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1、中城商务广场营销报告,博思堂商业事业部2011年6月1日,前期总结：,据前期提报的反馈，及对项目的深入讨论，我们做出以下的深化方案。,营销篇,销售策略 销售结点 销售手段 客户导入 成功案例 产品的深入研究,整体营销思路“灵活 与精准”,一、销售策略,销售策略的核心是“灵活与精准”。主要体现在开盘节奏，销控策略，价格策略。在恰当的时机，推出恰当的货源，打出恰当的价格。要实现以上目标，必须对意向客户做大量排摸工作，同时考虑到市场，政策，周边项目，工程结点等因素。,1、产品用途划分,1标段：38层 办公2标段：914层 投资3标段：1520层 自用,2、推盘顺序,先推2标段：914层 投资客 引爆
2、市场 再推3标段：1520层 自用客 价格略微上调 最后推出1标段：38层 办公用房 价格与3标段持平或略微上调,二、销售结点,推案节奏,2011年,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,项目阵地包装,案场进驻,预热期,强销期,开盘引爆,户外出街,2次加推,蓄客期,尾盘期,形象塑造期,客户蓄水期,B栋计划分3次推出，6月-8月进行客户的蓄水工作，预期9月进行首次开盘，后两期间隔1个月加推房源。如果蓄客量达到一定比例，可以提前加推房源。计划在2011年年底基本完成B栋房源的去化。,造势,蓄势,1月,第2强销期,取势,控势,客户引爆期,3次加推,客群构成,本案客户构成：预估60%为
3、上海客户，30%为本地客源，10%为其他区域客源。,资金回笼,项目首期销售周期计划8个月（2011.62012.1）首批房源计划实现90%去化率，销售金额约1.62亿元,三、销售手段,战术阐述：给予认筹客户额外优惠，如：3千抵5千，5千低1万。以坚定起信心并把客户明确下来。只有认筹客户才有资格参与选房。,深化直效营销,战术 1,推介会诚意客户实效转化加大定向产品推介会力度，并给予认筹额外优惠。,限时特惠,战术 2,越早登记、优惠越大,战术阐述：以不同时间段分别再给予不同优惠。比如6月30日前登记，额外97折；7月31日前登记，额外98折；8月31日前登记，额外99折，以最大限度激发客户热情，争
4、取最大限度消化货量。PS:折扣额度根据实际情况而定。,盛大集中选房,战术 3,全城震撼，千人热捧,战术阐述：在9月初举行盛大的集中选房仪式，扩大项目的影响力，更大为后续产品拉升价格造势。,名人讲座,战术 4,吸引上海投资客,战术阐述：在9月初举行盛大的集中产品推荐会投资讲座，启动认筹活动，扩大项目的影响力，更大为后续产品拉升价格造势。,事件营销：借势政府邀请政府领导考察项目，并为项目题字,借助政府力量宣传项目，使项目成为市场关注新亮点，提高市场对项目的整体预期。同时邀请领导现场题字，可装裱后悬挂于售楼处内。,事件营销：借力媒体通过媒体组织看房等公关型活动运作扩大项目影响力,通过媒体公关营销，占
5、领舆论制高点，因势利导组织上海的主流媒体（如搜房看房团）到花桥旅游，并实地参观项目。,四、客户导入,博思堂客户资源介入,可依托博思堂强大渠道资源优势，对客户进行导入。,博思堂的团队优势,博思堂在苏州本地的，在售商业项目就有十多个。其中有办公楼，酒店公寓，商业用房。所以我们不仅有客户资源优势，同时也具有商业人力资源优势。,形象面策略整合,项目临时咨询处设立,时间：2011年6月地点：花桥镇中心主旨：在项目现场销售中心亮相之前进行初步的项目展示与客户积累，为项目正式入市做准备。,中城商务广场,上海客源的拓展,上海设立小型接待处,建议在上海中山公园租赁商铺进行包装，作为项目上海的接待点，同时，周末看
6、房车，接送客户现场看房。,中山公园售楼处外看板，道旗，灯箱中山公园站路演、派报绿地21城在中山公园拥有销售中心，本案可在中山公园周边进行广告包装与活动，拦截客源。,上海客源的拓展,借客绿地21城,轨道交通地下看板：2号线3号线4号线只在两次开盘前集中做投放,上海客源的拓展,与轻轨的嫁接,轨道交通11号线上站点，系列路演活动以周末为原则，曹杨路，江苏路，交大，徐家汇，万体馆,上海客源的拓展,与轻轨的嫁接,形象面策略整合,现场阵地包装现场售楼处、围墙、道旗、楼体巨幅,中城商务广场售展中心,时间：2011年7月现场售楼处选择：B栋底商主旨：建立现场接待功能。,中城商务广场11号线轻轨4.5米层高MI
7、NI SOHO,巨幅广告,中城商务广场11号线轻轨4.5米层高MINI SOHO,本案,光明路,纵五路,围墙包装,道旗广告,上海客源的拓展,与网络的嫁接,中城商务广场生活不能一层不变,中城商务广场，花桥“潜力投资股”,与淘宝、上海搜房等网络进行广告与看房团的活动联动，推介项目。,淘宝、上海搜房等网络广告,时间：2011年7月地点：包装临时售楼车穿梭整个区域，做广告同时并可以拉客人到临时销售中心咨询主旨：创造一切可以利用的条件进行初步的项目展示与客户积累，为项目入市做准备。,临时售楼车设立,形象面策略整合,中城商务广场,形象面策略整合,户外广告拦截,户外媒体的优势：长期固定的品牌宣传阵地。直接有效的手段；视觉冲击力建立项目形象；最便于我们主动寻找本地客群的方式。,高速路+周边人流密集区域，长期占领户外制高点,位置布点建议,本案,五、成功案例由于时间有限，我不能介绍太多的案例。所以只讲几个，较有特色的项目。,写字楼：苏高新商务广场商务广场,操作案例Case,写字楼：置地星东环东环,操作案例Case,写字楼：置地星虹国际地星虹国际,操作案例Case,六、产品深入研究,户型分割，面积控制。厨房，卫生间，细节设计。空间利用，空间布局。,中城商务广场企划表现在线招商项目介绍2011-5,THANKS!,
