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1、页1,顶峯广场酒店报告2010.09.29,目 录,项目概况 苏州主城区酒店调研 相城区及渭塘区块酒店调研 项目酒店定位 项目酒店合作方案,2,项目概况 苏州主城区酒店调研 相城区及渭塘区块酒店调研 项目酒店定位 项目酒店合作方案,3,项目概况：,顶峯广场地处相城区渭塘，邻近玉盘 路渭塘新商业中心。顶峯广场是由两栋20层的高层产品组 成。项目1-3层是由136306平的商铺 组成，紧临主干路澄阳路，也是未来轻 轨2号线延长线的必经之路。420层 是由48-218平米的精装修酒店式公寓组 成。顶峯广场距离苏嘉杭高速相城出口5分 钟车程，距相城中心区12分钟车程，邻 近227省道支线，距常熟30分
2、钟。轻轨 2号线等交通线路也将诞生，距离京沪 高速线5分钟车程。,4,项目概况 苏州主城区酒店调研 相城区及渭塘区块酒店调研 项目酒店定位 项目酒店合作方案,5,6,7,8,9,页6,10,项目概况 苏州主城区酒店调研 相城区及渭塘区块酒店调研 项目酒店定位 项目酒店合作方案,11,在水一方大酒店,地处相城区阳澄湖东路。2003年开业，设商务套房、商务房、标准间，共165间客房，18间会议室。标准间均价为400元/间。出租率45%；,南亚宾馆,地处相城区阳澄湖东路1号。2002年开业，按四星级酒店装修及运营，设商务套房、标间等共265间。标间均价为458元/间。出租率42%；,12,金澄锦江国
3、际酒店,地处相城区太平镇兴太路。2004年开业，设高级大床房和高级双床房，均价为360元/间。出租率58%；,莫泰168连锁旅店,地处相城区相城大道采莲商业广场2010年开业，共136间客房。标间198元/间。出租率71%；,13,苏州如家快捷酒店,地处相城区嘉元路。2009年开业，共112间客房，标间均价为170元/间。出租率76%；,锦江之星,地处相城区相城大道采莲商业广场2009年开业，共80间客房。标间179元/间。出租率79%；,14,小结：苏州高星级酒店市场整体经营情况欠佳，平均房价及出租率均偏低；受整体环境影响、区域内高价格承受能力的商务及旅游客源仍相对有限；高星级酒店前期投入大
4、、投资回收期长，资金投入要求较高；相城区酒店主要集中在相城大道和阳澄湖一带，且商务型经济酒店居多。作为相城区的渭塘镇内目前主要以当地居民自有物业改造的旅馆居多，标间房价在100-150元之间，档次较低；本项目所处渭塘核心区域，为地铁上盖物业。周边商服业及娱乐配套业基础较 好，区域经济较为发达，随着京沪高铁的开通，加速了人流导入，但目前缺乏有品牌的星级酒店，有一定市场空间；经市场分析，本项目发展高星级酒店面临很大的压力，从项目整体考虑，可以品牌酒店为导向，适当加强品质投入，发展商务休闲型品牌酒店有助于增强项目的号召力，促进项目的整体收益；,15,项目概况 苏州主城区酒店调研 相城区及渭塘区块酒店
5、调研 项目酒店定位 项目酒店合作方案,16,整体拿出其中一栋5-20层，共276套房，带租约销售；由酒店管理公司引进酒店品牌；统一经营1015年，年均回报率依据市场初步设定为8%左右；年返租率分别为：7%、7%、7%、8%、8%、8%、9%、9%、9%、9%；建议前3年租金回报21%从房款中一次性扣除（目的是培育市场降低投资门槛）；其中，酒店可售面积大约为1.7万平米（含酒店配套所占商铺面积，实际以测绘报告为准）；,酒店初步营销思路,17,建议品牌一：华美达酒店：华美达酒店是全球最富实力的温德姆集团旗下品牌，是全球第一特许经营品牌。今天，华美达已发展成为包括美国在内的全球134个国家具有100
6、0多家华美达国际酒店的大型酒店管理集团。华美达酒店将酒店经营的理念体现在各个方面，包括品质保障、成熟的酒店管理经验以及个人价值体现等多方面。,酒店品牌引入建议：根据以上苏州酒店的市调分析，建议引入中端商务型酒店品牌以填补当前区块酒店市场的空白。,18,附：华美达品牌引进费用：加盟费：美元300-500每间客房；应于签署意向书时支付；特许费：第一年到第十五年：总客房收入3-5%；市场营销服务评估费：总客房收入的2%；开业服务费：$2,000美元（一次性收费人民币约16000/年）；质量管理圈费：$3,300美元（人民币约26400/年）；,19,建议品牌二 豪生CLUB：豪生CLUB酒店是温德姆
7、集团旗下的中端商务休闲酒店品牌。品牌引进费：前期一次性服务费约人民币200万元。（根据南苏州生活广场豪生酒店的引进实际费用测算）,20,项目概况 苏州主城区酒店调研 相城区及渭塘区块酒店调研 项目酒店定位 项目酒店合作方案,21,若引入华美达酒店，根据实践经验及市场预判，房价均价为350元/间，第1至第3年为市场培育期，以入住率40%计，则酒店年经营收益为：年总收入=350元276间365天40%=1410万元（房价概念为3年平均数）会议、餐饮及外包租赁收入=15000元/天365天=548万元年经营成本=1958万元22%=430.76万元折旧费=1958万元4%=78万元布草费=18000
8、元/间276间=497万元（布草费按四星级酒店标准计）税收=1958万元12%=235万元年毛收益=1958万元-430.76-78-497-235=717.24万元（不含品牌服务及管理费用、租金）,酒店营运成本测算,22,经过前三年的培育期，预计从第4年开始，酒店进入一个稳定的成长期，若第4至第10年平均入住率55%，加上通胀因素，房价上升，则酒店年经营收益为：年总收入=450元276间365天55%=2493万元会议、餐饮及外包租赁收入=25000元/天365天=912万元年经营成本=3405 万元22%=749万元折旧费=3405万元4%=136万元布草费=18000元/间276间=49
9、7万元（布草费按四星级酒店标准计）税收=3405万元12%=408万元年收益=3405万元-749-136-497-408=1615万元,酒店营运成本测算,23,假如酒店销售均价为12000元/项目客房套数276间，面积约1.7万平米，则：年租金=12000元/1.7万 8.1%=1652万元,从测算可知，年收益扣掉返租后，基本持平，若加上酒店筹备费，酒店基本处于无盈利状态。酒店部分的总销金额乘以回报率，每年的支出不能大于1652万元。,酒店营运成本测算,24,通过上述测算，假如销售均价维持在12000元/左右，那么酒店考虑相应增加的成本压力及销售负担，必须将酒店经营后七年的差额补足部分（97
10、18元/1.7万 8.1%=1338万元）给酒店管理公司。该款项进入共管账户。主要用于开办费用及酒店管理公司平衡未来实际支付租金时的缺口。同时在销售过程中，酒店部分总销金额不能大于12000元/1.7万 0.79=16116万元（以上测算面积最终以实际测绘数据为准，届时根据实际测绘面积为准）,酒店合作方案A：,25,酒店开业后，即支付小业主回报。（如按A方案的销售价格，则测算如下表：租金回报为1652/年）,如开发商要在第一年持平，将来以酒店经营来获得收益，则销售定价应为：3064万元1.7万=1802元/12000元/0.79-1802=7678元/根据测算得出，品牌酒店介入的最佳销售价格是
11、抵扣3年租金后为7678元/（合同销售价），未抵扣销售价为：9718元/。,酒店合作方案B：,26,双方采用A、B任何一种合作方式，建议都遵循以下内容，以期合作达成双赢。,合作必要条件：,27,1、酒店带租约的部分，必须由威联公司独家进行销售。销售佣金为总销金额的2%；2、威联公司负责引入酒店管理公司对本案进行经营管理；3、威联取得产品（单价大于12000元/的部分）20%的溢价。作为销售奖励；,我们是一家商业地产综合服务商，为开发商全程提拱全案策划、整合营销、招商运营一系列服务。,公司介绍：,我们的核心优势？,公司介绍：,在浙江的杭州、金华、绍兴、台州以及江苏苏州等地区设立了9家房产直销公司
12、及多家加盟营销公司，直销业务员达260余名。公司成立四年多以来，与江浙两地众多品牌代理公司都有紧密的合作，如上海的易居中国、中原地产、三湘地产经纪；江苏的中原地产、瑞联行、英之杰；杭州的鸿鼎房产营销、和美经纪、铭鼎经纪等。,庞大的直销网络,公司介绍：,浙江销售直营公司：江苏销售直营公司：杭州第一分公司 苏州分公司杭州第二分公司 温州分公司 绍兴分公司诸暨分公司浦江分公司义乌分公司永康分公司,战略合作公司：上海公司南京公司,公司介绍：,系统的营销服务体系,营销培训系统流程标准化体系执行标准化体系,营销策划系统阶段性市场调研价格策略入市时机、姿态调整广告策略（主题创意效果监控）媒体投放策略推广费用
13、控制销售策略,营销执行系统案场掌控（坐销）各地销售公司联动（行销）V客会客户数据开发,我们的营销系统,公司介绍：,良好的品牌效应,与国内外一线知名品牌建立了良好的合作关系，如：世界500强，全球第二大的酒店品牌豪生国际酒店、华美达酒店品牌、亚洲第一大的购物中心菲律宾SM集团、FOXTOWN品牌折扣店等。我公司在苏州成立了苏州威联豪森酒店管理公司，借势国际豪生酒店品牌系统，对代理的产权式酒店项目进行国际酒店管理和运营，对酒店式公寓推出保姆式的管家服务理念，提升物业品质和增值价值。,公司介绍：,V客会俱乐部,威联V客会，是会员房产投资的平台，是经过多年的，多项目的房产投资建立的忠实客户，认可了威联
14、所代理的项目价值。是威联重要的客户资源。其中，会员客户20000余人，VIP客户8000余人，钻石客户3000余人。,公司介绍：,商业地产操盘经验,杭州：仙林福座、现代印象广场、丽江公寓、新城 时代广场、丽江公寓、国际观邸公寓 上海：人民广场地铁商铺，上海华盛街 常熟：华东食品城、国际汽配城 昆山：赛格电子市场、现代广场 苏州：南苏州生活广场 东营：大海鑫天地,(以下仅罗例部分案例),公司介绍：,我们服务过的客户,公司介绍：,我们服务的客户,浙江绿城集团浙江滨江集团江苏新诚房产集团杭州房地产开发有限公司杭州英冠房产江苏美通投资江苏网进投资苏州越兴置业江西创景置业山东鑫海集团,公司介绍：,公司还
15、成立了威联豪森酒店管理公司，借势国际豪生酒店 品牌系统，对代理的产权式酒店项目进行国际酒店管理和 运营，对酒店式公寓推出保姆式的管家服务理念，提升物 业品质和增值价值。,公司介绍：,数字说话，我们的业绩实力,2009年9月南苏州生活广场酒店公寓部分4个月时间内，总销售额近3亿元2009年7月绍兴观邸国际公寓月突破8000万元2009年5月绍兴丽江公寓月突破8000万元2008年昆山赛格电子市场在市场极度疲软情况下，月突破8000万元2007年滨江现代印象广场，07年度写字楼销售排名第一,公司介绍：,威联房地产营销有限公司地址:苏州市珠江路117号503室电话:0512-68020376 传真:0512-68020376,THANKS!,因为专注、所以专业！,
