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1、湖州吴兴区BLD-41地块 立项报告,第一部分 湖州概况,1.1 湖州概况,区位太湖南岸，浙北交通枢纽，缓慢融入上海都市圈,浙北门户，东距上海160公里，南离杭州75公里，北隔太湖与苏州、无锡相望；纳入上海2小时经济圈，湖州至上海2小时车程，至杭州45分钟车程；湖州是长三角城市群重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一；,1.2 湖州行政区划,湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区；总面积5817平方公里，户籍人口258万，常住人口272万；其中市区面积1587平方公里，人口108 万人；中心建成区面积79平方公里；东西长度120公里，南北宽度
2、90公里；,1.3 湖州人口分析,人口认知湖州虽无中产阶级，但中高端客户潜力十分可观,特征一：湖州的人口收入分布呈金字塔形高收入人群占到一定比例，职业主要为个体老板或私企老板，他们对房地产的高端项目有需求并且能够消化。特征二：湖州无中产阶级，但公务员群体收入较高城市中中高收入人群职业主要为公务员和企事业单位员工。特征三：私车持有量上升速度较快2008年，私人汽车保有量9.87万辆，增加1.71万辆，增长21.0%，其中轿车保有量6.37万辆，比上年增加1.39万辆，增长27.9%。全年小型汽车上牌量2.25万辆，增长9.4%。,高收入人口,中高收入人口,中低收入人口,湖州城市人口收入结构,1.
3、4 居民可支配收入,基于网络调研，附注必要说明文字,居民人均可支配收入稳健增长，处于长三角中游水平,全市城镇居民人均可支配收入达到23280元，比上年增长7.8%。,1.5 产业结构,产业结构第二产业为主导，私营企业众多，纺织建材是支柱,二产主导：8%：57%：35%（2008年三产比例）；私营业为经济主体；,南浔（地板）、织里（童装）、安吉（椅业）、长兴（建材）等区县已经形成了各自的产业核心优势；纺织建材是支柱，材料机电快速发展；,1.6 交通发展,公路交通效率逐步提高,东西：申苏浙皖高速+318国道；南北：杭宁高速+104国道；随着申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）2条高速公路的建
4、成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高。,1.5 城市规划,城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。近期中心城区用地发展方向：“东扩西拓、北进南控、中间完善”。东扩：在搞好湖东分区配套建设的基础上，进一步开发建设“西山漾地区”；北进：结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”；西拓：在继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设；,规划重点在东部新区（吴兴区）和仁皇山，西南及东部两片开花,第二部分 宏观市场研究,2.1 整体房地产市场状况,房地产投资趋于合理，平稳增长截止至09年11月份，房地产开发投资额
5、98.72亿元，同比增长10.9%。房地产投资显著回升。其上半年住宅完成投资33.61亿元，同比下降10.9%，商业用房完成投资12.3亿元，同比增长151%，增幅较大。其中中心城市完成房地产开发投资约27.47亿元，同比下降10.9%。商品房新开工面积大幅上升。1-11月新开工房屋施工面积423.84万平方米，同比增长1.08倍，其中住宅新开工面积同比增长1.23倍。住房结构逐渐趋向合理近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，盐城住房供应结构也得到了改善，特别是90平方米及以下商品房投入力度明显加大，在住宅中所占的比重不断提高。上半年中心城区共成交商品住宅3885套。90-144的套型面积仍
6、是最受市场追捧的主力户型，共成交2296套，占成交套数的59.1%，成交面积27.34万。90 以下的套型面积共成交1155套，占成交套数的29.7%，成交面积9.11万。2007年这一比重仅为15.2%，08年为29.5%。受2006年以后“90/70”政策影响，90 以下套型的供应量逐渐增加以及政策对小户型的扶持，90 以下的成交比重有所上升。144以上及排屋共成交434套，比重为11.2%，成交面积8.87万。商品房价格稳中有升从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度和土地的获取价格，还受拆迁成本加大、建筑材料价
7、格和人工工资水平上升直接推动了房地产价格的上涨。另外消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促进了房价的上涨。湖州市09年商品房均价为约4689元/平米，较08年4224元/平米的价格，每平米价格上升了约465元，增幅达11%。空置面积继续下降随着近阶段的房地产市场的逐渐回暖，整个空置率有所降低，截止至09年11月末，湖州商品房空置面积84.13万平方米，同比下降0.6%，其中住宅空置面积同比下降了32.8%。,2.2 2009年土地市场成交统计,2.2 2009年土地市场分析,土地价格不断上涨2009年湖州商住类土地供应面积共计221.49万平方米，共41宗。
8、13宗规划地块容积率介于1.5-3.0之间；20宗土地容积率小于1.5。在成交的地价方面来看，今年上半年成交的土地平均地价约2890元平方米，较去年的地价上涨了19，而下半年自中兴大桥南堍西侧地块之后，湖城的土地市场开始不断升温，成交楼面价也在不断上涨。市陌堂子村D地块2.91亿元成交，按最高容积率，该地块的楼面价约3882元/，已经超过了之前中兴大桥4亿成交地块的楼面价，而如果按照1.8的容积率计算，楼面价已达5600元/。出让土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，出让地块以40000平方米以上为主。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、文化娱乐性质以及旅游基础设施。以上出让地块将对未来1-
9、3三年的住房增量市场带来压力。平均按照2.0容积率，70%的住宅比例计算，221.49万平方米的土地出让面积将带来310万平方米的住宅增量。依据湖州市关于户型面积的政策：90平方米以下户型占总量的比例不少于70%。310万平方米的住宅增量将带来90平方米以下的户型约217万平方米；90万平方米以上的约为93万平方米。商住用地集中推量湖州2009年上半年成交的商住用地28万平方米仅占去年的19，距每年供应5平方公里的计划远远不足。下半年在火爆楼市的刺激下，湖州土地市场终于开始集中爆发。09年年末，湖州市政府一月之内就推出13块商业居住用地。,2.3 房地产市场供求状况,商品房竣工面积受宏观调控影
10、响明显,自2000年以来，湖州市的商品房竣工面积出现了明显的两次波动；第一个波动在2003年、2004年，受国家出台政策要求所有经营性用地必须以招投标的方式公开交易，并且全面推行和落实经营性用地招牌挂制度，导致商品房竣工面积下降。后续大幅增长。第二个波动出现在2007年，当年商品房竣工面积为160.39平方米。与央行提高贷款利率有关。导致竣工面积也大幅减少。,2.3 房地产市场供求状况,湖州整体房地产量价齐升,湖州近几年的房地产成交量逐年上升，08年受大势影响成交量下滑之外，其余几年成交均呈上行趋势，特别是09年，全年商品房销售量约为432万平米，相比08年增幅超过1倍，成交价格约4689元/
11、平米，量价都达到了历史的新高；,2.3 房地产市场供求状况,09年成交情况分析,09年各月湖州销售呈现稳步上涨的格局，中心城区商品住宅在6、7月份达到了成交量的新高，6月份相比5月份增长了86%，8月份受开发商惜售的影响，成交量有所下滑，但成交价格则达到了5744元/平米，到了历史新高。09年湖州商品房全年成交量约432万平米,全年住宅销售约360万平方米，比上年增长1.3倍.其中，供应方面09年上半年中心城区新批预售商品房为43.8万，同比增长29.1%。全市商品房施工面积为896万，同比增长5.4%；其中住宅施工面积为638万，同比下降1.7%。商业用房施工面积141万，同比增长30.5%
12、。全市商品房竣工面积75.6万，同比下降19.7%，其中住宅竣工面积56.7万，同比下降21.8%。,第三部分 房地产板块及重点个案研究,3.1 房地产板块分布,湖州市板块主要由市中心板块、西南新区板块、仁皇山板块、凤凰开发区板块、湖东板块、南太湖板块等六大板块组成,3.2 市中心板块,板块热度该板块区域配套完善，商业氛围浓厚，红旗路繁华中心、各大商业银行、飞英公园、人民公园、第一人民医院等重要商业、金融、医疗、休闲配套一应俱全，成熟便利的配套设施，网罗居区域内高尚、高知人流，形成了极具时尚生活气息的现代都市领地。板块个案,3.2.1 风雅萍洲,3.2.1 风雅萍洲,户型介绍：,4室2厅2卫
13、面积：170.0M房型特色：户型方正大气，空间划分，大器中见细节，尊贵在其间；4.5米开阔客厅，晨曦雾雨中饱瞰滨江美景；三房朝南，采光充足。销售情况：剩余房源已不多，小高层可供选择楼层为12层或顶楼，单价为70008000/；高层可售房源面积段为140170单价为6100/起，车位13万一个；,地铺面积为100120开间4.2米4.5米，层高为4.8米，单价为25000/；客户分析：主要购买人以本地人为主，基本都是自住客。,3.2.2 板块小结,板块房地产市场点评：市中心板块是湖州最为繁华的地块，其板块地位及成熟度，也造就了住宅产品价格领跑湖州其他板块；商业楼盘产品价值放大；板块内在售的个案众
14、多，除上述天元颐城、风雅蘋洲等代表项目外，还有达多灏庭、爱山广场、星际广场、中房盛世华庭、加利广场等项目，有部分产品每平米已近万元左右,3.3 南太湖板块,板块热度 随着近期规划“北进”开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”。其中的太湖旅游度假区将是湖州建设现代化生态型滨湖大城市的重要区块，是未来湖州中心城市重点打造的滨湖新区。通过3至5年的开发建设，滨湖新区5平方公里的核心区域，将成为南太湖的现代生活中心；沿太湖3.5公里的河堤内，太湖明珠，渔人码头、世界名牌折扣店、游艇俱乐部等标志性项目争相斗艳；滨湖新区40多平方公里的管辖区域内，将拥有三座五星级酒店，阳光别墅、温泉、高尔夫等设施一
15、应齐全。同时通过5至10年的努力，将滨湖新区打造成一流的“都市生态型”滨湖休闲度假胜地和休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的滨湖城市特色板块。,3.3 南太湖板块,板块房地地产市场点评：南太湖板块由于其出色的地理位置，别墅项目较多，主打“旅游度假”概念；现板块内别墅价格主要集中在10000-17000元/平米之间，产品有一定的档次，产品风格包括中式、西式等，风格比较齐全；虽类似“渔人码头”“雷迪森酒店”等配套初成型，但总体板块配套设施尚不完善，因此销售去化率尚较低；,3.4 西南新区板块,板块热度该板块坐落于湖州中心城市西南部，它北靠长湖申航道（西苕溪），西临康山及杭宁高速公
16、路，东南至现状104国道，东以横渚溏港为界，距市中心约2.5公里。开发定位为“城市次中心”和“现代化工业区和现代化生活区”西南新区作为湖州市政府极力打造的城市次中心，是一座以交通、商贸、居住、创业复合功能的新城。西南新区除了车站、学校、公园、医院、商业配套项目外，未来将遍布中高端的房产品，西南区块将凭借“未来城市次中心”的名片打造市民理想的居所。,3.4 凤凰开发区板块,板块热度该板块位于湖州城北与西南部，占地66平方公里的大地上。从建区到现在仅仅17年，湖州经济开发区的崛起，形成了以政治、经济、文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。区内建筑多是采取低层、多层、
17、高层相结合，以多层为主，高层点缀，形成高低错落有秩，建筑间距大，密度小，疏密有序的丰富空间布局。凤凰开发区与老城区一河之隔，现已成为中心城市的一个重要组成部分。这里集中了中心城区的行政办公、商贸住宅、高档娱乐、大型公园等设施。通过近年来的建设，开发区拉开城市框架35平方公里，大力开展以“绿化、亮化、美化、洁化”为主要内容的环境建设，城市面貌和形象明显提升。,3.5 仁皇山板块,板块热度仁皇山分区位于湖州市中心城区北部，规划范围北临申苏浙皖高速公路，西至弁山东麓以及现状104国道，南至旄儿港，东至长兜港，规划面积为27.97平方公里。分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、
18、体育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住用地为主体的生活休闲区。受市政府规划，以及自身优越的自然环境和较高的人居指数等，该板块已经得到大多数购房者的认可。,第三部分 东部新区市场分析,3.1 东部新区（吴兴区）概况,东部新区湖州市政府主导发展区域，连接织里、南浔，潜力较大,东部新区是湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里三个乡镇，区域总面积183平方公里，规划区范围面积90平方公里。中心区近期实施28.3平方公里，总体布局为一心（中央商务中心）、二轴（吴兴大道、南太湖大道）、三平台
19、（景区平台、工业平台、商贸平台）。已累计完成投入36亿元，区域内主要道路框架基本形成，吴兴大道、南太湖大道相继建成通车，一大批基础公建项目建成投入使用，形成了织里童装、八里店金属制品、环渚纺织机械等特色产业和西山景区、八里店社区等商贸旅游居住区块，成为吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台。东部新区已集聚工业项目785个，去年规模以上工业实现产值192.3亿元，占该区的80%以上。2006年上海实业进驻东部新区，首期开发6.3平方公里，实行一级土地与二级商业项目联动开发的运作模式。,3.2 东部新区住宅房地产市场总体情况,定位：城市东扩门户，市政府重点打造区域，集住宅、
20、人文、商业为一体的次城市中心。吴兴区政府所在地，距市中心距离较近，约为3.5公里，公共交通比较便利。配套主要集中在余家漾小区附近，世纪联华超市、银行、湖东农贸市场、餐饮；但大型购物商场要到老城区；文教区：湖州师院、湖州职业技术学院、湖州二中、湖州五中、湖东小学、湖东幼儿园、以及湖师附小将选址湖东区域等；三大公园：余家漾公园，规划中的毗山遗址公园、邱家漾公园；缺点：毗山西路再向东的住宅小区商业配套匮乏，交通还不方便；产品以多层、联排、小高层、高层为主，普通住宅价格在5500-6500元/m2左右，别墅10000元/m2左右，产品品质较高；,城市向东发展的门户，市中心与织里、南浔的衔接区，文教区，
21、潜力较大,3.3 项目分析,3.3.1 项目汇总,3.3.2 东方国际别墅,房型介绍：,户型：4室4厅4卫 面积：约225.0M（联排）,3室2厅3卫 面积：约180.0M（叠加）房型特色：大花园及大露台设计，清新自然；叠加挑空餐厅，开阔明快；,客户分析：主要购买人群公务员，企业高干，本地人，部分上海投资客(上实及策源的部分资源)。,3.3.2 东方国际别墅,3.3.3 诺德上湖城,3.3.3 诺德上湖城,房型分析：,222-240平米左右户型特色前、中、后三花园庭院设置，配合户外优美景观，融于自然，享受生态空间；地下室设置健身房和娱乐室，同时下沉庭院为其提供了充足的阳光；双车位，一层宽阔朝南
22、客厅；各个卧室依靠庭院，舒享英伦风情中的自然景观；三层朝南露台，收揽西山漾无限景致，让主人景观视野更加宽广。,3.3.3 诺德上湖城,销售情况一期09年11月开盘均价9000/，现剩大房型总价500万左右；年后推出二期，单价900010000/送地下室（100 层高3.1米）,客户分析：主要购买人以本地自住为主；,3.3.4 升华红墅湾,3.3.5 东瑞一品,3.3.6 商务公馆大街,3.4 市场小结,从湖州房地产市场的销售率和去化速度看，现阶段湖州城区的住宅市场销售形势较好，城区居民对住宅的需求强烈，别墅产品也具有较高的市场接受度，但后续宏观政策尚存在变数，对市场产生一定威胁。产品类型方面，
23、主要包括高层、小高层产品，多层产品相对较少，联排及叠加别墅较多，同质化严重，竞争已日趋激烈，但品质高的项目还是具有较高的市场去化率。主力户型方面，公寓产品主要集中在90-140，联排类产品面积段主要集中在210-280，叠加类产品面积主要集中在150-200平米。价格方面，项目所在区域内高层价格基本在5500元/平方米左右，叠加在6000元/平米左右，联排别墅在9000-12000元/平米之间，往东价格递减。客户方面：公寓产品的客户主要以区域客为主；别墅方面，主要以私企老板、公务员等为主；,第四部分 项目信息,4.1 八里店简介,规划理念：整个八里店社区是按照“生活进社区、生产进园区、商贸进市
24、场”的要求，以及“村庄向社区转、农业向企业转、农民向市民转”的理念，现代化、城市型的新型农村社区。社区规模：社区总规划用地82.5公顷，实际用地面积63.5万平方米，社区下设五个居住小区，即百合苑、玫瑰苑、桂花苑、玉兰苑和牡丹苑；首期居住人口17000多人，是湖州目前最大的社区，连同八里店周边60000多的常住人口，拥有巨大的经营潜力。社区配套：学校方面：一所软件硬件先进的幼儿园；一所48个班规模的省示范小学；一所重点学校吴兴高级中学；商业设施：宏进八里店综合市场及商务大公馆项目是该区域目前为数不多的社区集中性商业中心，承担着将来60000多居民基本生活要求。为社区劳动力向三产转移不断开拓就业
25、和增收的新渠道。发展：总投资6个亿的标准厂房已吸引十多家企业入住，整个社区成立管理委员会，探索农村社区管理的新路。目前社区已获“省级文明社区”、“市级绿色社区”、“国家级南太户全民健身活动基地”等荣誉称号。房地产概况目前，整个八里店镇均为新农村建设项目，小产权房；虽为新农村建设，但楼盘已具有一定的品质；目前小产权房的售价约为2700元/平米左右；,4.2 地块信息,位于八里店分区长荡漾北侧基地，南临纬二路，与长荡漾体育公园隔路相望，东为居住区体育配套设施，北与八里店社区牡丹苑相邻，西侧经六路以西为商业用地。占地：65111平方米，其中代征规划道路用地5176平方米，净用地面积59935平方米。
26、容积率：1.8-2.0,市中心,12公里，10-15分钟车程,高新开发区,上实东方国际别墅,4.3 地块分析,优势：交通优势明显，距离市中心1015分钟车程 环境优美，绿化率高，地块南面为体育公园基地，有一个较大的湖面 靠近西山景区，区域空气质量高 周边整套齐全，幼儿园至高中已经全部建成并投入使用，卫生服务中心也已经到位 商业配套上，周边街区商业已经形成，入住居住日常生活购物便利 周边人气较足 地块出正负0即可销售，资金回笼快,缺点：周边公寓供应充足。公寓类产品会有一定抗性 附近主要为动迁安置房，对整体产品定位会有一定的拉低,地块内,地块南面,地块西面,地块西侧围墙外变电站,地块北侧,4.3
27、现场照片,第五部分 初步投资测算,5.1 地块购买历史,地块目前为净地08年购买方以一手招拍挂1.22亿摘得该地块，一次性交纳土地费及契税共1.3亿该地块目前尚未办理土地证，由于08年初购买方拍得该地块，但政府当时为融资把该地块用于抵押融资并办理了抵押登记，购买方08年初一次性交纳土地款项及契税、印花税后办理土地证时，抵押登记未消除，同时政府与银行协商未果，因此08年初未办理出土地证，08年底，该地块抵押登记解除，但由于08年金融风暴的影响，购买方一直也未进行要求办理土地证，拖至今年，并不打算开发，因此想整体股权方式转让。08年初，拍得该地块项目公司，委托湖州招商局办理开发资质申请，各批复已经
28、下来，但由于 经过两年的时间，开发资质可能还需申请及办理。由于受湖州市政府的要求，希望是引进外资企业投资，因此该购买方为该土地成立了一家BVI公司，再由BVI母公司成立湖州子公司，该地块放入湖州子公司内。,5.2 地块购买价格和涉及费用,土地出让价格：1.65亿 居间费用：1.5%,购买方式,优先选择离岸交易，子母公司一起转让 或者境内交易也可，目前已经在设下一级子公司,交易结构,方案一：先签意向书，并付定金（定金费用商量），等出让方各证件办齐，签署购买合同，再支付剩余全部款项。方案二：直接签定购买合同，但合同可约定各种出让方需要履行的职责，根据进展情况支付款项（支付比例可协商）,购买价格和居
29、间费用,5.3 交易中可能涉及的问题,1、容积率问题目前详规中所涉及容积率为1.4的问题，但购买方与政府所签署的土地购买合同中，具体的容积率为1.82.0，容积率可适当可作调整。（其他规划条件可在有概念性方案后与区政府协商）2、2年未开工，是否有罚款由于之前为政府之过错，因此该土地无任何罚款。3、由于该地块为招商引资项目，是否有税收优惠措施有，当初有合同中有体现，土地溢价中的200300万作为功建配套设施进行返还，但前提是收购母公司，因为所有合同签署均以BVI公司签署。如果仅以购买境内公司，该条款无法体现。4、BVI公司哪里成立，在哪里交易BVI公司在维京群岛注册，在香港进行交易。6、近期的对住宅贷款政策对湖州有无影响有，对第二套住宅有一部分影响，可与当地银行进行贷款，同时该地块最快也要到年底才能进行销售，因此年底政策有无变化，目前尚不清楚。7、发票问题目前项目公司总体转让所能开出总体的发票金额为1.3亿，剩余金额可双方协商解决。,5.4 初步经济测算 容积率1.4（含商铺）,5.4 初步经济测算 容积率1.4（不含商铺）,5.4 初步经济测算 容积率1.0（含商铺）,5.4 初步经济测算 容积率2.0（含商铺）,END.,
