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1、,地产|证券研究报告 板块最新信息中立,房地产月报,2012 年 8 月 10 日,公司名称万科保利地产招商地产金地集团华侨城首开股份中南建设荣盛发展,股票代码000002.SZ600048.SS000024.SZ600383.SS000069.SZ600376.SS000961.SZ002146.SZ,目标价10.5413.7424.587.817.4514.2213.2711.11,评级买入买入买入买入买入买入买入买入,开发环境初现回暖，新增供应再迎小高峰12 年 1-7 月房地产开发投资同比增速下降 1.2 个百分点至 15.4%，预计 4季度新开工面积有望止跌回升；销售面积和销售金额分
2、别同比下降 6.6%和 0.5%，降幅连续六个月收窄，销售均价较 1-6 月上涨 1.2%，继续反弹势头；资金来源合计数同比上升 6.2%，主要仍依赖于自筹资金的上涨。综合数据表明，行业景气仍处低位，但销售、融资等经营环境较前略有回升。由于下半年新增供应较大，预计 6 月份以来一线城市销售回暖引领的价格回升在下半年不会扩大，宏调成效得以保持。我们认为下半年板块震荡为主，维持中立评级。,支撑评级的要点1-7 月，房地产投资 36,774 亿元，同比增长 15.4%，增幅较 1-5 月下降 1.2个百分点；1-7 月新开工面积同比下降 9.8%，较 1-6 月回落 2.7 个百分点.受制于目前仍较
3、普遍的房企的减开工和缓开工，预计后续房地产开发投资增速仍将持续回落，但降速将趋缓，并有望在 4 季度迎来拐点。1-7 月，商品房销售面积 48,593 万平方米，同比下降 6.6%，降幅较 1-6月缩小 3.4 个百分点；商品房销售额 28,699 亿元，同比下降 0.5%，较1-6 月降幅缩小 4.7 个百分点；7 月，销售均价为 6,241 元/平方米，环比上涨 8.7%。1-7 月，资金来源同比增长 6.2%，增速较 1-6 月上涨 0.5 个百分点；房企资金压力的资金杠杆率为 2.39，在上个月历史低位的基础上有所反弹，但资金压力依然巨大。成交结构方面，上海和北京等多个城市的大户型成交
4、占比自年初以来逐步上涨，显示了改善性需求和部分高端房需求已经在逐步入市，但后续大户型成交量的持续增速或将受制于政策收紧；1-7 月份一线城市和二线城市累计销售面积增速分别同比上涨 7.7%和 1.2%而三四线城市则仍同比下降 11.3%，因此，一二线城市成交回暖势头好于三四线城市。土地市场方面，1-7 月份土地供应与成交均有所下滑，其中，一线城市下滑更为突出。近期土地价格低位小幅回升，并且溢价率有所走高，土地市场回暖苗头初现。库存走势方面，下半年市场或将迎来新增供应高峰。在乐观、中性和悲观三种情况下，下半年的新增可售面积较上半年将分别上涨 8%、44%和 80%，可见下半年新增供应的压力较大；
5、而可售面积和去化月数最早将在明年 1 季度才能见顶。,中银国际证券有限责任公司具备证券投资咨询业务资格地产袁琳,CFA*(8610)6622 证券投资咨询业务证书编号：S1300510120005_*田世欣、袁豪、张严、张飞为本报告重要贡献者,投资评级和建议：从中线来看，我们认为下半年房地产板块不确定性较上半年增加。一方面，我们认为对主要城市的总体而言，加库存周期尚未结束，房价持续上涨难度较大，房地产调控成效得以持续，因此后续大力度新政出台概率较小。另一方面，十八大之前，地方政策执行必然收紧，限购、限价、限售等多重行政措施影响之下，成交量更可能处于触底后的盘整和小幅回升阶段，而难以出现明显提振
6、。我们预计板块很难出现如上半年的单边上升行情，而转为震荡走势，在合理估值的上下波动。从近期而言，国务院监督组返京给予各地调控以积极评价释放了积极信号，短期缓解了市场对新政的担心，股价的回落也为买入一些优质龙头股提供了机会。我们建议投资者操作的重点仍为行业龙头公司（招地、保利、万科、金地），和快周转、低价走量的二三线地产股（首开、中南、荣盛）等。,中银国际研究可在彭博 BOCR，以及中银国际研究网站(.)上获取,2,目录一、房地产开发数据分析.3二、房地产信贷数据分析.7三、房地产产品及区域成交结构分析.8四、土地成交数据分析.11五、房地产价格数据分析.15六、房地产库存数据分析.18七、房地
7、产近期政策：官方表态严厉，地方政策执行力度收紧20八、近期投资策略.22研究报告中所提及的有关上市公司.23,2012 年 8 月 10 日,房地产月报,06-02,06-05,06-08,06-11,07-03,07-06,07-09,07-12,08-04,08-07,08-10,09-02,09-05,09-08,09-11,10-03,10-06,10-09,10-12,11-04,11-07,11-10,12-02,12-05,06-02,06-05,06-08,06-11,07-03,07-06,07-09,07-12,08-04,08-07,08-10,09-02,09-05,0
8、9-08,09-11,10-03,10-06,10-09,10-12,11-04,11-07,11-10,12-02,12-05,3,一、房地产开发数据分析1、投资、新开工增速继续回落，4 季度单月新开工或将回升今年 1-7 月，全国完成房地产开发投资 36,774 亿元，同比增长 15.4%，增幅较1-6 月下降 1.2 个百分点，连续 11 个月回落。同时，从 2012 年 4 月起，连续四月房地产投资额增速低于固定资产投资增速，1-7 月房地产投资额增速低于同期 20.4%的固定资产投资增速 5.0 个点，拖累固定资产投资增速的幅度进一步增大。另外，商品住宅完成投资 25,226 亿元，
9、同比增长 10.7%，增幅较 1-6 月下降 1.3 个百分点；而占房地产开发投资的比重为 68.6%，占比略有回升。从供应先行指标来看，1-7 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 9.8%和 13.4%，较 1-6 月均水平均回落 2.7 个百分点，新开工数据进一步下滑。1-7月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长 15.3%和 13.0%，增幅较 1-6 月分别下降 1.9 个百分点和 2.0 个百分点。从 7 月单月的数据来看，商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 26.7%和 30.4%，降幅分别较 6 月进一步扩大 10.4 和11.5 个百分点；7 月单月的商品房和住宅的施工
10、面积分别同比下降 26.3%和30.0%，降幅分别较 6 月份进一步扩大 12.2 和 14.8 个百分点。从新开工数据来看，目前房企的减开工、缓开工的现象仍旧普遍，预计后续新开工面积和施工面积同比数据仍将进一步变差，但随着销售的回暖和信贷的放松，新开工面积和施工面积同比增速将减速下行。我们认为：一方面，目前房企“减开工、少拿地”现象已经比较普遍，目前该现象也仍在延续，同时又考虑到投资数据一般滞后于实体市场 3-6 个月，而5、6 月份开始出现的销售的回暖意味着增速见底可能出现在 4 季度；另一方面，2011 年 9 月份以后新开工面积增速快速回落，投资增速明显放缓，去年较低的基数因素预计将促
11、使单月新开工面积在 4 季度出现止跌现象。,图表 1.商品房地产开发投资额及增速,图表 2.商品房新开工和施工面积及增速,(人民币 亿元)60,00050,00040,00030,00020,00010,0000,(年初至今同比增速%)403020100,500,000450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000,房地产投资额(左轴)固定资产投资增速（右轴）房地产投资额增速(右轴)资料来源：国家统计局，中银国际研究,新开工面积(左轴)施工面积(右轴)资料来源：国家统计局，中银国际研究,施工面积(左轴)新开工面积(
12、右轴),2、国房景气指数两年多来再创新低1-7 月份全国房地产开发景气指数为 94.57，比 5 月份回落 0.14 个点，自 11 年 5月以来连续一年下滑，并且继 11 年 11 月跌破 100 这一景气荣枯线之后再创两年多来的新低。该指数在上一轮调整中于 2008 年 10 月破百，并随后连续 10个月维持在该水平之下。,2012 年 8 月 10 日,房地产月报,06-08,06-10,06-12,07-02,07-04,07-06,07-08,07-10,07-12,08-02,08-04,08-06,08-08,08-10,08-12,09-03,09-05,09-07,09-09
13、,09-11,10-02,10-04,10-06,10-08,10-10,10-12,11-03,11-05,11-07,11-09,11-11,12-02,12-04,12-06,7,4,图表 3.国房景气指数连续六个月回落125120115110105100959085,商品房销售价格指数房屋施工面积分类指数房地产开发景气指数,房地产开发投资指数商品房待售面积分类指数资金来源分类指数,资料来源：国家统计局，中银国际研究3、累计成交量增速大幅收窄、单月价格同比上涨 8.7%2012 年 1-7 月，商品房销售面积 48,593 万平方米，同比下降 6.6%，降幅较 1-6月缩小 3.4 个百
14、分点；商品房销售额 28,699 亿元，同比下降 0.5%，较 1-6 月降幅缩小 4.7 个百分点。在刚需释放以及信贷进一步放松的支持下，1-7 月的成交数据虽然连续 6 个月同比下降，但降幅进一步有所收窄。从 7 月单月数据来看，商品房销售面积和销售额分别为 8,629 万平方米和 5,385 亿元，分别较 6月环比上涨 22.3%和 15.6%，同比分别上涨 13.3%和 26.3%。销售面积和销售额同比增速减少额均进一步收窄。1-7 月销售均价 5,906 元/平方米，较 1-6 月下降 1.2%；月单月的销售均价为 6,241元/平方米，较 6 月上涨 8.7%。近一两个成交的回暖带
15、动了价格的上涨，我们认为下半年价格上涨的压力确实在个别城市存在，但仅限于个别一二线城市，受制于近期中央调控政策适度收紧以及下半年的推盘高峰，下半年价格普遍大幅反弹不具备基础。7 月末，全国商品房待售面积 31,667 万平方米，比 6 月末增加 259 万平方米。其中，住宅待售面积增加 88 万平方米。鉴于限购等核心调控政策仍不会放松，目前整体行业也仍处于加库存阶段，房企后续“以价换量”的策略仍将是主流，同时也基于首套个贷的放松以及近期降准降息等因素，市场成交回暖也仍将延续。针对于我们统计的 17 个一二线城市的口径来讲，在 7 月取得不错成交的背景下，8 月仍可能延续这一势头。,2012 年
16、 8 月 10 日,房地产月报,06-02,06-05,06-08,06-11,07-03,07-06,07-09,07-12,08-04,08-07,08-10,09-02,09-05,09-08,09-11,10-03,10-06,10-09,10-12,11-04,11-07,11-10,12-02,12-05,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,1-7M2012,Jun-07,Aug-07,Oct-07,Dec-07,Mar-08,May-08,Jul-08,Sep-08,Nov-08,Feb-09,A
17、pr-09,Jun-09,Aug-09,Oct-09,Dec-09,Mar-10,May-10,Jul-10,Sep-10,Nov-10,Feb-11,Apr-11,Jun-11,Aug-11,Oct-11,Dec-11,Mar-12,May-12,Jul-12,06-02,06-05,06-08,06-11,07-03,07-06,07-09,07-12,08-04,08-07,08-10,09-02,09-05,09-08,09-11,10-03,10-06,10-09,10-12,11-04,11-07,11-10,12-02,12-05,100%,28%28%29%29%39%,3%2
18、%2%1%,1%1%1%2%2%1%1%1%0%,5,图表 4.商品房竣工面积及销售面积,图表 5.商品房销售额和均价走势,(万平方米)120,000100,00080,00060,00040,00020,0000,(人民币 亿元)55,00050,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000,(人民币/平方米)6,5006,0005,5005,0004,5004,0003,5003,000,销售面积(左轴)竣工面积(右轴)资料来源：国家统计局，中银国际研究,竣工面积(左轴)销售面积(右轴),销售额(左轴)资料来源：国家统计
19、局，中银国际研究,销售均价(右轴),4、各项资金来源均同比上涨，资金环境略有改善但压力仍大2012 年 1-7 月，房地产开发企业合计资金来源 50,832 亿元，同比增长 6.2%，增速较 1-6 月增加 0.5 个百分点。总体而言，虽然历经 3 次降准（近期连续 2 次降息）以及官方对于首套刚需房贷的支持，但目前房企巨大的资金压力仍然未能缓解。从各资金来源同比来看，1-7 月累计数据中，除了利用外资下跌 54.3%外，其他数据同比上涨，自筹资金上涨 10.3%，国内贷款上涨 8.8%，定金及预收款上涨 5.5%，按揭贷款及其他上涨 2.8%。7 月单月数据来看，除了利用外资和自筹资金同比下
20、降 57.8%和 4.9%外，定金及预收款、个人按揭贷款、其他资金、国内贷款则分别同比上涨了 28.0%、27.8%、22.8%和 13.7%。从 7 月单月的数据来看，房企资金情况略有转好迹象，主要是由于销售回暖带来的定金及预收账款的增加，开发贷方面也有所宽松但比较有限。从各资金来源占比来看，虽然销售回款，但定金及预收款的占比与 2011 年同期持平，按揭贷款及其他的占比由 2011 年同期的 17%下降至目前的 15%。总体而言，房企资金链仍然偏紧；目前仍然强烈依赖自筹方式来补充资金来源，1-7 月自筹资金占比较 2011 年同期上升 2 个百分点至 42%。房企的资金杠杆率达到 2.39
21、，从历史低位小有反弹（2009-2011 年的资金杠杆率分别为 3.19、2.71 和 2.44），资金压力依然巨大。,图表 6.房地产企业资金来源构成,图表 7.各资金来源同比增长率,8%9%9%7%7%11%,17%19%16%20%19%17%15%,(年初至今同比增速%)150,80%60%,38%39%39%39%43%37%,30%29%25%28%26%26%,25%,1209060,40%20%0%,30%33%32%32%31%37%41%42%23%22%23%24%18%18%20%19%19%20%17%15%17%,300(30)(60),国内贷款,利用外资,国内贷款
22、,外资,自筹资金,定金和预收款,按揭贷款及其它,自筹资金按揭贷款及其它,定金与预收款资金来源总计,资料来源：国家统计局，中银国际研究2012 年 8 月 10 日,房地产月报,资料来源：国家统计局，中银国际研究,Oct-06,Sep-09,Feb-10,Jun-10,Apr-08,Oct-10,Dec-08,Mar-07,Aug-08,Feb-06,Mar-11,May-09,Nov-07,Nov-11,Apr-12,Jun-06,Jul-07,Jul-11,6,图表 8.开发商杠杆比率及信贷资金占总资金来源比值,3.4,(倍),40%,3.23.02.82.62.42.22.0开发商杠杆率（
23、左轴）资料来源：国家统计局，中银国际研究,信贷占总资金来源比(右轴),35%30%25%20%15%10%5%0%,2012 年 8 月 10 日,房地产月报,1Q2007,2Q2007,3Q2007,4Q2007,1Q2008,2Q2008,3Q2008,4Q2008,1Q2009,2Q2009,3Q2009,4Q2009,1Q2010,2Q2010,3Q2010,4Q2010,1Q2011,2Q2011,3Q2011,4Q2011,1Q2012,2Q2012,1Q2007,2Q2007,3Q2007,4Q2007,1Q2008,2Q2008,3Q2008,4Q2008,1Q2009,2Q2
24、009,3Q2009,4Q2009,1Q2010,2Q2010,3Q2010,4Q2010,1Q2011,2Q2011,3Q2011,4Q2011,1Q2012,2Q2012,7,二、房地产信贷数据分析1、2 季度行业资金面仍紧，开发贷和按揭贷触底小幅回升从央行季度报告来看，房地产行业信贷情况出现了紧中有松的趋势。一方面，从上半年得数据来看，行业的资金面仍然偏紧，在上半年全国新增贷款总额同比增长 37%的背景下，上半年的新增开发贷和新增个人住房贷款仍然分别出现了 37%和 41%的同比降幅，制约着房企的资金来源；但另一方面，从 2 季度的数据来看，在 2 季度全国新增贷款总额环比下降 1%的背
25、景下，2 季度的新增开发贷和新增个人住房贷款却出现了 88%和 20%的环比增幅，同时，2 季度中两者的占比全国新增贷款总额也分别达到了 3.4%和 7.4%，分别较上一季度上涨了 1.6 和 1.3 个百分点。总体而言，2 季度中，在其他行业信贷需求不足的情况下，房地产行业却最先受益于今年上半年两次降息和两次降准，房地产行业的资金面虽然还未有根本性的改善，但却也已经有触底回升迹象。,图表 9.新增开发贷占比,图表 10.新增个贷占比,3,500,(亿元),(%)20,6,000,(亿元),(%),60,3,0002,5002,0001,5001,0005000(500)(1,000),新增开
26、发贷(左轴),151050(5)(10)新增开发贷占贷款总额比(右轴),5,0004,0003,0002,0001,0000,新增个人住房贷款(左轴),50403020100新增个贷占贷款总额比(右轴),资料来源：国家统计局，中银国际研究2012 年 8 月 10 日,房地产月报,资料来源：国家统计局，中银国际研究,2011-01,2011-02,2011-03,2011-04,2011-05,2011-06,2011-07,2011-08,2011-09,2011-10,2011-11,2011-12,2012-01,2012-02,2012-03,2012-04,2012-05,2012-
27、06,2012-07,8,三、房地产产品及区域成交结构分析1、部分城市改善性需求逐步入市，但后续增长将受制于调控根据中国指数研究院的数据：（1）从上海和北京分户型的月度成交数据来看，上海和北京两地的四室户以上户型以及别墅的成交占比分别从年初低点的 18.5%和 15.5%上涨到 6 月份的29.4%和 18.6%，但随后 7 月份由于受到国务院督察组调研而预期政策收紧以及7、8 月正值行业淡季的影响，两者的占比分别小幅下跌至 27.4%和 16.1%，即便如此，近两三个月的大户型的成交情况还是要好于去年 4 季度和今年 1 季度；（2）而从上海、北京、深圳、武汉、南京和青岛的分面积段的月度成交
28、数据来看，上海、北京、深圳、武汉、南京和青岛六地的 140 平米以上户型成交占比则分别从年初低点的 25.5%、34.1%、7.9%、11.2%、14.6%和 8.1%分别上涨到7 月份的 40.3%、37.8%、28.1%（6 月份数据）、16.3%、20.3%和 14.7%。这两方面的数据均显示了改善性需求和部分高端房需求开始逐步入市，并且在上半年中取得超预期的销售表现，但大户型成交量将受制于政府后续的政策导向。虽然我们认为中央在后续不会出台新的调控政策，但中央和各地方政府利用高房价的预售证审批收紧的手段将会在后续一段时间内比较普遍，由此后续大户型和高价住宅的成交量的持续上涨将受到一定的阻
29、碍。图表 11.上海分户型成交情况及大户型占比,120100806040200,(万平米)一室(左轴)三室(左轴)五室(左轴)独栋(左轴)四室至联列合计占比（右轴）,两室(左轴)四室(左轴)复式房型(左轴)联列(左轴),(%),323028262422201816,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：上海的月度成交数据为不包含保障方数据,2012 年 8 月 10 日,房地产月报,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,03/
30、12,06/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,05/12,05/12,07/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,07/12,07/12,90%,25%28%26%,28%32%32%32%31%,31%31%30%32%,39%42%,44%41%,
31、41%,33%,39%,38%37%,27%,60%,50%,40%,33%28%28%,32%30%,30%31%27%,20%,27%,35%36%38%33%,25%,8%,12%8%7%5%7%,6%14%7%,17%,13%17%11%13%16%12%11%10%14%11%12%15%,24%,50%,51%58%51%54%,61%61%53%,48%,100%,90%,80%,70%,60%,50%,67%74%69%,51%,20%,33%39%35%35%37%34%32%33%38%,10%24%17%,9,图表 12.北京分户型成交情况及大户型占比,(万平方米)140
32、,(%),24,120100806040200一室(左轴)三室(左轴)复式(左轴)其他(左轴)资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：北京的月度成交数据为不包含保障方数据,两室(左轴)四室(左轴)别墅(左轴)四室至别墅占合计比（右轴）,222018161412,图表 13.上海分面积段成交占比情况100%80%36%38%39%34%38%33%33%40%38%39%40%70%41%39%40%42%34%37%38%37%40%37%36%36%40%37%30%20%10%24%27%25%21%25%33%29%24%25%21%23%0%,图表 14.北京分面积段成交占比情况10
33、0%90%80%42%46%43%45%44%42%45%44%37%34%38%42%37%39%38%70%60%50%34%31%35%40%34%32%31%31%37%34%33%39%38%34%37%30%10%24%24%23%21%21%23%24%27%25%24%25%23%25%0%,90平方米以下,90-140平方米,140平方米以上,90平方米以下,90-140平方米,140平方米以上,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：上海的月度成交数据为不包含保障方数据图表 15.深圳分面积段成交占比情况10%13%12%16%11%8%14%12%14%16%7%11%
34、9%8%8%13%13%13%24%24%28%16%22%17%20%21%40%78%79%81%78%82%83%81%74%78%79%79%79%30%59%56%20%10%0%,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：北京的月度成交数据为不包含保障方数据图表 16.武汉分面积段成交占比情况100%90%15%19%17%13%14%16%80%70%60%50%52%50%55%53%54%56%54%53%50%64%40%30%26%30%28%34%34%30%31%31%0%,100平方米以下,100-140平方米,140平方米以上,90平方米以下,90-140平方米,
35、140平方米以上,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：1、深圳的月度成交数据为包含保障方数据；2、深圳 7 月份数据截至目前未公布,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：武汉的月度成交数据为包含保障方数据,2012 年 8 月 10 日,房地产月报,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05
36、/12,07/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,21%15%16%19%19%24%21%20%,32%31%,23%19%24%27%28%31%,24%,24%,100%,7%8%,90%,70%,29%40%,45%47%,49%46%38%36%,60%48%,52%,100%,90%,80%,70%,60%,50%,63%,30%,43%45%,20%44%45%,44%,42%,52%,51%50%,46%,36%,34%,10,图表 17.南京分面积段成交占比情况26%26%28%29%2
37、8%25%26%28%37%22%24%21%24%28%26%26%33%33%40%21%40%49%52%52%47%49%55%46%55%57%52%50%10%0%,39%,图表 18.青岛分面积段成交占比情况14%18%15%12%13%11%10%14%11%11%14%8%12%15%14%15%15%80%38%44%47%52%49%44%41%44%49%50%40%30%60%20%38%44%44%41%43%41%42%38%38%43%45%41%10%0%,100平方米以下,100-140平方米,140平方米以上,90平方米以下,90-144平方米,144平方
38、米以上,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：南京的月度成交数据为包含保障方数据图表 19.分区域累计销售面积同比增速,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：青岛的月度成交数据为包含保障方数据2、一二线城市成交回暖势头好于三四线城市从累计销售面积增速来看，1-7 月份一线城市和二线城市分别同比上涨 7.7%和1.2%而三四线城市则仍同比下降 11.3%，因此，上半年我们所看到的销售回暖其实更多的集中在一二线城市，而三四线城市的销售情况目前仍不乐观；从单月销售面积增速来看，一线城市、二线城市和三四线城市分别同比上涨35.5%、25.1%和 6.0%，其中三四线城市的同比增速自去年 12
39、月以来首次转正。很显然，从销售面积的区域结构来看，一二线城市成交回暖势头好于三四线城市。图表 20.分区域单月销售面积同比增速,25,(%),40,(%),20151050(5)(10)(15)(20)(25)一线城市累计销售面积同比增速二线城市累计销售面积同比增速三四线城市累计销售面积同比增速资料来源：CEIC，中银国际研究,3020100(10)(20)(30)(40)(50)一线城市单月销售面积同比增速二线城市单月销售面积同比增速三四线线城市单月销售面积同比增速资料来源：CEIC，中银国际研究,2012 年 8 月 10 日,房地产月报,01/09,04/09,07/09,10/09,0
40、1/10,04/10,07/10,10/10,01/11,04/11,07/11,10/11,01/12,04/12,07/12,01/09,04/09,07/09,10/09,01/10,04/10,07/10,10/10,01/11,04/11,07/11,10/11,01/12,04/12,04/12,01/09,04/09,07/09,10/09,01/10,04/10,07/10,10/10,01/11,04/11,07/11,10/11,01/12,04/12,07/12,01/09,04/09,07/09,10/09,01/10,04/10,07/10,10/10,01/11,0
41、4/11,07/11,10/11,01/12,07/12,07/12,12,000,70,000,12,000,80,000,11,四、土地成交数据分析1、土地供应与成交均有所下滑，一线城市下滑幅度更为突出从万得资讯提供的 25 个城市土地供应面积来看，7 月份单月土地供应面积 539万平方米，环比下降 13.5%，同比下降 20.4%，同比数据已连续四个月下降。其中，一线城市土地供应面积环比上涨 11.8%，同比下降 35%；二三线城市土地供应面积环比下降 18.0%，同比下降 35.0%。从 1-7 月累计数来看，25 个城市土地供应面积 3,703 万平方米，同比下降 15.4%，连续四
42、个月下降，且下降幅度持续扩大。其中，一线城市土地累积供应面积同比下降 28.9%，二三线城市土地累积供应面积同比下降 12.9%。,图表 21.25 个城市单月土地供应面积,图表 22.25 个城市累计土地供应面积,（万平米）10,0008,0006,0004,0002,000025个城市单月土地供应面积(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,150%130%110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%单月环比(右轴),（万平米）60,00050,00040,00030,00020,00010,000025个城市累计土地供应面积(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,15
43、0%130%110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%累计同比(右轴),7 月份单月土地成交面积 519 万平方米，环比下跌 8.1%，同比下跌 33.5%。其中，一线城市单月土地成交面积环比上涨 30.5%，同比上涨 3.9%；二三线城市单月土地成交面积环比下跌 14.7%，同比下跌 39.2%。1-7 月累积土地成交面积3,396 万平方米，同比下跌 16.6%。其中，一线城市累积成交土地面积同比下跌25%，二三线城市累积成交土地面积同比下降 15.1%。从 1-7 月土地供应面积和土地成交面积均可看出，一线城市无论从供应还是成交下滑幅度都大于二线城市。,图表 23.2
44、5 个城市单月土地成交面积,图表 24.25 个城市累计土地成交面积,（万平米）10,0008,0006,0004,0002,000025个城市单月土地成交面积(左轴),150%130%110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%单月环比(右轴),（万平米）70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000025个城市累计土地成交面积(左轴),200%150%100%50%0%-50%累计同比(右轴),资料来源：万得资讯，中银国际研究2012 年 8 月 10 日,房地产月报,资料来源：万得资讯，中银国际研究,01/09,04/09,07/0
45、9,10/09,01/10,04/10,07/10,10/10,01/11,04/11,07/11,10/11,01/12,04/12,07/12,01/09,04/09,07/09,10/09,01/10,04/10,07/10,10/10,01/11,04/11,07/11,10/11,01/12,04/12,04/12,07/12,07/12,01/09,04/09,07/09,10/09,01/10,04/10,07/10,10/10,01/11,04/11,07/11,10/11,01/12,04/12,07/12,01/09,04/09,07/09,10/09,01/10,04/1
46、0,07/10,10/10,01/11,04/11,07/11,10/11,01/12,25,000,000,140,000,000,3,000,3,000,12,2、土地市场成交降幅略有收窄、土地溢价率出现上涨趋势7 月份，25 个城市土地单月成交总价环比下降 6.9%，同比下降 45.2%。其中一线城市单月成交总价环比上涨 42.4%，同比下降 52.1%；二三线城市单月成交总价环比下降 17.4%，同比下降 42.1%。1-7 月，25 个城市土地累积成交总价同比下跌 35.6%。其中一线城市累积成交总价同比下跌 55.1%，二三线城市累积成交总价同比下跌 29.4%。,图表 25.25
47、 个城市单月土地成交总价,图表 26.25 个城市累计土地成交总价,（万平米）20,000,00015,000,00010,000,0005,000,000025个城市单月土地成交总价(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,250%200%150%100%50%0%-50%-100%单月环比(右轴),（万平米）120,000,000100,000,00080,000,00060,000,00040,000,00020,000,000025个城市累计土地成交面积(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%累计同比(右轴),7
48、 月份，25 个城市土地出让楼面均价为 1,428 元元/平方米，环比下降 4.1%，同比下降 14.9%。其中，一线城市土地出让楼面均价为 2,544 元/平方米元，环比上涨 5.8%，已经连续两月环比上涨，同比下降 32.3%；二三线城市土地出让楼面均价为 1,229 元/平方米，环比下降 10.8%，同比下降 8.6%。1-7 月份，25 个城市累积土地出让楼面均价为 1,225 元元/平方米，同比下降 20.6%。其中，一线城市累积土地出让楼面均价为 1,779 元元/平方米，同比下降 35.5%；二三线城市累积土地出让楼面均价为 1,153 元元/平方米，同比下降 14.9%，二者降
49、幅都有所缩窄。,图表 27.25 个城市单月土地成交均价,图表 28.25 个城市累计土地成交均价,（元/平米）2,5002,0001,5001,000500025个城市单月土地成交均价(左轴),80%60%40%20%0%-20%-40%-60%单月环比(右轴),（元/平米）2,5002,0001,5001,000500025个城市累计土地成交均价(左轴),200%150%100%50%0%-50%-100%累计同比(右轴),资料来源：万得资讯，中银国际研究2012 年 8 月 10 日,房地产月报,资料来源：万得资讯，中银国际研究,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09
50、,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,06/12,05/12,07/12,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,07/12,13,7 月份单月，25 个城市土地溢价率为 8.43%，较上月下降 0.24 百分点，较去年同期下降 0.47 百分点。其中，一线城市 7 月单月土地溢价率为 20
