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1、写字楼市场分析服务式公寓市场分析零售市场分析相关案例分析,无锡市级商圈范围界定,传统意义上的市级商圈主要指解放路环线，主要包括解放东路、解放西路、解放南路、解放北路、中山路、人民中路、县前街、学前街及周边商业街，是无锡最主要的商圈。随着无锡商业的发展和居民消费观念的提升，传统的市级商圈范围正在逐步扩大，为了本项目分析的需要，我们定义的市级商圈主要包括两部分：中山路中央CBD商圈和解放路环线外商圈。中山路、人民中路交汇处是市级商圈的核心，无锡经营良好的大型百货购物中心基本聚集在此，主要有三阳百盛、新世界百货、无锡商业大厦等购物中心，还有目前无锡最大的步行街“崇安寺生活步行街区”，该核心区域拥有交
2、通、配套、人流、车流等商业利好条件，在无锡人心目中已经形成了根深蒂固的商业态势与影响。由于受无锡人消费观念的影响，中山路中央CBD商圈是商业消费的首选之地，虽然最近几年无锡其他商圈也发展迅速，但尚未被无锡人完全接受，比如太湖广场清扬路周边目前的商业氛围已经形成，拥有如已开业的茂业百货以及尚未开业的世贸中心、九龙仓项目等，但就已开业的茂业百货来说，市场接受度尚不是很高，更多的无锡人还是倾向于去中山路中央CBD处购物消费。与百货购物中心相比，无锡的街铺缺少规划和特色，稍显零乱而且档次普遍偏低。无锡比较知名的崇安寺生活步行街目前租售情况良好，但仍然存在档次不高的问题，虽然投资方保留了二楼商铺的产权并
3、且对一楼出售的商铺业态做了规定，但毕竟存在小业主定位、利益不统一的问题，即不便于定位，也不利于管理。,无锡市级商圈概述,中山路中央CBD商圈商圈界定及描述：本报告中所定义的中山路中央CBD商圈是以中山路为轴线，解放路环线以内的区域，以区别环线内外商业的密集程度和人流密度。该商圈是无锡最为成熟的经济商圈，商业条件成熟、商业氛围浓厚，承担行政、商业、文化、金融等职能的一级中心。商业供应体量：目前中山路中央CBD商圈在经营的商业面积约40万平米左右，在建和即将入市的商业面积为20万平方米以上。,市级商圈中山路中央CBD商圈,主要商业街解放路环线解放路环线是无锡市区的主干道，也是本报告划分项目市级商圈
4、的主要分界线。就解放路环线本身来说，环线北部的商业氛围要好于环线南部，南部多以住宅为主；环线内部的商业氛围远远好于环线外部，环线内部以百货、购物街为主，外部的商业形态则大多为社区商铺。中山路中山路南起朝阳广场，北至胜利门广场，全长2145米，是无锡商业的主动脉，中山路是全国示范街，全国商业街销售总量排名第七。沿线分布有无锡商业大厦、三阳百盛、新世界百货、八佰伴等知名中高档百货。人民中路人民中路是核心商圈内最主要的一条东西向商业街，但目前除了人民中路和中山路交汇处商业氛围比较好外，其余路段多为沿街商铺，没有统一的业态规划，档次不是很高。县前街县前街位于人民中路北面，是核心商圈三条主要东西向商业街
5、之一，周边有shopping mall 形态的大型购物广场保利广场，无锡第一百货等购物中心。县前街靠近中山路段比较热闹，以商铺为主，业态混乱。学前街学前街位于人民中路南面，也是核心商圈内比较主要的东西向商业街，但存在着和人民中路同样的问题，即学前街与中山路交汇处比较热闹，但学前街东西两向多以沿街商铺为主，稍显杂乱。,市级商圈中山路中央CBD商圈,主要商业项目位置：,1,2,3,6,5,4,7,在建商业项目位置：,1,3,4,2,6,5,注：伊势丹百货目前尚未有确切资料表明其位置，地图上没有标注出来；金鹰购物中心据悉会入主无锡第一百货。,市级商圈中山路中央CBD商圈,中山路中央CBD现有重点商业
6、项目列表,*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。,市级商圈中山路中央CBD商圈,现有商业租金售价、商业面积列表,市级商圈中山路中
7、央CBD商圈,中山路中央CBD未来重点商业项目列表,市级商圈中山路中央CBD商圈,现有商业租金售价、单位商业面积分析,从租金和售价情况来看：该区域的百货和商铺无论从租金上还是从售价上来看都处在无锡比较高的水平，百货一般是由专业的百货经营公司统一经营管理，租金大都采取扣点方式收取，核心区域成系统的沿街商铺并不是很多，但凭借绝好的地理位置，该区域的商铺售价比较高，其中位于核心区域内的崇安寺生活步行街区沿街商铺更是创下了最高成交价20万元每平方米的记录。尽管租金和售价都在高位运行，但由于无锡传统商圈对消费者的吸引所带来的利润远大于租金和售价带来的成本损失，所以对于商家来说，该区域将会一直成为最受关注
8、的热点区域，供不应求造成的高租金、高售价的局面将会持续。从单位商业面积来看：无锡目前经营成功的大型购物中心的经营面积一般在2万平米以上，无锡商业大厦改建后由于收购了周边的吟春商厦，商业面积大幅增加，目前有近8万平米，是中山路、人民中路四大百货中体量最大的购物中心。步行街中一楼服饰主力商铺面积范围在200300平方米，二楼餐饮面积一般在500平方米左右。,市级商圈中山路中央CBD商圈,解放路环线外商圈商圈界定及描述：该商圈为解放路环线外围区域，东至兴源路，西至运河东路，南至金城东路，北至春申路。该区域也属于市级商圈的范围，但从商业氛围上来说，该商圈比中山路中央CBD商圈稍逊一筹。现有商业供应：青
9、扬路周边是该区域南面的主要商业区域，目前有茂业百货已经开张营业，尚有其他商业项目将成为未来该区域的商业供应；无锡招商城周边是该区域东南面的主要商业区，但该区域主要以中低档批发零售为主，人流量可观，但档次较低。火车站、汽车站周边是该区域北边的主要商业区，分布有保利广场、站前商贸城等商业设施。,市级商圈解放路环线外商圈,主要商业项目位置：,1,2,3,4,5,1,3,4,在建商业项目位置：,2,市级商圈解放路环线外商圈,解放路环线外商圈现有重点商业项目列表,*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品
10、牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。,市级商圈解放路环线外商圈,现有商业租金售价、商业面积列表,市级商圈解放路环线外商圈,解放路环线外商圈未来重点商业项目列表,市级商圈解放路环线外商圈,现有商业租金售价、单位商业面积分析：,从租金和售价情况来看：解放路环线外商圈多以商
11、铺为主，且大多通过出售形式回收利润，优质商铺售价基本上在3万到6万间，比起中山路中央CBD商圈来说，售价偏低50左右。低租金低售价一方面也反映了该区域相对中山路中央CBD而样，档次不高。该区域的百货仍以扣点为主，但其扣点百分比相对中山路中央CBD来说要低35左右。从单位商业面积来看：由于多为出售商铺，商铺面积大小不一，平均基本在100200平米左右，但无锡招商城面积偏小，大致在1050平米，而位于青扬路上的城市名门首席的店铺面积则在200400平米左右。该区域百货总体体量相对中山路中央CBD来说较小，但单体体量较大，比如保利广场总建筑面积达到15.3万平米，茂业百货和第一百货的面积也在8万平米
12、以上。,市级商圈解放路环线外商圈,商圈优劣势分析：优势:市级商圈是无锡传统商圈，与其他商圈相比，该市级商圈区域在消费者心目中拥有绝对的认知度。无锡知名几大百货公司如无锡商业大厦、新世界百货、三阳百盛均座落于此，是无锡高档消费的代表，经营情况良好。商业物业类型比较全面，购物中心、餐饮、娱乐、超市一应俱全，可以满足消费者各方面不同的需求。地处无锡市中心核心区域，交通便捷，可达性很高。劣势:虽然是传统商圈，但除去百货购物中心外，多为沿街商铺的形式，且缺乏合理的布局规划、档次普遍不高。整体市级商圈本应联动发展，由核心区域带动周边区域发展，但目前市级商圈中仍然只有中山路核心CBD商圈热闹非凡，周边区域商
13、业发展缓慢。比如解放路环线外围的青扬路商圈内现在和未来将配套建设一定数量的商业设施，但就目前已经开业的茂业百货来说，其档次水平可与市中心百货相比，但经营尚不甚理想。硬件上，该区域缺乏足够的停车场所，影响了部分百货、购物中心的客流量。,市级商圈优劣势分析,餐饮总体来看，无锡餐饮市场远不如周边其他城市这样繁荣，无论从餐饮在购物中心业态中的比例来看，还是路边餐饮在总体商业中的份额来看，餐饮市场，尤其是传统餐饮市场的发展空间很大。由于无锡为传统旅游城市，除满足本地居民消费外，旅游人群在整个餐饮消费市场中具有显著意义，但目前看，除有限认知度较高的传统小吃品种（排骨、小笼）外，无锡很少有可以承载本地独特文
14、化的餐饮品牌出现。而传统小吃品种，由于可复制程度高，附加值低，也很难做大作强，况且无锡旅游人口以周边驾车路程3公里内的人口为主，而无锡小吃与江浙其他地方相比并无显著特点，因而也难以形成利润增长点。随着大量现代消费形态的购物中心的建设和开业，特色餐饮正在尝试逐步进入无锡市场，但从目前看尚未获得本地消费群体的认同。由于特色餐饮主要面对本土消费者而非旅游消费者，而本土市场除了消费力的不断提升外，也需要时间来加以培育，同时，年轻消费群体在接受特色餐饮这一在一线城市已经逐步成熟的产业上将扮演吃螃蟹者的角色。但从目前看，时机仍未成熟。相反，环境不佳但价格实惠，单次消费金额低但翻台率高的日常餐饮仍然获得了市
15、场的广泛认同，也将在未来很长一段时间内成为餐饮市场发展的主流。另外，无锡连锁餐饮发展极为滞后，本地餐饮商家在网点拓展上显得十分谨慎，而规模上的差距使营业额与周边城市同行相比有着显著差距。从无锡统计局获得的数据显示，2006年全无锡只有肯德基一家销售额达到了2.2亿元，其余均未达到一亿元的关口。而除去太湖饭店等品牌老字号等，餐饮业在规模和开店数量上的不足又将限制品牌的打造和管理费用、物流成本的摊薄。,无锡各类商业业态分析餐饮,餐饮大型餐饮目前在无锡面临本地品牌薄弱的窘境。以太湖饭店、湖滨饭店为代表的传统老字号大多并非连锁经营，虽然营业额高但上升空间有限。而本地品牌由于特点不突出，难以吸引以游客为
16、主体的外来消费群体。而本地消费群体则集中在以家庭和朋友聚会为主体的中档餐饮层次而非商务餐饮，使餐饮品牌附加值难以提升。相反，外来餐饮（川菜、本帮菜等）则大行其道，使无锡的餐饮呈现多元化的特征。由于无锡目前没有明显的CBD区域，以贸易、物流、金融服务为主的第三产业企业密度不大，因而白领的午间快速餐饮消费和休闲轻餐饮消费很难形成聚集。即便年轻消费群体的朋友聚会类餐饮需求，也主要集中在传统餐饮形式，而不是休闲类创新型餐饮消费，这是与周边城市区别较大的一点。从目前市场情况看，无锡主要的餐饮需求集中在旅游餐饮消费、大型高档商务消费和中低档家庭聚会型消费3大类就无锡餐饮的分布而言，大部分的传统餐饮、中低档
17、定位餐饮和以居民家庭聚会为主的日常餐饮主要集中在传统商圈或公共交通可以便捷到达的地方，而高档餐饮则分布较广，不仅在传统餐饮的地域有所分布，在道路交通便捷，但公共交通尚难在30分钟内到达的地区均有开店可能。无锡目前的定向性高端餐饮主要面对商务群体，而旅游特色饭店主要面对旅游群体，他们共同的特点是对于价格的敏感度相对较低。但由于传统旅游饭店受季节性和周期性变化较大，为经营带来较大难度，而高端商务群体基于商务宴请的需要对环境、硬件设施和服务水准的需求要远远高于对于菜品的需求，因而很难与外来旅游群体共存。因而可以考虑综合旅游群体和商务群体，但又对其不同需求有着差异化服务的餐饮品牌出现，一方面平抑旅游季
18、节性带来的变化，另一方面也能提升本案的消费层次。,无锡各类商业业态分析餐饮,餐饮相比较新区长江路周边而言，蠡湖景区无论在基础设施建设，还是在自然条件上都有着相应的优势，但目前定向性餐饮的分布无论从数量上，还是质量上，都有着明显的差距。由于定向性餐饮不须依托彼此扎堆存在，因而未来该区域发展空间很大。在无锡市旅游业发展“十一五”规划纲要中指出：深度发掘无锡的地方特色餐饮文化，努力提高质量、丰富品种、发展地方特色风味，打造“又在太湖，食在无锡”的品牌。由于作为传统旅游城市，无锡除了景点观光外，尚未形成休闲、购物、餐饮、娱乐等相关配套旅游产业链的综合发展，数据显示，外地游客在无锡的平均逗留天数为1.7
19、6天，平均消费为500元，远低于杭州、南京等周边旅游城市。借助太湖的特色，打造无锡的品牌餐饮，不仅在原有的无锡小吃基础上有所突破，又区别于周边3公里范围内其他城市的传统餐饮，同时打造连锁餐饮旗舰品牌，形成规模效应，这可能是未来无锡餐饮行业的发展方向。,无锡各类商业业态分析餐饮,崇安寺步行街二期，在档次上与一期，所有单体建筑二楼均经营餐饮，人均消费约为30-80元,南禅寺，与崇安寺定位相似，基本以小吃、传统餐饮为主，人均消费10-30元,在解放路环线以内区域，餐饮主要以中低档传统餐饮和小吃为主，主要消费群体包括购物人群、家庭聚会、朋友聚会等传统主力消费群体。区域内主要餐饮商家包括崇安寺步行街、南
20、禅寺、喜洋洋等。由于区域为无锡最为成熟的商业区域，未来短期内餐饮的定位很难发生本质改变。,主要餐饮分布,青石路：以路边餐饮为主，单次消费金额低但消费频次高，人均消费约为20-50元,保利广场：特色餐饮和时尚餐饮为主，目前经营状况就其地理位置而言并不理想，人均消费50-100元,解放路外，运河内区域餐饮密度相对较小，以保利广场，无锡1912和青石路餐饮酒吧街为主。该区域消费层次较为年轻，但保利广场特色餐饮似乎尚未赢得时尚消费群体的认可，经营状况明显不及解放路环线内的传统餐饮。酒吧街区凭借明确的定位，集聚的氛围和相对较低的消费金额，市场反响较好，但目前数量仍然较少。,无锡1912：以酒吧为主的特色
21、街区，南京1912的复制。,主要餐饮分布,无锡市的定向性餐饮消费主要分布在离市中心较远，交通便捷，车流密度大但人流不大的道路两侧。其中以新区的长江路分布最多。其主要依托新区内工业园区和外资企业，因而商务型客人占据其消费的绝对比例。其余高档餐饮分布较为分散，其中主要包括金海华、无锡大饭店等。,1,3,2,1,4,5,6,7,主要餐饮分布,专业店专业建材卖场在无锡经营并不尽如人意。一方面，受住宅房地产市场低迷的影响，作为下游产业的建材、家装产业也经历了逐步沉寂的过程，而以好美家，百安居等为代表的国内外建材巨头的扩张也随之日趋谨慎，开店数量徘徊不前，这也使物流、管理综合成本的分摊较高，建材超市的规模
22、效益难以显现。另外，就目前来看，由于建材/家居/家装的生产环节门槛不高，全国大小供应商数量庞杂，而即便是排名前几的供应商的市场份额的总合，也仅仅只占市场总供应量的一小部分，行业的收购/兼并和重新组合是必然趋势，而本地的小型供应商由于物流成本较高，供应半径较短，难以满足大型品牌连锁建材市场在全国布点，尤其是二、三线城市布点的需求。从目前看，品牌专业店仍然占据无锡建材/家居类专业店的份额相当有限，而大部分市场仍然分散在类似崇安新城锡沪路沿线的本地原材料及建材集散地（月星国际家居城，锡沪装饰材料城，锡沪名品城，好艺家灯具城，佳润建陶名品城，华东商贸城）。其中大部分建材商城的经营形式则主要以出租摊位给
23、个体经营者为主，由于业主并不负责商品的采购、仓储和分配，而仅仅履行管理者的职能，因而也难以提高商业的整体定位。相比较而言，连锁家电市场在无锡的发展似乎比较顺利。由于家电业的门槛较高，家电供应商也大多为具有相当规模的品牌家电制造企业，无论从资金实力上还是供应半径上都远远超过了其建材同行，也相应降低了物流成本，因而在二、三线城市连锁家电零售企业的扩张速度要快的多。目前无论在市中心黄金商圈，还是社区商圈内，家电连锁市场都有密集分布。,无锡各类商业业态分析专业店,专业店另外，城市的核心位置有许多低质低挡的专业电器市场，无论是定位、消费人群还是经营状况都与寸土寸金的黄金商圈格格不入，不仅拉低了周边商圈的
24、档次，对其本身经营状况也毫无益处。目前改造正在进行中。总体来看，无锡的各类专业店，包括建材/家居卖场、家电卖场、轻纺市场等档次定位都不高，最具代表性的例子无疑为目前经营不错的无锡招商城。由于不同商品按照服装、床上用品、日用品等分类并划分区域，且大多数商业面积都被切割成了不到十平方米的小商铺，经营品种类似，品质相仿的商品，因而商铺的位置，而非商品本身，将决定其经营状况的主要标准。这使经营停留在低层次的以量制胜的基础上，在人流量日趋饱和的前景下，难以进一步提高商场的营业额和商铺的租金水平。,地处中山路核心地段的电器市场，目前正面临改造,地处中山路核心地段的电器市场，大部分已经关门歇业，与周边繁荣的
25、商业形成了鲜明的对比,无锡最大的招商城，主要面对中低收入群体，由于商品品类庞杂，且重复度高，商铺的位置将显著决定其经营状况,无锡各类商业业态分析专业店,锡沪路专业市场，以汽配、家装为主营业务的专业店一条街，以中低档次市场为主,无锡最大的招商城，主要面对中低收入群体，由于商品品类庞杂，且重复度高，商铺的位置将显著决定其经营状况,地处中山路核心地段的电器市场，大部分已经关门歇业，与周边繁荣的商业形成了鲜明的对比,主要专业店分布,百货商店和购物中心无锡的百货商店分布主要集中在解放路环线内，相互之间距离并不远，但档次上形成了较为明显的错位和分层。八佰伴、新世界百货位于中高端，主要面对新富阶层和中产阶级
26、，百盛和无锡商业大厦位于中端，面对中产阶级和时尚消费群体，而大洋百货和第一百货则面对普通消费者和消费习惯较为保守的购物人群。而在同一百货商店内部，高区与地区在品牌档次上差距过大，如八佰伴的一层国际一线品牌与以上各楼层的本地品牌之间缺乏过渡，也拉低了商业的整体档次。造成这一现象的原因在于，伴随着高收入人群消费力的迅速增长，国际一线品牌开始尝试进入以苏锡常为代表的二线市场，但由于目前无锡已建物业档次不高，难以吸引高端品牌入驻，而新建物业又体量较大，使已有的高档品牌和档次相差不多的时尚品牌难以填满零售空间。事实上，在目前的无锡零售市场缺乏定位明确，精致但体量又不大的高端百货品牌（如美美、连卡佛、西武
27、等），这事实上也将是未来发展的契机。另外从目前发展来看，由于中山路、县前街、学前街、人民路等几条商业街多以中档品牌为主，在短期内也难以形成高档品牌集聚的氛围，实际上也只有高档百货才能成为高端品牌入驻的载体，而目前来看合适的物业并不多。,保利广场沿解放路形成大开间商铺，Sephora，Starbucks等为流动消费人群提供了便捷选择。,无锡第一百货主要面对中低收入群体，与新世界百货、八佰伴等形成档次错位。,保利无疑是整个无锡目前位置最好的购物中心之一，但由于品牌档次差距过大，当中缺乏过渡，使定位并不明确。,无锡各类商业业态分析百货和购物中心,百货商店和购物中心对于购物中心来说，同样的问题也存在。
28、由于高端和奢侈品奥特莱斯与普通品牌的位置并没有明显分割和过渡，相互之间也难以产生协同效应。由于高档品牌相对受众群体较小，也不需要大量人流来支撑，因而难以与传统品牌比邻而居。与此同时，高档品牌的位置也显示出目前无锡高端零售物业匮乏的尴尬，也对奢侈品牌教育潜在消费者和培育市场极为不利。随着清扬路的建设和发展使之可能成为未来又一个主要的购物中心供应区域，而茂业百货由于开业时间不长，商业面积较大，目前经营情况并不好，但品牌调整在不断进行中。由于目前清扬路板块目前尚没有进一步大型商业供应，因而短期内也很难成为能够与中山路竞争的市级商圈。,茂业百货开业时间不长，商业面积较大，目前经营情况不佳。,汇金广场是
29、解放路区域内唯一一个停业的大型综合商场,庞大的商业体量和得天独厚的位置，使红豆国际成为了区域内最具潜力的商业项目之一,无锡各类商业业态分析百货和购物中心,1,保利广场定位中高档，业态以餐饮和零售为主，主力店包括蓝天新港、Sephora和Starbucks，为无锡目前位置最好，品牌最完整的购物中心。,无锡第一百货定位中低端，由于商业面积不大，绝大部分商业面积为本地品牌所填充，经营状况较好。,一百好特定位中档，主力店为优衣裤、好又多超市和大娘水饺，分别占据1层和B1层，剩余商业面积由时尚品牌填充，定位较为明确，,主要百货和购物中心分布,无锡商业大厦定位中高档，年营业额约在16亿左右，由于相对档次定
30、位较高，所处位置也很好，因而经营状况良好。,崇安寺商业步行街一层面向小业主销售，以经营零售为主，二层则为开发商自行持有，以经营传统餐饮为主，在档次上与崇安寺一期形成错位，经营状况良好。,大洋百货定位中低档，以本地品牌为主，由于商业面积为大量品牌填充，公共面积和交通部分面积较小，因而坪效较高。,主要百货和购物中心分布,主要百货和购物中心分布,三阳百盛商业大厦定位中档，由于地处中山路和人民路交角，人流密集，自1999年开业以来经营状况一直较好，2007年营业额达57660.3万元。,新世界百货定位中高档，底层有若干奢侈品牌入驻，相当程度提升了商场的档次。2007年营业额1.78亿。,无锡八佰伴定位
31、中高档，在大量奢侈品品牌入驻后，商场定位获得显著提升，并与周边三阳百盛形成明显错位，2007年营业额高达103442.2万元。,主要百货和购物中心分布,茂业百货定位中档，由于开业时间不长，清扬路板块也尚未形成商业人气，目前经营状况惨淡，2007年营业额仅为5214万元。,通过以上我们对无锡市各级商圈的分析总结，我们对无锡商业市场发展归纳为以下几个特征：无锡自身特色餐饮尚未突出：无锡本地的传统餐饮在目前尚未形成产业，也没有创造出亮点，仅仅把握了市中心的一些传统商业地段、依赖高客流来维持经营。高档餐饮日渐展现，并有上升趋势：随着城市化商业进程的加速，无锡的商务活动也日趋频繁，因此针对高档消费群体的
32、餐饮场馆也越来越多。其菜肴不仅限于无锡本帮，而且经营位置也不必拘泥在传统商圈。百货质量提升，开始走中高端路线：以美美、连卡佛为代表的中高端精品百货应当占据一席之地，其区别于已有传统百货的特点在于，面积小但较为精致，档次定位较高，品牌设置明确；这将与现在已有的传统大面积百货形成档次错位。但百货的经营位置，短期内仍旧在传统商圈内为佳。购物中心初步进入，并会在传统商圈外发展：不论市级解放路商圈还是新兴清扬路商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现，但要取代百货的地位，还尚需时日。连锁卖场逐渐饱和，并影响区域商业中心布局：从目前无锡市商圈
33、分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；但过多的卖场聚集将会形成强烈的同质化竞争。,无锡各商业业态发展趋势分析,参考案例项目总体定位写字楼物业定位服务式公寓物业定位其他物业定位各物业协调综述及对应措施,目前来看，周边商业主要以社区商铺为主，集中在梁溪路、梁清路附近，商铺主要依托新建商品住宅，但由于楼市未兴，这些新兴社区的成熟期需经历较长一段时间，因而周边商铺的总体空置率较高。区域内基本没有大型商业项目，由于区域内固定人口稀少，在短期内也很难形成支撑传统日常消费的商业业态，在选择业态时，目前应当更多考虑目的性消费
34、业态。由于区域处于太湖新城区域，非常靠近政府重点规划的蠡湖新城，可依托未来不断提升的高品质居住人群，逐步发展相应的高端商业。由于周边道路系统完善，距离市区和传统住宅区域的行车距离不远，因而可以在重要交通节点布置目的性消费业态，目前周边大型商业都集中在太湖大道沿线，主要以大卖场、建材商城等专业市场较多，商业的不断完善将推动居民的导入，但公共交通的不足将成为区域发展的瓶颈，同时也建议了本项目在目前阶段应考虑自驾车的目的消费群体。,项目周边商业情况,项目周边商业SWOT分析,项目商业机遇,市场空白形式新颖时尚的商业环境业态单一，不够丰富缺乏国际化管理业态高品质购物场所针对商务人群的消费场所高质量的餐
35、饮、娱乐设施,项目条件位于商务区和高档住宅区交界，未来商务和居民客源丰富已有居民入住，未来周边有商务、酒店、文化以及公务设施道路宽广、进出便利、位于十字路口的展示面优秀,市场需求短期内需要业态更丰富，环境更时尚的商业环境未来随着本区域金融中心的形成，商务和高档消费需求将会涌现各类丰富的体验式消费和文化休闲消费将随着各种高收入人口的增加而上升,档次空间：最终目标将是中高档，项目内的商务配套和社区配套也应做成精品；目前阶段可以通过中档目的性消费品来集聚消费者业态空间：有精品百货和主题馆组成的购物中心形式，结合各种特色店铺，业态可以比较丰富，兼顾餐饮和娱乐方面；目前阶段可以有若干个大型主力店组成，在
36、未来进行调整和拆分需求空间：商务消费、日用品、食品、中式餐饮、西式简餐、美食广场、SPA、美容中心、银行服务、商务会所、金融服务多元化购物环境设计方面：亲近消费者、步行入内便利；外部设计高档、现代、时尚；内部设计动线清晰、环境优良、提供休闲气氛的休憩区域管理方面：国际化的管理，软、硬件的定期维护；外围金融风格的装饰表现,项目定位设想,What?做什么？,Ultimate Goal终极目标Complementary Trade Mix广泛业态组合一个符合金融街形象的高档购物中心含购物、金融服务、商务配套、餐饮和休闲服务于周边居民和商务人群的丰富业态组合,参考案例北京金融街购物中心,什么是金融街商
37、业？正方借鉴：涵盖了广泛的业态，分布在不同楼层，能够提供一站式的消费场所定位中高档，含部分精品商业，致力于吸引白领阶层通过三层的迷你时尚百货，将项目各层的零售商业有效的联系在一起反方借鉴：没有顾及周边的高品质居民，使得仅在工作时间内能够吸引消费者没有体现金融街的金融特色，不具备商务金融的功能商业定位没有灵活性，使得开业之后的很长一段时期内都处于非常空当的商场,金融街购物中心,金融街购物中心,金融街购物中心,实景拍摄（一）,金融街购物中心,实景拍摄（二）,楼层业态分布,B1 风尚美食 以运动主题馆和美食广场作为该层面主力租户，配合时尚运动服饰形象店及中小型时尚餐饮，在增加休闲购物功能的同时扩大项
38、目品牌的受众群体，增加目标消费群体范围；L1 国际精品 众多高端国际服饰品牌形象店的设立将该层面打造成为世界奢侈品牌的集聚区域，是该项目业态组合的亮点，为项目扩大市场影响力、树立项目品牌形象、提高项目商业档次提供了有利条件；L2 时尚荟萃 连卡佛在项目中设立的一至三层的迷你百货，将项目各层的零售商业有效的联系在一起，使其商业具有很好的延伸性。而该层面汇集的国际二线品牌服饰与连卡佛相呼应，形成了具有特色的国际时尚购物氛围；L3 都市休闲 连卡佛的设立有效的将该层面与一、二层商业结合起来，而众多时尚休闲服饰品牌的分布更是让该层面成为项目中最具活力的购物空间，为项目营造了良好的购物氛围；L4 雅致生
39、活 此层面的主要时尚生活为其业态主题，美容SPA、家居品牌以及特色餐饮在项目中创造了一个时尚生活的休闲空间，满足项目周边消费群体的消费需求，丰富了项目的购物主题和业态组合；,金融街购物中心-品牌分布图 B1 风尚美食,UCCAL SPACE,Food Junction,Azona A02/Potato&Co.,Adidas Original,Shoes Gallery,Top Sports,Nicholas&Bears,Kingkow,Kids Land,Little Prince,Marco&Mari,Kenzo/catimini,Oilily,U Style,Chamate,Cellar,
40、German Town,Levis,Alexis,Lea Foscati,Ole Supermarket,Jacadi,Playism,金融街购物中心-品牌分布图 F1 国际精品,Dior Homme,Dior,OMEGA,JAEGER-LECOULTRE,GIRARD-PERREGAUX,Louis Vuitton,Salvatore Ferragamo,Altea,Chopard,Ermenegildo Zegna,GIVENCHY,Brooks Brothers,LOEWE,Chloe,Hugo Boss,Berluti,PINK,Lane Crawford,Versace,CERRUT
41、I 1881,IWC,GUCCI,a.Testoni,ST.JOHN,Paul&Shark,金融街购物中心-品牌分布图 F2 时尚荟萃,Juicy Couture,I.T.,agnes b.,Y-3,Marc by Marc Jacobs,Spring Field,Lane Crawford,Lottusse,M.Missoni,CK Calvin Klein,Ports 1961,Joan&David,EEC Time Zone,SAKAE SUSHI,Anne Klein,Theory,Moneta,Lilyrose,Private Shop,Gieves&Hawkes,Folli Fol
42、lie,Tittot,Giada,1436 Erdos,Club Monaco,Ports Men,Piombo,Roberta di Camerino,金融街购物中心-品牌分布图 F3 都会休闲,G-Star,Roots,ESPRIT,Only/Vero Moda/Jack&Jones,Enzo,Sole Alliance,Lane Crawford,Swatch,Guess,Replay,MISS SIXTY,Hempel,CiChic,On&On,Benetton,Ustone,EXR,Fornarina,Aimer Beauty Shop,CK underwear,Nine West,
43、COBO,JEFEN,TRANDS,DeLaNuage,C31 ROTC,Sisley,金融街购物中心-品牌分布图 F4 雅致生活,BOSE,Toni&Guy,SUBU Restaurant,Chocolat Debauve&Gallais,W.M.F,Euro Home/Villeroy&Boch,馨亭,Beauty Farm,Raffles International Medical Centre,Blue Morning.,Artall,Life Menu,Thann,Kuans Living,OSIM,Olivier Desforges,Svenson,IQAir,Marie Fran
44、ce Bodyline,Homspa,VIP LOUNGE,Financier Club,海德SPA会所、朴承喆发型设计中心,金融街购物中心,项目评述项目概括：金融街购物中心坐落于北京金融中心广场，由北京金融街控股股份有限公司投入巨额倾力打造，并由仲量联行经营管理。金融街购物中心致力于为白领阶层提供一站式中高档消费体验，包括时尚服饰、餐饮、娱乐、及休闲项目，并竭力使之成为北京乃至中国最高档的国际购物中心。整体设计：金融街购物中心总建筑面积达8.9万平方米，以”回归自由“为设计主题。购物中心的外观如同一弯明月，典雅而现代。由美国SOM公司精心设计的在中国独一无二的透明穹顶，将阳光与四季的变化融入
45、日常的购物环境钟。著名的CID公司则担纲购物中心内部的装修装饰设计。而金融街购物中心独创的立体交通系统能够连接中心区各个项目，使每一位进入者体会到另辟蹊径的乐趣。漫步在购物中心疏阔自然的空间中，淋浴着透过玻璃穹顶播撒下来的温暖阳光，体验时尚而高雅的环境和前所未有的空间氛围，在这里，购物真正成为一种美妙的享受。项目优势：1、周边有地铁、二环路以及40多条公交线路，交通便捷。停车场非常充足。2、金融街及其周边地区拥有530多家知名企业和机构，政府机关、本地公司总部和高档居住区。环顾购物中心可看到国际著名的ritz carlton（丽思.卡尔顿）酒店和westin（威斯丁）酒店、金融街餐饮酒吧街、金
46、融街公寓和金融家俱乐部。3、项目本身汇集了超过160个国际知名品牌。填补了北京西部匮乏高端商业体的空白，满足了高收入者的消费需求。购物中心门前3万平方米的公园和室内豪华玻璃天穹以及宽敞的无阻挡动线设计，为高端消费客群营造出了一个自然、宽敞、大气、简捷的体验式购物环境。项目劣势：1、项目目前仍需培养自己的消费群体，并提高自己的认知度，可能会需要一段时间。很多高端消费人群已经形成了固定的消费场所。2、项目本身离公交车站和地铁站还有一段距离，会对乘这些交通工具来此购物的消费者造成一定的影响。前景威胁：目前北京西部高端品牌商业项目或缺，本项目正好弥补这一点。随着它的出现，将使一个更国际化、人性化和充满
47、活力的金融中心跃然眼前。同样可以预计的是整个高端市场竞争会更加激烈。经营状况：目前渐渐在培养出自己的消费群体，地处金融街核心地带，因为优越的地段和大量的高端客户，经营状况渐入佳境。,项目定位设想,How?如何做？,Anchor Trade Mix大商组合增加项目内的大型主力租户，同时增加配套小商业，将商场的不同区域进行按不同的面积进行出租。,Complementary Trade Mix泛商组合整个项目由各种小型、中型和大型租户经营，业态调整，档次提升，拥有丰富的各类面积单元出租。,大商租户的租赁年限都控制在5年以内，在到期之前的1年半以上开始，进行租户调整的招商工作，在租赁年限到期之后，根据
48、新的租户要求进行建筑调整，然后重新开业,项目定位设想,When?何时做？,第一阶段大商组合,第二阶段泛商组合,招商筹备,招商筹备,各阶段业态组合,Phase 1第一阶段大商组合,B1,B1-1,B1-2,B1-3,B1业态布局,美食广场,中型超市,商业过道,配套商业,走道,垂直电梯,手扶电梯,美食广场,中型超市,配套商业,L1,L1-1,L1-2,L1-3,L1-4,F1业态布局,银行家俱乐部+行政办公,写字楼,走道,垂直电梯,手扶电梯,特色餐厅,金融、银行,主题购物,券商、信托、权证,主题购物,特色餐厅,金融、银行,券商、信托、权证,L2,L2-1,L2-2,L2-3,L2-4,F2业态布局
49、,挑空,挑空,特色餐饮,金融、银行,银行家俱乐部+行政办公,写字楼,走道,垂直电梯,手扶电梯,主题购物,特色餐厅,金融、银行,券商、信托、权证,券商、信托、权证,挑空,主题百货,L3,L3-2,L3-1,L3-3,F3业态布局,黄金/钻石交易所,商业过道,大型餐厅,高档会所,特色餐饮,黄金钻石交易所,走道,垂直电梯,手扶电梯,大型餐厅,特色餐厅,高档会所,各阶段业态组合,Phase 2第二阶段泛商组合,B1,B1-1,B1-3,B1-2,B1业态布局,时尚零售,配套商业,走道,垂直电梯,手扶电梯,美食广场,中型超市,时尚零售,时尚零售,中型超市,美食广场,L1,L1-1,L1-2,L1-3,L
50、2-4,F1内部交通动线图,银行家俱乐部+行政办公,写字楼,商业,走道,垂直电梯,手扶电梯,精品购物,商业过道,主题购物,精品购物,精品购物,精品购物,精品购物,金融、银行,券商、信托、权证,主题购物,L2,L2-1,L2-2,L2-5,L2-3,L2-4,L2业态布局,挑空,挑空,挑空,金融、银行,银行家俱乐部+行政办公,写字楼,走道,垂直电梯,手扶电梯,主题百货,特色餐厅,金融、银行,券商、信托、权证,券商、信托、权证,精品百货,特色餐饮,精品购物,精品购物,精品购物,L3,L3-1,L3-2,L3-3,F3业态布局,黄金/钻石交易所,黄金钻石交易所,走道,垂直电梯,手扶电梯,大型餐厅,特
