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1、亿城胥口镇储备用地定位报告,2011年5月,CONTENTS目录,楼市宏观环境分析地块自身属性分析周边重点个案分析IV.项目定位及开发建议,第一章 楼市宏观环境分析,XX观点：房地产的繁荣离不开经济的稳定增长，目前全国经济指标普遍呈上升趋势，良好的宏观经济预期带动了投资高速增长；但是因为国家对房地产市场的打压力度政策越来越强，作为支柱性产业的房地产经济整体回升质量有待提高；目前保持经济的平稳发展、抑制房价、物价的过快上涨仍是下半年经济发展的主要任务。,全国经济观察,全国楼市观察,2011年1-4月，全国房地产投资实际完成额13，340亿元，同比增长34.3%，增幅较1-3月上升0.2个百分点。
2、其中4月份全国房地产投资额为4，494亿元，同比增长34.6%，增速较3月份上升1.5个百分点。1-4月全国房屋新开工面积5.68亿平方米，同比增长24.4%，增幅较1-3月上升1个百分点，其中4月份全国房屋新开工面积1.70亿平方米，同比增长26.9%，增速较3月份上升7.4个百分点。,2010年2011年上半年房地产关键词：限购令、保障性住房、价格公示价格下跌、打击投资、投机客,苏州楼市观察,xx观点：在全国楼市表现普遍低迷的背景下，苏州楼市也不例外，建设项目规划面积逐步走低，表明国家调控政策的力度之大；施工许可总面积的上升很大一部是兴建保障性住房和商业项目的，所以商品房市场的低迷依然会持
3、续下去。,苏州楼市观察,苏州楼市观察,颂唐观点：从上表我们可以明显看出，苏州楼市整体成交均价及成交金额呈现出大幅度跳水的现象，随着全国楼市大环境进入寒冬期，因此，苏州楼市短期内不容乐观。,xx观点：在楼市低迷时期，受整体市场的影响，在消费者市场预期较低的情况下，大部分开发商都举步维艰，一筹莫展，项目资金链压力受到严峻的挑战，可见“天时”对一个楼盘的成功与否起着非常关键的作用。,政策解析,2009年的火爆过后，房地产市场正在面临新一轮的政策调整期是突变也是必然！,历史证明，在经历一个房地产市场的火爆之后，国家必定会对房地产市场进行一轮政策的调控，2003、2008年我们经历过，现在轮到了2011
4、,从国家2010年四月出台的调控政策看，政府初期调控目标并未完全达到。市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”。,根据颂唐机构对长三角多个楼盘的监测结果，在新政颁布后，各个案场不同程度的出现了下滑，客户来访量明显下降，投资性楼盘认购客户有近30%提出退房意向，此次调控见效迅速。,宏观大势,宏观大势,国五条,红火景象下的楼市之忧 新国五条后，各地限购频发 市场调整期已经开始。,08年的调整，销售量大幅下降，全国中心城市与导入型城市尤为明显;2008年商品房销售面积同比下降19.7%，销售大幅下降，住房制度改革以来，商品房销售
5、面积逐年连续增长，2008年商品房销售量大幅减少是住房制度改革以来首次，成为2008年房地产市场“调整”最明显的标志。面对每一次的楼市调整，全国的中心城市与导入型结构城市受到的影响最为明显;,国八条,新国八条，“史上最严”政策出炉 市场调整加剧进行中。,地方版限购令一路“攻城拔寨”，不到1个月时间覆盖华北、东北、西南、华东、华南等地。,江苏调控细则明码标价,江苏省近日出台商品房销售明码标价的实施细则，目前该项“更为严厉”的调控地方政策除了标明总价、单价外，商品房经营者还应当明确标示楼盘土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率；楼盘的建筑结构、装修状况等。,江苏
6、调控细则2011年江苏建成保障性住房45万套,今年（2011年）是“十二五”开局之年，也是大规模实施保障性安居工程的第一年。根据中央统一部署，江苏省决定今年将建设各类保障性住房45万套。由于保障性住房建设任务重，资金投入量大，社会关注度高；为保民生价格相对于商品房有较大优势，所以对于商品房市场冲击较大。,政府政策抑市，但政府不会全面打掉房地产市场,宏观经济2010年GDP增幅保持在8%左右国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时表示，2010年GDP增速要保持在8%左右。从房地产市场对GDP的贡献来看，政府还离不开房地产市场。房地产市场保稳定是根本国务院总理温家宝在十
7、一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。,xx观点：政策效应往往具有滞后效应，为快速取得市场成效，政府政策出台较以往会力度更大，但是基于目前整体宏观经济局面(外贸复苏仍存压力、实体经济回升基础尚不扎实)，政府不会将房地产市场一棒子打死，保持楼市稳定健康发展仍是核心基调。,第二章 项目自身属性分析,宗地概况,项目总建72462.3，楼板价4399元/。,颂唐观点：项目处于新兴胥口镇版块内，距离太湖板块，木渎板块距离均较近，客群易于接受；项目容积率1.6，就容积率而言，适合打造多层、花园洋房类产品等市场稀
8、缺产品。,项目周边环境,项目东临胥口镇政府；西面为民房和厂房；南侧为太湖樱花园和胥江工业园，因镇政府离项目较近周边金融业较为发达，多家国内知名银行在此开设分行；北面为胥口采香一村。,xx观点：因镇政府离本案较近，所以在一定程度上提升了本案的档次，周边小区也较多，整体区域内人居氛围较为浓厚。,项目交通分析,项目临快速干道，周边通达性较好，距太湖风景区、木渎商业圈以及苏州主城区都较为便捷；项目周边公交系统也较为发达，有4路公交线路运行，最远可达园区。,xx观点：项目周边交通系统较为完善，孙武路、采香路等快速干道使得项目对外围区域的客群辐射提供了可能。,项目区位分析,项目属城西区域，临近太湖大道板块
9、，太湖黄金水岸、太湖天阙、太湖纯水岸等开发项目一定程度上提升了区域的认知度和潜意识里的高端项目盘踞的区域。,xx观点：从区位上看，项目并不在城市发展的主轴线上，但区域内的太湖黄金水岸等高端项目提升了区域范围内的知名度和成熟度。,地块优劣势分析,优势,劣势,多层、花园洋房用地，稀缺性；临近太湖风景区及木渎商业圈；镇政府近在咫尺，升值潜力较大；临近快速干道，通达性好；,成本较高；周边厂房，自建房较多；缺少大型生活配套；周边客群购买力相对较为薄弱；,发挥优势、规避劣势,xx观点：从项目自身属性来看，受制于项目区位、成本的影响，项目面临一定的市场去化风险，因此我司认为：项目属邻太湖板块高成本项目，项目
10、应结合市场实际，以高性价比产品突围区域市场的限制。,第三章 周边重点个案分析,引言,鉴于太湖板块与胥口镇联系日益紧密，太湖板块的表现如何将直接带动和影响胥口区域内的本案，因此我们将太湖板块一并纳入该分析板块，从而找出楼市的发展的轨迹和规律性，为项目的入市找准时机。,太湖板块,在整个苏州城市发展方向上，太湖板块一直致力于打造苏州高端项目的标杆性板块；由于土地资源的“独一无二”再加上太湖的绝佳景色及生态优势都是无可比拟的，湖景公寓等不限购的商业产品成为高端消费人群的宠儿；顺势成为逆市下的一道风景线，或打破楼市僵局，未来随着环太湖板块价值被进一步挖掘出来，届时太湖板块的别墅及湖景公寓或将成为多数投资
11、者的首选。,太湖板块内存量分析,太湖黄金水岸、太湖纯水岸、太湖高尔夫山庄等金庭在售项目，后续存量为80万方左右。东山会、托斯卡那、未名园等东山在售项目后续存量达50万方左右。,太湖板块后续存量达130万方左右。,颂唐观点：本项目与太湖板块内竞争压力较为缓和，因本项目是以中低端客户为主的居住项目，针对客群的不通，所以竞争环境较为良好。,板块内客群分析,太湖度假,高尔夫,商务会友,投资,长三角区域,上海区域,苏州情节的上海人,投资客,10%,30%,20%,30%,10%,板块内楼盘概况,xx观点：从上表中我们可以看出，大部分太湖板块内楼盘走的都是高端产品路线，其客群与本案的客群存在本质上的区别；
12、区域项目档次整体趋于贵族路线，从区位、客群角度上看，与本案竞争关系并不明显。,重点个案：太湖黄金水岸,开发商：江苏吴中地产集团有限公司地理位置：太湖大道北侧，孙武路南侧产品形态：独栋、联排、酒店式公寓总建面积：41万方占地面积：12万方主力面积：独栋400500；酒店式公寓60180主力价格：独栋800万1200万；酒店式公寓18000元/平米,项目目前在售二期，二期于去年9月开盘，共推30套别墅和160套酒店式公寓，目前以去化90%以上。客群主要以投资客居多，项目属于商业项目，40年产权。,重点个案：太湖黄金水岸,楼盘最新动态,项目整体营销力度大，在苏州和项目周边投放了较大量的广告，其40年
13、产权商业模式运营下，逆市销售情况良好；通过“商业项目，不限购”这张王牌，来吸引本地乃至长江三角洲和全国的投资客前来认购。,xx观点：太湖黄金水岸的逆市表现出色，对本案有一定的推动作用，其部分自带商业体，亦是本案提升自身档次的卖点之一。,重点个案：华丽家族太上湖,二期联排、叠加,开发商：苏州华丽家族置业投资有限公司地理位置：吴中区环湖大道138号产品形态：独栋、联排、叠加、酒店式公寓总建面积：97万方占地面积：56.7万方主力面积：联排270280；叠加190、220230主力价格：联排330万起；叠加200万起。,项目目前在售二期，二期于去年10月开盘，首批推70套别墅，开盘当天销售75%，成
14、交1.57亿；今年5月加推第二批房源，截止调研日期，二期共去化65%以上。,重点个案：华丽家族太上湖,楼盘最新动态,项目整体营销角度以电影明星刘嘉玲在此置业为主，想要通过明星效应来推广；目前应国家调控等不利因素影响下，该案所推别墅趋于叠加、联排等小面积型。,xx观点：华丽家族太上湖前期拿地成本较高，小区在整体景观以及物业、明星效应上宣传力度大，其最大的的市场价值就是前期累积的品牌及市场认知度。,xx观点：鉴于太湖板块内高端项目林立，且多为千万级别墅，因此，我司建议应避免类打造类似产品，走差异化路线；区域范围内缺少多层、花园洋房等平民化路线产品，本案的多层产品将面临较好的市场竞争环境，应充分利用
15、这一卖点，并通过自身高性价比的户型以形成项目竞争力；鉴于本案楼板价较高，价格发挥空间较小，前期价格不易做过大提升，以快速回笼资金为主。,第四章 项目地位及开发建议,客群关键词一：片区情结,项目所属胥口镇原住居民，对区域有较强的认同感。虽然目前区域发展不如木渎、太湖等临近区域，但随着太湖板块的不断开发，本案价值将得以提升，区域的受众认可度也将不断提高。,客群关键词二：首次置业,项目因受大盘挤压，自身劣势较多，档次以及规模难以与之抗衡。高端客群对项目区域的认同度短时间内大幅提升的可能性不大。而项目区域整体价格不高，环境交通良好，对首次置业者有一定的吸引力。,客群关键词三：次刚性需求,受工作变动、子
16、女求学，及家庭结构变动等影响，有再次置业需求且购买力一般的客群。一般选择与原居住片区不同区域，而项目区域生活、教育配套较齐全，交通可达性尚可，此外部分投资需求的存在也在一定程度上拓展了客群的深度。,xx观点：周边项目以别墅类产品为主力，使得本案对其并无威胁；鉴于区域市场内并无平民化的住宅项目，因此我司认为：项目应面向苏州城西片区的中端客群，以首次置业、有片区情结的区域客群为主，并通过产品差异化辐射次刚性需求，扩大客群覆盖面，综合提升项目的抗风险能力。,建筑风格建议,成本不能过高，通过建筑细节来彰显特色；要能够在园林整体视觉上出效果，能够形成很强的感性冲击力；不能因为对立面的苛刻要求影响到户型的
17、空间感和舒适度；增加建筑小品元素强化产品生活悟性，并以此提升产品内涵。,建筑风格建议,苏州市场中高端产品主要以欧式地中海建筑风格为主，欧式风格为主。因此，结合项目自身属性，并体现差异化战略。项目整体建筑风格建议如下：采用现代简约，色调以淡雅为主，并融入中式风格以及时尚流行元素，以切合项目底蕴和客群定位。,现代简约,项目规划经济指标分析,内容：地块经济指标：1、土地面积：72462.32、容积率：1.63、建筑密度：25%4、总建筑面积：115939.68,项目规划产品类型建议,建议规划部分1824层的高层，将容积率堆至高层部分，多做多层，将花园洋房做在快速干道孙武路旁，多点退台、露台、入户花园
18、等，增强项目品质感。,项目规划产品分布图,高层若沿胥市路规划会影响多层日照，应尽量避免沿顾巷路规划，形成南低北高的格局。,高层产品户型建议,高层产品户型建议,高层产品户型建议,高层产品户型建议,高层产品户型建议,标准层带阁楼，四房两厅两卫117-132m2,顶层设书房、卧室等，赠送大露台等。,高层产品面积建议,二房：90-95平左右二房：80-85平左右三房：112-117平左右四房：128-136平左右,高层户型配比建议,颂唐观点：高层产品面临竞争压力较大，因此要在面积上与竞争项目形成差异；建议多配置两房、及小三房户型，适当配置观景四房。户型设计上更注重通透性、布局合理性及实用性，与竞争项目
19、同等面积户型能多一个功能单元、赠送一定面积等。,多层产品户型建议,两房 82-88m2,采用入户花园设计、赠送面积，实现两房变三房。,多层产品户型建议,98-105m2,带独立书房满足、部分户型能做到双卫设计、南向大阳台,多层产品户型建议,120-132m2,三房设计，赠送入户花园、空中花园设计、转角飘窗、八角窗设计,多层产品面积建议,二房：82-88平方米小三房：98-108平方米 大三房：120-132平方米,小三房：三房两厅一卫、三房两厅两卫；大三房：三房两厅两卫,多层户型配比建议,xx观点：多层为苏州市场相对稀缺产品，因此在满足部分首次置业对两房户型的需求外，应增加小三房及三房户型比例
20、，以扩大项目对客群的辐射面。,花园洋房产品户型建议,125146,一梯两户南北通透，下沉式地下室、入户花园等高性价比设计，观景飘窗。,花园洋房产品户型建议,153,南北双入户花园设计，地下室可做放映厅或健身房。,花园洋房户型配比建议,xx观点：花园洋房为本案提升整体档次的产品，因此在满足刚需对两方的要求外，应当考虑周边改善性或资金不是很充裕却想投资的客户，以提高项目的认知度和辐射面。,产品户型建议小结,xx观点：空间的优化，绝不是简单的拆补和堆砌，而是要融入不同人群对生活的不同见解和需求进行的恰当的调整。本案户型设计应在满足基本的南北通透、功能布局合理的基础上，突出实用性及创新性。可通过入户花园、空中花园、观景大阳台、转角飘窗、八角窗等亮点运用，以突显项目特质。,THANKS!,
