,下 期 户 型,下 期 户 型,下 期 户 型,万 福 庄 园 五 期,开发商：安徽华鑫置业有限公司开盘时间：预计在2010年下半年工程进度：土地平整,东至春秋北路,南面邻安徽菱龙能源科技有限公司东后侧,西靠舒城大海淀粉有限公司后厂区,北接三里河路,西 城 区 改 造,占地面积：30069平方米总建筑面积：6

26、7903平方米住宅面积：51196平方米（多层13851平方米、高层37345平方米）公建建筑面积：15385平方米容积率：2.213绿化率：39.2%建筑密度：26.55%户数：410户,A 区,西 城 区 改 造,B 区,占地面积：48421平方米总建筑面积：69573平方米住宅面积：64531平方米公建建筑面积：5042平方米容积率：1.437绿化率：39.2%建筑密度：24.4%户数：624户工程进度：区域拆迁工作已经开始,舒城市场综述,舒城目前可售房源供应严重不足。在市调过程中，我司人员发现，整个舒城城区内仅有泰鑫城市广场、九溪江南、龙舒花园等少数的几个楼盘有房源销售，而且这几个楼盘

27、剩余的房源也为数不多，最少的仅仅还剩下最后三套出售。如本案F组团能在其它楼盘后续房源推出之前抢先临市，将会起到一个抢占先机的效果。,1、舒城市场综述：,后期竞争严重。由于目前舒城可销售的房源供应不足，有能力的房地产开发企业正在加快楼盘后期工程的动工。争取跟上此次销售旺期的未班车。已知的有九溪江南东部A标段地块工程施工已招标完毕，并将会在今年年前动工；安天盛世名城下期工程已盖至第三层，将在2010年元旦左右开盘；万福庄园五期工程虽然还没有动静，但据此案销售人员透露，其项目预计将会在2010年下半年开盘；城西拆迁房工程已经开始动工拆迁。另外，舒城国有土地管理局在11月5日即将推出位于舒城城区的两块

28、土地拍卖出让等。预计在明、后二年，舒城商品房可销售面积会达到35万平方米。,本案F组团价格建议,九溪江南：现在销售的房源，均属于大面积六层复、跃式产品，面积在180-240平方米。从九溪江南的后期动工情况来分析，应该在2010年5月份即将推出市场，根据我公司人员的实地调查，结合该案销售人员所透露的信息，此标段房源开盘时均价预计在3100元/平方米，较前期涨幅在180元每平方米左右，涨幅持平稳状态。安天盛世名城：从其下期工程进度时间来看，安天盛世下期的开盘时间预计在2010年元旦左右。开盘均价，多层预计在2900元/平方米，小高层预计在3100元/平方米，说明安天的价格涨幅保持平稳状态，较前期相

29、比，涨幅在每平方米150元。万福庄园五期：现已进入工地平整状态，暂时无施工动静，具体房型和价格暂时均未定。,竞争个案价格分析：,枫丹欧洲华城分析：从本案E组团的销售情况来看：价格从2008年12月份的（均价）2280元涨幅至2009年10月份的（均价）2500元，涨幅速度较快，共计涨幅220元每平方米。本案E组团价格能有如此涨幅，一是受市场大环境的利好，二是受舒城市场此阶段供应量严重不足的影响。,本案价格分析：,以上三个楼盘，均属于本案最大的竞争对手。由于地理位置的差异，致使多数客源会优先选择它们，而忽视本案。对于在地理位置无任何优势的本案来说，如果在同时期内出现以上三家楼盘均有同质化产品销售

30、时，本案无法与前三家楼盘相抗衡，故而会形成销售障碍。从本案一期销售至今所采用的策略均是与城关的楼盘形成价格差来淡化距离，所以针对F组团，我司建议：继续沿用“低开高走、缓步跟进”的销售策略。所谓低开高走-开盘实行在E组团的基础上加价，但不易过高，方可留住开盘客源达到一定的成交量，待开盘后第二天实施加价的策略。所谓缓步跟进-本案要考虑到此次不可能一次开出20栋楼，余下的产品需要逐步推案，只有使用缓步分节奏的加价，方能为后期开盘做一定的价格铺垫。,综合分析：,综合以上情况分析，我司建议：枫丹欧洲华城F组团开盘均价暂定为：2600元/平方米,售价建议：,THE END,智帝中国集团舒城枫丹欧洲华城专案组2009年10月22日,