养老地产规划设计说明.doc

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1、祥顺老年健康养护中心修建性详细规划设计说明第一部分 项目概述一、项目概况（1）项目名称：祥顺老年健康养护中心（2）项目选址：本案位于万全县北部，张家口市桥西区同万全县交界处；用地南部为万全县石庄屯村，北侧临近张家口市北外环路,西侧距离张石高速路2公里，东侧距离张家口市西外环路4公里。（3）项目占地：该项目规划用地7.14公顷。（4）项目建设内容：本项目主要功能是建立以养老、老年病医疗、康复、护理为一体的综合性健康养护中心。项目拟建养护中心区（自理区、非自理区、半自理区）、综合医疗楼、餐厅、酒店、老年活动中心、阅览室、影视报告厅、运动健身房、多功能景观中心等设施及相关配套管理服务生活设施。本项目

2、是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老为一体的中、高档的养老社区。二、项目分析中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布的中国财政政策报告2010/2011指出目前60岁以上老人占总人口的比例是12.5%，到2030年中国65岁以上人口比例将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。到2050年60岁以上老人占比例将超过30%，中国社会将进入深度老龄化阶段。 据卫生部统计，我国60岁以上老人的慢病患病率是全国平均水平的3.2倍，伤残率是平均值的3.6倍，而退休职工参保率仅有25.2%，但住院花费却占到医保报销比例的60.3%。在芬兰65岁以上老人人口比

3、重为14%，医药费用占38%，75岁以上的人群占6%，却占用了22%的医疗资源；日本2009年底，65岁以上老人占22.7%，2005年老龄化比例将达到40%左右。以老年痴呆为例，全世界每7分钟就有1例新发的老年痴呆，致死率仅次于心脏病，癌症和脑卒中，已成为西方发达国家的第四位死因，中国有700万老年痴呆患者，占世纪总病例数的四分之一，并且每年平均有30万新发病例。老年养老、医疗问题已成为我国政府经济发展的一项沉重负担。而中国的养老制度极不完善，养老保险、养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。

4、在即将面临空前的养老压力面前，中国政府鼓励企业以及其它社会力量参与到养老项目的经营与建设中，并将对养老项目、养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院、托老所等养老机构，形式主义严重、管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。综上所述，张家口市万全县祥顺老年健康养护中心作为张家口市第一家大型老年养护中心，必将做好表率的作用，不管在功能上、服务设施上、服务理念上、环境建设上都力争做到最好，养护中心使入住老人真正实现、老有所养、老有所

5、乐、老有所学、老有所为，安度美好的金色年华。三、项目定位祥顺老年健康养护中心紧紧抓住三大要素，通过八个方面来实现使入住宾客“提高生活质量，保障健康安全，延长寿命”的宗旨，为入住宾客提供高品质的医、护、养一体化服务。1.祥顺老年健康养护中心八个方面为：心情愉快、科学饮食、科学运动、生态环境、安全保障、功能康复、医疗养护、中医调理。2.祥顺老年健康养护中心三大要素为：基础要素、物理要素和科技要素。(一)基础要素：包括三个方面，即心情愉快，科学饮食和科学运动。1、心情愉快：人到老年，从原来的工作岗位退下来以后，会有许多使心情不愉快的因素，如体力和精力的下降、权利和地位的丧失、当年的英雄事迹和成就已经

6、成为过往云烟等等，会使老人的心里产生失落感，造成心情郁闷。养护中心通过设置的各种功能和训练有素的专业服务人员来帮助老人排解郁闷，放开心怀，始终保持愉快的心情，使其生活质量得到明显提高。 2、科学饮食： 每个人的身体素质和健康状况都不同，在一定的时期内缺乏的营养成分不同，中医理论认为体质弱时不能强补，因为虚不受补，应该循序渐进的补。因此应对每个人不断进行健康检查、评估，根据身体状态，缺什么补什么。 祥顺老年健康养护中心各养护区域内也配备了中医师和西医，每天监测入住宾客的身体情况，对宾客的身体情况了如指掌，针对宾客的身体状态和需要随时调整营养餐饮、食疗和药膳等滋补方案;养护中心每个养护楼配备的专职

7、营养师和各菜系厨师，根据医师的意见和宾客的口味烹调出营养丰富、美味可口的佳肴，使宾客保持良好的食欲和均衡的营养。 3、科学运动：祥顺老年健康养护中心通过对入住宾客定期的体检和健康评估，根据每个宾客不同的身体状态，为其制定科学的、个性化的运动方案，帮助入住宾客选择健身操、太极拳、健身器械、各种球类运动等适宜的锻炼方式，使每个宾客都能按其身体状态科学运动，保持良好的健康状况。(二)物理要素：包括三个方面，即生态环境、安全保障和功能康复： 1、生态环境：养护中心位于城市郊区，周围为大片山体和树林，周边无工厂和其他污染源，生态环境优越。 祥顺老年健康养护中心内绿化面积高达近50%，位于医院和养护中心西

8、侧的总面积4万余平方米的水系带状公园，不仅美化了健康城的环境，还可以增加健康城区域内的空气湿度，可以起到改善周边环境的作用。 祥顺老年健康养护中心宾客居所的建筑和装修材料，均严格按照绿色环保标准要求，采用无异常气味的绿色环保材料，无有毒有害气体产生，居所内环境的空气质量符合国家相关标准。 2、安全保障：养护中心采取了一系列有效手段来保障入住宾客身体健康和人身财产的安全： (1)养护中心严格把控食品卫生安全和水卫生安全，建立了一套科学、严密的检查检查体系，确保食品安全和用水安全。 (2)养护中心为了宾客的人身财产安全，专门设置了安防监控系统、消防安全系统、并设有保安24小时巡逻和值班，保障入住宾

9、客的人身财产安全。 (3)养护中心还在每个宾客的房间内设置了医患对讲系统、紧急呼叫系统等，每位宾客床头都设有对讲仪，与护理站内设置的呼叫显示和对讲系统相连接，宾客住房和卫生间设有紧急呼叫按钮与服务值班室相连接，当您用对讲仪呼叫医护人员或按动紧急呼叫按钮，服务人员会及时赶到您的身边。 3、功能康复：祥顺老年健康养护中心在每栋公寓式养护楼的一层设有专门的功能康复室和康复治疗师，配备了各种先进的康复治疗设备;二层以上的诊疗室内均配备了理疗康复设备;对所有护理员都进行了专业的康复治疗技术培训;半自理非自理宾客在享受到高品质健康养护服务的同时，还能得到身体功能康复训练和康复治疗。通过护理人员和康复治疗师

10、长期的专业康复训练和治疗，可以使部分半自理和非自理宾客恢复身体功能和自理能力。(三)科技要素：包括二个方面，即医疗养护、中医调理： 1、医疗养护： 祥顺老年健康养护中心根据自理、半自理、非自理入住者的比例，对应的配备了高素质的医生、护士等，为入住宾客提供医疗护理服务;根据入住宾客身体状态的需要，对应的制定医疗护理、饮食、运动、睡眠、生活规律、心理咨询、保健等医疗护理方案，以此使入住宾客实现科学的健康医疗养护目的。 2、中医调理：养护中心在自理、半自理和非自理的每个养护楼均配有临床经验丰富的中医师，对患有慢性病和疑难杂症的入住宾客进行中医调理，根据病情采取针灸、推拿、穴位按摩、刮痧、拔罐和中医中

11、药等各种手段治疗疾病，使部分宾客的身体功能得以恢复、所患疾病得以康复。 祥顺老年健康养护中心秉着“宾客至上、服务至上”的原则，按世界一流的服务标准，通过上述各种功能和服务，为入住宾客创建一个温馨舒适的健康长寿乐园，真正实现“提高生活质量，保障健康安全，延长寿命”这一宗旨，使入住宾客“老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为”，安度美好的金色年华。第二部分 现状分析一、项目市场适应性分析张家口市正处在迅速发展的阶段，各项国家政策的实施、各种城市配套设施的完善迫在眉睫。祥顺老年健康养护中心作为张家口市第一家大型老年养护中心，必将做好表率的作用，不管在功能上、服务设施上、服务理念上、环境建设上都力争做

12、到最好，成为张家口市的一张名片。二、项目选址合理性分析“祥顺老年健康养护中心”项目（以下简称“本项目” ）位于市桥西区同万全县交界处，属城市郊区，周围空气清新，环境优雅。其选址根据城市规划，综合考虑了交通、环境、未来城市发展等条件本项目位于万全县北部，张家口市桥西区同万全县交界处；用地南部为万全县石庄屯村，北侧临近张家口市北外环路,西侧距离张石高速路2公里，东侧距离张家口市西外环路4公里。项目选址于万全县北部，周围为大片山体和树林，周边无工厂和其他污染源，避免了交通、环境等相互干扰。场地总体地形高差起伏较大，地块东侧有较高的山体，项目依山体打造了步行楼梯和扶梯及休闲亭子，供宾客运动及散心。另外

13、，项目周边市政设施配套尚不够完善，所以要求院区内配备完善的配套设施，满足居住需要。第三部分 规划依据及规划构思一、规划依据（一）中华人民共和国城乡规划法（二）建设部城市规划编制办法（三）养老院设计规范（四）张家口市城市总体规划（五）张家口市城市规划管理技术规定（六）其他相关法规、技术规范（七）甲方提供的规划资料及提出的相关要求二、规划构思(一)总体规划目标在城市总体规划及相关规划、城市设计指导下，按照现代老年养护中心规划的设计理念，紧密结合自然地形、交通道路条件及基础设施配套现状；打造一个充分满足老年人安享晚年的生活乐园，使其具有鲜明的地方特色、自然、安逸。（二）规划构思原则本项目规划设计坚持

14、以下原则：一：完善的医疗条件我们力求引入一流的医疗团队，一流完善的医疗设施，先进的医疗护理服务理念，高素质护理人才来打造高端养老项目。二：优美的外部环境通过对地块周围环境的考察，并充分结合地形地貌，气候特点，营造高山游玩乐园和娴静安逸水景欣赏。三：合理的规划空间布局 以高品质养老中心为出发点，在充分考虑好各种配套的前提下，合理的规划功能结构，保证各空间的协调性和便捷性，注重空间形态及第五立面。四：舒适的生活休闲空间 通过功能空间的互相结合，极力营造舒适功能和完美服务，为入住宾客创建一个温馨安逸的健康长寿乐园，五：健康的文化娱乐设施 养护中心利用多功能景观中心，组织老人进行各种休闲娱乐活动，如开

15、展各种培训、学习、讲座和演讲，为有科研课题的入住宾客提供科研场所和设施，利用周围山势开辟种植园，组织宾客在养护中心园区内和周边果园的采摘。六：齐全的配套服务功能 由于地块所处位置远离城市中心，所以院区的建设在满足老人们必要的生活、护理、疗养的前提下，应打造自成一体的居住氛围，配建各种餐饮设施、活动设施、医疗设施、金融设施、娱乐设施、休闲设施、运动设施等。七：无微不至的生活护理服务 引进专业护理专业人才，通过每天陪老人聊天，进行心理疏导，并对特殊老人服侍饮食、穿衣、洗浴、如厕和个人卫生、生活照料等，使每个老热享受到亲情的、温馨的服务，感觉像在家中被孝顺的儿女服侍一样。第四部分 功能布局、交通道路

16、规划一、规划功能结构布局（一）整个项目地块分为五个功能区，即综合医疗服务区；特殊疗养区；健康养老疗养区；酒店接待服务区；山体游玩区；及结合周边地形开挖大型水上观景区。（二）利用场地现状道路作为疗养区的主入口，主入口以宽达30米的景观大道来打造，结合贯通水系、石景及特色绿植来营造优雅而又清新的环境及空气，让入住宾客一踏进疗养原就感觉无比亲切，心情安逸。整个疗养区由中心景观大道将五个功能区分为两大组团，景观大道北侧集中为健康养老中心、接待中心及山体游玩区；景观大道南侧集中为综合医疗中心及特殊疗养中心。（三）走进疗养院大门，首先映入眼帘的是左侧的大型综合疗养楼，10层的住院部及5层的门诊楼，配建餐厅

17、、食堂，此疗养楼为综合医疗服务楼，此楼配备一流的医疗设施、一流的医护人员及一流的医疗团队来管理。并设置重病监护病房，方便不同患者进行及时治疗。此楼总建筑面积为29807.59平方米，设379张床位，房间配备有独立的洗手间、冰箱、电视、紧急呼叫器等。大门右侧为酒店接待中心，给前来探问老人的家属及朋友提供住宿、休闲。紧邻酒店旁设有大型水幕，对山体景观有承上启下的作用，也可增加入口景观的多样性。（四）在疗养区南部集中布置了高层养老公寓，共10栋，共计968套居室。供自理式、非自理式、半自理式入住宾客居住，居室以一室一厅为主要形式，公寓内装修全配置，橱柜床椅和家用电器俱全，有线电视、宽带网络及电话全部

18、开通，冷热水24小时供应。每户配备医患对讲系统、紧急呼叫系统等。老人可拎包入住。在公寓楼中对应的配备了高素质的医生、护士等，为入住宾客提供医疗护理服务，根据入住宾客身体状态的需要，对应的制定医疗护理、饮食、运动、睡眠、生活规律、心理咨询、保健等医疗护理方案，以此使入住宾客实现科学的健康医疗养护目的。护理员每日定时对入住宾客的居所进行保洁、整理床铺、洗衣和饮食服务等，对于半自理和非自理的入住宾客，护理员还定时帮助宾客活动，服侍饮食、穿衣、洗浴、如厕和个人卫生、生活照料等，使入住宾客享受到亲情的、温馨的服务，感觉像在家中被孝顺的儿女服侍一样。（四）在场地东北侧地势较高的山体上重点打造了景观，以楼梯

19、和自动扶梯的形式为入住宾客提供休闲、运动的场所。在场地西侧也结合周边地形开挖了约40000平米的大型观景湖面，引入水体贯穿整个院区，形成有山有水的舒适居住环境。二、规划道路交通体系项目按照主次分级，人车分流进行路网布置。（1） 交通出入口设置场地东侧设院区主要出入口，与现状道路连接，交通便利。一条闭合弧状主干道贯通整个院区。车行道路宽度为6m， 均满足消防车道要求，为消防救援提供了必要的通道。东西方向中心景观带将整个院区分为两个组团，各个组团又由中心景观的延伸、放射、扩散形成人们主要的车行道路、步行道路和活动场所。（2） 步行系统枝状公共景观环境空间到达各公寓楼。院区延伸主入口打造贯穿东西的景

20、观大道，来作为主要人流入口，因考虑到老年人的特殊需求，必须做到人车分流，动静分区明确，确保老人的安全出行。从景观大道上分别引入直通每栋公寓楼的弯曲小路，在路口设置指示牌，引导老人出入，绝不允许老人在车行道上行走。人行道路宽度为3米。（3） 地下停车场在综合疗养楼下满盘开挖地下室，来作为地下停车场，分别在其东侧设地下车库出入口，这样有效的避免人流上混乱，避免了外来人员对后面疗养区的人员造成不必要的伤害和干扰，也避免了视觉污染，还有效的提高了空气质量，保持安静和谐的生活状态。第五部分 景观及建筑风格色彩规划一、景观体系规划院区设计以“闲逸”和“自然”“高雅”为主题元素。总的设计思路是营造亲绿空间，

21、创造一个开放的绿色环境，最大限度的使人融入绿色，强调“人与自然和谐共生”的理念，在规划中由于人车分流的布局形成了各种自然的起伏，灵活自由的水系， 多种草坪，台地，花坛、弧形广场中心构成了社区环境特景观深度和层次感，使风景中的建筑具有各自的独立性，情趣盎然。由大型中心景观的大力打造，结合东侧山体和西侧大型水景，来营造整个院区丰富而又多变的景观体系。为居住者，为每个老人提供舒适、优雅、清新的空气及视觉享受。在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系和绿化景观，使得居住环境满足老人对居住环境的需要。组团内设置小型公共交流空间，组团外设置相对较大的活动场所。 二、建筑风格定位综合疗养楼设计拟采用现代

22、风格。利用立面大面积墙体结合小面积的玻璃幕，采用冷灰色为主色调，打造极具冲击力的时代感。同时强调建筑立面造型丰富，富有节奏，以协调的体形比例，降低大体量建筑造成的压抑、凝重感。注重远、中、近三种视觉效果的妥善处理。高层公寓楼及酒店风格定位为简欧建筑风格， 色彩讲究素雅，大方，以淡菊黄色等为主色调，适当点缀较明快的暖色调做坡屋顶，建筑立面力求表达简洁，明快的语言特征，强调语言之于城市环境的意义，强调体量之于建筑学构造关系的意义。第六部分 配套服务设施规划一、商务配套设施1、 现代网络信息服务设施2、 现代化医疗服务设施及团队3、 酒店接待中心4、 老年活动中心5、 运动健身房6、 影视报告厅7、

23、 休闲娱乐会所8、 康复理疗中心9、 金融、超市等二、管理配套设施1、 综合管理部门2、 物业、安保、后勤保障管理部门三、生活配套设施餐饮、购物等四、其他配套设施景观休憩设施第七部分 场地竖向设计一、场地竖向规划：项目用地为浅山地地形，地块内高差主要存在于地块内景观山体同建设用地之间，建设用地内高差较小，整体地形基本为东北高西南低的走势，用地内部高差不超过4%场地竖向设计的总原则是：安全预防为主，防治坍塌、沉陷等地质灾害发生；保护地形地貌的整体形态；减少土石方工程量，避免大挖大填；方便施工和建设；有利于居住环境和品质的营造。第八部分 综合防灾规划1城市防震张家口地震地质构造复杂，山西地震带和张

24、家口渤海地震带在此交会，被国家列为地震危险监视区。采取就地疏散和集中疏散相结合的原则，各功能区的绿地、广场均兼作避难疏散场地。建筑工程按抗震烈度7度设防，城市生命线工程（如给排水、供电、通讯等）重要公共设施提高一度设防。2地质灾害防治（1）对于填方地带，如填方位于道路或拟建物高度小荷载小，考虑以填土作持力层的地段必须进行分层夯实处理，防止填土地基不均匀沉降。如填方位于一般地段，亦应有序回填，适当夯实。3消防 区内消防给水主要由城市给水管网供给，沿城市道路及院区道路设置地上式市政消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米。规划区内各项建设工程的消防安全间距和消防通道，必须严格执行国家和张

25、家口市的有关消防规范、技术标准。4.建筑物防雷系统、基础等电位接地；本工程为二级防雷。按规范对各建筑物设置防雷设施。保护接地型式采用TN-S(TN-C-S)形式。防雷装置与电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，要求接地电阻小于1欧姆。第九部分 环境保护、节能规划一、环境保护1 场地内采用雨污分流制，雨水经院区室外雨水管道收集后排入市政雨水管网或天然河道，污水经小区室外污水管道收集，并经生化池处理后后排入市政污水管网。2 生活垃圾：在场内设3个垃圾收集点，每户采用袋装，由物管公司定时收集送入垃圾收集点，每天再运至城市垃圾处理场（站）。3 建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材

26、料。二、建筑节能(一)、设计依据1、住宅建筑设计规范GB50368-20052、居住建筑节能设计标准DBB（J）63-20073、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB503644、民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定（公字200946号）(二)、节能措施1、减少硬质地面，利用架空层和覆土处理增加绿地。2、建筑群的布置要有利于日照采光及自然通风要求。3、建筑外形设计在美观基础上力求简洁，体形系数控制在0.3以内，入口处采取防寒措施。4、不同朝向窗墙面积比控制在：南向0.4,北向0.25,东西向0.3。5、屋顶及外墙采用高效保温材料，外窗用中空玻璃塑钢窗，气密性不低于6级。 (三)、太阳能设

27、计1、建筑设计中预留太阳能热水系统的管线安装位置和操作空间，保证符合GB50364的要求。2、太阳能集热器采用管式真空管集热器，设于屋顶，朝南，倾角30度，保证全天不少于4小时日照时数。3、太阳能施工应有相应资质的专业施工单位进行施工，保证与主体结构连接牢固，考虑避雷设计。三、规划指标体系1.1 地块综合经济技术指标：序号项 目单 位数 量1总规划用地面积71414.232总建筑面积97941.063计算容积率建筑面积86291.664地上11F公寓建筑面积47631.32医疗中心建筑面积29807.59食堂建筑面积4060.41接待大厅建筑面积2804.52护士站建筑面积1185.84活动中心建筑面积560.08超市建筑面积241.905地下建筑占地面积11649.406建筑占地面积14169.347建筑密度%19.84%8容积率1.219床位数个37910总户数个968