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1、,养老地产项目说明,国家“十二五”规划提出,“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”,先机 时势,我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展,从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场,近些年，房产市场风起云涌，竞相攻城略地大显身手，真金白银赚得盆满钵满；但任何事都不可能一直兴盛，如今调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是各地“限购令”相继出台，更是让市场仿佛渐入冬天的前夜,市场如何发展？,商业地产旅游地产城市综合体老年地产养生养老地产,市场前景？模式优劣？运营管理?。谁领风骚
2、？,研究框架：,part1：养老地产概论 part5：项目概况 part2：市场研究 part6：核心定位 part3：发展前景分析 part7：规划概述part4：风险评估 part8：效益分析,1.养老地产概念,养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。,2.与一般住宅的差异性,消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社
3、区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。,3.养老地产发展,老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。,养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。,医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。,普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。,养老院代表案例：日本医护型养老院,小规模多功能服务站中，配备有日
4、托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。,日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。,幼儿园与养老院结合,老年公寓代表案例：台湾老年公寓,养老社区代表案例：美国CCRC社区,CCRC（continuing retirment community)中文翻译为：持续性照顾退休社区美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。,CCRC区域划分：独立生活区 协助生活区专业护理区 老年痴呆照顾区,4.目标客户群,阶段
5、阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。,目标客户群的消费特征,“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或
6、后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。,目标客户群的消费方式,part2：国内养老地产市场分析,有一定的相关政策，但还缺少切合实际政策支持。,与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。,商业银行、房地产基金、房地产投资信托,国内专业机构较少，国
7、外较多：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团。,1.养老地产市场环境分析,融资机构,规划设计资源,政策环境,社区服务资源,2.我国老年人口的发展状况,我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。,
8、资料来源：人口研究,我国已进入人口老龄化,目前我国老龄人市场的年需求缺口约6千亿,老龄人消费潜力巨大,老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构,现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套,养生项目行业前景,3.养生养老行业的现状,模式,诠释,产品,4.我国养老地产现状,1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。,主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟,案例一：北京东方太阳城项目
9、,项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。,太阳城一期,太阳城二期,太阳城三期,东方太阳城项目一期,建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。户型面积：单元面积从70至230平米不等。配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱
10、乐部。,东方太阳城项目一期,欧式风格，塑造田园式社区。,东方太阳城二期,建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅”的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设4002400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。,联排,独栋,四合院,欧式风格，创造和谐的生态社区。,东方太阳城二期,建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户；板式公寓包含一居三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座
11、。,东方太阳城三期,欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。,东方太阳城三期,东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。,东方太阳城相关配套设施,商业街,高尔夫球场,俱乐部,东方太阳城项目点评,规划设计方面：东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，
12、而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。,案例二：北京太阳城项目,项目规模：占地42万平方米，建筑面积34万平方米。建筑类型：公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场。项目亮点：东方建筑风格的四合院、国医堂、仿古文化步行街、庭院等。,太阳城项目规划图,太阳城相关配套设施,道路,楼道出入口,楼道走廊,电梯,老年活动中心,社区花园,商业街,医院,处处无微不至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造了项目的核心竞争力。,说明：中小学：北师大亚太学院幼儿园：亚运村双语幼儿园综合商场：太阳城购物中心银行：建行、农
13、行医院：太阳城老年医疗中心其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务 中心、中国邮政储蓄,太阳城相关配套设施,太阳城项目点评,利用自身完善的服务设施为老年人创造条件、提供机会。在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区管理模式，使老年人与社会有更加广泛的接触、沟通和交流。定期组织和举办诸如交流座谈、讲座会议、展览展示、竞技比赛、征文征画、文艺表演、观光旅游、考察访问等各种形式的活动。,北京太申祥和山庄 太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的
14、国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。北京银龄国际养老公寓 银龄（Silver Age）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来
15、访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。,5.养老地产的盈利模式,6.住宅建设与社区管理建设相结合模式,7、国内养老地产的物业管理方式,根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。,8.养老地产的发展趋势,规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将
16、会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。,适合中国养老地产发展的创新手段：,9.养老地产的发展创新,创新手段,房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债,中国的养老设施传统上是民政机构社会福
17、利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。,发展前景,机会点一,老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加。,数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告,全国老龄人口统计表,2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来5年，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%。2000年，北京市60岁以上的老年人口约为117万；到了2011年，这一数字则达到了248万。,机会点二,
18、老年消费者收入提高，消费能力增强。,随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。,老龄人消费 潜力巨大,中国老龄科学研究中心 的一项调查,城市老年人口中，有42.8%的 人拥有储蓄存款,退休金一项到2010年，就将增加到8383亿元,退休金到2020年为28145亿元,退休金到2030年，为73219亿元,老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔,老龄人群消费潜力巨大,据全国老龄工作委员会提供的数据,我国老龄人市场
19、的年需求为6千亿元,2010将达到一万亿,目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元,供需之间存在巨大商机,目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿,老龄市场需求缺口巨大,机会点三,国内养老地产的开发供应量不足,福利性养老地产供应不足，2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%。营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。,数据来源：策略研究周报,老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构,老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段,老年保健服务市场待开发,05年老年旅游份额约占旅游市场的25%,05年老年旅游收入达到1000亿人民币左右
20、,老年保健养生缺乏专业中高端配套机构,现有养老机构远远 低于市场需求，且缺乏中高端配套,中高端养生养老机构严重不足,缺乏服务意识、成本意识、,缺乏竞争意识、风险意识、法制意识,运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范,养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低,养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人,机会点四,政策的支持，“适居养老”概念的提出,财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）；2006年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）；2009.4.1海南政协提案关
21、于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议。“十二五”规划纲要提出，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，提倡适居养老概念,北京试点储备土地建设养老机构 2012-10-19 8:49:00,鼓励集体建设用地建养老设施本报北京10月18日讯 记者王斌截至目前，北京市国土资源局累计通过各种方式供应养老设施用地17宗，土地面积59.87公顷，对养老设施建设用地的申请依据不同情况进行分类处理。记者从北京市国土资源局了解到，对政府投资建设的办公养老设施，经审核确认符合划拨用地目录的，采取划拨方式供地；对企业利用自有用地，在取得项目、规划条件等相关批准文件后，明确为养老设施的，报请市政府批准后按协议
22、出让方式供地；对其他非政府投资，利用国有建设用地建设养老设施的项目，采取挂牌、招标、拍卖等方式公开出让，并合理设定条件，将养老设施建设标准、服务标准和收费水平等作为成交重要条件之一。此外，进一步鼓励农村集体经济组织在集体建设用地范围内建设养老设施。截至目前，以划拨方式办理养老设施用地3宗；以协议出让方式办理用地3宗；以挂牌、招标、拍卖方式办理用地1宗；以占用现状集体建设用地方式办理用地10宗。北京市国土资源局相关负责人介绍，北京市国土资源局经北京市政府同意后，还从政府储备土地中拿出一部分区位条件适宜、符合养老用地建设要求的优质地块，用于供社会力量建设养老机构的土地供应试点。目前，昌平、平谷两区
23、进行了试点的初步接洽。,国土局:养老设施用地首入供地计划 预计明年启动,国土局:养老设施用地首入供地计划 预计明年启动摘要记者昨天从市国土局了解到，2013年北京土地供应计划已启动编制，与以往不同的是，明年养老设施用地将首次纳入土地供应计划中。市国土局相关负责人表示，纳入土地供应计划后，每年养老设施用地将不再只是要求数量，而且要对应到具体地块。记者昨天从市国土局了解到，2013年北京土地供应计划已启动编制，与以往不同的是，明年养老设施用地将首次纳入土地供应计划中。市国土局相关负责人表示，纳入土地供应计划后，每年养老设施用地将不再只是要求数量，而且要对应到具体地块。近日，市国土局会同市发改委、市
24、规划委，就北京养老设施用地现状、近期养老设施建设规划及2013年养老设施用地需求到市民政局调研。据介绍，明年北京养老设施用地的供应力度肯定将加大，具体计划目前正在调研制定中。养老设施用地对应具体地块目前，市国土局已正式启动了北京市2013年度国有建设用地供应计划的编制。市国土局相关负责人表示，明年起，养老设施用地将纳入北京年度国有建设用地供应计划。“过去，养老设施用地的供应，每年会有一个量的要求。纳入土地供应计划后，不但每年要完成量的指标，而且还要对应到具体地块。”这意味着，明年起北京养老设施要建在哪里？从土地供应中就可以看到具体的地块而知晓。这也确保了养老设施用地的落实。养老设施用地有望单独
25、分类同时，目前，在本市的土地供应计划中，并没有明确养老设施的供地面积和位置。养老设施用地一般归在社会公益设施用地的大类中，国土部门在研究，明年起在土地供应计划中，对养老设施用地单独列出。此外，在此次调研中，市发改委相关负责人建议北京养老设施建设要找准定位，合理引导社会资本从事养老事业，可考虑在政策允许范围内，在适宜的区县，结合区县发展规划，建设养老机构。市国土局相关负责人也建议，通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。,北京养老院生存现状调查：住不起的养老院,我们老了怎么办？大部分老年人需要的是家庭，6月
26、26日首次提请全国人大常委会审议的中华人民共和国老年人权益保障法(修订草案)甚至明确提出“鼓励家庭成员与老年人共同生活或者就近居住”的条款。然而，还有许多的老年人仍要依靠机构。家住北京的童奶奶今年72岁，老伴几年前就去世了。原本跟儿子儿媳妇住一块的她，去年因为体质变差，生活开始不能自理。为了不给上班的孩子添麻烦，童奶奶要求儿子给她找家养老院。“市中心的养老院，不是要排队，就是收费贵得让人受不了。”说到当初来北京市昌平区养老的原因，童奶奶告诉中国经济周刊。“谁不想住一福(北京市第一社会福利院)啊？”童奶奶说，“政府办的，条件好，价钱又便宜，还离家近。”来昌平之前，童奶奶也曾到“一福”排队。7月5
27、日，中国经济周刊记者从“一福”获悉，“一福一床难求，目前有9000多人在排号等待入住。全部满足预计要等十几年。”“要是再等十年，估计都没气儿了。”童奶奶说。“而且，像我这样不能自理的老人，很多公办养老院压根就不愿意收。在市区，稍微好点的，一个月也得四五千块钱。我每月退休金也才2000来块，贵的养老院实在住不起。”当记者问起这边的服务时，童奶奶看了看屋外说，“大锅饭能好到哪里去？就像是翻日历，刚吃过一遍，又再吃一遍。”“后天周六，我家人就来看我了。”说着，童奶奶抬起头看着日历。住不起，等不起北京有多少家养老院？中国经济周刊记者致电北京民政局社会福利管理处，一位工作人员向记者介绍，截至2011年年
28、底，北京市的养老机构共有401家。这401家养老机构，有的叫养老院，有的叫敬老院、福利院、护养院、老人公寓和老年社区。不过在我们的习惯中，“养老院”常常是养老机构的代名词。床位缺口大“当前北京正以跑步的速度进入老龄社会，老龄化程度日趋严峻，养老形势十分急迫。”2010年年底北京市规划委员会、北京市民政局等部门公布的北京市养老设施专项规划这样描述。在该规划中，北京市政府确定了2020年“9064”养老发展目标，即到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。2000年，北京市60岁以上的老年人口约为
29、117万；到了2011年，这一数字则达到了248万。上述工作人员同时指出，截至2011年年底，北京市401所养老机构的床位总数仅仅只有6.9万张。这样算来，即便是现有床位全住满，每百名老人拥有的机构养老床位仅为2.8张，即目前，北京市老年人入住养老机构的比例仅为2.8%。全国老龄工作委员会办公室副主任、中国老龄协会副会长阎青春于2007年发表的一篇名为试析养老机构发展中的主要矛盾及原则性建议的论文中提到，目前国际社会机构养老通行的一般规律是养老床位约占老年人口总数的5%左右。按“百名老人5张床位”的标准计算，北京市在2011年年底的床位缺口应该是5.5万张。,市场不成熟，商业模式仍需探索，创新
30、赢得先机。,机会点五：,养老地产这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看，对于大多数开发商来说，受限于资金压力，开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。比如康乃馨，二期10万平米疗养型精装公寓和养生型住宅已全面启动，在这一公寓中，有带租约销售的商务公寓，也可以直接采取租赁方式。“未来养老社区模式一定是多元的。”老年社区房产可能会采取出租、卖产权和直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这，或许也是未来是否能够持续生存的关键所在。,“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而，因为缺乏配
31、套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。,风险评估,新兴市场不稳定,风险评估一,老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。,政策优惠无保障,由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然
32、在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。,风险评估二,对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。,开发模式需要创新,风险评估三,投资额高，投资收益风险大,老年地产消费群体的特殊性要求
33、投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。,如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。,高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。,风险评估四,回收期长，扩大了投资者的风险,目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增
34、加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。,风险评估五,后期物业管理要求高,老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。,风险评估六,结论养老产业开发的8大核心战略问题：,创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!,占先机者，得优势顺时势者，得发展,因此，作为目前欲跨行业拓展的企业，是绝佳的机会进军,养生
35、养老项目,“百善孝为先”,“百善孝为先。常存仁孝心，则天下凡不可为者，皆不忍为，所以孝居百行之先”,核心思想,“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”,“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。”,核心思想,1.产业融合2.(产业融合)文化为先3.打破围城4.运营中角色分离5.控制性开发,规划原则,养生酒店+养生体检护理中心+养生俱乐部+养生别墅+养生公寓+社区商业配套,业态定位：,居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务,功能定位：,有经济实力的离、退
36、休教师、干部老人群体;为父母购买用来养生养老的高级金令、白领人士;有养生需求的部分金领、白领阶层。,客层定位：,分区规划：商业经营区,征地面积260亩，其中国有土地190亩，集体建设用地70亩。总建筑面积80000。养老服务区：占地150亩，建筑面积45000。护理型养老用房平均40/间，共1000间，1200个床位，管理、公建用房5000。医疗服务区：占地10亩，建筑面积5000。其中体检中心3000，康复理疗中心1000，医疗中心500，养生文化体验交流馆500。旅游商业区：占地30亩，建筑面积20000。其中剧场（影视厅）5000，奇石展馆3000，桃木工艺品展馆1000平米，麻核桃展馆
37、500，餐饮五家2500，特色商品30家1500，银行、邮政、电信、公安等配套设施500，山货市场5000，太极、瑜伽类活动馆1000。度假酒店区：集体用地70亩，建筑面积10000。,企业养老区,四合院区,公寓区,分区规划：混龄居住区（艺术家聚集区）征地面积1050亩，其中国有土地600亩，集体建设用地450亩。总建筑面积220000。四合院区：占地200亩，建筑面积35000。公寓区：占地50亩，建筑面积40000.企业养老区：占地150亩，建筑面积30000.别墅区（艺术家聚集区）：占地200亩，建筑面积40000.木屋区：集体用地300亩，建筑面积45000.书画家区：集体用地100亩
38、，建筑面积20000.作家区：集体用地50亩，建筑面积10000,独联拼别墅区,木屋区,书画家工作室（湖洞水）,作家工作室（养心谷）,分区规划：混龄居住区（艺术家聚集区）征地面积1050亩，其中国有土地600亩，集体建设用地450亩。总建筑面积220000。四合院区：占地200亩，建筑面积35000；50040栋，700至80020栋。公寓区：占地50亩，建筑面积40000。企业养老区：占地150亩，建筑面积30000；五家企业每家30亩/6000。别墅区（艺术家聚集区）：占地200亩，建筑面积40000；200栋/200。木屋区：集体用地300亩，建筑面积45000；300栋/150。书画家
39、区：集体用地100亩，建筑面积20000；100栋/200。作家区：集体用地50亩，建筑面积10000；50栋/200。,公园区,石窟区,西湖区,东湖区,分区规划：休闲游览区总占地面积约20平方公里，森林覆盖率70%。核心区主要建筑：天主教堂、中国最大露天转经轮（桃花观赏台）、主峰咖啡厅等。,主峰游览区,普明寺,登山健体区,溶洞区,养心谷景区（作家工作室）,千佛崖风景区（生态氧吧健身区）,天云山风景区（老年社团活动区）,湖洞水风景区（书画家工作室）,分区规划：附属配套（功能配置）,二、设计关注：老年住宅的特点,私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。社会交往：为老年人提供一个进行社会交
40、往的公共空间。可选择性：为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活 动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）易于操作。适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。,设计关注,住宅区和活动区分离，保证生
41、活空间不受干扰；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。,设计关注：老年住宅公共交往空间,在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、
42、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。,设计关注：老年建筑单体设计要求,单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就
43、能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。,健康型老人住宅 疗养型老人住宅康复型老年住宅监护型老人住宅护理型老人住宅集合式老人住宅,通过类型的区别，丰富老年产品线，增加老年客户的选择性。,设计关注：客群需求设计,设计关注：老年住宅室内设计要求,电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：,住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件；厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用
44、；老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍；老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；厕所宜用推拉门，不用平开门；厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。,感光度较高的卧室与设施齐备的洗手间，是提升老人舒适度的唯一。,绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度；,一般老年公寓的绿化面积要求较高约为
45、45%以上。,设计关注：绿化环境,设计关注：楼宇智能设计,在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。,应急按钮,智能防盗门,项目赢利模式,销售养生别墅、养生公寓使用权、入住权收益养生酒店经营收益养生酒店入住权、经营权转让收益养生酒店物业产权销售或物业持有增值收益养身活动开展经营收益养生器械、保健品经营
46、销售收益养生俱乐部经营收益社区配套物业经营管理或经营权转让收益,项目营销模式,主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员等级提供差异化养生养老服务。通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。,一、投资分析,1、土地成本：初级土地成本4500亩x1万=4500万 征地成本 国有790亩x40万=31600万 集体520万x15万=7800万 小计：43900万元2、建安成本：300000 x3000=90000万3、税费杂项：可销售240000 x300元=7200万4、基础设施及附属：22310万元总计：163410万元,
47、二、收入分析,1、销售收入：四合院 35000 x30000元=105000万 别墅类 70000X15000元=105000万 公寓类40000 x8500元=34000万 商业类10000平米x12000元=12000万 集体产权类 85000X13000元=110500万 小计：366500万2、销售成本：366500万x5%=18325万3、管理成本：366500万x5%=18325万4、税费：329850万x9%=29687万利润估算：296865-163410=133455万5、运营收入：1000/床位x9000元x12x60%=6480万6、附属设施收入：6480元x20%=12
48、96万7、物业管理收入：240000平米x2.6元x12x20%=150万运营利润7926万,三、投资周期,1、2013年1-2月投资1500-1800万元进行土地整理。2、2013年3月-2014年3月投资3000万元进行测绘、勘探、规划设计、形象大门、围墙、道路、水系、植被补充、电力等前期工作。3、2014年3月投资四合院200亩、公寓50亩、商业区30亩、养老150亩、别墅100亩土地款，共530亩，21200万元。4、2014年4月投资3000万元用于四合院、公寓、别墅建设。5、后期投资争取由销售收入中支出。本期内共需投资29000万元（不含瑞涛前期投资）。,THE END,THANKS!,
