物业经营管理(PPT-77).ppt

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1、物业经营管理,程 胜 Tel：15818650005 Email：2007年,学习的主要内容,传统物业管理与物业经营管理物业经营管理的内容是什么？物业经营需要掌握和了解那些知识？如何确定物业的价格或价值？如何评价物业项目的投资？如何选择适合投资的物业项目？如何加强成本控制？,物业经营管理,第一部分 物业经营管理概述,物业经营管理,一、概念又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理,物业经营管理,物业经

2、营管理,二、管理对象 收益性物业：写字楼、零售商业物业、出租型别墅、工业物业、酒店和休闲娱乐设施1、写字楼 分级：甲级：位置优越、建筑物状况优良、超过规范要求、收益能力与新建成物业媲美乙级：良好、良好、达到、功能陈旧、收益较低丙级：使用年限较长、低于规范要求、满足低收入租户,物业经营管理,2、零售商业物业 六个类型：区域购物中心（Shopping Mall)：10万平方米以上；复合度高；家庭式消费；一站式；特点：复合性、一致性、完整性、商圈全部居民市级购物中心：3-10万平方米地区购物商场：1-3万平方米居住区商场：3000-10000平方米邻里服务性商店：3000平方米以下特色商店,物业经营

3、管理,3、出租型别墅或公寓4、工业物业 工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）5、酒店和休闲娱乐设施三、物业经营管理服务目标 从业主的角度，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力,物业经营管理,四、物业经营管理企业复合型企业：物业管理与资产管理并重 服务性行业；经营性行为1、管理型 策略性；总包2、专业型 专业性；分包3、综合型 兼有策略管理和运行管理总部管理层：履行策略管理职能专业分公司：履行运行管理职能,物业经营管理,第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营

4、管理的层次 三个层次：1、物业管理或设施管理（运行管理）核心工作：对物业进行日常的维修养护，提供服务 2、房地产资产管理（策略性管理）聘用多个物业管理企业同时管理多宗物业 3、房地产投资组合管理（策略性管理）利润途径：A极好条件下购买物业B经营物业以获取最大现值C合适时机出售物业,物业经营管理,二、不同层次之间的关系（见图）,物业经营管理,三、物业经营管理中的战略性工作确定战略确定标准构建信息基础决策分析进行资产组合注意：根据每项工作的主要内容来判别属于哪项工作,物业经营管理,四、物业经营管理的常规工作（一）现金流和成本管理 1、支出的分配 2、费用和成本 3、租金 4、服务费（二）日常维修和

5、养护（三）未来维修和养护（四）设施设备管理（五）物业保险管理,物业经营管理,第二部分 房地产投资及其区位选择,物业经营管理,第一节 房地产投资管理对象：收益性物业服务对象：业主或投资者管理特点：策略性价值管理一、概念以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事房地产开发经营活动的经济行为。,物业经营管理,二、房地产投资的形式,物业经营管理,三、房地产投资的特性1、位置固定性或不可移动性2、寿命周期长经济寿命：经营收益大于等于运营成本（净收益0）的持续时间自然寿命：房地产至不能继续保证安全使用的持续时间税法中规定的有关固定资产投资的回收或折旧年限短于房地

6、产的经济寿命或自然寿命3、适应性（一般比较差）：调整房地产使用功能的方便程度4、各异性（没有完全相同房地产）5、政策影响性6、专业管理依赖性7、相互影响性,物业经营管理,四、房地产投资的优缺点1、优点相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。2、缺点：流动性很差；投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验,物业经营管理,第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念1、风险的定义 未获得预期收益可能性的大小。2、风险与不确定性3、风险分析的目的（见后图）4、风险类型：系统风险和个别风险,物业经营管理,物业经营管

7、理,二、系统风险,物业经营管理,三、个别风险,个别风险,收益现金流风险,未来经营费用风险,资本价值风险,比较风险：机会成本（个人及社会平均机会成本）,时间风险,持有期风险,物业经营管理,四、风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机,物业经营管理,第三节 房地产投资区位的选择一、区位的含义狭义：指某一具体投资场地在城市中的地理位置广义：除地理位置外，还包括所处的社会、经济、自然环境或背景以及在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”-发展、动态变化的眼

8、光,物业经营管理,二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求,居住物业,市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度环境因素居民人口与收入,物业经营管理,物业经营管理,物业经营管理,第三部分 房地产投资分析技术,物业经营管理,第一节 投资分析的基本概念一、现金流量房地产投资活动：实物形态和货币形态现金流量：把某一项投资活动作为独立系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入。现金流出：流出系统的资金现金流入：流入系统的资金净现金流量：现金流入和流出之差,物业经营管理,二、现金流量图,三、房地产置业投资房地产购置流动资金投入,期末惯例法：将发生在计息周期期间流入与流出的现金代数和看成是在计算

9、周期末发生。,物业经营管理,四、房地产置业投资的现金流量,1、潜在毛租金收入2、空置和收租损失3、其它收入4、有效毛收入5、运营费用6、净运营收益7、抵押贷款还本付息8、准备金9、税金10、经营现金流,物业经营管理,1、潜在毛租金收入 物业可以获取的最大租金收入 潜在毛租金收入=全部可出租面积 最可能的租金水平 潜在毛租金收入不代表物业实际取得的收入2、空置和收租损失 空置面积和欠租不能收回造成租金损失3、其它收入 计划外收入,物业经营管理,4、有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入5、运营费用 除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用：人员工资、办公费用、物业正常运行的成本、为租客提

10、供服务的费用、保险费、房产税、城镇土地使用税、法律费用等6、净运营收益=有效毛收入-运营费用7、抵押贷款还本付息 不是运营费用，逐渐转入业主对物业拥有的权益的价值中,物业经营管理,8、准备金 又称大修理基金。用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新9、税金（1）经营税金及附加“两税一费”营业税税额=应纳税销售（出租）收入5%城市建设维护税=营业税税额7%教育附加=营业税税额3%（2）城镇土地使用税和房产税（所得税前列支）（3）企业所得税（旧：33%新：25%）,物业经营管理,10、经营现金流 税前现金流=净运营收益抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所

11、得税（二）收益性物业的现金流 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其它收入=有效毛收入-运营费用=净运营收益-抵押贷款还本付息=税前现金流-准备金-所得税=税后现金流物业管理企业：净运营收益业主：税前或税后现金流,物业经营管理,第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值 含义：不同时间发生的等额资金在价值上的差别。相同数额的资金在不同时间点其价值是不相等的理解：1.通货膨胀；2.承担风险；3.获取利息；4.投资获利。资金时间价值的大小取决于：投资利润率、通货膨胀率、风险补偿,物业经营管理,二、利息与利率（一）利息 是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。计算公式：Fn=P+In Fn本利

12、和；P本金；In利息；N表示计算利息的周期数。计息周期是指计算利息的时间单位，如：年，月，周，日。通常采用时间单位是“年”。例：一年定期利率；通知存款；信用卡取现计息（日息0.05%),物业经营管理,（二）利率 是单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（本金）之比，一般以百分数表示。通常用i表示。是资金时间价值的一种标志。i=I1/P100%I1为一个计息周期的利息三、单利计息和复利计息（一）单利计息 仅按本金计算利息，利息不再生息。单利计息公式：In=PnI n个计息周期后的本利和：Fn=P(1+in)例：个人储蓄存款、国库券,物业经营管理,（二）复利计息 即利息再生利息，俗称“利

13、滚利”公式：In=P（1+i)n-1 n个计息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n推导过程：第1个计息周期本利和：F1=P(1+i)1第2个计息周期本利和：F2=P(1+i)1+P(1+i）i=P(1+i)2第3个计息周期本利和：F3=P(1+i)2+P(1+i)2i=P(1+i)3例：房地产开发贷款、住房抵押贷款,物业经营管理,四、复利计算公式与系数常用符号的具体含义：P现值（当前时间点的价值）F终值（未来某个时间点的价值）A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值G每一时间间隔收入或支出的等差变化值S每一时间间隔收入或支出的等比变化值n计息周期数i每个计息周期的利率,物业经营管理,

14、（二）公式与系数1、一次支付的现值系数和终值系数,已知资金现值P、i、n，求终值F计算公式：F=P(1+i)n【一次支付终值系数：(1+i)n】已知资金现值F、i、n，求终值P计算公式 P=F/(1+i)n【一次支付现值系数：1/(1+i)n】*整存整取定期存款,物业经营管理,例：2007年1月1日存入银行10000元，年利率5%，存期5年，求5年后本息和为多少？解：已知P=10000元，i=5%，n=5年，则：F=P(1+i)n=10000（1+5%）5=12762.82元例：某人拟在5年后获得12762.82元，已知年利率为5%，问在2007年1月1日应存入银行多少元？解：已知F=1000

15、0元，i=5%，n=5年，则：P=F/(1+i)n=12762.82/（1+5%）5=10000元,物业经营管理,2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 每个计息周期期末都有一个 等额支付金额A。,*银行发放的住房抵押贷款,物业经营管理,计算公式：,物业经营管理,例1：某家庭预计在今后10年内的月收入为1.6万元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？解：（1)已知：可用于支付抵押贷款的月还款额 A=1600030%=4800元（2）月贷款利率i=12%/12=1%，计息周期n=1012=120月 则：该家庭有偿还

16、能力的最大抵押贷款额 P=A（1+i)n-1/i(1+i)n=4800（1+1%)120-1/1%(1+1%)120=33.46(万元）,物业经营管理,例2：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为年，按月等额偿还，年贷款利率为，问月还款额为多少？如果该家庭的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭月收入多少，才能购买上述住宅？解（1）已知：抵押贷款额=2570%=17.5万元 月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期n=1012=120月（2）则月还款额：A=Pi(1+i)n/（1+i)n-1

17、=1750001.25%(1+1.25%)120/（1+1.25%)120-1=2823.4元（3）月收入=2823.4/0.25=11293.4元,物业经营管理,3、等额序列支付终值系数和储存金系数 每个计息周期期末都有一个 等额支付金额A。已知F求A,*零存整取,物业经营管理,计算公式：,物业经营管理,4、等差序列的现值系数和年费用系数一种等额增加或减少的现金流量序列，即每年的收入或支出 以相同数量发生变化。,物业经营管理,5、等比序列的现值系数和年费用系数一种等比例增加或减少的现金流量序列，即每年的收入或支出 以一个固定比例发生变化。,物业经营管理,第三节 设备更新中的经济分析一、设备更

18、新的原因与特点原因：设备磨损,物业经营管理,社会经济环境变化引起无形磨损。,物业经营管理,二、设备经济寿命的确定（一）经济寿命的静态计算方法在不考虑资金时间价值的影响下，设备年等额成本的计算公式：,折旧部分,设备的年运营费用按年等额增加时，公式为：,物业经营管理,（二）经济寿命的动态计算方法,物业经营管理,三、物业管理中的设备更新问题（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新,物业经营管理,第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报收益：回收和回报回收：投入的资本收回回报：投入资本获得的报酬二、财务评价指标体系盈利能力指标清偿能力指标,物业经营管理

19、,房地产投资项目财务评价指标体系,物业经营管理,三、盈利指标计算方法（一）动态指标1、财务净现值（NPV）定义：是指项目按行业的基准收益率（最低投资回报率）或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。计算公式：,NPV项目在起始时间点的财务净现值 ic基准收益率或目标收益率 t=0项目开始进行的时间点CI现金流入量 CO现金流出量 n计息周期（开发或经营周期）,物业经营管理,NPV0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。NPV 0，则项目不可行。2、财务内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累

20、计等于零时的折现率。计算公式：,经济含义：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率项目投资所能支付的最高贷款利率。,物业经营管理,3、动态投资回收期（P0）是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需时间。动态回收期自投资起点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收种植年份。计算公式：,动态回收期以年表示，详细计算公式为：Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值,物业经营管理,（二）静态指标1、静态投资回收期（Pb）不考虑现金流折现时，项目净收益抵偿全部投资所需

21、时间。一般以年表示,Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值,物业经营管理,2、现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。首付款与年现金收入；税后现金回报率=净运营收益-还本付息/初始现金投入 税前现金回报率=净运营收益-还本付息-税收/初始现金投入,物业经营管理,3、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率。净收益：包括还本付息所带来的物业权益增加的价值和物业升值带来收入。投资回报率=（税后净现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额,物

22、业经营管理,四、清偿能力指标计算方法（一）借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金 偿还 项目借款本息所需时间。房地产置业投资项目和房地产开发后进行出租经营或自营的项目，需计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。,物业经营管理,（二）偿债备付率（DCR）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。,可用于还本付息的资金，包括可用于还款的折旧和摊销、在成本中列支的利息费用、可用于还款的利润。一般房地产投资项目，偿债备付率的值应该大于1.2。小于1.2时说明当期资金不足以偿

23、付债务。,（三）资产负债率是指债权人所提供的资金占全部资产的比例。反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力。资产负债率=负债合计/资产合计100%,物业经营管理,五、财务评价指标计算实例（略）,物业经营管理,第四部分 物业价格（价值）评估,物业经营管理,第一节 收益性物业的概念,是否产生收益，不是看它目前是否直接产生经济收益，还看它是否具有直接产生经济收益的能力,物业经营管理,第二节 收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价。代价：货币、商品、其他有价物二、物业价格的形成条件 1、有用性 2、稀缺性 3、有效需求,物业经营管理,三

24、、物业价格的特征 1、受区位的影响很大。2、物业权益的价格：所有权、使用权等 3、既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 4、物业价格形成的时间较长 5、容易受到交易者的个别因素的影响 个别因素：偏好、讨价还价能力、感情冲动,物业经营管理,第三节 收益性物业价值和价格的种类1、使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、成交价格、市场价格、理论价格4、总价格和单位价格5、实际价格和名义价格6、现房价格和期房价格7、起价、标价、成交价和均价8、评估价、保留价（底价）、起拍价、应价和成交价9、买卖价格和租赁价格10、市场调节价、政府指导价、政府定价11、原始价值、帐面价值、市场价值,物业经营管理,

25、第四节 影响收益性物业价格的因素一、人口因素 人口数量、人口素质、家庭人口规模二、居民收入因素三、物价因素四、利率因素五、汇率因素六、物业税收因素七、城市规划因素八、交通管制因素九、心理因素,物业经营管理,第五节 收益性物业评估的基本方法 3个途径求取：近期交易、重建、收益一、市场法（一）概念又称市场比较法、比较法；估价对象、估价时点、类似物业,（二）适用对象：具有交易性的物业,（三）4个步骤：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、对可比实例成交价格进行处理；4、求取比准价格,物业经营管理,二、成本法1、理解成本法的概念 理解“成本”概念：与会计中“成本”内涵不同，是价格2、适用对象：既无收益又很少发生交易的物业，如医院、图书馆、学校、公园、政府办公楼等3、步骤：（1）收集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）测算重新购建价格；（3）测算折旧；（4）求取积算价格,物业经营管理,三、收益法1.概念：又称收益资本法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。,2.原理：预期原理 物业当前价值取决于其未来能够带来的收益或得到的满足、乐趣等的预期。历史价格、开发建设成本、过去市场状况仅是一个未来预期的参考。,3.适用对象：有收益或潜在收益的物业,物业经营管理,