2009广州永泰新村商业项目策划研究报告112P.ppt

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1、广州永泰新村商业项目策划研究报告,2009年11月,项目基本情况 位置与开发指标,项目位置本项目位于广州市白云大道永泰新村内，同泰路永泰新村入口、同泰路与永康路交叉口处项目基本开发指标项目共七层，地上六层、地下一层，单层面积约为5000，总建筑面积约为35000，其中商业经营面积约30000,白云大道,同 泰 路,永平街,永康路,本项目,项目基本情况 数据指标及结构特征,柱距为8m、首层层高约为6.0m，2-6层层高均为5.5m项目4-6层位于同泰路高架桥水平面之上项目4-6层有局部中空，长为24m（3个柱距），宽为16m（2个柱距），中空部分面积约为384,中空,前庭,8m,4F,5F,6F

2、,项目基本情况 数据指标及结构特征,临街商铺,可拆除部分,建 筑 物,建 筑 物,同 泰 路 高 架,河 涌（需填充）,桥,河 涌（需填充）,4-5m,7-8m,8m,街铺,开发特点一 城中村环境相对复杂，形象较差,永泰新村加上附近元下田村、集贤庄总人口达几十万人，虽然消费人口基数大，但流动人口（主要是指外来务工人员）比例高，他们素质较差，造成社会环境相对复杂，同时消费力也较低，商业整体档次较低、环境较差、相对杂乱，给附近商业后续开发带来一定的负面影响，同时对周边消费者吸引力也有所降低,开发特点二 项目结构的限制性,项目的现状结构给招商运营效果带来一定的负面影响内部结构欠合理，如部分消防梯和电

3、梯位置设置不合理4-6楼中空部分可能对部分商家的入驻具有一定的影响建筑现有外立面不符合商业形象要求，需要一定程度改造,开发特点三 毗邻高架桥的限制性,项目毗邻同泰路高架桥，使本项目可视性、展示性及周边交通组织上受到一定限制项目受同泰路高架桥的遮挡，使项目的可视性和展示性受到不利影响穿越同泰路高架桥的人车流较多，且相当混乱，行人很难穿越，对本项目周边组织具有一定负面影响项目附近高架桥底下已自发形成小型集市，对项目未来的管理提出了较高的要求,研究方向,当前焦点 研究方向,广州城中村商业升级改造经验总结 项目区域商业市场环境及消费者特征调研,01 广州城中村商业升级改造经验总结,城中村商业特征城中村

4、商业升级改造的意义和必要性城中村商业改造的方向和思路,城中村商业特征一：区域及商业形象不佳,城中村商业所依附的商业与区域形象不佳城中村的商业物业建筑陈旧、规划凌乱，导致形象欠佳城中村所处区域形象档次也较差，缺乏现代都市时尚感,城中村商业特征二：人口密度大、结构复杂,城中村居住人口规模及密度大，人口构成相当复杂，且外来人口数量一般远远大于本地村民城中村房屋建筑密度大，居住人口多，可达几万甚至十几万人城中村人口包括本地村民、外来务工人员和往返市区上班的都市白领，构成相对复杂城中村房屋以出租功能为主，外来人口比例较高,城中村商业特征三：消费档次不高、观念陈旧,城中村居民的消费档次不高，消费观念也较落

5、后城中村外来务工人员收入微薄，家庭生活压力较大，消费水平不高城中村本地居民虽然收入较高，有一定的消费力，但其本身所固有的生活与消费习惯使其消费观念仍较陈旧,城中村商业特征四：商业规模普遍不大、档次低,城中村现存商业的规模不大，缺乏大型集中式商业物业，且以中档及中低档为主城中村商业以小规模、低档次配套商业为主，包括街铺、裙楼小型超市或百货商场等,城中村商业特征五：对城中村以外的消费者吸引力弱,城中村商业环境与安全性差等因素导致一般难以吸引城中村以外的消费者过来消费城中村商业规模小，商业氛围不浓，经营秩序较乱，消费环境较差，外区消费者对城中村周边的治安秩序一般有所担忧，较难吸引城中村以外的消费者,

6、城中村商业升级改造的意义和必要性,在城中村开发建设现代商业综合体，对整合商业资源，规范城中村的商业经营，提升城中村的整体形象档次具有重要的意义：对城中村低档消费环境和消费习惯的提升对城中村商业形象和区域形象的提升开发建设现代商业，丰富了城中村的商业业态，是对城中村商业发展水平的提升带动城中村周边居民的消费，为城中村带来巨大的经济效益，对土地升值起到重要的推动作用,城中村商业升级改造的方向和思路,选址：城中村与外部道路的交界处，内外兼顾村民及周边消费者档次：既要承接已有的消费水平和消费观念，又要在此基础上适当拔高，同时随着时间推移逐步升级调整规模：必须具备一定的规模优势，确保功能复合性和业态综合

7、性，保持持续的竞争力商家：要选择部分有一定影响力和知名度的品牌商家进驻，从而带动更广泛的商家进驻，吸引更广泛的消费群体管理：城中村现代商业的管理必须规范化，通过与专业的商业营运机构合作，整合商业资源，规范商业行为，提升整体商业形象和档次业主：必须要对商业物业的升级改造、装修、营销推广等进行适当的投入,02 项目区域商业市场及消费者特征调研,项目区域商业市场特征项目周边消费者结构特征及交通组织方式项目周边消费者消费行为特征及消费力调查项目潜在竞争对手,目录,项目潜在竞争对手,项目周边消费者消费行为特征及消费力调查,项目周边消费者结构特征及交通组织方式,项目区域商业市场特征,商业现状一 低档街铺、

8、小型超市与商场为主,众惠超市：2500、中低档,万顺货仓商场：300、中低档,泳顺百货商场：600、中低档,富万福超市：650、中低档,三和时代广场：650、中低档,永泰商业广场：3200、中低档,嘉福商业广场：13000、中档,嘉福连锁超市：2000、中低档,商业现状二 业种全，以餐饮与服饰为主,资料来源：实地调研统计区域：永康路永平街同泰路丛云路,项目周边商业业种统计,商业现状二 业种全，以餐饮与服饰为主,项目周边商业业种包括超市、服饰、餐饮、休闲娱乐、五金、食杂店、药店、手机连锁、文具、电器、化妆品、烟酒与布艺等13种，其中以餐饮、服饰为主，街铺数量的比例都在20.0以上,资料来源：实地

9、调研,商业现状三 永康路为区域商业核心,毗邻项目的永康路服饰比例最高,资料来源：实地调研,项目区域商业租金水平以永康路为最高，向周边呈递减规律顶手费是永康路商铺交易的一般特征，说明永康路商铺需求旺盛,商业现状三 永康路为区域商业核心,商业现状四 部分时尚化消费需求有所显现,项目区域开始出现一些零星品牌与连锁商家，如安踏体育专卖店、中域电讯连锁、东田手机连锁、韩江电讯连锁等，反映项目区域开始出现部分时尚化消费需求品牌与连锁商家主要集中在毗邻项目的永康路靠近同泰路入口附近，是项目区域时尚化品牌最集中之地，但比例小,永康路,市场供应 零售业种分类,分了更好的与后期招商工作实现对接，对市场零售业种进行

10、如下分类进行供应调查,服饰,化妆品,家用电器,零售业种,珠宝,手机,数码产品,零售业种分类,市场供应 零售购物类商业市场现状,资料来源：实地调研,现有零售购物业态档次均为中档或中低档商品的品质保证和品牌信誉度均较差,市场供应 餐饮类别,分了更好的与后期招商工作实现对接，对餐饮设施进行如下分类进行供应调查,餐饮实施,西餐厅,大型中式酒楼,美食广场,特色餐饮,中式快餐,洋快餐,市场供应 餐饮类商业市场现状,资料来源：实地调研,西餐厅及国外类型的特色餐饮几乎是空白（如日本料理、韩国料理、台湾火锅、马来西亚菜、越南菜、泰国菜、拉丁烧烤、大型高档自助餐等）大众化的大型中式酒楼缺乏,市场供应 休闲娱乐类别

11、,分了更好的与后期招商工作实现对接，对休闲娱乐设施进行如下分类进行供应调查,休闲娱乐设施,量贩式KTV,棋牌沐足,电影院,美容美体,健身中心,游艺中心,网吧,市场供应 休闲娱乐类商业市场现状,资料来源：实地调研,项目周边区域现有休闲娱乐业态种类单一，档次不高，缺乏大型有影响力的休闲娱乐项目,关于商业市场供应现状的思考,关于形成项目周边区域商业供应现状的原因没有实际的消费需求，所以没有相应的市场供应市场存在潜在的消费需求，但可能是由于没有合适的商业供应导致需求尚未被挖掘出来,目录,项目潜在竞争对手,项目周边消费者消费行为特征及消费力调查,项目周边消费者结构特征及交通组织方式,项目区域商业市场特征

12、,消费者空间分布 周边消费人口空间分布,2km,1km,3.7km,消费者结构分类 周边消费人口空间构成,颐和山庄 白云堡豪苑,高端消费群体,中端及中高端消费群体,城中村本地居民 永泰新村 元下田村 集贤庄 东平村 周边小型楼盘居民 松涛北苑 永升苑 晋福阁 依云小镇 教师新村 云山居 周边大型楼盘居民 岭南新世界 金碧雅苑 云山诗意 时代玫瑰园 春晖闲庭 竹韵山庄,中低端消费群体,城中村租户 永泰新村 元下田村 集贤庄 东平村,消费者规模 永泰新村人口估算,永泰新村人口估算：容积率估算法占地面积1/2（1200960）576000（）建筑基底面积57600050288000（）每栋住宅楼占地

13、面积13790（）每栋住宅楼户数4520（户）永泰新村总户数（28800090）20 64000（户）永泰新村总人口64000 2 60 76000（人）,本项目,1200m,960m,永泰新村,消费者规模 元下田村人口估算,元下田村人口估算：容积率估算法占地面积910650600000（）建筑基底面积60000050300000（）每栋住宅楼占地面积13790（）每栋住宅楼户数4520（户）元下田村总户数（30000090）20 66000（户）元下田村总人口66000260 79000（人）,本项目,910m,650m,元下田村,100m,消费者规模 集贤庄人口估算,集贤庄人口估算：容积率

14、估算法占地面积1/3（650480）250110 130000（）建筑基底面积1300006078000（）每栋住宅楼占地面积13790（）每栋住宅楼户数4520（户）集贤庄总户数（7800090）20 17000（户）集贤庄总人口数量17000260 20000（人）,本项目,650m,480m,250m,110m,集贤庄,750m,消费者规模 东平村人口估算,东平村人口估算：容积率估算法占地面积1/3（11001300）500000（）建筑基底面积50000050 250000（）每栋住宅楼占地面积13790（）每栋住宅楼户数4520（户）东平村总户数（25000090）20 55000（

15、户）东平村总人口55000260 66000（人）,本项目,1300m,1100m,东平村,3000m,消费者规模 中低端及高端消费群体规模估算,资料来源：实地调研,注：城中村中低端消费者的租户按90比例计算,消费者规模 中端及中高端消费群体规模估算,资料来源：实地调研,消费者结构总结 呈现金字塔结构,规模：30005000人分布：白云堡豪苑、颐和山庄特征：以大型企业老板、企业高级管理人员家庭为主,规模：7000090000人分布：村本地居民、周边大型及小型楼盘居民特征：以村民及一般企业管理人员家庭为主,规模：150000200000人分布：城中村外地租户特征：以外来务工人员家庭为主,高端,中

16、端及中高端,中低端,注：中低端消费者包括东平村人口数据,D1：请问您的职业是什么？,永泰新村居民以外来务工人员为主，家庭月收入大部分在3000元以下,资料来源：消费者问卷调查,D2：请问您的家庭月收入是多少？,消费者结构总结 呈现金字塔结构,D1：请问您的职业是什么？,周边楼盘居民以企业老板、企业管理人员等为主；家庭月收入大部分集中在400015000元之间,资料来源：消费者问卷调查,D2：请问您的家庭月收入是多少？,消费者结构总结 呈现金字塔结构,周边消费者交通组织方式,步行,公交车,地铁,购物巴士,私家车,消费者交通方式 公交路线辐射周边大部分区域,项目公交车主要是通过永泰路口站与永泰新村

17、站两个车站来组织，其中永泰路口站毗邻项目，而永泰新村站距离本项目只有200米，两车站共有16条公交线路，坐公交车来本项目相对便利,200m,消费者交通方式 公交路线辐射周边大部分区域,消费者交通方式 扩大辐射区域与方便同泰路穿越,2007年7月广州市民政局公布了广州市轨道交通三号线北延长段初定方案，南起广州东东站，北至白云国际机场，全长约30km，共设11个车站，包括初定站名和车站位置等，其中永泰站位于同泰路与丛云路交界处（项目位置），后经调整新增白云大道北站，同时为了方便游览白云山，永泰站东移了200m，即距离本项目仅200m永泰地铁站开通可以使同泰路步行穿越更便捷,消费者交通方式 步行时间

18、在目的性消费范围内,注：周边大型楼盘距离本项目的步行时间都在30min以内，在目的性消费范围内，但白云大道与同泰路交叉口处道路宽，车流量大，方向杂，步行很难通过,消费者交通方式 车行交通相对便利,岭南新世界（5min）,白云堡豪苑（2min）,时代玫瑰园（5min）,白云花园（5min）,金碧雅苑（4min）,颐和山庄（3min）,注：周边大型楼盘距离本项目的车行时间都在5min以内,云山诗意（4min）,白云收费站,消费者交通方式 购物巴士可扩大受众范围,免费购物巴士主要为了方便周边消费者前往，提高消费频率和扩大受众范围，同时也是商场营销的重要方法和手段免费购物巴士会在周边人口相对密集区设置

19、站点，相隔一定的时间发一次车，有时考虑到不同人口密集区的方向的差异会设置多条线路，如黄石路好又多超市免费购物巴士站点主要设置在周边大型楼盘（如金碧雅苑）和城中村（如永泰新村）人口密集区，6条线路并每隔1个小时发一次车,消费者分布 不同区域消费人口数量,130000160000人,4000060000人,白云大道,目录,项目潜在竞争对手,项目周边消费者消费行为特征及消费力调查,项目周边消费者结构特征及交通组织方式,项目区域商业市场特征,周边消费者 消费者问卷配置及调查,注：通过消费者问卷配置及调查了解永泰新村附近外来务工人员与村民、周边楼盘居民的消费特征以及差异，为项目定位提供更多市场指导意见,

20、问卷调查 消费者来源,项目周边消费者以广东省本地居民为主，但周边楼盘外地居民比例明显增多，其中对岭南新世界、金碧雅苑、云山诗意与时代玫瑰园四个楼盘进行抽样调查，发现省外居民比例接近一半,资料来源：消费者问卷调查,S1：请问您来自哪里？,永泰村居民,周边楼盘居民,问卷调查 经常去的消费场所,Q2：您常去的消费场所（超市或商场）是哪个？,经常去的消费场所都是以超市为主，但消费类型有所差异外来务工人员以周边小型超市为主要消费场所，每月一般去5次以上，同时每月也会去如黄石路好又多等大型超市消费2次左右当地村民与周边楼盘居民以大型超市为主要消费场所，如黄石路好又多、新市家乐福等，每月一般去2次以上绝大部

21、分被访者也会选择去市区消费，常去天河与北京路等地，且以购物消费为主,资料来源：消费者问卷调查,问卷调查 现有商业能否满足其消费需求？,Q2：您觉得周边现有的商业能否满足您的消费需求？,7成以上被访者都认为周边现有的商业不能完全满足其消费需求,资料来源：消费者问卷调查,外来务工人员,周边楼盘居民,当地村民,问卷调查 不能满足消费需求的原因,当地村民及周边楼盘居民认为超市规模过小和商品种类太少是不能满足其消费需求的主要原因外来务工人员则认为商品种类过少、缺少休闲娱乐配套和超市规模过小是不能满足其消费的主要原因,资料来源：消费者问卷调查,Q3：现有的超市或商场/配套商业不能满足您消费需求的原因是哪些

22、？,问卷调查 对超市品牌的喜好,Q4/Q6：永泰新村周边如果新增一个大型品牌超市，您希望是什么品牌？,大部分被访者对好又多品牌超市具有较大的认同度，其次是家乐福、百佳、华润万家和卜蜂莲花等超市品牌项目附近的黄石路好又多超市与新市家乐福超市对消费者影响较大传统性价比较高的生活型超市卖场更受消费者青睐,资料来源：消费者问卷调查,问卷调查 周边楼盘消费者的消费意愿,周边楼盘绝大部分被访者对在永泰新村附近进行消费并无明显的心理上的排斥,资料来源：消费者问卷调查,Q4/Q14/Q21：如果在永泰新村附近新增一个大型品牌超市或集中式商场/大型餐饮设施/大型休闲娱乐实施，愿意过去消费吗？,大型品牌超市或集中

23、式商场,大型餐饮设施,大型休闲娱乐设施,问卷调查 商品需求种类,Q5/Q7：以下哪些商品您有就近购买需求？,大部分被访者认为生活日用品类商品有就近购买需求,资料来源：消费者问卷调查,问卷调查 服饰穿戴类商品消费需求特征,Q6/Q8：以下哪些服饰类（穿戴类）您有购买需求？,穿戴类需求都是以休闲装为主，但单件价格区间有所不同，外来务工人员主要集中在200元以下，而周边楼盘及当地村民200-500元之间却占有较大比例,资料来源：消费者问卷调查,Q7/Q9：您购买单件服装可以接受的价格区间是多少？,问卷调查 手机和数码产品消费需求特征,Q8/Q10：您喜欢去什么类型场所购买手机和数码产品，购买什么类型

24、手机或数码产品？,绝大部分消费者喜欢去品牌专卖店购买国外品牌的手机和数码产品,资料来源：消费者问卷调查,外来务工人员,周边楼盘居民,当地村民,问卷调查 手机和数码产品消费需求特征,外来务工人员手机消费需求价格主要集中在500-1000元与1000-2000元两个区间，而周边楼盘及当地村民手机消费需求价格有所提高，主要集中在1000-3000元之间,资料来源：消费者问卷调查,Q9/Q11：您购买手机可以接受的价格区间是多少？,问卷调查 化妆品消费需求特征,Q10/Q12：您喜欢购买以下哪些档次的化妆品？,化妆品消费以大众化品牌为主，如欧莱雅、自然堂、大宝、雅芳、小护士等,资料来源：消费者问卷调查

25、,外来务工人员,当地村民,周边楼盘居民,问卷调查 周边现有餐饮能否满足消费需求？,超过六成被访者都认为周边现有的餐饮不能完全满足其餐饮需求,资料来源：消费者问卷调查,Q11/Q13：您觉得永泰新村周边/所住楼盘附近现有的餐饮能否满足您的餐饮需求？,外来务工人员,当地村民,周边楼盘居民,问卷调查 对餐饮设施的要求,消费者对餐饮设施比较看重味道、环境和价格三个方面,资料来源：消费者问卷调查,Q12/Q16：您对餐饮设施有什么要求？,问卷调查 单次餐饮消费额,Q13/Q17：您餐饮单次消费额可以接受的价格区间是多少？,单次餐饮消费额主要集中在100-200元之间，而周边楼盘居民及当地村民中高端餐饮消

26、费比例有所增加,资料来源：消费者问卷调查,问卷调查 希望增加哪种类型的餐饮？,Q14/Q18：您希望增加什么类型的餐饮设施，满足你、家人与朋友的餐饮需求？,消费者希望增加餐饮类型以大型中式酒楼和洋快餐为主,资料来源：消费者问卷调查,问卷调查 喜欢哪种类型特色餐饮？,特色餐饮中以日本料理、台湾火锅、拉丁烧烤及大型高档自助餐较受欢迎,资料来源：消费者问卷调查,Q15/Q19：您更喜欢哪种类型的特色餐饮？,问卷调查 休闲娱乐设施能否满足需求？,Q16：您觉得周边现有的休闲娱乐设施能否满足您的娱乐需求？,近九成被访者认为周边现有的休闲娱乐设施不能完全满足其购物需求,资料来源：消费者问卷调查,外来务工人

27、员,当地村民,周边楼盘居民,问卷调查 量贩式KTV与电影院需求占主导,消费者希望增加的休闲娱乐设施以量贩式KTV与电影院占主导,资料来源：消费者问卷调查,Q17/Q23：您希望增加什么类型的休闲娱乐设施，满足你、家人与朋友的需求？,问卷调查 电影票价的接受程度,Q18：您购买电影票可以接受的价格区间是多少？,被访者大部分能承受60元以下的票价，其中外来务工人员主要集中在30元以下和30-60元区间，而周边楼盘居民及当地村民主要集中在30-60元区间,资料来源：消费者问卷调查,外来务工人员,当地村民,周边楼盘居民,问卷调查 看重影院设施的哪些方面？,被访者大部分比较注重电影院环境效果,资料来源：

28、消费者问卷调查,Q19：您对影院哪些方面比较看重？,外来务工人员,当地村民,周边楼盘居民,问卷调查 更喜欢哪种档次的KTV？,资料来源：消费者问卷调查,Q20：在考虑价格的因素下，您更喜欢以下哪一品牌KTV？,外来务工人员,当地村民,周边楼盘居民,被访者大部分喜欢大众化品牌的KTV,问卷调查 更看重KTV的哪些方面？,资料来源：消费者问卷调查,Q21/Q27：您对KTV哪些方面比较看重？,被访者大部分比较看重KTV的音响效果，其次是环境和价格,目录,项目潜在竞争对手,项目周边消费者消费行为特征及消费力调查,项目周边消费者结构特征及交通组织方式,项目区域商业市场特征,潜在竞争对手 空间分布,白云

29、大道,同 泰 路,黄 石 路,潜在竞争对手 基本情况,资料来源：实地调研与业内人士内部信息,对本项目的影响分析,时机对本项目很重要，务必要抢占先机，赶在潜在竞争对手全面入市之前引入知名商家，培育项目的商业人气和市场知名度本项目在整体定位与业态规划上务必要有可持续发展的眼光，业态功能要适当综合，抬高市场竞争门槛，增强项目可持续发展的能力,项目定位及业态规划 项目租金收益及成本投入测算,项目基本情况及开发特征 广州城中村商业升级改造经验总结 项目区域商业市场环境及消费者特征调研,研究结果,03 项目定位及业态规划,项目SWOT分析、项目发展思路项目辐射范围及目标客群项目整体档次定位及案名建议项目业

30、态规划体系及各楼层业态组合,项目定位 SWOT分析,城中村整体环境和形象较差对外展示性受到高架路的影响，主干道对人流的分割项目附近现有商业档次较低,区域内潜在竞争项目对本项目可持续发展的影响,区域内规模最大的商业项目项目周边商业气氛浓厚项目可能是区域内最早入市的有较大规模的集中式商场,区域内目前尚无有一定规模的集中式商业项目地铁开通会进一步增强项目的对外辐射性和交通便捷性周边部分居民的消费潜力尚未充分挖掘区域内部分业态功能明显缺失,项目定位 发展思路,引入新的商业元素，挖掘潜在需求 营造新的商业消费环境，吸引更多高素质的客群,商业档次的适当提升 引领区域消费形态和消费观念,功能综合性 业态复合

31、性 消费客层的最大化,必须立足于现状需求，满足区域内现实消费需要,核心辐射圈：空间范围：白云大道以东半径2Km范围内，包括永泰新村、元下田村、松涛北苑、云山居、白云堡豪苑、颐和山庄等总消费人口规模：约1316万次核心辐射圈空间范围：白云大道以西半径2Km范围内，包括集贤庄、岭南新世界、云山诗意、金碧雅苑、时代玫瑰园等总消费人口规模：约46万非核心辐射圈：空间范围：东平村及以北区域总消费人口规模：约810万项目辐射范围内的总人口规模约2530万,项目定位 辐射范围,130000160000人,4000060000人,80000100000人,白云大道,2KM,核心,次核心,非核心,注：收费站对南

32、侧消费者有明显的心理阻隔,项目定位 目标客群,本项目的目标客群仍将面对大众化，以中端客群（大部分村民、部分周边楼盘居民及部分外来务工人员）为主，兼顾中高端与中低端当地村民来源：绝大部分是广州本地人家庭构成：以三口以上家庭为主消费力：收入稳定，消费力较强周边楼盘居民来源：广东与外省各占一半家庭构成：二人或三人家庭消费力：小型企业老板或白领，消费力较强外来务工人员来源：以广东人为主家庭构成：单身居多年龄：20-30消费力：工资低，消费力弱,高端,中端及中高端,中低端,目标客群,开业初期，以整体中档大众化定位入市（高于区域内现有商业的档次），后期随着项目经营逐步完善和影响力不断提高，部分功能可以进一

33、步向中高档升级转化,项目定位 整体档次定位,商业形态,百货,购物中心,低档,高档,档次,购物中心化的百货,街铺,众惠超市,富万福超市,嘉福商业广场,永泰商业广场,本项目,中档大众化,中高档,项目开业初期，由于项目影响力以及区域商业环境的限制，建议整体档次定为中档大众化,随着项目经营逐步完善以及知名度的不断提高，可以考虑适当调整升级,项目定位 整体档次定位,商场装修：中档水平，天花、地板、灯饰与标识等应营造良好的商业环境商家品牌：中档大众化品牌为主，休闲服如班尼路、真维斯、以纯、佐丹奴等；化妆品如欧莱雅、自然堂、大宝、雅芳、小护士等商场包装推广：需要一定的营销包装推广投入，为项目营造好的商业氛围

34、商场管理：区别于城中村原有的商业管理，实现真正现代化商业管理,项目定位 项目案名建议,永泰时代广场,备选方案：永泰生活广场,永泰时代广场,品牌超市,项目定位 业态规划体系,大型中式酒楼,电影院,特色餐饮,品牌零售,量贩式KTV,游艺中心,棋牌沐足,培训机构,餐饮功能,零售功能,休闲娱乐功能,其它功能,项目定位 各楼层业态组合,1F：零售散铺特色餐饮,2F：品牌超市,3F：品牌超市,4F：大型中式酒楼游艺中心/棋牌沐足/培训机构/书店,5F：健身中心美容美体中心,6F：电影院量贩式KTV,品牌零售特色餐饮,品牌超市,品牌超市,量贩式KTV,电影院,美容美体中心,健身中心,大型中式酒楼,游艺/棋牌

35、/培训/书店,项目定位 各商业业态面积比例,项目定位 品牌零售,业种建议：服饰（以休闲服为主）、珠宝首饰、潮流饰品、手机、数码产品、化妆品等档次建议：中档大众化服饰：以休闲服为主，主流单价控制在100-200元之间手机：主流单价在1000-2000元之间，同时可以有部分单价在2000-3000元之间；以国外品牌为主，如诺基亚、索尼、佳能等，且最好以品牌专卖店形式出现；化妆品：以大众化品牌为主，如欧莱雅、自然堂、大宝、雅芳、小护士等珠宝首饰：大众化知名品牌功能搭配：建议首层品牌零售搭配部分特色餐饮,项目定位 品牌零售,项目定位 特色餐饮,特色餐饮可以与首层零售散铺之间形成良好的互动效应，客流共享

36、特色餐饮建议考虑洋快餐、日本料理、台湾火锅、特色烧烤等,项目定位,项目定位 品牌超市,目标商家：华润万家、百佳、沃尔玛、人人乐、百佳华等超市类型：性价比较高的中档大众化生活型超市卖场规模建议：800010000平方米超市作为本项目的核心店，必须保持一定的规模才能形成竞争力目前超市的开店面积普遍较大规划建议：必须处理好超市规划与项目整体动线之间的关系，避免四层以上商家经营被超市隔断,项目定位 大型中式酒楼,规模建议：约20003000平方米 档次及产品建议：中档或中档偏高，包括大厅和包房，有茶市，大厅单次消费额一般都在200元以下，包房单次消费额可适当提高，装修及服务具备一定的档次，满足周边居民

37、家庭以及朋友宴请的餐饮需求,项目定位 游艺中心,档次建议：中档大众化品牌建议：有一定经营实力的连锁品牌等市场说明：一方面项目周边现有游艺场所规模小、环境差，本项目可以为周边消费者提供一个环境更好的游艺场所；另一方面游艺中心可以作为本项目的配套功能，满足家庭小孩与当地年轻人娱乐需求,项目定位 棋牌沐足,档次建议：中档大众化，环境要舒适市场说明：周边居民比较喜好棋牌沐足，可以作为本项目配套功能的有效补充,项目定位 教育培训,类别建议：专业性较强的培训机构目标商户：国内较知名的培训机构，如金宝贝、灵格风等目标客户：以学龄前儿童、中小学生为主要目标。以启蒙教育为目的，种类以艺术、语言等较强的专业性为主

38、,项目定位 健身中心及美容美体中心,规模建议：健身中心20003000平方米；美容美体中心约1500-2000平方米；档次建议：中档或中档偏高，环境装修要舒适目标商家：国内或广东知名美容健身连锁品牌，如力美健、玛花纤体等目标客户：项目周边有一部分在市区上班的都市白领，同时包括一部分时尚年轻人，本项目健身及美容美体中心可提供就近休闲娱乐需求,项目定位 电影院,规模建议：约15002000平方米，4厅票价档次：2535元，环境装修要舒适且具备一定档次目标商家：大地、金逸、中影星美等,项目定位 量贩式KTV,规模建议：20003000平方米档次建议：中档或中档偏高的大众化量贩式KTV，环境装修要舒适

39、，具备一定的时尚感目标商家：中档大众化量贩式KTV品牌，如topktv、neway、朝歌、歌哥等，音响效果应较好，且需配自助餐,04 项目租金收益及成本投入测算,项目周边区域租金水平项目首层平均起始租金确定项目开业后10年内整体租金收益预测项目固定投资估算,租金水平 项目周边区域租金水平,资料来源：实地调研,租金水平 租金推导思路,各类商家租金水平,用市场比较法获得，并根据项目区位条件以及商业氛围等综合因素进行修正,项目首层散铺平均租金,各功能店租金经验值，并借鉴购物中心培育及成长的相关规律,项目功能店租金,租金水平 首层商铺平均租金推导,项目首层商铺平均租金水平：（170元/30070%+1

40、00/2555%+45/1705%+70/27510%+50/2005%+80/2455%）400=195元/平方米/月以实用率65折算建筑面积租金为（不含管理费）：126元/平方米/月,租金水平 首层平均起始租金的确定,鉴于项目自身开发特征、周边环境及后期运营需求，平均基准租金的确定要考虑到如下四个因素尽快入市和市场培育，租金以0.95折扣计算购物中心内部，需要一定的培育时间，租金以0.95折扣计算购物中心要收取管理费，租金以0.95折扣计算,项目首层平均起始租金水平：126 0.950.95 0.95 108（元/平方米月）,租金收益 开业后10年内整体租金收益预测,租金收益 开业后10年内整体租金收益预测,注：按出租率为100计算,租金收益 开业后10年内整体租金收益预测,注：按出租率为100计算,成本投入 项目固定投资估算,衷心祝愿本项目开发取得圆满成功！THANKS,