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1、商业铺位的定位分析,目 录contents,1,2,3,4,高新区商业经营现状,高新区商业市场分析,项目自身条件分析,5,商业铺位的划分,目前商业主要是雅居园、黄金时代、新东方花园几个居住小区的底商，以及工业南路附近的沿街商业及三庆世纪财富中心底商。,高新区前商业以居住小区底商为主，主要面向小区内居民。,由于以居住小区底商为主，商业规模较小，档次较低，分布分散。,高新区目前商业，分布分散、规模小、档次低。,经营业态主要为餐饮、便利店。餐饮规模从几十到上千平方米不等，特色各异，档次不一，比较分散；便利店、洗衣店主要分布在新东方花园和黄金时代；银行主要分布在财富中心和黄金时代。,经营业态主要为餐饮
2、、便利店一类满足日常基本生活的商业内容。,潜在商业以住宅底商为主（海信慧园、茗筑美嘉、中齐未来城）。另有一个综合体项目，即丁豪地产的高新区一号地块项目，预计将于09年底前动工。此外，济南国际会展中心尚存闲置商业，多家大型零售企业曾来此地考察，伺机进入高新区布点。,潜在商业仍以住宅底商为主，另有一个综合体丁豪项目。,目前，高新区商业以住宅底商为主，且分布分散、规模小、档次低。经营业态主要为餐饮、便利店一类满足日常基本生活的商业内容。从潜在商业供应来看，仍以住宅底商为主。而高新区日益成熟的办公环境，对商务配套的需求日渐增加。未来三年内，具有商务功能的商业配套有一定的发展空间。,小结,商业铺位的定位
3、分析,目 录contents,1,2,3,4,高新区商业经营现状,高新区商业市场分析,项目自身条件分析,5,商业铺位的划分,目前高新区在售底商项目三个，截止到4月份总供应量为2.577万平米，供应量相对较少。,高新区在售项目分析,09年1-4月份，高新区底商项目销售平淡，成交量仅为1213平米，其中80-200平米之间的户型最受客户欢迎。,高新区在售项目分析,高新区在售项目分析,区域配套的不完善和人流量过少，导致目前该区域内底商价格较低，均价在8500-9000元/平米之间。,高新区潜在项目分析,随着东部区域的快速发展，众多项目驻足于此，未来商业供应量大增，达到19.23万平米，市场竞争化加剧
4、。,案例分析鑫苑国际城市花园,鑫苑国际城市花园底商是高新区规模较大的典型项目，便捷的交通和未来大量的消费群体，使得该项目具有巨大的升值空间。,案例分析鑫苑国际城市花园,该区域大量住宅和商业项目的相继开发，使得未来该项目周边拥有大量的居住和办公群体，故成交客户中以经营餐饮为主。,案例分析盛世花城,盛世花城作为高新区典型的高端项目，周边众盘林立，毗邻济南国际会展中心，其商业价值不可估量。,案例分析盛世花城,项目周边大型社区的入住和济南国际会展中心展会的定期举行，该项目周边拥有大量的消费群体，其住宅底商深得购房客户青睐。成交客户中主要以经营超市和餐饮为主。,案例分析东城万象,东城万象作为济南高新区首
5、个大型商业项目，地理位置优越，毗邻济南国际会展中心，随着济南城市中心的逐渐东移，该项目未来前景十分看好。,案例分析东城万象,东城万象作为目前高新区最大的商业项目，周边客流量已初具规模，随着高新区各项目的相继开发入住和城市中心的东移，使得该项目具有巨大的发展潜力，众多客户纷纷投资于此。成交客户中主要以经营餐饮、超市和品牌服装为主。,小结,随着济南城市中心的逐渐东移和高新区周边大量住宅、商业、写字楼项目的开发，使得该区域成为济南最具发展潜力的区域。,09年1-4月该区域商业市场较为平淡，共有三个在售项目，成交量仅为1213平米，但未来随着区域的逐渐成熟，商业供应量大增，市场竞争将愈演愈烈。,商业铺
6、位的定位分析,目 录contents,1,2,3,4,高新区商业经营现状,高新区商业市场分析,项目自身条件分析,5,商业铺位的划分,建筑外观独特,“荷花瓣”式建筑主体，外观新颖独特，能产生震撼性的视觉冲击效果，利于打造“银荷地标”的高端项目形象。,项目本身条件分析,产业特色鲜明,入住企业定位为信息通讯类产业及大型企业集团的管理与结算总部，特色鲜明，易打造“产业旗舰”的高端项目形象。同时，鲜明的产业特色必将衍生出大量的电子信息通讯或与此类别相近的产品需求及贸易行为。,项目本身条件分析,项目本身条件分析,联建开发实力,由国家信息通讯国际创新园（CIIIC）与高新区政府联建开发。同时CIIIC具备多
7、个联建项目成功运作的经验，且银行、担保公司等各方面资源丰富，能保证项目的成功开发。,1、整体布局分散：项目商业部分由五个“花瓣”形楼座组成，整体布局较为分散，导致客流难以共享，无法形成通畅的客流循环；2、个体面积“尴尬”：单个楼座面积约5000平米，面积大小较“尴尬”，既无法形成规模，又不具备很强的灵活性；3、形状不利使用：形状不规则，扇形中有圆弧等，不利于规划使用；4、二层经营难度大：二层可达性较差。一方面无独立楼梯，不利于客流上行。另一方面由于单层面积不大，且整体布局分散，无法产生商业聚集效应，不足以吸引客流上行。因此二层存在较大的经营难度；,项目商业部分特征分析,商业铺位的定位分析,目
8、录contents,1,2,3,4,高新区商业经营现状,高新区商业市场分析,项目自身条件分析,5,商业铺位的划分,本写字楼内的办公人员,根据市场分析项目的消费者如下几类：,本写字楼内的及周边写字楼内企业,周边居住居民,周边写字楼的办公人员,本项目的策略建议KPI体系（关键业绩指标体系）,统一经营管理，保证商业经营秩序；多样的经营策略组合，保证商业经营的成功；-品牌商家的有机组合，保证商业对消费者的吸引力；-贴近写字楼业主需求及周边居住百姓的招商业态，商户只需坐等收益；-高端电子商务卖场的引进，提升商业高端形象；,主攻楼上业主消费，保证写字楼业主能留滞于底商内完成大部分日常消费；尽可能扩大消费半
9、径，吸引周边社区内的居民及其他写字楼内办公人员前来消费；,消费者策略,开发策略,启动期树立高端形象，为项目立势，吸引客户关注；增大商铺户型弹性空间，能适合多种社区商业业态的经营。,对投资趋向做充分引导，认识该项目社区投资的价值；底商规划具较大弹性以满足自营和出租的需求；实行完整的和差异化的业态组合，保证商业的持续旺场，并应具有一定的前瞻性；,经营者策略,谁来投资经营？,商业如何增强项目形象？有利于销售？如何持续发展？,谁来消费寻找主流客户？,投资者策略,定 位,形象定位：济南东部数码商业中心,功能定位：集数码商场、商务配套、商务休闲、生活服务、餐饮于一体的环形商业街。,基于KPI体系商业定位及
10、商业市场的分析，对该商业提出如下发展建议：,1、数码商城,2、商务配套服务,4、生活服务配套,3、商务休闲服务,方案一（根据自身商业情况进行划分）：,功能组合建议,功能组合建议,商业物业定位分析,A座物业定位,B座物业定位,商业物业定位分析,C座物业定位,D座物业定位,商业物业定位分析,E座物业定位,1、大型生活配套（银座商城、国美、家乐福等）,2、大型电子商务配套（赛博广场、宏图三包）,方案二：（选择一个楼座商铺与政府合作引进大型主力店带动人气促进其它商铺销售）：,功能组合建议1（A 引进大型生活服务类配套:如银座商城、家乐福）,商业物业定位分析,B座物业定位,C座物业定位,商业物业定位分析,D座物业定位,E座物业定位,功能组合建议2（C座引进大型电子类配套:如赛博广场、宏图三包,商业物业定位分析,A座物业定位,B座物业定位,商业物业定位分析,D座物业定位,E座物业定位,底商结构建议,一、关于商铺入口建议 所有一层商铺建议沿路设置外开门以保证商业运营,二、关于一二层商业内置楼梯的建议 做为生活运营的楼座商业所有商铺均设置内部楼梯 做为商务办公及休闲配套商业的一二层大堂均单独设置扶梯保证上下能快速联通,商业铺位的定位分析,目 录contents,1,2,3,4,高新区商业经营现状,高新区商业市场分析,项目自身条件分析,5,商业铺位的划分,
