《物业经营管理》第五章讲义.ppt

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1、本章分值一般在4-6分之间，以单选和多选题出现。,第五章 房地产市场与市场分析,考试目的：测试应考人员对房地产市场及其特性、市场供求关系、市场结构与描述指标、市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。,第五章 房地产市场与市场分析,掌握 物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。熟悉 房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。了解 反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。,考试要求,第五章 房地产市场与市场分析,第一节 房

2、地产市场概述,第二节 房地产市场的供求关系,第五章 房地产市场与市场分析,第三节 房地产市场结构与市场指标,第四节 房地产市场的特性与功能,第五节 房地产市场分析,第六节 物业经营管理计划,一、房地产市场的概念二、房地产市场的运行环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量,第一节 房地产市场概述,定义：房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。构成因素：一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。,一、房地产市场的概念,第一节 房地产市场概述,房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响

3、因素的总和。按照这些影响因素的性质，可将其分为：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。,二、房地产市场的运行环境,第一节 房地产市场概述,（一）影响房地产市场发展的社会经济因素社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口因素、家庭生命周期等；经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、房价租金比等；,三、推动房地产市场转变的社会经济力量,第一节 房地产市场概述,政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。,三、推动房地产市场转变的社会经济力量,第一节 房地产市场概述,（二）影响房地

4、产市场转变的社会经济力量影响房地产市场转变的主要社会经济力量（六项）：1金融业的发展；2信息、通信技术水平的提高；3生产和工作方式的转变；,第一节 房地产市场概述,三、推动房地产市场转变的社会经济力量,4人文环境的变化；5自然环境的变化；6政治制度的变迁。,第一节 房地产市场概述,（二）影响房地产市场转变的社会经济力量,需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如图5-1所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。,一、房地产市场的需求,第二节 房地产市场的供求关系,第二节 房地产市场的供求关系,图5-1 非价格因素变化导致对某类物业的需求变化,房地产

5、市场需求的其他影响因素：1收入的变化一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。,第二节 房地产市场的供求关系,一、房地产市场的需求,2其他（替代或互补）房地产的价格变化画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不变，原商品的替代品或在功能上可以互补的商品的价格变化，会影响原商品的需求。3对未来的预期4政府政策的变化。,第二节 房地产市场的供求关系,一、房地产市场的需求,供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。,

6、二、房地产市场的供给,第二节 房地产市场的供求关系,第二节 房地产市场的供求关系,图5-2 住宅市场供用曲线的变化,供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。影响市场供给数量的“其他条件”包括：1房地产开发成本。2政府政策的变化。3对未来的预期。,第二节 房地产市场的供求关系,二、房地产市场的供给,三、房地产市场的机制,第二节 房地产市场的供求关系,从图5-3中的供给曲线和需求曲线不难看出，某种商品的单位价格上升会导致需求量的减少和供给量的增加。供给和需求曲线的交点正为市场均衡点。,第二节 房地产市场的供求关系,第二节 房地产市场的供求关系,当影响房地产市场的需求和供给

7、数量的“其他条件”不变时，房地产市场会通过自我调节机制，在需求、供给与价格相互制约中形成均衡价格，而“其他条件”对需求和供给的影响因素，也会最终通过价格调整而形成新的供求平衡的数量。,三、房地产市场的机制,第二节 房地产市场的供求关系,图5-4 市场均衡,从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。1总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。,一、房地产市场结构,第三节 房地产市场结构与市场指标,2区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规

8、模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。3产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。,第三节 房地产市场结构与市场指标,一、房地产市场结构,4供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。5投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。,第三节 房地产市场结构与市场指标,一、房地产市场结构,我们可以按照地域范围、房地产类型、增量、存量、交易形

9、式等标准，对房地产市场进行细分。（一）按地域细分房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场。因此，按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。,二、房地产市场细分,第三节 房地产市场结构与市场指标,（二）按房地产用途细分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。,第三节 房地产市场结构与市场指标,二、房地产市场

10、细分,（三）按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。,第三节 房地产市场结构与市场指标,（四）按交易形式细分按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。,第三节 房地产市场结构与市场指标,二、房地产市场细分,（五）按目标市场细分通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分

11、为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分。,第三节 房地产市场结构与市场指标,二、房地产市场细分,反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。（一）供给指标1存量：报告期末已占用和空置的物业空间总量。2新竣工量：报告期内经验收合格新竣工房屋的数量。,三、房地产市场指标,第三节 房地产市场结构与市场指标,（一）供给指标3灭失量：报告期内灭失掉的数量。4空置量：报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。5空置率：报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。,三、房地产市场指标,第三节

12、 房地产市场结构与市场指标,6可供租售量；7房屋施工面积：报告期内房屋竣工建筑面积之和。8房屋新开工面积；9平均建设周期：指同类型的房地产开发项目自开工到竣工交付所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积10竣工房屋价值：报告期内竣工房屋本身的建造价值。,第三节 房地产市场结构与市场指标,关于房屋空置率的说正，正确的是（）。A房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例B房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例C房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例D房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例【正确答案】D,【典型考题单选题】,（二）需

13、求指标1国内生产总值（GDP）；2人口数；3城市家庭人口；4就业人员数量；5就业分布；6城镇登记失业率；,第三节 房地产市场结构与市场指标,三、房地产市场指标,（二）需求指标7城市家庭可支配收入；8城市家庭总支出；9房屋空间使用数量：指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。10商品零售价格指数；11城市居民消费价格指数；,第三节 房地产市场结构与市场指标,三、房地产市场指标,（三）市场交易指标1销售量；2出租量；3吸纳量：指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。4吸纳率：报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。,第三节 房地产市场结构与市场指标,三、房地产市场指标,（三）市场

14、交易指标5吸纳周期；6预售面积：报告期内仍未交付使用，但已签订预售合同的商品房屋面积。7房地产价格指数；8房地产价格：通常用不同类型房屋中位数价格表示。9房地产租金：通常用不同类型房屋中位数租金表示。,第三节 房地产市场结构与市场指标,三、房地产市场指标,（一）市场供给的特点（二）市场需求的特点（三）市场交易的特点（四）市场价格的特点,一、房地产市场的特性,第四节 房地产市场的特性与功能,（一）市场供给的特点市场供给缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性和不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性。,一、房地产市场的特性

15、,第四节 房地产市场的特性与功能,（二）市场需求的特点房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性；购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。,第四节 房地产市场的特性与功能,一、房地产市场的特性,（三）市场交易的特点由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。,第四节 房

16、地产市场的特性与功能,一、房地产市场的特性,（四）市场价格的特点房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。,第四节 房地产市场的特性与功能,一、房地产市场的特性,（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化（三）指导供给以适应需求的变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化,二、房地产市场的功能,第四节 房地产市场的特性与功能,（一）政府干预房地产市场的目标政府干预房地产市场

17、的政策目标通常包括：1实现房地产市场持续健康发展；2使存量房地产资源得到最有效的使用；3保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间；4引导新建项目的位置选择；5满足特殊群体的需要。,三、房地产市场的政府干预,第四节 房地产市场的特性与功能,1土地供应政策：其核心是土地供应计划。2金融政策。3住房政策：目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。4城市规划,第四节 房地产市场的特性与功能,（二）政府干预房地产市场的手段,5地价政策 6税收政策：房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。7租金和价格控制：其目的，一是避免住房价格泡沫的形成，二是要保证中低收入家庭

18、住房需求能够得到适当的满足。,第四节 房地产市场的特性与功能,（二）政府干预房地产市场的手段,一、房地产市场分析的概念与作用二、房地产市场分析的内容,第五节 房地产市场分析,（一）房地产市场分析的概念房地产市场分析其实就是寻找房地产市场变化规律的过程。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。市场分析的目的，就是将风险降到最低，争取最大赢利机会。,一、房地产市场分析的概念与作用,第五节 房地产市场分析,（二）房地产市场分析的作用市场分析对不同的使用者，作用是不同的。1开发商：市

19、场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。,一、房地产市场分析的概念与作用,第五节 房地产市场分析,（二）房地产市场分析的作用2置业投资者：置业投资者进行市场分析的目的是了解当地房地产市场发展趋势，判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景。根据市场分析的结果，置业投资者可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略。,第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念与作用,（二）房地产市场分析的作

20、用3金融机构：通过市场分析，金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。就具体的房地产信贷业务而言，市场分析能帮助金融机构预测拟贷款项目的未来收益情况、还款能力和资金需求的合理性，为审批贷款（开发贷款或抵押贷款）提供依据。,第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念与作用,（二）房地产市场分析的作用4设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。5营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。,

21、第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念与作用,（二）房地产市场分析的作用6地方政府：不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。,第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念与作用,（二）房地产市场分析的作用7租户和使用者：租户和使用者在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，非常需要市场分析的支持。尤其是当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。,第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的

22、概念与作用,（二）房地产市场分析的作用8物业管理者：市场分析可帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前景，把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。,第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念与作用,（三）市场区域的确定定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域；在相应地图上标出市场区域的边界；解释确定市场区域边界的依据。,第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念与作用,1影响市场区域形状和大小的关键因素自然特征，如山地和河流等；建筑

23、阻碍、高速路或铁路；人口密度的大小；政治区域，市区和郊区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞争性项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。,第五节 房地产市场分析,（三）市场区域的确定2物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响不同市场分析目的影响市场区域的确定。为政府宏观市场管理进行市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限。,第五节 房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念与作用,（一）宏观因素分析（二）市场供求分析（三）相关因素分析,二、房地产市场分析的内容,第五节 房地产市场分析,（一）宏

24、观因素分析首要分析因素。首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。还要分析物业所处区域的城市发展与建设情况。,二、房地产市场分析的内容,第五节 房地产市场分析,（二）市场供求分析市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1供给分析（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。,第五节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。（3）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。,第五节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,

25、2需求分析（1）需求预测。具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。（2）分析建设和运营中的主要物业项目。（3）吸纳率分析。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。,第五节 房地产市场分析,（二）市场供求分析2需求分析（4）市场租户对产品功能需求。以公司租户为例，需分析的内容包括：租户所从事的行业类型、公司规模、现办公地点的区域分布、承租面积规模、租约期间长度、对当前承租物业的满意程度等。,第五节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（二）市场供求分析3竞争分析（1）列出与竞争有关物业的功能和特点。具体内容包括：描述运行中或在建的竞争性物

26、业（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点），描述计划建设中的竞争性物业，对竞争性物业进行评价。,第五节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,3竞争分析（2）市场细分，明确目标物业的目标使用者。具体内容包括：目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、预期、消费模式）、地理分布（需求的区位分布及流动性），每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业应具备的特色。,第五节 房地产市场分析,4市场占有率分析（1）基于竞争分析的结果，估计物业的市场占有率，在充分考虑目标物业优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特

27、征；估算物业吸纳量（物业吸纳量等于市场供求缺口，即未满足需求量）和目标物业的市场占有率的乘积。,第五节 房地产市场分析,4市场占有率分析（2）市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间（租赁期），并提出有利于增加市场占有率的建议。,第五节 房地产市场分析,（三）相关因素分析不同类型物业需要重点分析的内容包括：1居住物业。重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准。,第五节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（三）相关因素分析2写字楼项目。首先

28、要研究项目所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。,第五节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（三）相关因素分析3商业零售物业。要充分考虑物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。,第五节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,（三）相关因素分析4工业或仓储物业。重点考察未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产

29、工艺的特殊要求，以及对隔声、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。,第五节 房地产市场分析,二、房地产市场分析的内容,一、物业经营管理计划的概念二、编制物业经营管理计划的基础工作三、构造物业管理方案四、物业管理计划中的预算技术,第六节 物业经营管理计划,（一）规划与计划1.含义：规划是指制定计划并将其书以文字、图表示以形象的过程，规划的成果称为计划。物业管理规划应考虑如何经济地使用物业管理企业的时间和资源。物业管理规划也是调查、预测、预见、谋划和预言的过程。,一、物业经营管理计划的概念,第六节 物业经营管理计划,（一）规划与计划2.制定物业管理计划的基本原则：第一，物业管理师必须参加和主

30、持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。,第六节 物业经营管理计划,一、物业经营管理计划的概念,（二）计划的用途物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费，提高工作效率和经济效益的手段。,第六节 物业经营管理计划,一、物业经营管理计划的概念,（二）计划的用途物业经营管理计划的用途：（1）指导物业管理的具体行动；（2）书面记载物业管理的目标、前提与制约因素；（3）确定物业管理方案的决策过程；,第六节 物业经营管理计划,一、物

31、业经营管理计划的概念,（二）计划的用途物业经营管理计划的用途：（4）帮助利害关系各方统一各方面的认识；（5）便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题；（6）考核物业经营管理活动的绩效。,第六节 物业经营管理计划,一、物业经营管理计划的概念,（三）物业管理计划的表现形式年度计划：是一种运行计划，属于战术层次的计划。中短期计划：介于战术层次和策略层次之间，通常以物业经营管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为35年。,第六节 物业经营管理计划,一、物业经营管理计划的概念,（三）物业管理计划的表现形式长期计划：属于策略层级的计划，通常以

32、物业的剩余使用寿命为限。注意：编制物业管理长期计划时，要从资产管理的角度，进行物业全寿命周期的成本费用分析，制定物业资产价值提升和有效利用计划，寻求费用最低、物业经济使用寿命维持时间最长的最理想的维修方式。,二、编制物业经营管理计划的基础工作,第六节 物业经营管理计划,关于物业管理计划的说法，正确的是（）。A物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期B物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限C编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析D物业管理计划由业主委员会编制E物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划【正确答案】ABCE,【

33、典型考题多选题】,（一）区域宏观市场环境分析内涵：研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育等方面的发展状况与趋势。主要资料来源：国家及地方政府编制的统计年鉴；各行业协会正式出版的信息；新闻媒体及网络发布的信息。,第六节 物业经营管理计划,二、编制物业经营管理计划的基础工作,（二）房地产市场分析1.把目标物业放在正确的细分市场内，用细分市场的相关标准来评价它。2.物业位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。,第六节 物业经营管理计划,二、编制物业经营管理计划的基础工作,（三）邻里分析内容：搜集邻里范围内的人口状况及其

34、发展趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平，并以此作为估算目标物业租金潜力的依据；考察邻里物业的实体状况。,第六节 物业经营管理计划,二、编制物业经营管理计划的基础工作,（四）物业现状分析物业现状分析就是对整个物业的物理状况及运行状况进行检查，分析物业运行预算，研究物业当前的管理策略和工作程序状况，这是实际估计物业租赁价值的第一步。详细查清下列有关的项目并仔细地记录其结果：,第六节 物业经营管理计划,二、编制物业经营管理计划的基础工作,（四）物业现状分析1建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。2物业令人满意程度如何。（外观印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、

35、公共空间、租户的特征）3可出租物业的吸引力如何。（平面布局、方位、视野、设备、附属设施、总体的现代化程度）,第六节 物业经营管理计划,二、编制物业经营管理计划的基础工作,（四）物业现状分析4建筑物的实体状况如何。（屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯）5建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。6提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。,第六节 物业经营管理计划,二、编制物业经营管理计划的基础工作,（四）物业现状分析7土地与建筑物的关系如何。（如停车场、分区规划）8建筑物的现行管理标准是什么。在租户选择、购买控制、租金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。9当前的出

36、租率、租金水平及租户构成如何。10当前物业管理师的情况如何。,第六节 物业经营管理计划,二、编制物业经营管理计划的基础工作,（五）明确业主目标明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。,第六节 物业经营管理计划,二、编制物业经营管理计划的基础工作,（一）探讨改进旧有物业的可能性改进方案通常从以下两个方面考虑：1更新及现代化更新就是在建筑物的原结构设计、用途等不变的情况下，把建筑物内的设备、饰面及材料更换成新的，将其恢复至维修良好并具有吸引力的状况。,三、构造物业管理方案,第六节 物业经营管理计划,现代化，把原来的设备、材料更换成新设计的、性能更好的替代品。更新及现代化可以延长建筑物的经济使用寿命

37、。,第六节 物业经营管理计划,（一）探讨改进旧有物业的可能性2改变建筑物的用途改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求，并使旧建筑物得以“再生”。对于建议进行改造的任何物业，还应作融资分析。通过融资分析，提出不同的融资方案并从中选出一个可以实施的、最符合业主目标的方案。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,（二）物业管理计划的主要内容1建筑物管理计划（1）建筑物维护的标准。确定适当的维护维修标准首先要考虑到物业的类型和使用特点，物业体量的大小、物业的位置、物业的维修预算限制，以及业主就本物业的长远策略。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,（二）

38、物业管理计划的主要内容1建筑物管理计划（2）建筑物管理策略。依据业主投资目标和其为物业确定的维护标准决定是否使用有计划的维护维修体系。（3）物业检查计划。包括物业的一般功能状况、总体的整洁情况、物业的健康安全标准、负责维护维修的承包商的工作表现监督租户履行租约的情况等。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,（二）物业管理计划的主要内容1建筑物管理计划（4）公共设施服务的内容。一个物业运转是否良好在很大程度上取决于公共设施如电、水、煤气、供热、电话等的使用状态是否正常。因此，确定公共设施服务的具体内容与方式，也是建筑物管理计划中的重要内容。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理

39、方案,（二）物业管理计划的主要内容2租赁计划租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市场分析和物业分析的基础上，租金方案中不仅要确定物业出租时的总体租金水平，还要针对每一个独立的出租单元，编制出租金价格表。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,（二）物业管理计划的主要内容2租赁计划出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管

40、理方案,租赁计划包括租金方案和（）。A物业管理计划 B出租策略 C总体租金水平 D租金价格表【正确答案】B,【典型考题单选题】,第六节 物业经营管理计划,（二）物业管理计划的主要内容3财务收支计划预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括：详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,（二）物业管理计划的主要内容4物业运行绩效评估及与业主沟通计划（1）物业绩效评估指标。将物业当前的绩效状况和过去的绩效表现相比较，就能看出物业当前的表现是否正常。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,（二）物业管理

41、计划的主要内容4物业运行绩效评估及与业主沟通计划评估指标包括：预计租值与实际租值的比较；实际和预计的资本价值的增长；收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较；,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,资本回报率即收益和物业资本价值的比较；净收益即毛收益减去成本；空置水平；服务收费水平；拖欠租金和坏账；财务内部收益率；对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。物业管理企业应该就上述指标作为财务记录进行经常性的监控，以在竞争的市场上及时调整自己的策略。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,（二）物业管理计划的主要内容4物业运行绩效评估及与业主沟通计划（

42、2）物业管理企业和业主的沟通。沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。最常用的沟通手段：定期的年度或季度表现报告；定期的管理会议；通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。,第六节 物业经营管理计划,三、构造物业管理方案,物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。（一）年度运营预算年度运营预算是最常用的预算，物业经营管理企业需要对以前若干年的物业收支进行分析，对于在来年可能要出现的情况认真考虑预算。,四、物业管理计划中的预算技术,第六节 物业经营管理计划,（二）资本支出预算主要是为物业建立专项维修资金，需要在日常经营过程中逐渐累积这项资金。,第六节 物业经营管理计划,四、物业管理计划中的预算技术,（三）长期预算主要是为说明物业在未来5年甚至更长时间内（物业经济寿命年限内），物业运营收入与费用的关系。由于对未来若干年所进行的长期预测，很难像对一年后的短期预测那样准确，这种长期预算的详细与准确程度低于年度运营预算。,第六节 物业经营管理计划,四、物业管理计划中的预算技术,