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1、海上海,LOFT,营销执行报告,产品定位及卖点分析,第二部分,产品定位-全天候 生活化 创意商务基地,是一种全新的商务建筑,更是一种全新的商务模式。以深具创意因子的行业从业人员的商务特性为服务目标，打破常规化工 作与生活的界限，通过独特的空间转换、生活化的配套模式、创新的立面形象创建全新的创意商务基地。,LOFT卖点分析,关键词：空间,办公个性空间,办公升级空间,办公自由空间,办公配套空间,个性的办公空间引导新颖的办公环境,公司发展、人员扩充向高度要空间,一个公司三个空间，工作、商务、休息各不相扰,文化三大件、空中会所、最新、最科技、最环保的商务配套设施,办公生活空间,20000M2创意商业街
2、区，打造沪东全新商业新空间,办公发展空间,杨浦、虹口随着上海战略性发展规划的调整，带来前所未有的发展新机遇,办公主题空间,沪上首个创意产业基地，必将成为创意精英汇聚之地，行业群聚效应商机无限,办公品牌空间,发展商的品牌效应、LOFT办公空间的文化概念效应、建筑物的美观现代感、无敌的前后景观无不凸显进驻公司的品位、品牌,目标客群分析,第三部分,就现有意向客户分析，自用客户占主导地位。,购买目的分析,投资客户,自用客户,区域发展：对整体区域形象及交 通条件提升持乐观态度。,群聚效应：通过创意行业聚集，追求产业链的价值最大化。,品牌效应：注重上实品牌影响力带来对自身企业形象的支持作用。,空间结构：青
3、睐于产品的空间设计，自由发挥对自身办公空间的创意。,自用客户购买心理分析,区域内,区域外,办公市场：对上海办公楼市场持乐观看好态度。,区域发展：看好杨浦整体区域发展态势。,品牌效应：注重上实品牌影响力带来投资安全性。,投资客户购买心理分析,创意浓郁的行业类别,深具创意产业或相关产业行业特性，注重创意元素对自我发展的重要性。,成长型的商务模式,多为中小型企业，处于快速成长阶段，对自己未来发展具有极强信心。,领先的意识形态,对社会主流意识具有极强的敏锐度和预见性，能够迅速地形成时尚潮流并带动大众的参与。,理性的价值观念,认同有效投入会产生更多更有价值的财富，对商务环境的选择具有个性化的价值衡量标准
4、。,包容的文化观点,极强的文化包容力培育出优越的优皮气质，关注商务环境与自我质的和谐性。,营销渠道建设策略,关键词：全方位、新立体传播,NO.1,推广主力线,方式：NP稿、户外广告、房展会、RD,软文造势线,方式：以商房联为平台的媒体俱乐部,辅助媒体线,方式：各创意产业行业类、时尚杂志、网站等,主力促销线,方式：DM直邮 拜访,促销活动线,方式：创意产业相关行业产品信息发布会 上海创意产业基线报告 CBD区域巡展 高校创意产业作品巡展,产品包装线,方式：看房通道LOFT实品屋展示,招商促进线,方式：在销售现场接受商业街及LOFT投资客户的招商委托,文化品位线,方式：运用海上剧院、海上会馆、海上
5、讲堂及LOFT空中会馆进行系列 性高品位文化运营及预演,海上海创意LOFT开盘前企划推广方案,以广泛的通路传播与目标群体发生最直接的信息沟，从而建立广泛、有效的传播效应，达到迅速积累有效客户的目的，为开盘的成功热销奠定良好的基础。,预热目的,阶段性方案,第一阶段：预热准备阶段,第二阶段：预热推广阶段,第三阶段：正式开盘,11月10日,12月3日,12月12日,第一阶段：预热准备,第二阶段：预热推广,日 期：11月6日至12月10日,工作重点DM派发、外地巡展、本地巡展、住交会、结合媒体举办项目推介会,11月6日起由销售人员针对虹口、杨浦区域内的办公楼及广告行业进行DM派发,第一波,第二波,主动
6、出击，通过巡展进行更针对性的信息传播，增强信息传播有效性外地巡展：11月3日、11月20日进行义乌、温州的巡展本地巡展：11月25日至12月3日以梅龙镇（视具体情况）为第一 考虑点进行为期一 周的巡展上海住交会：12月35日的住交会是本项目在引导期内扩大影响 的最后一环也是最重要一环,第三波,针对广告行业、IT类行业、建筑设计类及其相关行业做专题项目推介会配合媒体及商房联平台做进一步位体宣传11月25-12月10日,第四波,密集的强势广告传播，扩大整体传播的广泛性报纸广告：新闻晨报、新民晚报、解放日报广告杂志：中国广告、现代广告行业杂志：上海楼市软性新闻：新闻晨报、新民晚报、解放日报、中国广告
7、、现代广告,目 的：全方位的对项目进行预热，向市场呈现良好的形象，积累有效客源。,第三阶段：正式开盘,日 期：12月12日,在以上两个阶段形成非常良好的预热效应之后，以12月12日为开盘日，正式引爆海上海创意LOFT销售的第一波高潮。（具体开盘活动详见活动细则）,通过完成一系列的准备工作，为开盘销售前的客户积累提供销售道具，推介产品、积累客户、预热项目、实现销售可能，推动销售进程，力促完成项目资金回笼计划。,准备目的,必要和关键,准备工作 1,建材标准、交房标准、设施设备,目的：楼书制作、DM设计、完善合同、客户答疑,完成时间：2004年11月20日,备注：部分交房、建材标准已经提供，但其内容
8、尚不 足以在合同文本中体现,准备工作 2,样板房装潢设计,目的：室内效果图制作、楼书DM制作、广告牌 制作样板房制作,完成时间：2005年3月中旬,具体要求：详见准备工作3样板房装潢,准备工作 3,对象：选取6-7楼3套不同面积的户型单位（平层、LOFT、跃层、大套型），建议为错层房型A、B，平层房型B，21-22楼跃层H。,样板房装潢,目的：大部分销售周期内项目都处于期房阶段，客户对于产品缺乏直观的体验和想象，一定程度上影响了他们的购买行为。所以我司建议设立实地样板房，最大程度的体现产品的实际优势和特点并通过设计弥补产品的部分缺陷。,准备工作 3,6-7楼,错层A,特征：发展创意型公司,办公
9、人数：15-20人,办公兼居住,错层B,特征：精英工作室,办公人数：10-15人,纯商务风格,平层B,特征：新概念网络商务,办公人数：10人,纯商务风格,准备工作 3,21-22楼,跃层H,特征：创意型IT公司,办公人数：20-30人,纯商务风格,准备工作 3,7楼A座样板房建议,基本情况：为跃层结构，使用面积约285m2,设计背景：设定客户背景为小型创意型公司，用途为办公兼居住,准备工作 4,看房通道,目的：是客户进入项目与其零距离接触的第一关，对客户认知项目起到非常重要的作用。,完成时间：2004年11月20日,准备工作 4,路线,小通道,包装,以方便客户、安全第一为首要前提,客户乘坐工程
10、电梯达到层（平层套型样板房区域），然后通过消防楼梯进入层，到达LOFT房型样板区域,通过对整个通道的包装，给予客户最直观的感受，提升客户对产品乃至开发商的认识。建议通道两侧可以设置上实发展品牌介绍、上实房产项目介绍、海上海项目各项荣誉展示、海上海项目最新科技建材展示、交房标准等,准备工作 4,安全,由于样板区域建在尚未交付的楼宇内，客户必须乘坐施工电梯或楼梯才可到达，为了最大程度体现客户第一的宗旨建议两个通道都应排除各种不安全隐患。,楼梯：两边护拦坚实，道路上无影响行走的杂物，建议还可在通道内铺设地毯，如条件允许可将侧面顶部封闭，减少噪音及粉尘提高看房的舒适度和安全性。,电梯：工程电梯会让客户
11、缺乏安全感，从而影响客户的情绪，建议将工程电梯适当装饰(做部分遮挡)，并安排专人操作。,如果条件允许部分公共区域可以按照交房标准装修，给客户良好的直观感受。,准备工作 5,效果图,目的：效果图是楼书、DM制作、广告展示牌中不可豁缺的，通过效果图能让客户直观的了解产品。,完成时间：2004年11月8日,准备工作 5,效果图要求,室外,室内,LOFT 日景,LOFT 夜景,LOFT 大堂,底商,电梯厅,公共过道,室内结构（含装潢）,其他,单元选用样板房的单元，风格应在样板房的装潢设计的基础上生成、渲染。,门前广场,准备工作 6,单体模型和巡展模型,目的：能直观的让客户感受到我们产品在建筑空间上的优
12、势，增强客户对产品的感性认识；提高客户对产品的兴趣度，加速销售；体积小，便于后期配合巡展需要,完成时间：2004年11月20日,准备工作 6,单体模型具体要求,模型尺寸-每个应在60*80CM左右,选取4套具有代表性的户型制作单体模型，分别是：平层的H#、B#型，以及跃层H#、D#型（10月12日已有建议提供）,模型制作完成后考虑放置在售楼处进门后右手处（现前台接待桌后面）,模型制作应尽量精细，使用材料坚固不易磨损、磨花,模型结构可以先行完成并做成方便拆卸形式的，内部装饰可缓行，务必做到精细，可在完成后在放置入模型结构内,现场使用的沙盘模型过大，为了便于后期巡展，建议等比例缩小制做巡展模型。平
13、时也可放置在现场2楼的接待区供洽谈客户观看。,准备工作 7,巨幅广告,目的：通过悬挂在本项目大楼上的巨幅广告，向外界传达本项目的信息，吸引客户。,完成时间：2004年11月10日,媒体表现,大体量、高总价、品牌战略性产品入市的推广需要,虎头,麟身,龙尾,+,+,一次完美的推广计划,=,新文化地产品牌产品概念的推广需要,LOFT全新概念入市的推广需要,LOFT全新产品特质的推广需要,LOFT作为海上海核心产品的推广需要,面对市场机遇的推广需要,第三季度平均空置率为历史新低,大公司扩张，更面向二级区域品牌物业,外资资本市场的入市带来的强劲投资能量,推广总策略,集中性高强度震撼登场,面对现实的市场状况及本项目自身的产品特征，惟有以集中性高强度方式震撼登场，才能迅速建立市场形象，有效积累客户，为真正实现短期内的高效奠定良好基础。,推广阶段性,第一阶段：产品内涵,以LOFT的空间为主题阐述产品特征,第二阶段：产品概念,全天候生活化创意商务基地，由此诞生！,四次新闻晨报，分次阐述产品内涵,6条通栏+1个整版同一天刊出，告知产品概念与登场信息,海上海创意LOFT空间派报告,海上海创意LOFT创意商务标准,附：媒体计划表,准备及预约期：预算250万,第一波强销期：预算210万,强销过渡期：预算25万,第二波强销期：预算230万,清 盘 期：预算50万,总预算：约为765万元,诚意奉献,
