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1、WELCOME！,房地产基础知识培训,内容介绍,第一章：房地产基本概念 第二章：建筑基础知识第三章：房地产基本制度与政策,又是这些，无聊啊，OOO.,第一章 房地产基本概念,第一节 房地产的概念第二节 房 地 产 市 场 第三节 房地产的类型,第一节 房地产的概念,什么是房地产什么是土地什么是商品房公房房地产特性有哪些,其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物（如水塔、围墙等）构成的。又称为不动产。,房地产是房产和地产的总称,房地产存在形态,土地建筑物房地合一,土地利用所受到的限制,土地的权利设置以及行使的限制 如地役权行使房地产相邻关系的限制 如通风、采光、排污等土地使用管制 如对土地用途

2、、规划指标确定等,商品房,商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房管局批准在市场上流通的房地产，它是可领取独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。(包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。),公房,公房指国有住宅.在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房.房改房、经济适用房、房改房、福利房统称公房,集资房,一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用

3、地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。,已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。“房改房”最明显的特征是单位所有的存量住宅在性质上的变更，即把过去已经建好和消费的公有性福利住宅变更为私有性福利住宅。,房改房,经济适用住房,是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家或

4、者地方政府统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。(购买条件),安置房,是指政府投资实施项目建设或政府实施土地收购、储备的需要，依法拆迁用地范围内的房屋，对被拆迁人进行安置的专用房屋。经补交土地出让金后转为商品房。对被拆迁人给予补偿、安置。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。,廉租房,是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房

5、。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。,限价房,限价房是介于商品房和经济适用房之间的中低价位普通商品房。其出台背景在于国家出台相关文件要求各地制定适当的措施稳定住房价格。因此，对于限价房，房地产主管部门事先设定好商品房户型、面积和销售价格等作为前置条件，并对住房价格事前限定，在市场上通过向开发商公开招标竞争来实现，并将开发商的利润控制在一定的范围之间。,房地产特性,不可移动性独一无二性寿命长久性数量有限性用途多样性,相互影响性易受限制性价值高大性难以变现性保值增值性,、不可移动性 不可移动性是指房地产的自然地理位置是不变的，尽管其社会经济位置有可能发生变化。、独一无二性 独一无二

6、性是指由于房地产坐落的位置各不相同，导致没有两宗房地产是完全相同的。即使它们的建筑结构、建筑外观等方面可能相同。、寿命长久性 寿命长久性是指对于土地而言，其具有不可毁灭性，建筑物虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但一经建成，寿命通常也可以达到几十年甚至数百年。,、数量有限性 数量有限性是指土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来的，这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的。、用途多样性 用途多样性是指就土地本身而言，其可以为多种不同的用途所使用，如用于林业、农业、居住和工业。、相互影响性 相互影响性是指房地产的价值不仅与本身的状况有直接的关系，还取决于周围其他的房地产的状况，受临近

7、房地产用途和开发利用的影响。,、易受限制性 易受限制性是指由于房地产具有相互影响性，而导致世界上任何国家和地区都对房地产的使用和支配施加了一些限制。、价值高大性 价值高大性是指房地产的单位价值高，同时总体价值量大。不同于其他的一般商品。、难以变现性 难以变现性是指由于房地产的单位价值高、总体价值量大，加之不可移动性和独一无二性，导致同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价，所以在急需资金时，不易将其变成现款。、保值增值性 保值增值性是指房地产的价值随着时间的推移，价值的总体趋势是趋于上升的。,房地产的重要性 无论从事任何活动，人们都离不开一定的空

8、间场所，房地产正是因为提供了这种空间，而为人们所必须。它不仅是最基本的生活资料，在市场经济中它还是一种商品。房地产业的实物、权益和区位 房地产可以被看作是实物、权益和区位三者的结合体。实物是房地产中看得见、摸得着的部分。而权益则是房地产中无形的、不可触摸的部分。区位则是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。,房产,能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的房屋资产,房产的分类,住宅建筑物 普通住宅、高级公寓、花园别墅等商业用房 购物中心、社区店面生产用房 厂房、仓库等办公用房 写字楼其他 驻华机构用房、宗教用房,房产所有权的分类,占有权使用权收益权处分权,占有权：是对房

9、产(土地)的实际控制的权利使用权：是按照房产(土地)的性能和用途地产进行利用的权利收益权：是房产(土地)所有人收取地产所产生的利益的权利处分权：是房产(土地)所有人在事实上或法律上对地产进行处置的权利,地产,是土地的一部分,是指能为其权利人带来收益或满足权利人工作或生活需要的土地资产。,地产的分类,按资源状况和土地利用总体规划分为农业用地建设用地未利用地,按用途情况分,居住用地工业用地仓储用地交通用地市政用地商业服务用地,公共绿化用地教科文卫用地军事用地其他用地,土地所有权,它是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益、和处分的权利。,土地所有权的分类,国有土地 指属

10、于国家所有的土地，国家是唯一主体，用地单位和个人对国有土地只有使用权，没有所有权。,集体所有土地,属于农村居民集体经济组织所有的土地，所有权的主体是农村居民集体经济组织。,第二节 房地产市场,是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产较让、抵押、租赁等交易活动的总称。,1、房地产市场的特点,经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。,市场的统一性：指房产市场和地产市场的

11、融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。,不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市

12、场相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。,2、房地产市场的分类,一级市场一级市场 土地市场（俗称土地市场）二级市场二级市场 增量市场（俗称楼盘开发）三级市场三级市场 存量市场（俗称二手房交易）,3、房地产消费,、房地产消费类型投资型生产型消费型,、房地产消费特点,普遍性多样性不可替代性连续性和整体性消费弹性的差异性增长性,、影响房地产消费的因素,经济社会发展

13、及城市化水平城市人口增长及生活水平房地产价格水平国家政策城市产业结构消费者对经济发展形式的预测,第三节 房地产的类型,1、按用途划分,居住房地产商业房地产办公房地产旅游房地产餐饮房地产,娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产,2、按开发程度划分,生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。毛地 具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地熟地 具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的 土地在建工程 开始建设但尚未建成,3、按是否产生收益划分,收益性房地产 提示：农地也是房地产非收益性房地产 提示：未开发土地,4、按经营使用方式划分,出售型房

14、地产出租型房地产营业型房地产自用型房地产,5、期.现.毛坯.二手房,期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。,二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。,尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、

15、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。,6、房屋产权,房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。相同或不同份额,7、房地产价格,均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价.基价基

16、价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。,8、房屋相关费用,公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。物业管理所谓物业管理，是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，创造安全、舒适、和谐的居住环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值，并且

17、尽可能保值、增值。,契税 是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。,第二章 建筑基础知识,第一节 建筑基本概念,什么是建筑？建筑是建筑物与构筑物的统称建筑物是供人们在其中生产生活或其他 活动的房屋、场所.构筑物是指人们生产生活的附属或辅助建筑 如烟囱、水井、水塔、道路、水坝、桥梁、道路等。,第二节 面积的计算及相关常识,如何计算建筑面积？商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面 积之和,房屋面积的分类使用面积 它是建筑面积扣除内、外墙所占用的面积后的净使用面积，俗称地毯面积。建筑面积 它是包含了房屋居

18、住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积和其它公摊面积的总和。公摊面积 是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。,套内墙体面积 共用墙体和非共用墙体共用墙体包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的公隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平面积的一半计入套内墙体面积非共用墙墙体水平面积全部计入套内面积。,房屋面积建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面

19、水平投影计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。,共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

20、,第三节 建筑小知识,住宅的开间 它就是住宅的宽度。住宅的深度 就是住宅的实际长度。为了保证住宅有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。,住宅的层高 是指下屋与地板面或楼板面到上层楼层面间的距离，也就是一层房屋的高度。据相关的规定：砖混结构的住宅层高不得低于26米。净高：层高减去楼板厚度的净剩值。注：商品房的开间、进深和层高是确定住宅价格的的重要因素。如果住宅的这三大指标越大，建筑工艺就越复杂，建造的难度系数也就越大，同时消耗的材料也越多，直接导致建筑成本的增加。,开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一

21、般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。,进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。,建

22、筑容积率、建筑密度、绿化率容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度就是建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基地总面积与规划建设用地面积之比。绿化率是指规划建设用地面积范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,房产的分类,普通住宅 是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。纯办公楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。,商场 是指规划为对外公开进行经营的建筑物。综合楼 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。商住住宅

23、 是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连排别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。,TOWNHOUSE（联排别墅）正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。跃层式商品房 是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧

24、凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。复式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。错层式住宅 室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为4060cm之间，以 实现动静、公私的分离。,第四节 建筑物的分类,1、按建筑物的使用功能分民用建筑工业建筑农业建筑,2、按承重结构分,砖木结构砖混结构框架结构 钢结构剪力墙框剪结构,砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。

25、如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。砖混结构 房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。框架结构 框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。,钢结构钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。剪力墙剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。框剪结构框剪结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担；水平荷载由框架承受20%30%，剪力墙承受70%80%

26、的结构。剪力墙长度按每建筑平方米50mm的标准设计。,3、按建筑物的层数来分,低层（1-3层）多层（4-7层）小高层（8-18层）高层（19层以上-100米以内）超高层（100米以上）,第五节 房屋的构造,1、建筑材料水泥 是一种性能优良的无机水硬性胶凝材料，它不但能在空气中硬化，而且还能更好的在水中硬化，保持并继续增长其强度。具有成本低、强度高、耐用等特点,钢筋 是钢锭经过热扎而成的，又称热扎钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。按其外形分为：光圆钢、罗纹钢 按其强度分为：一、二、三、四级。,混凝土 是由水泥、砂子、石子按一定的比例配制，加水搅拌均匀密实成型，经过养护硬化后所成的人造石材。有

27、时用“砼”来表示,砖 是以粘土为主要原料，经过搅拌后挤压成型，风干后送入窑内，在9001000度的高温下煅烧而成。,2、房屋的构造,基础墙柱梁楼板,地面门窗楼梯屋顶,3、基础和墙体的类型,地基和基础的关系 基础是建筑物的重要组成部分，它承受建筑物的全部荷载，并将荷载传给地基。地基不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。它有天然的和人工的两种。,基础的类型,按所用材料的受力特点分为刚性基础柔性基础,按构造类型分,独立基础条性基础井格基础满堂基础桩基础,墙体的类型,按位置不同可以分为：内墙、外墙根据布置方向的不同可以分为：纵墙、横墙根据承受力的不同可分为：承重墙和非承重墙按材料不同可分

28、为：砖墙、石材、土墙、混凝土墙,4、钢砼楼盘、阳台、雨篷,钢筋混凝土楼板板式楼板梁式楼板无梁式楼板预制钢筋混凝土楼板,5、阳台、雨篷,根据受力的不同将阳台分为以下两：墙承式 悬挑式雨篷 是设置在建筑物的外墙的出入口的上方用以挡雨，并有一定装饰作用的水平构件，多为悬挑式,6、楼梯和屋顶,楼梯的组成 梯段、平台、栏杆梯段坡度 一般是2345度，最适宜的是30度，踏步的高度一般在1218厘米间，其宽度一般不小于25公分。栏杆扶手：室内的高度一般为90厘米，而室外一般为105厘米。,7、屋顶,屋顶的构成 面层、承重结构、保温隔热层和顶棚等其形式有 平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶,欲知后事如何，请听下回分解！

29、,休息十五分钟！,第三章 房地产基本制度与政策,第一节 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。,土地使用权出让方式,拍卖、招标、双方协议商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,关于土地使用权续期,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续

30、使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。,第二节 土地使用权划拨,县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,一般划拨用地范围,（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等 项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。,第三节 房地产开发,开发土地规定：按期、按用途超过约定日期满一年，可以征收相当于土地使用权出让

31、金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。,第四节 房地产交易,一般规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押 国家实行房地产价格评估制度 国家实行房地产成交价格申报制度,哪些房地产不得转让,（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他

32、共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,商品房预售,（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。,厦门市规定预售条件,（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）房屋建设工程施工合同已生效，施工进度和竣工交付日期已确定；（四）按提供

33、的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。,房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。,“五证两书”,五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：商品房质量保证书：商品房使用说明书：,三通一平七通一平,三通一平是指地皮在发展基础上的水

34、通、电通、路通、场地平整。七通一平是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整,第四章 房地产估价,第一节 房地产估价的概念,专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。,几个关键术语,专业估价人员估价目的估价原则估价程序估价方法影响房地产价格的因素估价时点客观合理价格或价值的估算和判定,第二节 房地产价格,和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用事物、劳务等其他形式来偿付

35、，例如以房地产作价入股换取设备、技术等。,房地产价格特征,受区位的影响很大实质是房地产权益的价格既有交换代价的价格也有使用代价的租金是在长期考虑下形成的通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响,第三节 房地产估价原则,人们在房地产估价的反复时间和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准即房地产的估价原则。,估价的原则,合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则公平原则,第四节 比较法,将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价

36、对象的客观合理价格或价值的方法,1、适用对象和条件,对象 具有交易性的房地产条件 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易,2、操作步骤,收集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求取比准价格,建立价格可比基础,统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵统一面积单位,选择可比实例,区位相同或同一类型类似地区用途相同建筑结构相同规模相当权利形式相同交易类型与估价目的吻合成交日期与估价时点接近价格是正常成交价格,其他估价方法,成本法收益法长期趋势法,单位换算小常识,666.67平方米=1亩1公顷=10000平方米1平方米=10.764

37、平方英尺1平方米=0.303坪 美、英和香港习惯用平方英尺 日、韩和台湾习惯用坪,好户型的房子应是什么样的？,房型是住宅的基本要素之一，是否具备良好的采光、通风，这对人体健康和环境卫生起着重要的作用，因此它是住宅的设计是否合理、是否成功的重要标志。房型的另一个基本要素是，每套住宅卧室和使用面积在10平米以上的起居室均应可以直接采光，且至少应有一间卧室或起居室具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，偏东或偏西时角度不应大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的户型必须有通风的措施。厨卫间应有直接的采光、通风，对无直接通风和采光的厨卫间应设置出屋顶的通风管道。,THE END！,THANKS！BYE-BYE,