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1、 中国南京,谨呈：南京金塔房地产开发股份有限公司,2,注：项目总占地147100平米，总建面积117680平米,假设前提条件 独立别墅20套，面积区间220-280平米 酒店公寓200套，面积50平米成立条件 独立总建筑面积：20*2505000平米 按0.4的容积率规划，占地12500平米 酒店公寓建筑面积：200*5010000平米 按1.5的容积率规划，占地6666平米扣除独立别墅、酒店式公寓部分，项目剩余产品的占地面积 联排别墅叠加别墅花园洋房 占地面积为127934平米，总建筑面积102680平米，容积率0.8,问题一：项目面积配比的再次论证,3,求别墅与类别墅面积各为多少？设:别墅
2、占地面积为X,类别墅占地面积(127934-X)别墅的总建筑面积类别墅的总建筑面积项目总建筑面积0.7*X+(127934-X)*1=102680求解别墅占地面积为84180平米，类别墅占地面积43754平米,假设：联排别墅容积率：0.7类别墅（叠加别墅、花园洋房）容积率：1叠加别墅容积率：0.8花园洋房容积率：1.2,设:叠加别墅占地面积为X,花园洋房占地面积（43754-X）0.8*X+(43754-X)*1.2=1*43754求解叠加别墅占地面积为21878平米，花园洋房占地面积21876万平米,4,扣除酒店式公寓占地面积，联排面积比55，套数比49。,扣除酒店式公寓占地面积，联排面积比
3、95，套数比96。,5,关于中式与西式别墅的相关探讨？,关于中式建筑、西式建筑是一个很大的概念，绝对不是一个简单的形式问题，而单一的建筑本身去比较中式与西式别墅：,1、难以定论好与坏？2、定论：不同的市场适合不同的项目风格。不同的客户有不同风格喜好。,6,中式住宅与西式 住宅建筑体系最大的区别在于,西式建筑是以一点往外发散的中式建筑是由外向内收缩的,从项目自身的形态与特色思考：,7,中式住宅在传统里边首先要有个院子，各个房间都是围绕这个内院来布置和展开的，生活的中心也是以这个内院来组织的，没有这个院子，感觉就好像不是一个完整的住宅。,而西式建筑它的空间是经凑的，组合在一起，向外充分展开，屋外才
4、是花园，并且是开放式的。,8,中式别墅更多表现出它的私密性、它的院落围合，体现产品魅力源于建筑的自身,整个社区想要保证容积率，就必须排布更多围合式的建筑。,9,西式别墅更多表现出它的开放、共享的空间，更多的体现出社区景观、规划、公共部分,10,对于建筑而言，关注内在部分与公共空间是两个不同的方向，但对于项目而言：,我们的项目特性：从第二居所向第一居所转移的建筑，但是他的早期更多的是需要满足度假的功能。,大多数人的度假目的 放飞心灵、崇尚自然、放松或者说是减压,私密性、院落围合中式别墅不如崇尚开放、自由、共享的西式别墅更贴切度假主题。,判断，就度假功能而言：,11,从客户的需求来思考 喜好中式别
5、墅客户,12,对应客户分类来说，偏好中式的客户族群，大多来自总价承受能力较高的客户。,神龙系：顶层的购房人士。远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士本金系：本土的，多金的成功人士少成系：年轻的企业经营者，专业人士白二系：白领二次置业白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚渡新系：新南京人过渡型,偏好中式,受引导较强偏向型相对较小,13,分子与分母的双重定论,市场中供应非中式的别墅的产品大接受非中式产品的客户也比较大,中式别墅供应比较少喜好中式别墅的客户在市场中相对也比较少,客户群体,市场供应,争夺小众市场，打造的必须是超越一般的精品物业。,14
6、,中式别墅的规模一般都相对不大，别墅的总建筑面积在10-20万之间,南京市场：,全国市场：,15,中式别墅不易做大盘原因何在？,中式别墅对应产品细节需要考虑严格，只有中等规模的项目才易做出一定的特色。中式别墅风格的产品通常延续性偏弱，对于大盘来说，风格类似性过高，在产品风格上会存在一定同质性。,结合项目来看：项目作为1200亩的大盘，用中式别墅启动市场，对后期产品风格的引导难度相对较大。,16,结合项目来看，项目是高容积率别墅大盘项目,独立别墅,花园洋房,联排别墅,叠加别墅,酒店式公寓,规划中：,多层公寓,小高层公寓,未来：,17,成功借鉴复合型社区规划万科城,低密度亲地社区的内涵43万方建筑
7、、1.1容积率、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素景观轴三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。广场和街道哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。价值标杆一期临水景观资源最好的TOHO社区配套位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示,开放式广场,九年制学校；幼儿园,宽景house,情景洋房,商业中心；Loft,TOHO,小高层,18,地中海式建筑与景观园林,建筑
8、风格钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气,景观园林保留三山两涧原生地貌营造广场、人工湖、湿地、热带植被和沿线水景等多重景观风情商业街区自成一景,19,物业类型提供多种物业类型和面积区间,Loft,规模：80多套位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房户型：1房1厅2卫面积：68+20(送)M2特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔,小高层,规模：100多套，4栋位置：布置在临湖景观带旁，但湖景到二期才能建成户型：2-4房面积：70-125M2其他：底层送入户花园,TownHouse,规模：40
9、多套位置：临湖户型：4-5房面积：220-269平米,宽景House,规模：100多套位置：布置在相对私密的社区内部户型：4-5房面积：137-205M2特色：超宽向阳面，送地下室,花园洋房,规模：200多套户型：2-4房面积：70-130M2其他：底层送入户花园,20,户型组合,情景洋房,宽景洋房,Townhouse,小高层,Loft,21,什么样的市场定位？,打造一座城大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活,核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客,极尽展示未来生活情景；建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；,沿袭四季花城系
10、列的开发模式，在陌生区大规模开发大众化生活社区,产品定位,形象定位,客户定位,启动区目标,22,问题 3,问题 1,如何成为区域不可复制的另一极,区域价值重新定位“大深圳”、“大交通”背景下的万科城，解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰,问题 2,如何整合资源形成区域不可复制的另一极？,在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验看得见的未来。,万科品牌对品质保证和优质服务的承诺,以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城作为项目参照物，。,产品价值点如何展现？,品牌效
11、应,如何克服区域周边配套不成熟？,附加值,23,万科城速度突围小结,主打townhouse社区，突出整体高形象产品创新，露天小高层领先目前市场，提供多种面积区间展示未来生活场景，看得见的未来，将3万方商业、中心广场、景观园林、样板房全部展示推售策略，首期所有物业类型全部推出，以townhouse社区的形象整体打包,整体高形象,产品创新,实景展示未来生活场景,统一形象全部推出,24,综合比较本项目与万科城，项目之间具有一定的类似型,打造长三角地区度假温泉小镇（城）以温泉为诉求至上，国际度假小镇,核心客户：年轻少成中产阶层以及白领二次置业,极尽展示未来生活情景；建立大盘气势，东郊温泉大盘的社区形象
12、；,在陌生区大规模开发，打造一个第二局所向过渡的第一居所功能的生活社区,产品定位,形象定位,客户定位,启动区目标,25,西班牙，一个历史悠久的国度，多彩多姿的阳光国度，也是一个集浪漫与激情于一身的国度，几个世纪知名艺术家的影响，拉菲尔莱奥斯、毕卡索、米罗、高迪等对建筑、文化、艺术的浸淫，受现代简约风格的洗礼，以其美丽绝伦的自然环境和独特的建筑艺术，倾倒无数社会名流和欧洲皇室。,因此我们建议参考地中海式产品,26,27,28,29,30,31,32,33,2007.6,THE ENDTHANKS!,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26
13、日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,35,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,36,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,37,2
14、007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,38,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,39,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,40,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,41,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,42,THE END,
