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1、,五洲国际2011.04.26,2011年4月五洲国际乐陵项目策划报告,A、宏观环境分析,C、项目综合机会分析,PART 1市场机会寻找,PART 2项目机会分析,PART 3项目定位分析,PART 4项目产品攻略,成功发展模式借鉴,目录 Contents,住宅市场研究,商业地产研究,B、房地产市场研究,住宅定位,商业定位,D、项目定位,F、商业运营攻略,PART 5商业运营攻略,产品优化,E、项目产品攻略,产品销售方案,商业营运方案,全面解析发展方向,项目思考逻辑框架,PART 1 市场机会寻找,城市经济,城市发展,宏观限制约束条件,城市概况,总结及启示,A/宏观环境分析,土地属性分析/宏观
2、环境分析/城市概况,乐陵位于山东省西北部，鲁冀两省交界处，地处环渤海经济圈。处于北京、天津、济南、泰安等城市构成的南北走向经济龙脉的中心位置。,行政区划：总面积 1237.2平方公里，耕地面积102万亩，现辖 8 镇 4乡4 个街道办事处。城市人口：总人口69 万，其中市区人口约23 万。交通：205 国道和 4 条省级干线公路纵横穿越，80公里半径范围内，分别与京沪铁路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接。发展目标：围绕“东扩、南移、西拓、北上”发展战略，实现富民强市的总要求，作为一个县级市，乐陵经济发展和城市建设潜力巨大，这种良好的发展势头在“十二”五期间会得到更好的体现。,乐陵，山东东向
3、发展的桥头堡,土地属性分析/宏观环境分析/城市发展,发挥生态优势、倡导生态文明，合力打造一流的生态城市、最佳的人居环境。,叫响“滨水绿城.北国江南”。以马颊河、德惠新河、漳卫新河为主脉。打通域内水系、形成共通水网，实施盘河景观带、跃马河人工湿地西延；以城乡绿化为重点，积极做大“绿”的文章。,以现在理念推进城市建设,积极争取上级扶植政策，加大财政扶持力度，把农村社区，小城镇建设，农村住房改造有机结合，完善村镇硬件建设，提升小城镇的承载和服务功能。,以精品理念推进村镇建设,以城区主干道，街区规范管理为样板，抓好城区道路，背街小巷，户外广告，流动摊点的治理。深入实施城乡净化、绿化、美化、亮化，打造文
4、明，有序，和谐的宜居环境。,以精细理念推进城乡管理,乐陵城市地理位置,土地属性分析/宏观环境分析/城市发展,加快构建“一个中心、三级结构、十字轴线”的城镇体系。,一个中心、三级结构、十字轴线,一个中心”即市区，“三级结构”指以市区为中心、以郑店、杨安镇、丁坞、朱集、黄夹5个重点乡镇为支撑、以一般乡镇为补充的三级城镇格局，“十字轴线”是指沿南北向的济乐高速、248省道和东西向的德滨高速、315省道所形成的“十”字型发展轴线。,乐陵在“黄三角”中的地理区位,乐陵在“黄三角战略”中的区域发展定位,乐陵十一五期间，全市GDP稳步快速增长，全市GDP年均增长15%。尤其是近两年来，GDP保持着高速稳定的
5、增长为乐陵市房地产的发展奠定了良好的基础。,乐陵市近年来经济与城市发展整体上已步入快车道，每年增长速度明显高于山东其它县市区。人均GDP 的大幅增加，对于房产等大额商品的消费能力普遍增强，理财、投资意识逐步树立。而固定资产投资的大幅增长，为乐陵的城市化进程注入了强大动力。工业基础的不断加强，表明乐陵的经济实力日趋增强。一个有着强大发展潜力和经济活力的乐陵是“五洲国际家居建材装饰城项目”获得成功的基本保证。,土地属性分析/宏观环境分析/城市经济发展,乐陵市将在“十二五”期间重点打造汽车零部件产业、体育器材产业、纺织产业等六大百亿元产业，并以这六大产业为龙头带动该市经济全面发展。,土地属性分析/宏
6、观环境分析/城市经济发展,乐陵市本地居民购买力相对比较高，其经济发展更多的是依靠本地人口的带动。支柱产业相对集中，造成在岗职工和农村居民的收益差较大。,人均GDP分析与人均可支配收入过去的几年中，乐陵市的人均GDP一直保持着快速增长的势头，2010年全市全民生产总值达到140亿元，人均生产总值超过了2万元，达到20290元；在岗职工年平均工资20325元，同比增长14.9%；农民人均纯收入7147元，同比增长15%；农村居民恩格尔系数为0.46，基本为小康水平；社会消费品零售总额48.9亿元，增长20.1%。说明乐陵市本地居民购买力相对比较高，其经济发展更多的是依靠本地人口的带动。支柱产业相对
7、集中，造成在岗职工和农村居民的收益差较大。固定资产投资与房地产投资分析2010年乐陵市固定资产投资达到92.82亿元，同比增长35.28%。乐陵市固定资产投资年均增长28%，增长快速而稳定，对改变城市整体面貌、拉动经济发展起了很大的作用。房地产投资增长速度更是迅猛，由2008年的4.48亿元猛增到2009年的4.99亿元，年增长8.48%。,*数据来源：乐陵市统计局,土地属性分析/宏观环境分析/城市经济发展,乐陵人均可支配收入及消费性支出近年呈现较快增长的趋势，但目前基数仍然较低，无法进入山东经济圈层的第一层级。,乐陵近年人均可支配收入及消费支出都快速发展；在岗职工年平均工资达到20325元，
8、比2005年增加11800元，年均增长19%；农民人均纯收入达到7147元，比2005年增加3362元，年均增长13.6%。乐陵目前人均可支配收入在省内处于较低水平，消费支出仍有较大上升空间；乐陵人均可支配收入在省内及皖江地区排名不高，落后于潍坊、聊城、日照等城市；全市2010年人均消费支出的占比为62%，仍有较大的发展空间，需要多层次的消费将其活跃度激活。,2010年山东17城市人均可支配收入,土地属性分析/宏观环境分析/城市经济发展,随着2010年一季度全国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，对本项目而言密集的调控政策带来了未来市场巨大的不确定性。,*数据来源：易居
9、（中国）CRIC,土地属性分析/宏观环境分析/宏观政策影响,2008,保障引导降息宽松的信贷政策投资基础建设，刺激经济税收调节：降低房产交易成本严格商业性房地产信贷管理,2009,新国四条遏制房价过快上涨税收政策拿地首付至少50%的限制个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。,A.以行政手段调控稳定房价首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入,B.以货币手段抑制消费能力旨在控制消费释放的节奏，遏制部分城市房价过快上涨的势头,限制要素,区域房地产购买力的提升,经济、人口、消费及规划上缺陷将不可避免地造成目前乐陵全市及区域内房地产市场购买力偏低的局面,乐陵经济总量偏低，农业人口多，
10、造成财富阶层总量低，区域房地产购买力难以拉动；而本案所在南部新城处于开发初期，昭示性差，辐射力弱，未来发展依赖于不可预见的长期规划。,土地属性分析/宏观环境分析/宏观限制约束条件,乐陵城市发展,乐陵经济地位,乐陵位于山东省西北部，以环渤海经济圈，及黄河三角洲“成为山东连接京、津、济地区重要的交通枢纽城市之一，是“黄三角”西部对外开发开放桥头堡；乐陵有着丰富的旅游资源和生态的人居环境，是中国“金丝小枣之乡”；以“绿“打造市容市貌，以精品理念推进建设，以精细理念推进管理；,乐陵虽然经济处于高速增长期，但目前GDP总量及人均水平都落后于山东经济圈第一层级城市，人均可支配收入及支出较弱;乐陵市本地居民
11、购买力相对比较高，支柱产业相对集中。进入十二五以来，市府强力推进“一二三四“发展战略，发展速度确保高于三个“高于”，高于德州市各县区平均增速，高于黄三角19个县市平均增速，高于乐陵历史上最快增速。,南部新城地位,乐陵市经济总量不高，但是南部新城规划定位为未来城市政治、经济、文化中心，未来发展前景看好；但南部新城人口目前较少，目前仅依靠动迁带来大量人口导入，整个区域人口增长缓慢，房地产开发竞争较为激烈；南部新城地理位置优越，南接全椒城市副中心，北靠乐陵经济技术开发区，产业开发发展势头迅猛；,启示：城市化进程的加快催生了大量商业及住宅的需求，给大规模房地产开发带来巨大发展机遇，但大量的农业人口和购
12、买力的相对滞后及政府指令式开发规划导致房地产开发仍有相当的压力。,土地属性分析/宏观环境分析/总结及启示,物业市场分析,市场发展格局剖析,房地产整体市场分析,商业市场综述,商业发展格局剖析,住宅篇,B/房地产市场研究,项目客户分析,商业篇,竞争项目分布,各板块销售分析,客户特征分析,产品特征分析,乐陵房地产市场进入快速发展阶段，投资额、开发量均大幅度增长；市场销售形势看好，总体呈现量价齐升的良好景象；随着09、10年出让土地入市和市场调控新政效应的显现；未来市场竞争性将进一步加剧！,房地产整体市场分析,乐陵固定资产投资及房地产投资增速较快，但房地产投资所占比重不高，房地产还处于起步阶段，有待大
13、力发展。,乐陵固定资产投资的增长幅度远高于GDP的增长幅度；全市固定资产投资驱动经济发展的倾向比较明显，其整体固体资产投资总额及其中房地产投资的增长幅度要明显高于GDP的增长幅度；房地产投资总额较为稳定，是固定资产的重要用途之一，但目前所占比重较低；乐陵近几年房地产投资额占固定投资比例始终在15%以下，房地产投资比重较低，市场发展并不活跃，整体经济对房地产依赖度不高。,整体市场分析/房地产投资,固定投资较快增长，发展后劲明显增强。,市级重点项目数量2008年23个、2009年39个、2010年42个，总投资额连年攀升，实现了一年一个新台阶的跨越；2009年有7个项目列入德州市重点、2个项目列入
14、为省重点，2010年有11个项目列入德州市重点、1个项目列入省重点，项目个数和投资额均位居德州市前列。资金争取成效显著。2007年以来共有55个项目获得上级扶持资金，扶持额度超过1.7亿元，带动投资18.6亿元；,乐陵市房地产成交面积逐年增加，房地产市场需求旺盛，市场投资前景广阔。,整体市场分析/施工竣工面积,近年商品房销售均价走势分析目前房价总体接近3500元/。近三年来，乐陵房地产开发和销售每年均保持着20%以上增长，销售均价保持10%以上的增长。乐陵的房地产处于一个健康快速的发展期，单个项目年消化规模为 3 万平方米左右，基本为刚性需求；,整体市场分析/商品房市场,市区片区的住宅市场特点
15、是配套设施齐全，生活便利性较高，同时因为所处区位不同，有些区域在兼具齐全配套。,乐陵全市整体供求相对平稳，市场开发渐入高潮。乐陵近几年商品房市场表现出平稳，每年的供求比接近1：1，随着城市化进程的加快，城市重心的转移，随之二来的大量人口导入势将产生足够的投资、自用需求；新城区异军突起，是新一轮房产开发中的重点，也是全市最新一轮的房价领跑者。大乐陵一年以前还只是农地，短短两年不到的时间内，城西迅速崛起，由于产品品质及规划优势，超过老城区成为乐陵房价领跑者。,在售项目中，项目的规模、档次、售价参差不齐。,乐陵城市化进程不断发展，人居环境质量明显提高新建城区住宅面积175万平方米，南苑小区、翠湖天地
16、、希森花园、府贵豪庭、南鑫时代花园、盛世清华园、黄金水岸等一批颇具特色的生态商住小区陆续竣工，全市林木覆盖率提高到28.18%。城镇建设取得新跨越城镇化水平达到34%；中心城区规模不断扩大，并初步实现“亮化、绿化、美化”。,整体市场分析/土地市场,商业市场 商业市场综述竞争项目分析项目客户分析,过去5 年乐陵商业发展4 大特点,传统零售业态开始“让位”给现代零售业态，但进程较慢、规模有限，只以少量个案形式出现；传统商业店面进入微利状态或亏损状态，这一部分个体数量较大，乐陵城区临街店铺约2000 余家，也相对稳定。其中佼佼者（约占8%）具备主动升级的能力和意愿；连锁超市、大卖场和便利店发展态势各
17、不相同，销售额稳步上升，但缺少品牌、服务和形象；购物中心的引入成为市场的亮点，但尚无较高标准的成功案例。,2010 年，乐陵市商业继续保持良好发展势头，销售规模进一步扩大；对GDP 的贡献率继续提高；外来商家直接投资商业的步伐加快。,商业市场综述/乐陵商业业态结构,乐陵专业市场现状,乐陵市近年来大力推进现代化流通业态，政府有意识着力打造鲁西北物流中心。据政府相关统计，乐陵市目前共有各类市场主体94 处，号称年交易额超亿元的市场12 处，其中红枣市场和杨安镇调味品专业市场在全国都具有一定的知名度。另据统计，截至2009 年底，乐陵市各类市场交易摊位超5 万个。但与周边县区（尤其是与庆云县）及国内
18、同等级别市县相比，乐陵市的所谓专业市场90%以上为乡村集贸市场，以农户式个体交易为主体，表现为观念落后、市场主体单一、附加值低、发展空间小、辐射能力差等特点。概括起来讲乐陵市的市场发展存在着“五多五少”，即：露天市场多、封闭市场少；集贸市场多、专业市场少；简易市场多、规模市场少；零售市场多、批发市场少。这种市场发展现状最值得关注的特点是：市场数量和规模虽然有一定基础，但缺乏有一定实力、准公司化的商户。而新兴商业地产项目最重要的目标客户就是有实力和一定品牌观念的商户。因此，整合现有专业市场商户资源需要提前做更多深入工作。,商业市场 商业市场综述竞争项目分析项目客户分析,除传统自发形成的农贸市场外
19、，近年来乐陵市主要出现以下大型商业地产项目，这些新兴商业市场规划总面积为135 万平方米左右，目前实际总使用近30 万平方米，已达一定规模。,竞争项目分析/乐陵市新兴商业地产项目特点及发展趋势,1）乐陵义乌国际商贸城,项目位置：距离乐陵市中心1 公里，位于德乐路南侧，济乐路西侧，西外环路和规划中的市政道路纵横穿过，距离新客运中心200 米，西临建设中的10 万平米住宅小区怡然居，北临建设中重点中学乐陵一中。处于山东省乐陵市高新技术开发区的核心位置，是乐陵、庆云通往德州、北京、天津、济南的必经之路的交汇口。距离正在建设的德滨高速公路出口3 公里，距离09 开工建设济乐高速公路出口5 公里。项目规
20、模：乐陵义乌（国际）商贸城项目规划用地1000 亩，建筑面积80 万平米，其中经营面积预计将达到50 万平米，仓储、物流、生产加工面积30 万平米，预算总投资16 亿元。项目建设周期预计为6 年，项目一期开发150 亩，建筑面积12 万平米，已于2010 年上半年建成开业。业态构成：市场经营区以市场群的形式建设，主要形成小商品市场、建材家居市场、地方特产市场、糖酒副食产品市场等各类分市场。一期主要经营针织服饰、箱包皮具、家用电器、灯具灯饰、化妆用品、日用百货、办公文具、礼品玩具、电子钟表、时尚饰品、塑料制品、五金工具、家具布艺、陶瓷卫浴、板材型材、油漆涂料等小商品和部分建材产品。,竞争项目分析
21、/乐陵市新兴商业地产项目特点及发展趋势,市场租售数据如下：铺位面积：2430 平方米；目前售价：5800 元/,一次性返租24；历史售价：沿街约7000 元/，内铺约7000 元/，一次性返回24；租金价格：每平方米租金每月10 至15 元；租赁方式：租赁采用交一年用二年的方式，第一年没有经营管理费用；铺位设施：每个铺位都装有独立的电表和电话,2）黄河三角洲（乐陵）物流会展中心,项目定位：鲁西北地区最大的现代综合物流园，该项目主要建设内容有物流中心、会展中心、商业中心、五星级酒店，高档温泉住宅小区，项目总投资48亿元，占地面积约1450 亩，计划5 年内分三期完成投资建设。,竞争项目分析/乐陵
22、市新兴商业地产项目特点及发展趋势,黄河三角洲（乐陵）物流会展中心沙盘,3）乐陵滨海购物广场,乐陵市滨海购物广场位置优越，于2008 国庆节开业，营业面积21000 平，硬件设施较齐全，上下自动双扶梯，为乐陵市目前最繁华、档次最高的购物中心，但市场商品档次和经营环境一般。其租金水平如下：一楼租金：40-100 元/平方米/月、二楼租金：30-40 元/平方米/月、三四楼租金：30 元左右/平方米/月业态分布：一楼 超市、黄金珠宝、烟酒茶叶、手机、大家电、化妆品、保健器材、二楼：精品男装女装、休闲装、数码小家电、羊毛衫、针织内衣、三楼：鞋城、羽绒服、童装、家纺、时尚女装、裤城、运动休闲、箱包皮具、
23、饰品、小针织品、四楼：美食娱乐城，碰碰车、儿童淘气堡、台球城、电子游艺、风味美食。,竞争项目分析/乐陵市新兴商业地产项目特点及发展趋势,乐陵滨海购物广场效果及实景,4）乐陵建材市场,乐陵市建材市场，位于乐陵市枣城北大街，总占地约为100 亩，总建筑面积约5 万平方米，分三期开发，为村建市场，目前商户入住率很高，商户总数近170 家，但因缺乏统一管理，业主分散，租约期短，商户无法投资店面装修，商业档次比较低，没有辐射效应；市场交易平淡，品牌商户极少。,竞争项目分析/乐陵市新兴商业地产项目特点及发展趋势,市场租售相关数据如下：铺位面积：60120 平方米 租金价格：1.52.5 万/年 租赁方式：
24、租赁期限一年，一年一交。目前经营户：170 家左右,5）乐陵兴隆大街,兴隆大街商圈是以兴隆北大街和兴隆南大街为轴心而形成的商圈，商业配套众多，为典型城市中心商圈。该商圈知名度最高，辐射范围最广，辐射整个乐陵市区及部分周边各乡镇。兴隆大街商圈以滨海购物广场作为核心主力店，业态组合包括：独立服装类34 家，再加上水景购物公园与周边超市百货，服装业占该商圈40%以上；休闲、娱乐21 家；手机店铺28 个；餐饮58 家；五金、电器30 家；其它类店铺59 家。兴隆大街商圈租金水平如下：北大街滨海购物广场附近面积5080 平方米，租金57 万/间/年；南大街（内街）服装店铺1520 平方米，租金1.5
25、万2 万/年；南大街临街面积5060 平方米，租金35 万/年。,竞争项目分析/乐陵市新兴商业地产项目特点及发展趋势,兴隆大街商圈消费档次及目标消费群：商圈消费群体为乐陵市主流消费群，中低档商业合理搭配；但业态布局凌乱，人车混杂，停车不便，商圈主要消费群体为乐陵片区中档消费者。,6）特点及趋势综述,竞争项目分析/乐陵市新兴商业地产项目特点及发展趋势,庆云县,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述,乐陵周边县市中，庆云县是专业市场发展最好、最具特点，也最有辐射能力县。1998 年以来，庆云县立足于独特的区位、浓厚的商贸文化底蕴和几万名职业商人的优势，确定了“商贸兴城、工业立县”的发展战略，在国家
26、一级路205 线和省一级路246 线、315 线两侧规划了占地5 平方公里的市场区，已建成中国庆云小商品城、中国庆云副食城、中国庆云霞光服装城、庆云建筑装饰材料城、中国庆云机车市场、中国庆云粮油交易市场和粮食贮备中心、钢材市场、中国庆云农贸农资城、中国庆云宝艺服装城、旧货市场、茶城、轻纺、文化、蔬菜水果、塑料杂品、五金、绳网市场等25 个大型专业批发市场；1 处物流配送中心、2 处仓储中心。现在，各类专业批发市场总面积达到168 万平方米，交易范围涉及30 多个省、市、自治区，实现了无缝隙覆盖。据统计，2008 年实现交易额262 亿元，占德州市商品交易总额的四分之一，成为冀鲁边界最大的商品集
27、散地。,1）金宇建材商贸城,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,金宇建材商贸城位于中心大街与南环路交汇处，由金宇集团投资5.4 亿元，项目建筑面积约11.17 万平方米，2009 年5 月开工建设，2010 年12 月开业，打造的“鲁北冀南地区规模最大、门类最全、设施最先进的建材商贸城”。,基本数据分析：铺位面积：80120 平方米；销售价格：36004000 元/租赁价格:约1.2 万/间/年销售政策:不包租也不返租,经营业态:A1 综合配套服务区A2A5、B1B5、C1C2 名牌建材综合区D1、E1 厨具、室内用装饰用品D2D4、E2E4 建筑建饰材料D5、D6
28、、E5、E6 门业、地板、五金、建筑玻璃D7D9、E7E9 卫浴、洁具、陶瓷制品、型材,金宇建材商贸城效果图及现场实景,2）庆云建筑装饰材料城,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,国家建设部与县级单位合作开发建设、以建筑装饰材料批发为主的唯一一家大型专业批发市场。总体规划占地面积66 万平方米，分二期开发建设，一期占地20 万平方米，投资4000 万元人民币，于2000 年11 月26 日投入使用，共有经营门店294 套，现有经营业户287 家从业人员近900 人。在一期南侧，预留了加工区，适宜石膏板、木线、各种板材（密度板、细木工板胶合板、刨花板等）的生产。二期为
29、家具经营区，占地30 万平方米。市场主要经营建筑材料、装饰材料、家具、家用电器、陶瓷制品、卫生洁具、木材、厨具、灯具灯饰、铝型材、水暖管件、太阳能、不锈钢等22 个大类万余种商品。销往庆云及周边十多个县市。目前进驻的品牌：立邦、雅士利、金虎家私、双虎家私、全友、吉斯沙发、掌上明珠生活馆、马可波罗、美的、海尔、皇明太阳能等。,基本数据分析：铺位面积：180196 平方米；租赁价格：2.8 万4.5 万/间/年租赁方式：合同一年一签,3）中国庆云小商品现代批发市场,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,中国庆云现代小商品批发市场位于庆云专业批发市场群核心地段，于2007
30、年5 月18 日竣工开业，市场按义乌第五代市场标准规划设计，经营面积30000 平方米，设标准摊位2000 余个，市场内设中央空调、电动扶梯、自动货梯、自动喷淋等现代化设施。市场分为日化用品、工艺饰品、电子电器、文教用品、皮具箱包、针织、百货、玩具共八大经营区，上市商品10 万余种。商品畅销河北省及京津地区，远销到东北三省、内蒙古、山西、陕西、甘肃、新疆等二十几省、市、自治区，年交易额达50 亿元，现已发展成为冀鲁边界最大的小商品集散中心、信息中心。为山东省三十强市场、山东省十大专业商品交易市场、山东省旅游购物市场和国家AA 级旅游景区。2008 年10 月28 日开工的小商品现代市场配套工程
31、总面积19202 平方米，总投资5000 万元，主要建设仓储区和商贸步行街，建成后将扩大仓储容量3 万立方米，日餐饮及住宿接待能力提高2000 余人次。,4）中国庆云酒水副食城,中国庆云酒水副食城是中国庆云商品城的二期工程。于1999 年11 月18 日开业运营，市场占地7.2 万平方米，总投资5000 万元，拥有业户800 家，经营人员3000 余人。主要经营白酒、啤酒、副食、饮料、干鲜果品等十个系列、8 万余种商品。全国1000 多个知名厂家在市场内设立了总经销、总代理，商品畅销周边100 多个县市并远销胶东半岛。2007 年市场交易额达37.5 亿元，是省内规模最大、管理最规范的副食专业
32、批发市场。为山东省十大专业商品交易市场、山东省规范化文明市场、山东省创安工作先进单位。,5）中国庆云蔬菜水果批发市场,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,位于商城大街与迎宾路交界处，2002 年5 月投入运营。市场占地8.5 万平方米，拥有经营门店364 套，固定摊位1500 个，交易车位2000 个，经营棚区1.5 万平方米。主要经营蔬菜、水果、肉食批发业务。市场辐射黑吉辽三省、京津冀以及济南、滨州、东营、德州等周边地市，日均成交量2000 余吨，交易额逾百万元，2007 年市场交易额达32 亿元，成为冀鲁交界地区规模最大、管理最规范的蔬菜水果集散地。为国家级绿色
33、市场、2006、2007 两年度商务部双百工程市场、山东省十大专业商品交易市场、省级标准化农产品批发市场、山东省规范化文明市场。,6）中国庆云兽药饲料批发市场,中国庆云兽药饲料批发市场由中国庆云商品城管委会与德州市畜牧局联合建立，位于商城大街南首。于2002年月1 日正式开业，市场占地面积1.6 万平方米，总投资500 多万元，拥有经营门店108 多套，分楼房和平房两种结构，现有经营业户70 家，从业人员近300 人，2007 年交易额1.2 亿元。主要经营兽药、饲料、添加剂、饲养用具等。,7）中国庆云宝艺服装城,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,庆云宝艺服装城位
34、于新华路东首，东与酒水副食城相邻。市场占地4.7 万平方米，总投资5000 万元，拥有经营业户1300 余家，2001 年10 月1 日开业运营。主要经营针织、服装、鞋帽、床上用品、窗帘等，市场辐射庆云周边80 多个县市，2007 年交易额11 亿元。为山东省十大专业商品交易市场。,8）建设部中联环庆云建筑装饰材料城,建设部中联环庆云建筑装饰材料城位于中心街南首，是国家建设部与县级单位合作开发建设、以建筑装饰材料批发为主的唯一一家大型专业批发市场，为“德州市规范化文明市场”，“山东省十大专业商品交易市场”。总体规划占地面积66 万平方米，主要经营：建筑材料、装饰材料、家具、家用电器、陶瓷制品、
35、厨具、水暖安装、铝型材，2007 年交易额20 亿元。市场南侧为石膏板、木线、各种板材（密度板、细木工板、胶合板、刨花板等）加工区。2008 年10 月28 日正式开工的占地面积100 亩，总投资1.5 亿元的金宇建材大世界，建成后年交易额可达20 亿元,利润2000 万元，将成为鲁冀边区最大的建材市场。,9）机车市场,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,中国庆云机车市场位于庆云县城东北部，205 国道西侧，是中国农机流通协会确定的“重点联系市场”和“中国农机流通协会理事单位”，2001 年被中国农机流通协会评为“全国十大农机知名市场”之一。该市场于1999年11
36、月动工兴建，总规划占地19 万平方米，总投资3100 万元，建有楼房式经营门店213 套，经营大棚8 万平方米。经营区域分六城二区，即汽车城、农用车城、农业机械城、摩托车城、配件城、加油城及旧车交易区和配件加工区。2000 年11 月26 日正式投入运营。主要经营：汽车、拖拉机、农用车、摩托车整车及配件；农用机具（械）及配件；二手车交易。2007 年交易额36 亿元。,10）粮油交易市场,庆云县粮油交易市场位于县城东北205 国道沿线，始建于2000 年4 月，总投资3600 万元，规划占地面积20 万平方米，拥有经营门店114 套，经营业户73 家，从业人员近500 人。市场积极推进交易方式
37、转变，2007年与德州黄河商品交易市场、吉林玉米交易市场对接，建立了期货交割库，启动了电子撮合业务，成为全市两家试点之一。2007 年交易量达39 亿斤，交易额19.5 亿元。主要经营：成品粮现货、期货；油料作物；粮油加工。,11）中国庆云五金市场,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,位于商城大街以西与新华路以北交汇处，始建于1998 年7 月26 日，于同年12 月19 日投入运营。市场总投资4600 万元，占地面积6.8 万平方米，拥有12 个交易区，1208 间门店，现有经营业户413 家，从业人员近2000人，2007 年交易额40 亿元。主营五金器材、化工
38、原料、机电、计量器具、电动自行车、自行车配件、锁具等，商品辐射东北、西北及周边30 多个县市区。,12）金融机具礼品市场,中国庆云金融机具礼品市场位于商城大街中段路西，邮政大楼北侧，占地5.33 万平方米，投资4000 万元，门店全部为“前店后厂”式结构，现有经营业户400 余家。主要加工经营：金融机具、LED 显示屏、礼品（工艺品、印刷品）等。是江北唯一一家以专业经营金融机具、LED 显示屏的批发市场，商品辐射全国近30 个省市区，年交易额突破20 亿元，为“全省十大专业商品交易市场”。,13）钢铁市场,庆云钢铁市场位于县城以北两公里，205 国道收费站西侧，总占地面积13.3 万平方米。市
39、场内设计经营摊位83 个，现在经营户81 户，从业人员近400 人。主要经营：钢铁材料（管材、线材、板材、型材），2007 年成交额达4.5 亿元。,14）煤炭市场,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,庆云煤炭市场位于县城经北、洼于村以南，沧庆路东侧，占地3.41 万平方米。拥有经营门店12 套，现有经营业户10 家，从业人员近50 人，2007 年交易额5000 万元。主要经营：型煤、散煤。,15）文化市场,中国庆云文化市场位于城区建设街北首东侧，建筑面积1.5 万平方米，拥有门店97 套，现有经营业户89家，从业人员近400 人，2007 年交易额7000 万元
40、。主要经营：文化用品、字画。,16）种子市场,种子市场位于商城大街南首，于2002 年5 月8 日奠基兴建，2002 年11 月20 日开业。总投资380 万元，占地1 万平方米，拥有经营门店24 套，现有经营业户24 家，从业人员近100 人，2007 年交易额8000 万元。主要经营：农作物、蔬菜、瓜果种子。,17）合众旧货交易市场,中国庆云合众旧货交易市场位于迎宾路与市场街交汇处。于2002 年5 月8 日奠基开工，2003 年5 月18 日竣工开业，总投资1500 万元，占地3.3 万平方米，拥有门店216 套，现有经营业户60 多家，从业人员近300 人。主营：各种旧货商品。2007
41、 年交易额8500 万元。,18）绳网综合市场,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各专业市场基本情况,庆云绳网综合市场位于县城北部，205 国道以东，总占地面积2 万平方米，投资1000 万元，分两期开发建设。一期占地8000 平方米，投资400 万元，于2003 年9 月份投入使用，拥有门店21 套，现有经营业户18 家，从业人员近200 人。2007 年交易额6000 万元。主营：各种安全网、包装网及各类绳子。为华北地区较大的集绳网加工、销售于一体的综合交易市场。,19）塑料土杂市场,位于县城新华路与开元大街交汇处路东，五金市场以西。占地2.5 万平方米。2002 年11 月20
42、 日开工建设，总投资3000 万元。拥有门店200 套，主营：各种塑料、土杂制品。2004 年1 月2 日开业。2007 年交易额1.1 亿元。,20）中国庆云轻纺城,轻纺城位于新华路以南、商城大街以东、城区与市场带衔接处的黄金地段。总占地面积1.6 万平方米，总投资1 亿元，分两期开发，拥有经营门店280 套。主营：轻纺面料批发。,21）中南灯具家电市场,位于金融机具礼品市场以北，科技五金城以东，205 国道以西地段。占地112.7 亩，总投资6800 万元。2003年5 月动工兴建。2004 年11 月开业。主营：各种灯具灯饰制品及家用电器。,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/庆云各
43、专业市场基本情况,22）庆云茶城,庆云茶城位于宝艺服装城二期以西，庆丰路以北，光明路以南，石油公司加油站以东，规划占地2.7 万平方米，总投资1500 万元，拥有门店240 套。2004 年11 月份投入使用。主营：各类茶叶、茶具、茶叶包装产品。,23）中国庆云花卉市场,中国庆云花卉专业市场位于庆云茶城以西，开元大街以东，玉水河以北，光明路以南，占地3000 平方米，投资680 万元。于2003 年9 月开工建设，2004 年11 月开业。主营：各种花卉、盆景等。,24）白铁市场,白铁门业市场位于西环路南首，县棉麻公司以北，占地30 亩，建有二至三层经营门店62 套，总投资1000万元。200
44、5 年7 月开工，2006 年10 月18 日竣工营业。主要经营白铁及相关制品、各种工艺铁门、保险门及铁艺制品、水暖锅炉、太阳能等。,25）庆云国际物流园,位于庆云县商贸开发区中心地段，为山东省重点发展服务业项目。该项目总投资15000 万元，分三期建设。一期为医药物流区，年配送额30 亿，为“全国第二、全省第一”的医药专业物流。二期为商品配送区，为庆云专业市场及周边县市中小企业提供货物配送服务，年货物吞吐能力100 万吨，年仓储能力40 万吨，货运网络3000余条，为周边规模最大、线路最多、档次最高的物流集散平台。三期为国际物流区，规划建设信息综合服务楼和高标准库房，已于2008 年10 月
45、28 日正式开工，建成后仓储能力将扩大一倍，并为国际贸易进一步拓展奠定基础。,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/其它县市区,1）德州,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/其它县市区,2）鲁北通力国际商贸城,位于无棣县205 国道与院前街交汇处，无棣气象局斜对面。是集五金、建材、机电、家居、家具、装饰材料、物流、美食等于一体的综合大型市场，总建筑面积9 万，是无棣县政府重点支持项目，致力于一站式购齐服务。,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/其它县市区,3)阳信鲁北大市场,阳信鲁北大市场位于鲁北大街以西，汽车商贸城以北，阳城七路以南，占地900 亩，建筑规划面积68 万平方米，拟投
46、资22 亿。项目主要建设建材批发市场、小商品批发商城、家具展销城、市场配送中心等功能商业区。目前该项目已进入建设预备启动阶段。,鲁北大市场规划效果图,基本业态规划如下：小商品城：经营中低档各类小商品，以临街商铺和内部商铺两种方式组合；鲁北大市场规划效果图皮革城：以皮革制品及配套的专业型集聚市场，成为各类皮革制品供、销的信息与展示中心；美食城：作为整个市场及周边的配套型餐饮服务；配套商住区：为整个市场提供住宅配套，一层临街为商铺，住宅为五层；物流中心：做为建材、装饰、汽车等整个市场的物流服务中心，以为市场对外货的集散基地；家居装饰城：经营中档的家居产品，采用内街组合型的商铺模式；商贸娱乐城：综合
47、配套业态，包含大型超市、快捷宾馆、商务办公、娱乐休闲、沿街门面等；,竞争项目分析/项目周围区域商业市场描述/其它县市区,综上所述，我们对乐陵市场得出以下结论：,结论：1、乐陵市周边的专业市场相对发展较早，成熟度和知名度有一定的辐射空间。目前本地专业市场，缺乏明显的提高档次的商业购物环境。可见商业零售贸易业，可提升空间巨大。但，人们对于价格会始终做为第一敏感考虑的要素。2、对于在该区域开发商的机会来说，城市地标性的，集住宅、市场、购物、餐饮娱乐为一体的综合性物业；不仅能提供当地居民和外来人口优质的生活环境，且能提供价廉物美的产品商业综合体成为一种巨大的商机。,商业市场 商业市场综述竞争项目分析项
48、目客户分析,本案,一级,二级,三级,本项目地处新城区，项目主要辐射区域为新区一带，三级商圈辐射范围可达老城区一带，总辐射人口约为乐陵总人口75万。,基础商业商圈界定,一般按照基础商业消费者调研中对于出行时间的接受分析，划分出不同区域的消费者对本项目消费倾向的强弱，从而将项目辐射范围分为三个商圈。,本项目辐射人口,根据市场调研，本项目的基础商业辐射范围基本上在乐陵老市区及新区范围，目前乐陵城市常住总人口为69万，流动人口为6万，因为本项目基础商业辐射总人口约为75万人。,商业项目客户分析/消费者分析,本项目辐射消费群,根据市场调研，本项目的基础商业辐射范围基本上在乐陵老市区及新区范围，目前乐陵城
49、市常住总人口为69万，流动人口为6万，因为本项目基础商业辐射总人口约为75万人。,未来本项目周边的主要消费人群结构,商业项目客户分析/消费者分析,通过访谈，我们了解到目前乐陵商业仍旧以卖场、百货为主，现状商场亟待升级，特色休闲场所缺乏，无法满足城市居民深层次商业需求。,商业项目客户分析/消费者分析,乐陵经济发展水平及消费能力，标志着城市的商业发展已经进入新区化、休闲化、一站式的时代;,核心观点,乐陵传统商业已经成熟，本案脱离传统商圈，发展大型综合商业不能为当地消费者接受，升级型商业成为必然选择;当前商业供大于求，但潜在的消费需求将催生极大的市场空间;,发达城市经验表明，新区化还未实现之前发展新
50、区（非市中心）购物中心非常冒险，而享乐型、体验型消费在乐陵不仅具备物质条件，更符合目前及将来人们的精神需求;,借鉴各种类型主题商业概念(大型超市、创意餐饮、家电主题、居家体验等)，凭借独有地理条件，打造有特色主题、体验型、面向全市消费客群的休闲娱乐场所;,乐陵市的消费需求对于本案商业定位的支持,商业项目客户分析/消费者分析,发展阶段,市场空间,发展方向,对产权式商铺的了解（%）,从事行业（%）,随机问卷调查商铺投资人群情况分析（一）,从调查中发现，购房客户以自营企业主为多，其次公务员也占有一定比例。他们有一定的经济实力和投资购房的基础。,商铺投资的核心是经济基础,调查中我们发现市场对产权式商铺
