项目评估课程设计许一诺.doc

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1、南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告 课题组成员学号及姓名：1、 许一诺 3100110037 2、 刘逸超 3100110038 3、 成晨 3100110039 4、 吉昂 3100110040 指 导 老 师： 温修春 孙翠翠 2013年6月目 录 第一章 项目总论（成晨）11.1项目背景11.2编制依据21.3可行性结论21.4主要技术经济指标表31.5存在问题及建议5 第二章 项目概述（吉昂）62.1项目区位及用地52.2项目宗地现状62.3项目周边的环境及社区配套62.4项目市政配套分析72.5土地价格7 第三章 项目法律及政策性风险分析（刘逸超）83.1项目用地取得土地使用

2、权法律手续分析83.2项目合作方式及风险评估83.3总体评价8 第四章 市场研究与分析（许一诺）94.1区域市场成长状况94.2区域市场供应产品特征94.3整体市场对本案影响因素104.4目标客户、产品及价格定位10 第五章 项目开发计划（吉昂）125.1开发机遇125.2开发周期安排125.3销售周期安排12第六章 投资估算与资金筹措（刘逸超）15 6.1项目总投资估算15 6.2投资计划与资金筹措16第七章 财务与敏感性分析（许一诺）177.1生产成本和销售收入估算177.2财务评价187.3不确定性分析247.4社会效益和社会影响分析27第八章 可行性结论及建议（成晨）288.1项目优势

3、288.2项目劣势288.3结论及建议28工作量：许一诺 40% 刘逸超20% 成晨20% 吉昂20%第一章 项目总论 1.1项目背景南京江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）是于1992年月开始创办的江苏省首批省级开发区之一，1997年2月被批准为 国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊，总体规划面积24.98平方公里。北距中华门7公里，南离禄口国际机场18公里，东与江宁区相连，西依韩府山、翠屏山和将军山。江宁开发区所依托的古都南京，为江苏省省会。是全省的政治、经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。近期被评为中国城市综合实力

4、“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前，基础设施投入已达12亿元，22平方公里的开发框架业已形成。区内道路总长达55公里，沿路埋设各种管网线165公里；日供水5万吨的新区水厂、11万伏双回路变电站、5万门程控电话邮电大楼已投入运行。日供水量30万吨水厂、日处理4万吨的污水处理厂等重点工程已基本建成。区内已有金融、房地产、商贸流通、饮食服务等近百家“三产”企业投入运营。按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的“大学城”已在区内开

5、工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。该区以优越的地理位置和优良的投资环境，已吸引了21个国家和地区的400多个项目进区落户，投资总额突破15亿美元，其中三资企业占70%，外商投资额占75%，第二、三产业之比为21，高新技术企业占30%。实际利用外资4亿多美元。投资额在1000万美元以上的大项目有43个。世界排名前500强的企业中已有瑞典爱立信、日本东陶和三井、美国摩托罗拉和百事可乐等14家进区。江宁开发区已从昔日的荒郊变成南京地区海内外客商竞相投资

6、的热土和创业的宝地。随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了进一步推动江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。项目单位为南京利源物业发展有限公司。南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和南京江宁经济技

7、术开发总公司，注册资本300万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、南京百家湖物业管理有限公司、南京南山湖农林休闲观光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、南京利源集团物资贸易分公司。利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和百家湖西花园，开发土地面积60万平方米，总规划建筑面积75万平方米，其中别墅面积4万平方米，公寓面积65万平方米，公用及配套设施6万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马城、米兰城、威尼斯城

8、、中心配套区组成。百家湖别墅花园共建100幢别墅，已全部竣工，1998年被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅小区。百家湖公寓花园凯旋门于2000年被上海基尼斯总部评为最大的住宅小区主门楼，2000年公司被建行江苏省分行评为2A级信用单位，19951999年连续被南京市外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工62人，其中教授及具有高级技术职称人员3人，中级专业技术人员8人，经营管理机构为财务部、工程部、总经办、企划部、百家湖杂志编辑部。 1.2编制依据（1）江宁开发区管委会2000年月11月宁经管委发2000201号文“关于同意南京利源物业发展有限公

9、司建设百家湖西花园基建立项的批复”；（2）江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图”；利源公司提供的项目有关资料；（3）利源公司2001年2月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。 1.3可行性结论房地产是南京市第三产业的核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅的需求，将对营造江宁经济技术开发区的良好投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。从可行性研究分析和财务效益的评估表明，本项目具有良好的收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗

10、风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项目投资。因此，售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。本项目各类物业的预期售价是在多方考察南京目前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。 1.4主要技术经济指标表 表1-1 主要技术经济指标表序号项 目数 值单 位备 注一项目指标1规划建设用地面积456320m21.1地区公建用地52900m21.2住宅用地163400m2

11、1.3绿地面积60000m21.4配套公建用地124000m21.5道路用地252229m23建筑密度20.0%4容积率2.005绿地率30.0%二项目总投资293745.36万元1土地费用107342.76万元2前期工程费5099.04万元3房屋开发费127494.50万元4管理费5998.41万元5财务费用28792.36万元6开发期税费10462.60万元7不可预见费8555.69万元三财务计算指标1销售收入384346.67万元2总成本费用293745.36万元3营业税金及附加7686.93万元4利润总额57739.67万元5所得税19054.09万元6净利润38685.58万元四经济

12、分析指标1财务内部收益率24.80%2投资回收期4.07年3财务净现值10938.09万元4投资利税率 15.68% 1.5存在问题及建议1.本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之亦然。因此，项目主办者对此应给予足够的重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。2.本项目可销售买家中有30%是拆迁用房，主要面对其它开发项目的拆迁对象。这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响，对此应给予关注，并相应调整各期拆迁房所占比例和进度，当拆迁房对象有保证时，在前期可适当增加拆迁房比例，

13、加快进度，已取得更好地经济效益。3.按现行规定，对拆迁房可以享受安居工程的有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。4.本项目的销售在很大程度上取决于项目周围地区的建设，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。5.本报告在测算过程中，选用的贷款年利率为12%。如使用商业性贷款，则其年利率会更高一些，从而增大项目的融资费用，加大整个项目的开发成本，使经济效益降低，因此建议项目的主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资收益。6.建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，更加强施工管理，施行工程监理制

14、，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。第二章 项目概述 2.1项目区位及用地南京百家湖西花园居住小区位于江宁经济技术开发区，是百家湖畔不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于利源中路以西，西止经四路，南临天元路,北靠太三路。总占地面积25.27公顷。利源中路北与绕城公路相接，南京机场高速公路则位于利源中路西面约1公里处。本项目用地为集体所有土地，地貌总体平坦。中西部有高差57米的小山丘，山地面积约180亩，其余近200亩基本平整的耕地。地块内现有住宅约60户。南京机场高速公路、利源中路、将军路跨秦淮河大桥以及共青团路南下工程的相继建成极大地改善了该地区的交通条件。

15、项目用地距南京市中心新街口约10公里，到南京火车站约18公里，到南京禄口国际机场约23公里。自百家湖西花园只须5分钟车程就可到达中华门。外部交通条件便捷。本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。 2.2项目宗地现状 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中建铁路及南北两侧为第三期开发。 2.2项目宗地现状项目用地内的现状建筑主要是厂房、

16、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线规划范围内有三组拟保留建筑；厂区南侧靠近天元路的住宅楼为某毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠宁溧高速一侧正在兴建的一栋12层综合楼。 2.3项目周边的环境及社区配套学、南师附中、英华国际双语学校等学校云集周遍。 公交线路102、104、时雨线，可以通往南京主要的交通要道。与南京的第二大湖1024亩百家湖为邻，方山、牛首山、将军山风景区及多家星级度假酒店环绕四周。周围有苏果超市、上海华联超市、百家湖超市、百家湖商贸等。百家湖中小 2.4项目市政配套

17、分析百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套建设条件如下：（1）供水：项目东面的利源中路下有DN500自来水管，区内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。（2）电信：利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。（3）供电：由东善桥变电所和开发区变电所提供二路10KV电源，利源中路现有一路10KV高压线。（4）排水：该地区采用雨污分流制。雨水汇集后自利源中路下敷设的DN600雨水管排至百家湖。生活污水汇集后，经污水处理装置进行初步处理后，由利源中路DN50

18、0市政污水管排入开发区污水处理厂处理。（5）煤气：目前该地区主要使用管道煤气，由梅山冶金公司提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。（6）有线电视：利源中路敷设有南京有线电视网络电缆，小区有线电视由此接入。 2.5土地价格土地出让金13145.09万元；城市建设配套费19717.63万元；拆迁安置补偿费72893.70万元；手续费及税金1586.35万元。总土地费用107342.76万元。 第三章 项目法律及政策性风险分析 3.1项目用地取得土地使用权法律手续分析由于未经市房地局确定取得土地使用权方式的项目，由市计委、市建委向市房地局发“建设项目取得土地使用权方式征求意见函”，

19、建设单位根据市房地局确认的取得土地使用权方式，办理完有关手续后，市计委、市建委再予以审批。所以建设单位如若未经市房地局审批，需要及时向市计委、市建委向市房地局发“建设项目递交土地使用权方式征求意见函”凡采取出让方式取得土地使用权的项目，若规划部门最终审定的地上建筑面积超过出让合同中确定的地上建筑面积5%或300平方米，建设单位须与房地管理部门补签合同、补交地价款，然后才能申请列入南京市固定资产投资计划或建设施工计划；小于5%或300平方米的，可先办理有关手续，待办理房屋产权登记时再按实测面积调整。建设单位向房地局申请办理产权登记、过户时，应提供交纳地价款、“四源”费、市政公用设施建设费的证明。

20、凡涉及到“四源”费、市政公用设施建设费的项目，要先到市计委办理已交纳的证明。对拖欠地价款、“四源”费、市政公用设施建设费的项目，需先交内地价款、“四源”费、市政公用设施建设费，再办理有关手续。 3.2 项目合作方式及风险评估本项目是由各方出资依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或其他约定，分别承担风险、分享收益，这种以项目公司方式开发的优点显而易见：责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，如各方守约，可以共担风险、共享利益、能同心同力，也就是说，发生纠纷的概率很小。同时也有其不足之处：组建项目公司需要较长的时间，成立规范的管理机构，前期费用较高，容易错过商机等。

21、此合作开发的设计至关重要：约定是否明确、是否具有可操作性等将直接影响到项目公司的项目操盘，项目公司成立前后的权利义务的转移，项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理，项目合作建设的规模、速度等事项。 3.3总体评价只要投资方及时办理相关手续、向有关部门报批，不拖拉；投资各方在运营项目公司时可以共担风险、共享利益、能同心同力，项目的总体可行性还是很高的。第四章 市场研究与分析 4.1区域市场成长状况房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据南京市国民经济和社

22、会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，我市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月异，禄口国际机场的通航又带来

23、了无限商机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。但多年来江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择环境优美、价格适宜的居所。 4.2区域市场供应产品特征江宁目前的商业配套以及生活配套较为缺乏，一定程度上限

24、制了江宁房地产市场的发展与提升，但随着商业配套的发展与生活配套的完善，江宁今后将逐步成为一个新的商业中心，江宁楼市发展更上一个台阶，发展将趋于成熟、稳定。受板块区位影响，该区域楼盘价格高低不均，制约本板块统一发展。同曦鸣城目前售价已经达到了4900元/平米，位于同一板块的天琪雅居售价只有3000元/平米。目前该区域的均价为3374元/平米。在百家湖地区的户型主要以90的二房和110-150的三房为主，户型面积与岔路口相比偏大一些。 4.3整体市场对本案影响因素百家湖地区是开发最早的片区，江宁的房地产热就是由百家湖地区带起来的。该板块环境优美风景怡人，是理想的人居区。随着日后居住规模的逐步状大，

25、生活配套设施的不断完善，将成为江宁的高尚住宅区。楼市发展不温不火，板块市场将逐步趋于成熟，楼盘和生活配套都逐步趋于规模化。百家湖板块的住宅供应量主要集中在几个大盘，如同曦鸣城、21世纪现代城，大盘供应量达到170万平米。而其它几个楼盘的后期供应量并不大，近期本板块楼盘供应量也较为合理。因此，本板块在售楼盘的近期的供应量不会造成对该板块的冲击。4.4目标客户、产品及价格定位（1）目标客户南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管人员、高校研究院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收入较高，年薪一般在8万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较

26、高，因此新型园区“百家湖西花园”将成为他们的首选园区，此类人群将成为“百家湖西花园”最主要的消费对象。江宁开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发区已有数十家国内外大型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为南京市的一个重要的经济增长点，此类企业中有较多的高收入阶层，对住宅有着较高的要求，“百家湖西花园”的高品味定位将为他们提供较理想的选择。南京市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一个居所已不能满足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花园”社区将以较低的价位、较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这类消费者。中老年人休闲、养老、颐养天

27、年的较佳场所。“百家湖西花园”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多的外资，投资者也将倾向于就近选择环境优美的居所。“百家湖西花园”将是他们较佳的选择之一。 （2）产品及价格定位 表4-1 周边楼盘定价调查表楼 盘开发商楼盘性质售价（元/M2）百家湖花园公寓利源物业现房4200江南文枢院江宁房地产总公司多层（现房）3600-4100温泉公寓汤山房地产多层住宅（现房）3000-3800温泉花园别墅汤山房地产联排别墅（现房）3000-3400江宁第一城金轮房地产多层住宅（现房）3480

28、湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅2880-3110太阳城栖霞建设多层住宅2950-3180碧水华庭江苏联骏公寓别墅2880-3300中国人家江苏东恒别墅（期房）2200-3350养龙山庄天地房地产多层住宅（现房）2180-340021世纪假日花园21世纪房地产多层住宅（期房）2100-3400江宁开发区1992年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米1480元逐步上涨至目前的3000元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来23年内该区房价仍有较大上升空间。第五章 项目开发计划 5.1开发机遇随着国家取消福利分房政策的实施和人民生活水平的提高，房地产市场开始逐渐

29、升温，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。南京百家湖西花园住宅小区以此作为项目开发的切入点。 5.2开发周期安排 表5-1 项目建设分期安排 单位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合计总占地面积183000179320170000532320代征地

30、面积26000250002500076000规划建设用地面积157000154320145000456320保留建筑占地面积2349842752531053083拆迁土地面积159502175045144690479237可开发占地面积133502150045119690403237可开发建筑面积229000262000269508760508 5.3销售周期安排 第一阶段（开盘前期） 时间：进入案场售楼处至楼盘开盘 目的：早期客户积累，掌握客户意想，为开盘做准备 销售道具准备：楼盘模型、施工图纸、看板、LOGE墙、楼书、宣传单片、销售手册等 工作内容： （1）通过各种媒体宣传推广楼盘（媒体宣

31、传详见广告宣传计划） （2）客户积累 做好客户登记积累工作，为开盘销售做准备 根据客户累计及登记意想情况计划制定开盘计划及销售价格 （3）客户接待 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买 告之客户购买物业所须的相关手续及资料 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况 （4）媒体宣传（详见广告媒体计划） 宣传途径：媒体广告、车体广告、引导旗、围墙广告、派报等 第二阶段（开盘热销期） 时间：开盘当月 目的：销售去划60%以上 销售道具准备：五证、空白预售合同，预售合同样本及相关附件 工作内容： （1）开盘销售（详见开盘销售工作计划） （2）日常销售 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购

32、买 告之客户购买物业所须的相关手续及资料 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况 （3）预售合同签定及银行按揭办理 （4）促销活动（本活动视销售情况而定，详活动情况） （5）媒体宣传（详见广告媒体计划） 宣传途径：媒体广告、车体广告、引导旗、围墙广告、派报等 第三阶段（销售中期） 时间：销售热销期后3个月 目的：销售去划80%以上 （1）日常销售 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买 告之客户购买物业所须的相关手续及资料 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况 （2）预售合同签定及银行按揭办理 （3）媒体宣传（详见广告媒体计划） 宣传途径：媒体广告，围墙广告

33、 第四阶段（销售后期） 时间：销售中期后至交房 目的：销售去划95%以上 工作内容： （1）日常销售 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买 告之客户购买物业所须的相关手续及资料 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动及情况 （2）预售合同签定及银行按揭办理 （3）协助交房办理 协助客户办理交房手续，协调在交房时可能出现的意外情况 宣传途径：围墙广告第六章 投资估算与资金筹措 6.1项目总投资估算 表6-1 项目成本估算表 序号项目或费用名称投资金额（万元）单方造价（元/平方米）一土地费用107342.761417.01出让金13145.092城市建设配套费19717.633拆迁安置补偿

34、费72893.704手续费及税金1586.35二前期工程费5099.0467.31规划设计3187.362项目可行性研究382.483地质勘探测绘637.474三通一平费891.73三房屋开发费127494.501683.0(一)建筑安装工程费111837.281476.31商品住宅A多层30724.97B高层22434.112拆迁房A多层13655.54B高层6827.773地区公建A商场14021.32B写字楼13460.464可销售配套公建5462.225不可销售配套公建5250.88(三 )附属工程费5591.8673.8(三)室外工程费8946.98118.1(四)其他费用1118.

35、3714.8四管理费5998.4179.2五财务费用28792.36380.1六开发期税费10462.60138.11电贴费2880.002用电权费4000.003其它税费3582.60七不可预见费8555.69112.9总计293745.363877.5 6.2投资计划与资金筹措 表6-2 投资与资金筹措表 单位：万元序号项目合计开发经营期1997199819992000200120021开发总投资1.1土地费用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程费5099.041699.68453.251019.8

36、1453.251019.81453.251.3房屋开发费127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理费5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其他费用1.6开发期税费10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可预见费8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小计264953.0056003.1835052.6048708.6535052.60

37、42745.1647390.812资金筹措2.1自有资金46495.3026495.300.000.000.000.000.002.2销售收入200121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3贷款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000.00小计264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入4649

38、5.30万元人民币，销售收入投入200121.23万元人民币，需向金融机构贷款18336.47万元人民币。在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余。结转下年。第七章 财务与敏感性分析 7.1生产成本和销售收入估算 （1）销售收入 表7-1 南京百家湖西花园住宅开发项目销售收入汇总表 单位：万元 序号期间1997199819992000200120022003总计1商品住宅销售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆迁楼销售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地区公建销售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9