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1、“舒曼世纪城”品牌提案,我司观点知道难在哪儿，项目就成功了一半。,审时度势看市场,产品开发背景分析,漯河,城市背景,是怎样一座城市？,河南省唯一的内陆经济特区新兴的现代工业城市中国食品名城中原城市群核心城市之一,双汇西班牙玫瑰,莱茵风景,银河湾,金地兰桥圣菲,凇江芳园,天鹅湖,雅典未城,锦绣凇江,双汇欧洲故事,建业壹号城邦,舒曼山海观,文萃满庭芳,丽江花园,银江花园,奥运花园,盛世嘉苑,香格里拉别墅,泰威丽景苑,七彩都市枫林,半岛蓝岸,幸福汐岸,水岸融城,建业森林半岛,亚太名仕公馆,峻峰华亭,花冠满庭芳,建赏,兰桂满庭芳,峻峰华亭,山水杭城,双汇国际花园,倾城0395,金都尚城,泰盈紫金城,苹
2、果派,上城公馆,天明第一城,香堤左岸,幸福花园,东部花园,金山小区,三庭轩,坤恒沙河景苑,阳光水岸,紫云居,水畔城邦,召陵板块,源汇板块,郾城板块,项目地块,漯河市目前房地产市场大局大势,年轻的新锐的活力的,城市属性：,在一个特定的城市运做项目，首先要了解这个城市的文化底蕴。年轻、新锐、活力，正是这个城市主流消费群体的面貌写照。,经济开发区,区位背景,是什么样的地位？,经济开发区现状：,工业板块，市场认可度不高；交通道路宽敞，周边厂房、公司林立；人口密度高，区位成熟度略显不足；周边2公里无开发项目，开发潜力有待挖掘！,工业区/精尚住区/漯河的经济命脉,区位属性：,区位是衡量项目价值的第一要素。
3、,地块周边资源：,北临 赣江路；东临 衡山路；西临-娄庄村。,周边背景,是什么样的情况？,竞争项目,天明第一城,EXAMPLE 1,上城公馆,EXAMPLE 2,EXAMPLE 3,凇江 芳园,EXAMPLE 4,双汇西班牙玫瑰三期雪莉阳光,EXAMPLE 5,建业森林半岛【华府】,EXAMPLE 6,金地兰桥圣菲,EXAMPLE 7,双汇国际花园,召陵（含高新区）板块在售多层指标对比,郾城板块在售多层指标对比,郾城板块在售高层指标对比（一）,郾城板块在售高层指标对比（二）,精雕细凿做产品,产品开发方向分析,立足板块价值（工业区），强化环境价值（精住区），依靠产品价值的全面塑造，突破区域封锁，
4、确立标杆形象！,总体开发策略：,为什么要做标杆？,我司观点：在外部资源具有不可取代性时，依靠独特的外部资源制胜市场；李嘉诚讲，地段、地段、还是地段！我们说，配套、配套、还是配套！在外部资源可借力空间有限时，依靠产品设计提升形象召示力；同样的地段、同样的配套，拼的是产品、产品、还是产品！这是制胜市场的不二法则。,我们的竞争项目就在身边。区域周边的中高档楼盘是最主要的竞争压力。,在项目所在区域板块市场认可度不高，区域周边2公里内无开发项目，我们唯一要做的事情就是跳出区域限制，树立项目标杆！哪怕仅仅超出对手一点，就能够轻易撬动整个市场！如果被市场淹没，再优越的项目也只是镜花水月！,如何做标杆？,深入
5、研究市场，以专业化视角全方位缔造产品核心竞争力！确立标杆形象。,标杆法则,1,规模,规模大小是一个房地产项目的第一形象要素！,经典楼盘：广州凤凰城,规模分析：,150余亩土地，容积率限制2.0。20万平方米建筑面积。规模上拔高产品形象力大有做头。,分期推出策略：,期 多 层,二 期 多 层+小 高 层,三 期 小 高 层,考虑到产品定位跨度较大，建议整体分三期推广。一期，推广多层部分；二期，推广部分多层+小高层部分；三期，推广小高层部分。,分期推广策略,1、罕见！美学生态样板多层花园洋房！2、稀缺！美学生态样板全景天阔华宅！,一、二期产品SLOGAN,标杆法则,2,高度,如果规模不够，高度至少
6、可以保证你成为地标性建筑！,经典楼盘：裕达国贸,高度分析：,2009年10月，漯河市房管局统计结果显示，超过98%的消费者偏好多层住宅。在产品形象力与市场接受度之间很难平衡关系。,标杆法则,3,立面,就像某行为艺术家经典的一组照片，老板和乞丐的差别，只是衣服的不同。任何一个成功的项目都有着美丽的外部形象。,立面分析：,对于漯河这样一个新兴的工业城市，传统文化的干扰相对就少了许多。但面对年轻、新锐、活力的中产消费群体，鲜明的文化取向仍是做立面设计的不二法则。也无怪乎近年来漯河市场欧陆风大盛。,立面分析：,漯河楼盘几十个，一大半都打着“欧陆风情”的幌子。但在浮燥的地产行当里，做得到位的没几个。我们
7、可以选择做得比他们更好，或者干脆，让这个市场耳目一新！,立面建议：,鲜明的现代建筑风格！,标杆法则,4,户型,行话：“看不看房看地段，掏不掏钱看户型。”优秀的户型设计是产品是否能立足市场的核心价值。,户型分析：,2009年卖得最好的是100-120平方米的三房户型，根本找不到有滞销的。马上都2010年了，市场上缺口最大的竟然还是这类户型。其实谁都知道130平方米以上的三房住着才舒服，需求与口袋里的钞票之间的矛盾估计不是开发商能解决的。,户型建议：,即要做小，又要做好！主力户型110平方米左右三房，功能空间完善，尺度设计合理。两房户型控制在90平方米以下。将精致与舒适做为户型设计的主题。,面向刚
8、性需求的低总价功能性居住产品,户型面积区间及功能情况：70-77 两室两厅80-89 两室两厅90-110三室两厅130四室两厅,可延展至三室两厅,可延展至四室两厅,可延展至五室两厅,一梯两户，户户朝南/四明设计/前后景观/尺度合理/功能齐全/分区明确/充分考虑了采光通风/户型与景观密切配合,在窗窗观景、户户通透的品质畅享中，以“赠”、“变”、“创”、“精”的户型规划手法，创意人居。,在窗窗观景、户户通透的品质畅享中，以“赠”、“变”、“创”、“精”的户型规划手法，创意人居。,标杆法则,5,景观,星河湾在小区的院子里栽桂花树的时候，广州乃至全国都没有景观设计的概念。你看，不知不觉人家就成了豪宅
9、的典范。,景观分析：,景观对于住区品质的提升作用无须赘言，其实景观做得好不好不在乎你花了多少钱，关键是咱们用了多少心。偏偏漯河市场上除了建业等几个顶级项目外，都没有这个概念。,景观建议：,软硬结合，风格鲜明，手法细腻。中央湖区景观，满足人们日常的休闲聚集/散步、慢跑、休闲、聚集、运动等功能匹配齐全，充满阳光生活味道/保证人车分流 利用空中花园，阳台、铺地形成立体绿化，将景观在不同的层面上联系起来，形成一种多层次的立体景观系统。,标杆法则,6,配套,配套设施就像一个人的手表、耳环、戒指等饰品。关键不在于有多少，要看上不上档次有没有品味。,配套建议：,天然气、暖气等必备配套自然一定要有；商业氛围不
10、足，要求我们必须做一定的商业配套；会所，必不可少，功能上需精心设计；安防配套是现代化社区的必备要素；考虑至少30%的车位比。PS：做为本项目，商业辐射范围极其有限，商业体量配比不宜超出总体量4%。,根据项目规模设置一所幼儿园，与当地有名的幼儿园整合进驻项目，提升项目的附加值。,幼儿园的设置,标杆法则,7,形象,品牌法则在通往成功的道路上，形象包装是最重要的一条！,形象力分析：,原本以为，项目规模是本项目的核心竞争力。认真分析了市场之后发现，原来项目规模是最不需要我们来包装的东西。现代简约立面+精致完美户型+精美园林设计+完善生活配套我们的核心竞争力是产品力！,产品形象定位：,20万m2 美学生
11、态样板城,不是产品，是作品！不是建筑，是艺术！献给漯河年轻、新锐、活力、富有的中产精英阶层！,案名建议：,舒曼世纪城舒曼置业荣誉出品,生活，是可以被仰望的！建筑，是可以用来欣赏的！舒曼世纪城，给你最荣耀的生活！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlp
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