《房屋征收估价报告基本内容与注意点.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋征收估价报告基本内容与注意点.doc（13页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、征收估价报告基本内容与注意点一、住宅区位补偿单价房地产估价报告基本内容与注意点序号项目基本内容注意点1封 面（或者扉页）包括：估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。(1)要素应按标准要求的顺序排列；(2)估价项目名称表述不准确、不清晰，如：少了估价对象所在的区位、名称及用途（住宅）。2致估价委托人函包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型（名称）、估价方法、估价结果、对估价结果若有异议的告知事项、估价机构名称和盖章、法定代表人盖章、致函日期。(1)内容不完整，前后不一致、不简洁。(2)缺少“告
2、知事项”，可置于“致估价委托人函”的尾部。(3)属于鉴定不通过而重新出具估价报告的，应说明重新出具估价报告的原因，并声明原报告（编号）同时作废，编写修改后报告的编号（在原报告编号后加”G1、G2”）。(4)估价方法建议统一称为：“剩余法”。(5)价值类型统一称为：“市场价值类型”。(6)估价对象（包括：财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属。）(7)估价结果（包括币种、区位补偿单价的大写及小写）。3目 录包括：标题、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。(1)估价结果报告及估价技术报告未列出二级的标题及页码。(2)页码从目录后起编排，页码前后不一致。(3)附件的先后
3、顺序要与估价报告后所附的顺序一致。(4)附件组成内容名称应前后一致。(5)附件组成内容不完整，如缺少：土地收储项目立项的批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于区征收地块有关问题的批复、建设用地规划许可证等。(6)尽可能搜集到进行征收行为的审批文件并将其作为附件，附件不需编页码。4估价师声明按房地产估价规范的基本内容进行撰写。(1)未按规范撰写，将不属于“估价师声明”的内容列入声明中。(2)未列明参加实地查勘的注册房地产估价师和房地产估价员的姓名，未列明进行实地查勘的日期。未说明对估价对象的实地查勘仅限于拟征收区域的总体情况，未对估价对象上部建筑物逐一入户查勘。(3)有提供重要专业帮助的要
4、说明提供重要专业帮助者的专家姓名、资格（职称）。(4)第4点应增加说明撰写征收估价报告的专项标准依据。如：建设部国有土地上房屋征收评估办法等。(5)第4点缺：中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准。(6)列明估价报告签字的注册房地产估价师（不少于两名）的姓名、注册号，并亲笔签名、盖章。5估价假设和限制条件(1)本次估价的各项估价假设。一般假设未定事项假设背离事实假设不相一致假设依据不足假设(2)估价报告使用限制 。(1)估价假设和限制条件未按标准要求分类撰写。(2)滥用估价假设或假设不明确、针对性不强。(3)若价值时点不是完成实地查勘之日，应假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之
5、日的状况一致。（属于背离事实假设）。(4)设定基准单元住宅的主要条件内容不完整，如缺少：建成年份、楼房所处位置（临中心花园或临小区边的马路）；设定基准单元住宅所处楼层（自然层、住宅楼层）、朝向、单元位置（东头、西头或中间）、土地使用权取得方式（应设定为出让）、未对区位状况进行设定等。(5)估价报告使用期限表述错误。6估价委托人说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所。内容不完整。7房地产估价机构估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号、营业执照注册号。内容不完整。8估价目的“为房屋征收部门与被征收人确定被征收范围内房屋平均土地使用权价值的补偿提供
6、依据，评估被征收房屋的平均土地使用权价值。”按规定要求表述。9估价对象(1)估价对象财产范围。(2)估价对象基本状况。(3)土地基本状况。(4)建筑物基本状况。(5)拟征收项目审批情况介绍。(1)估价对象财产范围界定清楚，状况描述全面、准确。(2)估价对象基本状况包括：名称、坐落（拟征收区域及范围）、拟征收规模、用途、权属（注意被征收房屋的土地使用权性质）。(3)土地基本状况包括：四至、土地使用期限、规划条件、开发程度（具备几通）等。(4)建筑物基本状况包括：建筑结构、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况等。(5)拟征收项目审批情况介绍应尽可能搜集到拟进行征收行为的审批文件并将其列为估价对象
7、拟征收项目审批情况的介绍中。例如：土地收储项目立项的批复、建设项目选址意见书、福州市人民政府关于区征收地块有关问题的批复、建设用地规划许可证、红线图等。10价值时点国有土地以房屋征收决定公告公告日期。集体土地以房屋征收部门公布征收补偿方案公告之日。(1)价值时点的确定错误。(2)价值时点确定未说明理由或理由不明确。(3)若还未出公告，以估价委托书确定的日期或实地查勘完成之日作为价值时点。11价值类型(1)价值类型。(2)价值定义。(3)价值内涵。(1)价值类型不正确，价值定义不准确，价值内涵描述不完整或不清晰。价值类型：市场价值。价值定义：区位补偿单价是指拟征收范围内住宅每平方米房地价值中所包
8、含的平均土地使用权价值。价值内涵：估价结果不包括估价对象上部的房屋建筑物（及其室内二次装修）的价值，也不包括征收人对被征收人支付的搬迁补助费、临时安置费及搬迁奖金等，不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。土地使用权类型为划拨（或出让），用途为住宅用地，开发程度为宗地红线外几通。12估价原则 “独立、客观、公正”、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。完整、定义准确。13估价依据(1)必要的法律法规及文件依据。(2)估价标准依据。(3)估价委托人提供的资料。(4)估价机构及估价师收集的有关资料。(1)未按标准要求分类撰写，未按文件级别排序、文件缺文号等。(2)估价依据没列全。(3)把
9、过时或者失效文件列入，如：基准地价文件过时的。(4)把不必要的估价依据列入。14估价方法(1)说明本次估价采用估价方法的名称。(2)说明采用估价方法的定义及基本计算公式。(1)采用的估价方法的名称和定义应准确。(2)建议总体方法称为“剩余法”；其中房地产价值采用比较法确定，房屋现值采用成本法确定。15估价结果(1)说明估价结果内涵。(2)估价结果。(1)结果前后不一致。(2)估价结果精确到人民币元。(3)估价结果内涵说明不完整；（是否与假设和限制条件一致，是出让地还是划拨地，是什么用途的区位补偿单价）。(4)估价结果应包括币种、区位补偿单价的大写及小写。为了区别土地单价，建议表述为：区位补偿单
10、价（每平方米房屋建筑面积平均土地使用权价值）为人民币仟佰拾元（小写RMB元/）。16注册房地产估价师(1)参与估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号。(2)协助估价的房地产估价员的姓名、估价员证书号、资格（职称）。应由本人亲笔签名。17实地查勘期本次估价的实地查勘完成日期。实地查勘期前后不一致。18估价作业期本次估价的起止日期。(1)表达正确，有保证完成的合理时间。(2)前后不一致或不适应。(3)如果鉴定不通过而需修改或重新撰写时，应另行注明修改报告的起止日期。19区位状况描述与分析(1)位置状况（坐落、方位、与重要场所的距离、临路状况、楼层、朝向）。(2)交通状况（道路状况、出入可利用的交
11、通工具、交通管制、停车方便程度）。(3)外部基础设施状况（基础设施、公共服务设施）。(4)环境状况（自然环境、人文环境、景观）。(1)描述内容不完整，分析不客观，没有针对性。(2)注意：描述的同时，要针对性地进行合理分析。(3)缺少：设定基准单元住宅的楼幢位置（临中心花园或临小区边的马路）。(4)划片小学，对口中学描述错误。20实物状况描述与分析(1)土地实物状况描述与分析（名称、四至、拟征收规模、形状、地形、地势、地质、开发程度等）。(2)建筑物实物状况描述与分析（估价对象上部建筑物状况；设定基准单元住宅实物状况描述与分析）。(1)描述内容不完整，分析不客观，没有针对性。(2)估价对象上部建
12、筑物状况：建筑物大约建成年代、建筑结构、建筑物现状等。(3)设定基准单元住宅实物状况描述与分析：规模、建筑结构、设备设施、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、建筑外观、新旧程度、物业管理、小区的品牌与档次、小区配套设施等。21权益状况描述与分析包括：用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等(1)描述内容不完整，分析不客观，没有针对性。(2)缺少：土地所有权，土地使用权性质（出让或划拨），土地使用期限，城市规划限制（如容积率）。(3)是否办理了土地收储项目立项的批复、建设项目选
13、址意见书、福州市人民政府关于区征收地块有关问题的批复、建设用地规划许可证、红线图等。22市场背景描述与分析(1)当地经济社会发展简况。(2)当地房地产市场总体状况。(3)同类房地产市场状况。(1)描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。(2)分析结论要能为估价测算及估价参数取值提供市场支持。23最高最佳利用分析最高最佳利用必须满足法律上许可、技术上可能、经济上可行并符合收益递增递减原理、均衡原理、适合原理等经济学原理。(1)结论不正确。(2)示例：最高最佳利用必须满足法律上许可、技术上可能、经济上可行并符合收益递增递减原理、均衡原理、适合原理等经济学原理。本次估价在满足上述条件下
14、，以住宅（商业店面、写字楼）用途为前提进行估价。24估价方法适用性分析(1)各种估价方法的适用性分析。(2)充分说明未选用估价方法的理由。(3)表述已选用估价方法的理由。(4)估价的技术路线表述。(1)估价方法排查完整、合理。(2)已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。(3)技术路线表述清晰、明确。25估价测算过程采用比较法测算设定基准单元住宅在价值时点的房地产市场单价：选取可比实例：列示选取的可比实例的基本情况表（实地查勘情况与提供的信息有不同的，在基本情况表后作补充说明），说明可比实例的来源。可比实例描述与分析：用文字分别介绍各可比实例情况。建立比较基础：包括统一房地产范围、统一
15、付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位。可比实例与设定基准单元住宅比照表：将各可比实例与设定基准单元的影响价格的因素列表进行比较、说明。 交易情况修正；市场状况调整；区位状况调整；实物状况调整；权益状况调整；求取比较单价。(1)比较法选取的可比实例应不少于四个。(2)可比实例交易时间与价值时点不超过1年。(3)选用跨级别可比实例要说明理由。(4)可比实例的用途、建筑结构应与设定基准单元相同。(5)应详细描述可比实例的区位状况、实物状况、权益状况并做针对性的分析，描述与分析的顺序和结构与前面估价对象设定的基准单元描述与分析要一致。 (6)可比实例描述不到位、错误，
16、如：土地级别、划片小学、层数、外墙，公交线路，房屋性质等。(7)统一房地产范围中宜先统一期现房，再统一土地使用权取得方式和室内二次装修。(8)统一期现房时，宜以现房价格为基数考虑风险补偿。(9)因素比较说明表的项目应与交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整的内容相匹配。(10)市场状况调整依据不充分。(11)市场状况调整中价格指数选用错误，宜选用二手住房价格指数，不宜选用一手住房（新建商品房）价格指数。(12)描述与修正前后不一致；状况调整中子项调整值与描述不符，调整方向错误，取值不合理。(13)楼层、朝向应归到区位状况，小区物业管理应归到实物状况。(14)可比实
17、例之间比较单价相差较大的未采用加权平均法，权重确定未说明理由。采用成本法测算设定基准单元住宅房屋现值的评估单价：设定基准单元住宅房屋的重新购建单价。成新率的求取。设定基准单元住宅房屋现值评估单价的求取。(1)成本法构成内容不完整，确定依据不充分。（2）投资利息：利率要取与开发周期相匹配的贷款利率。（3）销售费用及销售税费应以重新购建单价为基数乘以一定比例的费率计算。（重新购建单价可设定为V）。（4）开发利润的计算基数应与利润率的口径匹配。（直接成本利润率的计算基数为开发成本，投资利润率的计算基数为：开发成本+管理费用+销售费用，成本利润率的计算基数为：开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，销
18、售利润率的计算基数为重新购建单价）。测算土地出让金土地出让金扣除时，楼层计算错误。测算拟征收区域区位补偿单价住宅拟征收区域区位补偿单价设定基准单元住宅房地产市场评估单价设定基准单元住宅房屋建筑物的评估单价-土地出让金。26估价结果确定（略）（1）估价结果确定方式恰当，结论表达清晰、完整（含大小写）。（2）估价结果精确到人民币元。27附 件附件至少应包括：估价对象区位位置图、估价对象上部建筑物景观照片图、可比实例调查表、估价委托人营业执照复印件、估价委托书复印件、估价机构营业执照复印件、房地产价格评估资质证书复印件、房地产估价师注册证书复印件、搜集到拟进行征收行为的审批文件。（1）资料齐全、完整
19、、真实。（2）复印件清晰。（3）附件中照片未能反映估价对象概况，缺可比实例外观照片及位置图等。二、被征收住宅自建房(成本法)房地产估价报告基本内容与注意点序号序号名称基本内容注意点1封面（或扉页）(略)2致估价委托人函(略)专家鉴定没通过的报告，修改后报告的致估价委托人函中特别告知事项应删除原内容。3目录(略)(略)4估价师声明(略)(略)5估价假设和限制条件(略)实地查勘日与价值时点不一致时，应对估价对象的状况作必要的假设。无法入户查勘时，应对建筑物的特征及其成新率，做必要的合理假设，并说明产生异议的解决方法。6估价委托人(略)(略)7房地产估价机构(略)(略)8估价目的“为房屋征收部门与被
20、征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。”估价目的表述不规范。9估价对象(略)基本状况描述要全面、准确。范围界定要明确（包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。估价对象描述不够详实。估价对象土地性质为集体土地的，不能直接描述为划拨地，应先说明土地性质为集体，本次估价参照国有划拨地进行估价。估价对象实物状况描述不清楚（如：楼层、结构、未说明建成年代等），应对无法观察到的部分进行合理的设定并在假设与限制条件中对异议的处理意见。10价值时点(略)国有土地以房屋征收决定公告公告日期。集体土地以房屋征收部门公布征收补偿方案公告之日。11价值类型(略)价值类型
21、：市场价值；价值定义：市场价值是指估价对象在适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额；价值内涵：范围包括，不包括；不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；不包括临时安置费、搬迁补助费、搬迁奖金等。12估价原则(略)(略)13估价依据(略)(略)14估价方法本次估价采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用权采用 “剩余法”）。成本法的定义（含公式）；比较法定义（含公式）；“剩余法”的定义（含公式）。采用方法应正确，方法名称或定义应准确。估价对象单价=楼面地价+建筑物重置价建筑物成新率（1综合调节系数）。估价总价=估价对象单价建筑物面积。15估
22、价结果(略)完整清晰、前后一致。估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）。16注册房地产估价师(略)(略)17实地查勘期(略)(略)18估价作业期(略)(略)19区位状况描述与分析(略)描述全面、翔实。分析客观、透彻。20实物状况描述与分析(略)描述全面、翔实、到位。分析客观、透彻。无法入户查勘时，只写可查勘的部分，其他部分交代“是参考建筑物”，对其建筑物特征作必要的假设，并作为本次估价时建安工程费测算依据。21权益状况描述与分析(略)描述全面、翔实。分析客观、透彻。22市场背景描述与分析(略)简明、准确、要有针对性。23最高最佳利用分析(略)(略)24估价方法适用性分析各种估价方法的适用性
23、分析。充分说明未选用估价方法（比较法、收益法）的理由。表述已选用估价方法（成本法）的理由。估价的技术路线表述。估价方法（比较法、成本法、收益法）排查完整。估价方法选用中未对估价方法的适用性进行分析以及不选用估价方法的理由说明不充分。技术路线表述不清晰、明确。25估价测算过程楼面地价(略)与住宅区位补偿价求取的要求相同。建设成本前期费用；建筑安装工程费；基础设施建设费；公共配套设施建设费；其他工程费；开发期间税费。成本法计算过程中项目组成内容完整且合理、确定依据充分、费用取值依据不充分。前期费用：计费依据充分、费率合理；建筑安装工程费：a.说明按分部分项或工料测量法求取；建筑建安造价未采用分部分
24、项法求取。b.建安工程费取价参考物（类型、规模、结构、档次、主要建筑特征）。建筑安装工程费自建房建筑造价确定依据不充分；基础设施建设费（视同类个人自建房客观情况）。公共配套设施建设费（视同类个人自建房客观情况）。其他工程费（个人自建房一般无此项）。开发期间税费（个人自建房一般无此项）。管理费用同类的客观水平。费率合理、可靠。销售费用视同类个人自建房客观发生情况而定。应与商品房区别对待。取值合理、恰当。投资利息开发周期的推断、计息期限的确定、利率的选择，以复利计。开发周期合理。利率正确（与计息期相同的贷款年利率）。计算无误。销售税费按规定的税费计。构成内容合理、恰当。开发利润利润率内涵要明确。应
25、与商品房区别对待。利润率内涵要匹配。利润水平要客观、合理。利润率计算基数错误。重置价上述6项累加，同时应表达有重置单价（元/m2）。表述正确。计算无误。建筑物成新率直线折旧法；现场观察评分法；房屋完损等级评定法。成新率打分表的描述与分值应合拍。成新率打分表的权重取值应符合规定。不能采用缺项打分法。成新率确定未说明理由及方法，对于未进入室内查勘的未交待异议的处理。估价委托人已告知建成时间的，按直线法；特殊情况的可用成新折扣法或其他方法求取成新率。估价委托人无法告知建成时间的：无法入户查看时，可采用成新折扣法或用同片区可入户的相似成新率的类似房屋进行现场观察法，结合房屋完损等级评定法确定。可以入户
26、查看的，可采用现场观察法（列出成新率打分表）。综合调节系数主要指地段、结构、楼层、朝向、户型、环境、景观、配套、效用、建筑风水等因素对房屋价值的影响。要有充分的理由；要慎重、合理，视具体情况慎重确定。测算结果（略）单价精度至人民币元。26估价结果确定(略)内容完整，文字简洁。含币种、单价、总价（大小写）。27附件(略)(略)三、拟建安置房均价（比较法）房地产估价报告的基本内容与注意点序号序号名称基本内容注意点1封面（或扉页）(略)(略)2致估价委托人函(略)(略)3目录(略)(略)4估价师声明(略)(略)5估价假设和限制条件（略）拟建均价单元应在估价委托人提供的资料（委托估价说明、建设工程规划
27、许可证等）的基础上结合估价人员对均值单元的设定表述其所对应的土地使用权类型（测算过程先设定为出让）、楼房所处位置（临中心花园或临小区边的道路）、是否设置电梯等；设定均价单元住宅的所处楼层（自然层、住宅楼层）、朝向、位置、层高、面积、户型、室内装修、设施设备（设置电梯、通温泉）等。应对估价对象的质量、合法取得权属证书、交付使用时间等做必要的假设。均价单元设定中应描述为均价单元，不是基准单元；设定不具体，缺楼幢位置、楼层等。6估价委托人(略)(略)7房地产估价机构(略)(略)8估价目的“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换拟建安置房价值的差价提供依据，评估用于产权调换拟建安置房
28、的价值。”表述具体、准确。9估价对象(略)财产范围界定要明确（例如包括土地、房屋，不包括二次装修、构筑物等不列入本次估价的范围）。估价对象基本状况要说明拟建小区的规划（技术、经济）指标，权属还应说明项目相关批建文件内容。建筑物基本状况除了描述按设计建设后的状况，还应描述估价对象在价值时点的现场及工程进度情况。10价值时点(略)用于产权调换的房屋价值评估价值时点应与被征收房屋的价值时点一致。11价值类型(略)(略)12估价原则(略)(略)13估价依据(略)估价委托人提供的拟用于安置的拟建项目的有关批建资料等。14估价方法本次估价采用比较法；比较法的定义(含公式)。采用方法应正确，方法名称或定义应
29、准确。估价方法中应将期房修正公式写上。15估价结果(略)(略)16注册房地产估价师(略)(略)17实地查勘期(略)(略)18估价作业期(略)(略)19区位状况描述与分析(略)描述全面、翔实。分析客观、透彻（注意：描述的同时，要针对性地进行合理分析）。应对设定均价单元所在层数、所处位置（东端头或西端头或中间单元）、朝向（南北通透）、楼幢位置等进行描述与分析。20实物状况描述与分析(略)描述全面、翔实、到位（要针对性地进行合理地分析）。分析客观、透彻。应对设定均价单元的实物状况进行描述与分析。实物状况描述不全面，应先描述规划条件情况，再描述价值时点的状况及实地查勘时工程形象进度。21权益状况描述与
30、分析(略)描述全面、翔实。分析客观、透彻（做必要分析）。22市场背景描述与分析(略)(略)23最高最佳利用分析(略)最高最佳利用分析应说明按规划设计条件开发建设并如期交付使用作为最高最佳利用为前提。24估价方法适用性分析(略)(略)25估价测算过程选择可比实例选取的可比实例应不少于四个；列示选取的可比实例的基本情况表（实地查勘情况与提供的信息有不同的，在基本情况表后作补充说明）。可比实例描述与分析可比实例描述与分析（同住宅区位补偿价要求）。内容包括：区位状况、实物状况、权益状况等。建立比较基础依据充分、合理。参数有依据、交代。测算要有过程。可比实例与估价对象比较因素说明表简洁、合理、必要分析列
31、出区位状况（细项）、实物状况（细项）、权益状况（细项）的比较因素说明表。各种因素修正与调整（同住宅区位补偿价要求）交易情况修正：理由充分、修正系数合理。市场状况调整：与市场状况一致，取值客观合理、理由充分。市场状况调整中价格指数选用错误，宜选用一手住房（新建）价格指数，不宜选用二手住房价格指数。区位状况调整：客观、充分，系数与分析确定过程详细、合理。权益状况调整：客观、充分，系数与分析确定过程详细、合理。实物状况调整：客观、充分，系数与分析确定过程详细、合理。公式应用与计算公式正确、公式字母含义明确，符合规范规定，取值精度合理，计算正确。注意风险补偿值与假设条件的逻辑关系。期房修正公式错误，期房修正中租金支付方式假设错误，按计算公式应假设为净收益每年年未支付。列出公式及测算过程，包括：比较法的公式及期房调整到现房的公式（期房单价=现房单价-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿）。26估价结果确定(略)(略)27附件(略)(略)13
