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1、胶州市胶西项目建议,青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司 2013年10月24日,宏观政策市场分析竞争项目分析总结,分析篇,建议篇,价格建议产品建议营销建议,建议提纲,分析篇,政策影响,受市场大环境形势、市场供求影响，刚需低价产品更受市场青睐；,项目分析,项目位于城区边缘、片区项目以多层、中小户型为主，价格不高；,区域市场,市场大环境形势趋于平稳，刚性住房需求有一定政策利好；,分析总结,打造具有核心竞争优势的产品价值突破市场竞争。,宏观政策,政策影响,胶州市场的影响,【国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求】6 月19 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转
2、型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。解读：一个是重申了国五条区别对待居民首套购房的政策，另一方面也可以理解为不会有更强烈的调控措施出台。毕竟，“从几个有限购措施的一线城市来看，80%到90%的购房需求属于首次购房和改善型购房。,受到市场大环境影响：胶州市场以刚需、改善为主，多是首次置业，具有有一定的形势利好；,2013年9月份胶州市新建商品住宅共成交976套房源，计9.68万平米。成交套数环比增长12.83%，同比减少26%；成交面积环比增长11.26%，同比减少24.14%；2013年1-9月胶州新建商品住宅月平均销售
3、1084套；截止2013年9月底胶州市可售房源达15988套，可售面积达184.49万平米；按照前9月平均去化速度，在当前市场供应量不增加的前提下，胶州新建商品住宅去化仍需14.76个月。,市场供需,市场房价,1、受市场供需结构影响，胶州市场2013年的整体成交均价呈下降趋势，总体来讲由于低价产品的大量入市及销量的增长继而拉低整个市场的成交均价，不利的市场环境影响房屋价格上涨空间，市场需求更多的是低价产品；2、伴随市场的逐渐平稳，市场整体房价涨跌幅度不会很大；,2013年9月胶州市新建商品住宅成交价格区间主要集中在3000-4000元/的房源，共成交275套，占总成交套数的28.18%；面积区
4、间来看，60-90户型为市场需求最大产品，共计成交500套，占总成交套数的51。23%；,市场成交,区域项目,慧东府邸,翠竹苑,西城尚居,金都御景,晟高领域,项目信息,项目信息,项目信息,项目信息,受政策引导，刚性购房需求有一定政策利好；目前胶州新建商品房市场以刚需为主，大众承受的价格区间在3000-4000元/居多，低价产品更受市场青睐；项目所属片区整体质素低于胶州主城区，主要依靠地缘性客户；项目片区有一定市场潜力，片区产品以多层为主，整体房价不高；营造价格差，形成项目价格优势，使项目在区域市场竞争中占据一定优势。,分析总结,建议篇,产品建议,打造产品的核心竞争优势；,营销建议,主打产品牌，
5、深挖乡镇片区和周边企业；,价格建议,营造片区市场产品价格差，形成价格优势；,项目对比,根据项目情况比准后的项目均价为：2758元/,参考公式：项目均价=（参考物业均价参考物业分重*参考物业权重）*项目分重,价格预估,除翠竹苑外，其余项目位置相较本项目距离主城区距离更近，客户选择范围更大，为了同片区其它项目在客户争取上占据优势，着重凸显项目的价格优势，面对竞争最为主要的翠竹苑，营造价格差，抢夺片区市场。,部分小产权产品比准后的产品均价为：1655元/,参考依照：小产权均价=（项目均价*60%）小产权房屋价格等于同位置商品房价格40%-60%,价格预估,综合分析:影响等级最高：户型结构1、项目所在
6、区域产品形态以多层为主，整体房价水平不高，在建筑风格、园林绿化方面的大量成本投入，往往得不偿失。2、该地区目标客户多为首次置业，往往更多的关注产品的单价、总价，以及居住适用性，户型结构的优化可以很好的满足市场需求。,产品因素,针对目前市场刚需为主的特征，75-90套二户型占到80%，低总价的优势明显；90-120改善性需求户型占20%，其中紧凑三房既满足功能的需求，同时兼容客户对总价的需求；常规三房则满足少量客户对居住舒适的要求.,户型配比,边户A户型：建筑面积（80.15平米-82.29平米）中间B户型：建筑面积（83.45平米-86.06平米）,户型建议,三房：建筑面积：90平米-110平
7、米 建筑面积：110平米-120平米,户型建议,思路,主打产品牌！,深挖乡镇片区！,营销建议,主打产品牌：多层 中小户,1、多层作为整个市场高度认可的产品类型，其市场接受度较高，可以作为产品销售的突破口；2、对于城市边缘项目，其规划、园林绿化方面，市场关注度较低，户型面积、结构成为市场高度关注的点；主打多层的产品业态以及中小户型的户型结构便于引起市场关注和认可！,营销建议,深挖乡镇片区、周边企业职工,根据我司在胶州市场的操盘经验：未来本项目主要客群中，乡镇客户、周边企业职工等将会占有很大比例。在后期营销建议中，如何挖掘乡镇客户以及周边企业的从业人员，将是是营销关键点。,营销建议,组合式营销策略,品牌营销：借助项目性价比，进行有力的口碑传播；体验营销：通过客户对户型结构的认知，形成对居住舒适感的体验；关系营销：通常称为“老带新”，利用我司的客户资源开展关系营销；活动营销：结合项目及工程各节点，穿插活动营销，如：节日促销、礼品派发等。,营销建议,沟通待续.,
