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1、杭州村级留用地解析,留用地概念获取方式合作方式杭州留用地情况已操作项目（案例分析）留用地开发注意事项发展前景,【留用地概念】,留用地房产”是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国务院推行的一个方法。国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地居委会，鼓励他们单独或合作开发建设。土地转为国有建设用地，并实行依法出让。房产具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，但是不能分割转让。留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增强经济实力，增加农民的经济收入。
2、除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济的积累、实力有限的实际情况，暂行意见也允许留用地项目合作开发，通过合作开发推进项目上马，及早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。,【获取方式】,目前杭州村留用地获取流程为：1、村/社必须拿到核发指标；2、凭核发指标到市发改委立项；3、到市规划局划用地红线；4、排队等年度计划用地指标，拿到用地指标后才可办理用地手续。5、签订杭州市国有建设用地使用权出让合同书，在缴纳国有土地使用权出让价款后依法申领国有土地使用证。,备注：以上报批及相关手续办理常需数个月甚至更长的时间，一般应配备专项工作人员负责相关报批工作，同时还需投入相当
3、数量的资金及设计费用（含前期费用）。按西湖区专项调查显示，按照现有政策，留用地“开发性安置”和“货币性安置”的价格相差约4万/亩。留用地的取得需要投入30-90万/亩，虽有可能部分返还土地出让金，但加上有些地块上的拆迁安置费用，一般村留用地取得成本每亩需要几十万甚至超过百万元。,【合作方式】,（1）村自行开发这种开发模式只能整体转让，不能分割转让。也就是说，村级集体经济组织自行开发，然后整体出租给第三方经营管理。村民可以通过每年固定的租金达到收益。（2）与外来方合作开发A：首先需要明确村集体经济组织与外来方的合作开发比例（村自留部分只能整体转让，不得分割转让），由村集体经济组织按比例与外来合作
4、方成立项目公司参加竞买，由村集体组织按照有关部门核定的成本回购。B：村级集体经济组织依法申领留用地项目国有土地使用证后方可进行合作开发。其中，两家合作开发的项目，外来合作方累计所占土地（股份）的比例不得超过49%；多家合作开发的项目，其中一家村级集体经济组织所占土地（股份）必须超过外来合作方累计所占的比例。C：合作开发留用地项目需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意。在召开村民（或股民）会议时，应公布留用地合作开发作价出资（入股）的价格和比例等内容，并报乡（镇、街道）、区政府（管委会）批准同意。D：留用地项目的出资（入股）价格，应以有资质的土地评估机构的评
5、估价格，或以通过产权交易机构公开交易的价格为准。E：不论合作开发还是自行开发，竣工后均可将不超过49%部分按幢、按层转让；剩余部分产权证必须做到村集体名下。（3）村放弃开发不设任何条件公开招拍挂出让。村集体组织把留用地转交给政府转为建筑用地招拍挂，政府给予村集体组织出让金返还,【杭州村级留用地现状】,据了解，杭州10%自留地项目分布广泛，主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。权威数据统计，目前规划杭州留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。西湖区：共有留用地指标5592.5457亩，已核发指标3589.07亩，其中已完成立项的地块74块，共计
6、1498.25亩，完成规划定点1063.72亩。已完成地块5个，在建地块6个，各村社大多处于寻找合作伙伴以及立项阶段。丁桥：大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口10万人。在规划中先行将314亩10%留用地先定位，全部落实到了区位条件较好的具体地块。江干区：共有10%留用地1260.982亩，除已落实用掉的135.5亩外，未用掉的资源将有1125.482亩(包括在谈、未签约项目)。蒋村新区：2007年蒋村新区12个村(社区)、893.7亩10%留用地全部安排在最好的地块，拟建项目37个，目前已经立项22个，总用地面积为535.5亩，建筑面积近74.
7、6万平方米，其中符合上报农转用报批条件的项目12个。另有未立项项目15个，面积291.45亩，建筑面积41.1万平方米。蒋村新区中心商务区：该区域10%留用地约1000亩，目标是打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。三墩：10%留用地项目一个主要聚集地，其中，剑桥公社和斯坦福平方为较典型的项目，不可以分割出售，但是可以出租，业主只有使用权。近年来，三墩镇有10%留用地项目27个，用地面积742亩，建筑面积约100万平方米。,美达晓城天地,【美达晓城天地项目信息】,金沙国际,【金沙国际项目信息
8、】,中豪凤起广场,【中豪凤起广场项目信息】,【留用地开发注意事项】,1、开发贷款问题根据银发2008214号中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知，“严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。”这对合作开发企业来说，必须提高自有资金比例并拓展其他融资渠道。从杭州市部分银行的执行政策了解看：当前杭州的留用地项目，
9、需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，可从银行方面获取为期不超过二年的土地抵押贷款；后期如需再次贷款，仍需经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意方可申请，相关手续及流程极为复杂。2、产权分割政策问题值得注意的是，村留用地的产权分割政策不明确。虽然在杭政函2008183号、2005128号文件中有相应的条文规定，但各方对政策理解不一，后期在办理产权分割手续时遇到阻力极大，杭州当前成功落实尚无先例。,3、“长租代售”问题国家相关法律认定二十年为租赁合同的最长租赁期，二十年以上的合同属于无效合同。一般村用地开发项目用地年限多
10、为4050年，因此常以“长租代售”的方式进行出售。具体操作方式主要有两种：（1）4050年的使用期限采取“20年20年”（或“20年20年10年”）的租赁方式，即每一阶段租赁到期时自动续签下一阶段租赁期，以规避相关法律风险。（2）采取“租赁20年赠送2030年”的方式，20年法定有效租赁期后，再免费赠送2030年的租期。4、客户购房贷款问题由于客户签订的是“长租”合同，因此在购买村留用地项目时无法申请住房公积金贷款和商业贷款，在实际操作中，通常以个人消费贷款的形式办理。根据当前银行相关政策，根据房屋评估价值，最高可以获得住房价值80的个人消费贷款额度；以商用房抵押最高可获得房产价值65的贷款。
11、贷款利率执行基准利率。从杭州部分留用地项目的操作经验看，目前客户购房时，大多采取“首付五成，个人消费贷款五成（10年期），且总贷款额不超过50万”的方式。根据最新银行调整利率：五年以上贷款利率自10月30日起由7.47下调到7.20%。而按财政部最新政策，客户首次购买普通商品住宅，最低可享受首付二成、七折优惠利率（5.04）。村留地项目主要面对中低端人群销售，其单价较低，但五成的高首付及高出30的贷款利率，将带来极大的销售抗性。,5、客户后期转让问题客户购置留用地物业后，由于签订的是长期租赁协议，只有使用权而无产权。因此在后期需转让时可能会面临困境。针对这方面的问题，目前的操作方式是在客户签订
12、的长期租赁协议中予以特别约定：由产权所有人、转租人、承租人、物管公司四方共同签字盖章，中止前期客户长期租赁协议，新的承租人重新签订一份租赁协议，无须任何税费。（注：部分项目的操作稍有不同，其租赁合同约定在房屋交付后的承租权转让由客户按照政府相关政策自行办理转让手续并承担相关税费。）这个操作过程看似简单，但其中又涉及到更麻烦的问题：（1）客户只有物业使用权，无法享受物业升值。在转让使用权时，由于后续租赁期相应缩短，可能导致相关租金锐减。物业长租协议到期后，产权拥有方可无偿收回房屋。（2）个人消费贷款未还清之前可能无法转让，这意味着物业在10年内无法转让，长期持有的很可能导致最终“套牢”。（3）转
13、让对象难寻。后期转让时，新客户可能无法申请个人消费贷款，这意味着其必须一次性付清所有款项，这对新的“承租人”造成极大压力。实际上，村留地物业更适合短期出租；但目前杭州公寓的出租年收益率仅24，从投资角度上看，很可能“得不偿失”。,6、物管公司问题由于客户没有物业产权，无法成立业主委员会，因此只能接受开发公司或村集体组织（经济合作社或其他）制定的物管公司并承担相应的物管费用，后期可能因物管服务问题产生纠纷。7、项目公司退出后遗留问题村留用地项目开发时多为村集体组织（经济合作社）与外来投资商合作开发，其项目公司在项目开发完毕后即会退出。村留地产权问题比较复杂，因此会遗留下一系列问题，其中首要的是物
14、业产权继承问题。一般情况下，项目公司退出后，物业产权由合作方中村集体组织（经济合作社）所有，相应的物业管理权也归其所有。但复杂的是，一旦涉及到部分物业产权分割及合作方有多个村集体组织（经济合作社）时，相关产权继承问题将变得极为棘手，这有可能导致后期物业管理权混乱，最终损害普通客户利益。,【留用地发展前景】,留用地项目的价值是实实在在存在的，市场有好有坏，好的市场的时候，购买者拿到的收益相对低一点，市场不好的时候，开发商再让一点，你的择让程度高一些。村级留用地另外一个特点，就是区域发展的特点，村级留用地留下来的，往往留的是这个片区比较好的地段，因为要做商业的，所以这前面潜在价值或者潜在未来的租金收益价值更大一些或者更好一些。,End,
