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1、平乡项目运营策略深度报告The project marketing strategy depth report of Ping Xiang,2012年5月,背景分析项目方向判断,指标及成本分析,项目占地面积：176.57亩总占地面积：310260平米住宅面积：135130平米商业面积：123893平米其他面积：51237平米回迁住宅面积：50000平米,经核算，住宅成本约为2350元/平米,项目进度分析,拆迁周期长 易影响工期,总结：住宅利润点较低外向型商业的可操作性及风险较大,【目录】,PART1 住宅策略 PART2 商业策略 PART3 执行策略,PART1 住宅策略非价格型住宅产品,分
2、析/Analysis三大市场表现,卫星城市,宏观市场慢销型市场下的项目运营策略,县城整体住宅市场开发量,平乡县总人口32万；市场总量占同期1.7%；,宏观市场慢销型市场下的项目运营策略,项目销售情况分析,宏观市场慢销型市场下的项目运营策略,区域市场,区域市场,微观市场非资源性大盘的核心竞争力,共享性资源自身商业资源过于未来化景观不宜塑造整体性拆迁难度较大,本案,总结：目前平乡房地产处于慢销型市场初级市场的产品同质化严重项目属于非资源性的大盘，亟需提升竞争力及性价比,策略/Strategy如何塑造核心竞争力,如何体现未来价值通过商业实现通过产品实现通过价格实现空间价值与概念价值的结合,强调退错关
3、系与产品性价比,空间塑造产品性价比,概念塑造产品性价比,空间塑造产品性价比,托斯卡纳 别墅级 中央生活体,托斯卡纳：移植田园气息的生活空间别墅级：120-130花园洋房 200平米左右整层豪宅中央生活体：配套和区位,空间塑造产品性价比,国赫红珊湾,产品优化系统,总平优化,商业/住宅格局调整,双会所设计,高端组团,冲量组团,现金流组团,组团水系,景观优化,水系景观应用,沙砾,沙砾,陶制,手工抹灰,瓦片,铸铁,木头,鹅卵石,贝壳,景观优化,石头,注重组团强调散景观,强调元素,户型优化,经调研平乡县在售项目户型比例集中需求面积在120-140平米之间140平米以上户型较少,外立面优化,销售支撑系统,
4、售楼部注重体验,二层钢结构售楼部一层接待区、二层样板间,售楼部水景体验环绕型景观示范区,样板间,突出托斯卡纳风格强调装饰而非装修控制成本体现露台效果,花园洋房整体精装修,精装修成本控制在200-300元/平米之内输出精装修成本在500元/平米以上,提升项目形象多渠道，少放量道旗户外条幅,推广策略,推广策略,托斯卡纳风情演出美食汇,推广策略,托斯卡纳红酒会,销售模式策略,成熟外销团队标准配置,价格目标,目前当地市场销售最低价为大都锦城项目的内部认购价1800元/平米，该项目正在挖槽。以135m2户型为例计算如下：,大都锦城首付=180013540%=9.72万元圣林豪庭首付=260013530%
5、=10.53万元,我司建议：项目住宅入市均价2600元/平米，首付3成,备注：以上为价格思路，具体价格会根据市场及项目平衡,PART2 商业策略丰富定位引爆商业氛围,分析/Analysis商业氛围思考,商业分布图,商业活动较频繁商业活动一般商业活动较少,商业总平优化,入口,2栋5层商业融合在一起公寓尽可能调整为住宅重视外立面,一级商业定位,旅游主题性商业,One-stop leisure refined products,【资源1】,梦幻迪士尼行宫Disney dream palace,【室内迪士尼模式】,提高商业层数，分割1-2层商业做室内迪士尼，带动项目。,白雪公主许愿洞,石中神剑,主题概
6、念馆,米奇主题馆白雪公主主题馆玩具总动员主题馆,二级商业定位,A,时尚淘宝街 托斯卡纳风情街,定位消费客群为未来城市消费主力80后、90后业态规划分5大区A区时尚男女装B区气质鞋包C区风情小饰品D区个性小店E区中华小吃街,B,C,E,D,二级商业定位,托斯卡纳风情商业街,商铺带租约销售，回租经营提前成立招商中心，聘请专业招商公司对项目进行一体化招商,营销模式,PART3 执行策略如何保证快速回款,2012.9.15,筹备期,蓄水推广期,2013.1.12,强销期,售楼部筹备体验筹备人员筹备物料筹备招商筹备,短信派单道旗条幅户外,2012.6.1,项目执行,2013.5.1,MajpjMVcyz
7、j21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJl
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