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1、公司名称：重庆桥信广告有限公司,LED西城天街招商计划书,公 司 背 景 重庆直辖以来，政府一直致力于引导户外广告的升级以提高城市品牌形象，随着城市经济建设步伐的加快和城市形象的高速发展，需要系统技术革新的户外广告公司，以高新技术为手段,为企业品牌提供更先进更高端的户外演绎平台。响应政府号召，重庆倍嘉实业有限公司把它建立一个以经营、管理新型大型户外视频媒体为主的综合性公司作为宗旨，在全重庆范围内营建户外媒体网络，覆盖重庆核心地段，目前，高清LED全彩户外电子屏媒体在重庆独树一帜，锁定密集的高质受众，每日为众多企业品牌挥洒光彩。重庆倍嘉实业有限公司拥有资深的运营专家，他们有着丰富的户外电子媒体操
2、作经验,并以一流的团队为客户品牌的成功而进行卓有成效的工作。,（一）全球顶尖技术支持LED全彩显示屏采用世界顶级LED灯管科锐CREE，型号模块P16，确保高质量画面色彩还原，让贵企业形象得到最佳展示。世界品牌美国QSC功放+日本TOA专业音箱+日本YAMAHA调音台,内置被动式 分频线路可保证高品质的音声,超低失真,保护扬声器,均衡器的采用,更具立体声音响效果。显示屏独有D320中央处理器，确保播放内容的准确性，为客户赢得最真实的广告回报。LED显示屏的面积为杨家坪步行街西城天街广场100平米，清晰度高达11562点/平方米，超高亮度达到6000流明。,媒体推介,一、科技含量,二、时尚潮流,
3、三、黄金地段,四、独有媒体,五、比较优势,六、受众价值,（二）世界传媒的潮流之趋 电信传媒公司LED，与全球五大黄金商业地段顶级户外媒体同品牌、同质量，世界名流传媒共同演泽国际时尚。,伦敦皮卡迪利广场,东京银座,巴黎特帕纳斯,香港时代广场,纽约时代广场,（三）盘踞各大商圈核心位置 重庆的地理特征相对独立，嘉陵江、长江和几座大桥将全市分割成组团式城区，各区相对独立，集中消费，于是成就了几大商圈鼎立的局面，不像其他城市那样只有一个消费中心。LED全彩显示屏均位于重庆市最繁华的核心商圈之一，各大商圈日均人流量达到50万，节假日达90万以上,LED旁边还有车流量巨大的环道。,商圈汇聚重庆的地段中心、经
4、济中心、消费中心、文化中心、信息中心为一体。这里囊括了各国领事馆、世界500强企业、外资及外地企业驻渝机构，各大大型商场及最早开通的轻轨线等，在此展示的品牌已被人们认可为这座城市的名片，是受众透析重庆的第一窗口。,（四）大型LED彩屏媒体的独到之处 1.户外广告与电视广告的完美结合：相对电视来讲，LED滚动播出，广告出现频率更高，广告传播更有针对性，性价比高，从视觉、听觉双方面传达信息，引人注目。2.“非看不可的力量”：都市许多人没有闲暇时间看电视、读杂志等，但他们在行走或等待中会关注到LED，形成他们潜意识里面的广告品牌。3.户外电视是政府许可：是最能代表城市形象的一种广告形式，在重庆全面接
5、受整顿的户外广告中受政府认可，LED较其他户外媒体更可靠、更权威。4.权威的优势媒体：LED中出现的企业、品牌是最具有代表性的本土或外地名牌，在任何时候，它的优势都是独一无二的。,多样的广告服务形式 满足客户的全方位投放需求,（五）各大商圈LED与传统媒体的比较优势地段优势：地标性地段，绝世风华，无可复制。时效优势：从上班高峰持续到重庆夜生活的高潮，不畏日晒雨淋，堪称“不打烊”的户外媒体。吸引度优势：电信传媒LED，汇聚全球顶级品牌，深度传播重庆形象。信息传达优势：深度传播主流品牌、全面覆盖主流群体、高度影响消费决策。LED客户行业覆盖：烟草、地产、金融、保险、汽车、家电、卖场、服装、文教、餐
6、饮、娱乐、演艺、媒体、装饰、建材、快消品、文教、IT、通讯、医疗美容、体育用品等各行各业。,专业数据公司的调研和评估,消费者认为有吸引力的媒体 27%的被访者认为“电子大屏幕广告”，对自己具有吸引力。其次15.4%的被访者认为“移动电视广告”对自己有吸引力，还有14.4%的被访者 认为“车身广告”对自己吸引力较大。因此，对消费者具有吸引力的前三位广告形式为：电子大屏幕广告、移动电视广告、车身广告。,对电子媒体的偏好度 在调查中发现，被访者对户外电子媒体的喜好态度均值3.69（满分5分）其中所占比重最大的是比较喜欢这个态度，占57%，其次是很喜欢的人 群，占总数的16%，还有9%的人群对此媒体没
7、什么态度，持一种说不清的观点。而不喜欢此媒体的人群占18%。,国际品味的最佳诠释,一个城市，一个坐标。杨家坪、江北、解放碑步行街这几个重庆商业的代名词。金脉中心地段，领袖经典未来，智者投资首选。高端的LED相匹配的本土大品牌、国内知名品牌以及国际大品牌的最佳广告选择。,案例分享 战略伙伴,西城天街,西城天街实图,杨家坪西城天街LED,地处西城天街购物广场、临杨家坪步行街、直港大道、大洋百货、新世界百货等其他知名购物商店和大型超市,及众多商务写字楼，是重庆最具影响力的中产阶级聚集地之一兼顾车流及人流的可视范围，且正对视线，长可视距离，极大的广告冲击力 日覆盖人群约为30万人次，以购物、休闲娱乐、
8、及上班族为主流，是重庆具消费能力的高端富裕人群 目前重庆九龙坡区面积最大的LED屏,播出次数 刊例价/周/元（周一至周日）60次 5秒 15秒 30秒 20000 40000 60000,附录,广告发布须知,LED显示屏广告滚动播放时间基本为10：00至22：00，特殊时间如重大节假日播出时间相应调整。广告发布前10个工作日，提供广告材料BetacamAVI，或Flash文件（文件精度要求1秒25桢，或720*576像素以上）。投播客户必须提供符合广告法规定的内容及相关证明材料。在签订广告播出合同时，须提供以下手续：营业执照、商标注册证、生产许可证，其中药品、食品、化妆品、医疗器械、保健品、房
9、地产、社会办学等应按广告法规及相关规定办理。广告代理经营单位除具备以上手续外还应持客户广告代理委托书。因重大事件、特殊宣传活动或设备运行出现非人为故障，导致正常时段广告随节目少播的，公司将另行安排时间补播，确保客户总播出时间不受影响。凡属客户提供的广告素材，如发生版权等法律纠纷，我司的一切损失由客户承担。凡办理显示屏广告发布业务，需先付费，后安排播出。广告播出顺序按合同签约顺序排列。如对播出有疑问，请在播出后 7 天内提出查询。本报价自2011年1月开始执行；重庆倍嘉实业有限公司对本报价享有最终解释权。,联系人：罗挺 联系电话：13638382429 QQ:499952982 E-mail:,
10、期待与您的合作!,Thank You!,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建
11、筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,
12、竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场
13、占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规
14、划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市
15、场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交
16、结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标
17、,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一
18、、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖
19、得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产
20、市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物
21、业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一
22、步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本
23、内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发
24、量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。
25、方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（
26、微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）
27、的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它
28、是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
