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1、第一章 现状条件分析1.1项目概况本项目（陇南市东江花园）为陇南飞跃置业投资有限公司投资兴建的居住小区，本项目用地位于陇南市武都区，总用地面积合计约26公顷,（包括已出让土地247亩及合并规划设计待出让土地138亩）, 规划建筑面积 69.14万平方米, 规划住宅套数5668套, 规划居住人数17004人, 计划投资 13.65亿元。 项目包括高层住宅，花园洋房及商业用房，幼儿园，会所，酒店等。1.2 地区概况陇南位于甘肃省东南部、地处秦巴山地与岷山山脉、黄土高原交汇地带，东邻陕西，南接四川，辖一区八县，属亚热带向暖温带过渡地区，总面积2.79万平方公里，总人口近280万人，陇南山川秀丽，气候
2、温润，森林茂密，资源富集，物华天宝，人杰地灵。扼甘陕川三省要冲，素称“秦陇锁钥，巴蜀咽喉”。地理坐标在东经104110635，北纬32383431之间。东西长221公里，南北宽220公里，总面积2.79万平方公里。境内有汉、回、藏等21个民族成份，7个民族乡，少数民族人口5万多人。市政府驻武都区城关镇。陇南市武都区为陇南市政府驻地。武都距兰州450 Km。距西安490 Km。距成都664 Km武都区辖36个乡镇， 53万人。幅员面积4683平方公里， 境内海拔6003600米之间，年平均气温14.7，年日照时数1911.3小时，年降雨量400mm左右，无霜期210240天，属亚热带半湿润气候。
3、气候条件得天独厚，温暖湿润，光热资源比较充足， 武都设郡的最早时间可追溯至公元前111年，汉武帝元鼎六年，雄才伟略的汉武帝在击破南越后，乘胜进兵西南夷，在陇西郡东南白马氐人活动的地区设置了武都郡， 近年来武都区国民经济保持快速健康发展。 2007年，全区实现生产总值208903万元，同比增长12.1。规模以上工业完成增加值5160万元，同比增长6.8。全社会固定资产投资完成69294万元，同比增长44.1。城镇居民人均可支配收入达到7653元，净增580元，同比增长8.2。农民人均纯收入达到1546元，净增133元，同比增长94。财政收入完成10465万元，同比增长31.06。粮食总产量达到1
4、3.55万吨，同比增长13.96。社会消费品零售总额达到32410万元，同比增长17.6。居民消费物价指数为104。旅游产业开发成为新亮点。全区旅游景区景点全年接待游客54.3万人次，同比增长29.8；实现旅游综合收入7600万元，同比增长311.3。2003年职工年平均工资10346元，增长9.2；城镇居民人均可支配收入5013.34元，增长5.08；城镇居民消费性支出4472.13元，增长4.50；农民人均纯收入1123.3元，比上年净增67元，增长6.4。居民消费价格比上年上涨2.2个百分点。1.3 规划设计依据：1建设单位提供的陇南市东江花园项目修建性详细规划任务书2建设单位提供的建设
5、用地红线图3陇南市规划局关于编制本项目修建性详细规划初步意见函4主要采用的设计规范、规程、标准：（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（3）高层民用建筑防火设计规范（ GB50045-95）（2005年版）（4）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）（5）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2010）（6）城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）（7）住宅设计规范（GB50096-1999）（8）住宅建筑规范（GB50368-2005）（9）建筑结构荷载规范GB50009-2001（
6、2006年版）（10）建筑抗震设防分类标准GB50223-2004（11）建筑抗震设计规范GB50011-2001（12）混凝土结构设计规范GB50010-2002（13）建筑地基基础设计规范GB50007-2002（14）建筑给水排水设计规范GB50015-2003（15）室外给水设计规范GB50013-2006 （16）室外排水设计规范GB50014-2006（17）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）（18）气体灭火系统设计规范GB50370-2005（19）民用建筑电气设计规范 JGJ/T 16-92；（20）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019200
7、3）1.4 项目定位武都区位于楞坎梁山和白龙江之间的河谷地带，老城区受用地局限，难以拓展发展空间，新区规划向城区东面发展，以彩虹桥为界，沿212国道向东面延伸，是规划中的东江新区，未来的陇南行政中心及陇南火车站均位于东江新区内。本项目用地紧临彩虹桥，位于东江新区内最靠近老城区的位置。武都区房地产开发主要面向当地居民，作为陇南市首府所在地，其客户群亦可辐射到整个陇南地区。但由于其地理位置所限制，难以吸引更大范围的的消费人群。同时作为经济欠发达地区也难以大量吸引外地人在当地置业。因此本项目的客户群体主要为本地有一定购买力的居民。武都区在销售的楼盘数量不多，东江新区的龙呤水郡为当地最好的楼盘，该项目
8、位于东江新区地势平坦的地块，有比较好的小区环境，单方价格在30004000元。销售形势火爆。老城区的几个楼盘集中在滨江路，限制于老城区的用地紧张，基本上是裙楼加高层主楼的模式，难以形成良好的居住环境。但这部分楼盘大都有良好的销售表现。由此可以看出,本地区的房地产主要针对本地的居住刚性需求为主,项目定位不可偏离实际需求,应以满足当地实际居住需求为主,同时兼顾投资需求,1.5 用地情况本项目用地位于武都区东江新区楞坎梁山脉以南,212国道以北,彩虹桥以东,五号规划路以西.,用地形状不规则,大体上东西长约950多米,南北最大距离580米,本次规划设计总用地面积合计26公顷,包括已出让土地247亩及合
9、并规划设计待出让土地138亩,两部分.用地范围内地形复杂,南北高差很大,最大高差超过100米.场地高度从212国道处海拔标高995米,向北面抬高到1100米左右, 场地由几个不规则坎梁组成.本项目用地南面是212国道,场地内有规划的东江环城路穿过,对本项目的规划布局构成较大的影响.市政公用设施状况：212国道是武都区和外部连接的主要通道，同时也是老城区和东江新区的主要连接道路，同时也是本地区的主要干道，市政管网沿212国道铺设，包括给水管道，污水管道，雨水管道，电力电讯管道。可以满足本项目的建设需要。第二章 规划原则和总体构思2.1 规划原则针对本项目的实际情况,在设计工作应遵循如下规划设计原
10、则：1规划布局应因地制宜,结合地形特点进行设计,充分体现山地住区的特征.2找准定位,提供适应市场需求的适宜产品. 3建设生态宜居的现代居住小区.,创造安全，卫生，舒适，优美的生活环境。.同时我们认为本项目的重点和难点在于场地竖向设计及妥善处理场地关系,有效合理的组织交通关系，车行道路的设计应结合地形进行设计,同时处理好车行交通和人行交通的相互关系, 在满足使用要求的前提下减少土方量,。.2.2场地现状场地现状总体上呈现出三个大台地的格局, ,整个用地分为三个不同标高的区域,沿212国道为第一区域,该区域和212国道的标高基本持平, 海拔高度在995-1000米左右，第二区域比第一区域高出约30
11、-40米不等,该区域包含许多尺度较小的陡坎,不适于房屋修建,经规整后成为适于修建的缓坡台地,同时经过局部区域的填方,将可修建的场地进行进一步规整,使可修建区域连成大片区域,便于规划及环境的营造,第三区域为场地最北边的山脊部分, ,海拔高度在1065-1100间,高出第二区域约30-50米左右, 2.3 场地规划原则场地设计原则本项目用地地形复杂，坡度很陡，建设条件不成熟，市政设施欠缺，有必要对现有场地作较大的改造，使之适合房屋修建，进行场地改造设计必须充分考虑如下因素1 场地的自然特征，在进行场地设计应充分贯彻因地制宜的设计理念,根据现场条件及场地所呈现出来的固有特征进行设计,2 场地的安全性
12、，本项目用地处于山地，场地高差大，场地北面为高山地带，场地西侧为排洪沟，除考虑场地自身的稳定性外，同时要考虑到场地周边环境对建设场地的影响，以及建设场地建设对周边环境的影响。场地建设应考虑到发生山洪，泥石流等情况下，场地有足够的安全防护空间及防护措施。3 场地交通安全，山地区域的道路交通受限于和城市道路的接口关系及车行道坡度限制，场地车行道路的坡度应都控制在8%以内，并应形成顺畅的道路线形。4 土方平衡 山地建筑挖方填方工程难以避免，理想的状况是挖方填方工程达到平衡，限于本项目的实际条件，为求得工程建设使用的合理性，挖方量多于填方量。根据现场实地考察，五号路为填方形成的道路，位于五号路和本项目
13、用地东侧的相临用地需要进行填方，建设方可以将部分挖方提供给相临地块。2.4总体构思整个设计应在充分理解场地特征的基础上，结合项目定位，作好用地布局，创造出独具特色，和城市环境相融合，和自然环境相协调的空间环境。应以系统化的整体思维妥善处理场地，交通，日照，空间美学等问题。应以独具美感的空间形态回应项目所面临的各种复杂问题。为陇南市新区建设增光添彩。第三章 用地布局3.1 规划布局基于场地分析基础上的场地设计及场地交通组织方式，形成了本方案的规划布局方式，本方案在三个层次的台地基础上形成了“一心一轴两环三区八组团”的规划格局。一心：建筑布置顺应山势沿等高线布置，大致形成一种环行的布置方式，环行的
14、中心位置处于第三台地南侧位置，这里布置的是会所酒店及广场空间，这里形成为整个小区的中心广场空间，从这里向南面，直到212国道，形成一条景观主轴线，和212国道相交处就是小区的主要入口。一轴：从位于第一台地的小区主入口直到第三台地的中心广场空间形成的景观主轴线将小区的三个台地连接为一个统一的整体，分别布置了入口广场，叠水步道，九曲花街，观景平台，中心广场等景观节点。二环，小区的两条主要道路沿等高线呈环行布置，构成小区主要道路骨架，第二第三台地之间的道路为东江环城路，东江环城路是一条城市规划道路，在这里兼作小区主要道路使用，在第一第二台地间另有一条和东江环城路平行布置的小区内部道路，并分别在东西两
15、侧和东江环城路连通，形成本小区主要的车行交通线路。三区：结合地形由城市道路和场地道路划分形成的三个层次的区域。第一区域和212国道平，布置高层建筑，临道路布置2层商业空间及辅助设施，第二区域在两端布置高层建筑，中间区域分别布置中高层建筑，。第三区域布置高层建筑及小高层建筑及会所，联排别墅等。，八组团：每个区域又结合道路交通关系分为若干个居住组团，第一台地分为两个组团，第二台地分为四个组团，第三台地分为两个组团，如此的规划布局紧密结合地形关系，有清晰的逻辑关系和明白的空间组织结构，层次分明又能形成有机的整体。同时，因为建设场地为南向坡地，顺应等高线布置的建筑均为座北朝南的良好朝向，北面建筑处于较
16、高位置对于建筑的日照状况更为有利，足够的建筑间距使本小区的各栋建筑有良好的日照，通风，采光条件，这也保证了各栋建筑有良好的卫生条件。3.2功能构成：本次规划的居住形态包括30层高层住宅，18层中高层住宅，11层小高层住宅，花园洋房等多种类型，设有临街商业设施，并在临街裙房内设有卫生所，物业管理用房，便民店，公共厕所，会所等服务实施，并设计有一栋四星级酒店，设有室外运动场地包括篮球、羽毛球场地等。并设计有6班幼儿园2座，分别位于第二、三区域。同时按每户0.15个车位的标准设计有地下停车位，完善的配套设施为本小区高品质的生活环境提供了保障。第四章 空间组织和景观特色要求4.1空间组织本设计采用地块
17、划分，组团围合的方式进行空间组织，以合理的道路骨架划分用地，以小区级道路限定组团的空间范围，以组团为单位组成小区的整体空间，。每个组团采用大围合的方式组织建筑，每个组团都有大面积的绿化空间，空间开阔，形成宜居，舒适优美的空间环境.组团之间关系清晰，并以一条中心景观带形成各组团的中心空间，空间组织层次分明，结构清晰建筑布局采用低密度，高层数的方式，在保证整个用地开发强度的基础上，减低建筑密度，留出更多土地用于绿化景观及活动场地建设场地南面低北面高，建筑的空间布局顺应这一特征，顺山势跌落布置，形成典型的山地建筑群体特征。建筑高度南面低北面高，建筑层数由南到北分别为11,14,25,30层。形成明显
18、的层次变化。同时沿中心景观带两侧建筑层数较低，向东西两侧逐渐抬高，形成富有变化的天际轮廓线，也强化了中心景观带的作用。建筑群体的空间轮廓错落有致，生动活泼，从南面东江新区方向，建筑群体呈现出丰富的层次感，和用地特点相吻合。30层高层建筑布置在东西两端及北侧，对本小区空间形成清楚的空间界定，同时分别照顾到从老城区方向的视觉形象及从未来的火车站方向的视觉效果。同时将酒店布置在场地最西端212国道和东江环城路口，其位置处于老城区和东江新城连接处，形成新老城区间的标志性建筑，4.2 景观特点结合总体规划布局“一心一轴两环三区八组团”的规划结构，景观设计形成一轴三区，各具特色的景观格局。为打造出一流品质
19、，具有特色，与众不同，让人印象深刻的的居住小区，同时结合本项目所处地势，本项目初步定位于主题公园型社区。景观设计围绕主题展开。中心景观带是整个小区的景观主轴线，三个台地分别设计为三种景观主题。中心景观带结合缓坡地形及步行功能，以九曲花街为设计主题，沿途设置入口广场，九曲花街，观景平台，中心广场等景观节点，并配置色彩鲜艳多层次的鲜花树木，注重季相变化，四季皆景。打造为本小区名片式的景观带，充分展示小区形象。第一台地结合挡土墙以熏衣草为主题景观，第二台地结合宽阔的组团空间设计为大草坪-森林景观第三台地结合定位高端的居住氛围设计为玫瑰园景观。第五章 道路和绿地系统规划5.1道路交通体系车行交通：本小
20、区分为三个台地区域，第一台地和212国道平接，利用开向212国道的出入口作为车行出入口，分别在中间及场地西面设置出入口，西面的车行口和东江环城路连接。在各组团内部形成环行交通道路，第一台地区域车行为独立系统。第二台地利用东江环城路作为主要交通道路，另设计有一条由5号路接入和东江环城路平行布置的小区内部道路，并分别在东西两侧和东江环城路连通，形成本小区主要的车行交通线路。第三台地的交通道路和东江环城路相连，在场地中部，设有一条道路通往山顶，在东侧设计有一条直线坡道通往山顶，通过这样的设计，解决了本场地的车行交通问题，保证每个台地区域都能通车，每个区域都有两个车行出入口，以确保使用及消防安全。道路
21、的纵向坡度控制在不大于8%，以保证行车安全。道路体系：东江环城路 人行道3米+车行道10米+人行道3米 小区主要道路 车行道7米+人行道1.5米 小区次要道路 车行道4米+人行道1米东江环城路为规划的城市道路，同时也作为本小区从212国道通往第二，第三台地区域的主要交通道路，在本地块区域内总长度约1000米，承担了通往第二，第三台地的主要交通功能，按照该片区的规划，东江环城路全线建成后，将通往未来的陇南火车站。有必要沿路设置公交站点，本次规划在东江环城路东西两侧设置有两处公交站，以方便二，三台地区域住户日常出行需要。步行交通：本小区规模较大，且为山地住区，各个居住组团分布在不同标高，人车完全分
22、行的方式难以解决实际交通需求，因此，本方案采用小区内人车混行，组团内人车分流的交通方式组织交通，所有车行道边均设计有人行道。同时还结合场地规划设计有专用步行道，本规划中的景观主轴线就是专为行人设计的步行通道，行人经过主入口广场进入小区后可以经由该通道方便地到达第二第三台地区域，场地坡度经过设计改造后避免了过大高差，15%左右的场地坡度步行并不困难，在主要的步行交通道设计有人行坡道踏步。 停车：本小区主要采用地下停车和地面停车相结合的方式，结合坡地地势形成半地下、地下停车场。同时利用小区级道路路边设置地面停车位，地下停车出入口均在组团外解决，保证了各组团内部的安静舒适。5.2 绿化景观：结合规划
23、布局形成多层次的绿化景观构成，整个场地设计有高达50%的绿地率，在住宅设计中多数户型设计有入户花园，空中花园形成本小区的空中绿化空间。形成中心景观-组团绿地-宅间绿地-空中花园的空间层次。景观主轴作为本小区的主要景观带，集中体现山地景观特色，组团绿地-宅间绿地则利用地势变化形成坡地绿化景观，以乔木灌木及草坪相结合，挡土墙及护坡处理为分台变化的断面形式，种植藤蔓植物，以植被覆盖表面，形成独具特色的景观效果。第六章 竖向规划6.1 场地现状场地现状总体上呈现出三个大台地的格局, ,整个用地分为三个不同标高的区域,沿212国道为第一区域,该区域和212国道的标高基本持平, 海拔高度在995-1000
24、米左右，第二区域比第一区域高出约30-40米不等,该区域包含许多尺度较小的陡坎,不适于房屋修建,经规整后成为适于修建的缓坡台地,同时经过局部区域的填方,将可修建的场地进行进一步规整,使可修建区域连成大片区域,便于规划及环境的营造,第三区域为场地最北边的山脊部分, ,海拔高度在1065-1100间,高出第二区域约30-50米左右,过大的高差将造成车行交通十分困难,为保证车行交通能够顺利连接三个台地,将第三区域的场地高度适当降低是必要的,这样一来同时也扩大了可建设区域,.6.2 场地竖向设计从场地现状可以看出，场地各区域间高差过大，造成车行交通十分困难，同时场地各区域间高度超过30米的陡坎对场地安
25、全构成不安全因素，过大的高差简单地采用挡土墙方式会带来投资过大，安全性难以保证，及景观效果恶劣等弊端，并非合适的处理方式，同时，本场地第三区域为场地最北边的山脊部分坡度达到2：1以上，场地自身的稳定都存在隐患，,结合场地安全及车行道交通的组织，应将场地北面第三区域的场地高度适当降低 ,这样一来同时也扩大了可建设区域,.。第三区域的场地标高的确定除考虑以上提及的因素外，同时要保证场地相对于场地西北侧的排洪沟渠有足够的防护高度，因此使场地高度高于排洪沟渠15米以上，因当地缺乏相关水文地质资料，从现有排洪沟渠和212国道高差为6米左右来看，保证场地高出排洪沟15米应能满足防护要求。对第三区域进行挖方
26、处理后，需要对场地东北面山体作相应处理，沿本项目用地红线向东北面延伸作放坡处理，按1：2的坡度进行放坡，避免出现高切坡现象。第三台地区域由北向南，并由西向东作缓坡处理，场地东北侧场地标高定在1068米，西南侧高度在1034左右，基本上可以和东江环城路接平，在第三台地中段也能以8%的坡度接至东江环城路。有效地解决了第三台地区域的车行交通问题。本设计结合实际地形，将第一，二区域进行统一规划设计，为避免场地内出现过高的挡土墙，采用削峰填谷的方式将场地改造为缓坡地带，对第二区域进行适当挖方，降低场地高度，对第一区域进行适当填方，减少两个区域之间的高差，将原地形3040米高差降低到15-20米左右，使两
27、个区域在中间景观轴处能以步行坡道的方式直接相联系，使上下区域能够联成一体，有利小区整体环境的营造，并以此缓解原有地形中存在的陡坎地形，经过改造后的地形成为适于修建场地，避免了高坡陡坎，场地自身相对稳定，增加了场地自身的安全性。通过这样的场地处理方式，大大减少场地内大尺度挡土墙的数量，减少投资，提高了场地的安全性，提高了景观质量， 6.3 场地道路坡地建筑的重点和难点在于妥善处理场地交通关系，经过如上所述的场地处理，场地车行得以妥善处理，所有车行道纵向坡度都不超过8%，且主要车行道路线型顺畅，避免出现大量盘山环绕型道路，节约了土地，同时有效的提高了小区的车行通行能力，保证交通安全，为小区下一步建
28、设打下良好基础。6.4 场地安全性进行场地竖向设计的过程中充分考虑到场地的安全性设计，经过如上所述的场地平整，建设区域多数都位于地质条件相对稳定的挖方区域，有利予下一步的建设工作，同时将过陡的原始地形改造为缓坡地带，有利场地自身的安全性。场地防洪：场地和外界交接处设置截洪沟，排出上游流往场地的雨水，场地内设置雨水管排雨水，挡土墙上下部分均设置截水沟，场地表面以硬质铺底地或草坪覆盖，不留裸土，避免水土流失。场地防泥石流：场地西北部为排洪沟渠，场地标高高于排洪沟渠15米以上，有足够的安全防护高度。更进一步的场地安全性评估有待建设单位请相关专业公司进行。第七章 主要经济技术指标综合技术经济指标一览表
29、项 目计量单位数值所占比重（%）人均面积 （/人)居住区规划总用地h26.2929 1.居住区用地（R）h26.292910015.46 一类住宅用地（R11）h13.551751.547.97 一类住宅服务设施用地（R12）h4.57717.412.69 二类住宅用地（R21）h5.389420.53.17 二类住宅服务设施用地（22)h2.774810.551.63 2.其他用地h居住户（套）数户（套）5668居住人数人17004户均人口人/户3总建筑面积万69.14 1.居住区用地内地上建筑面积万62.258100 住宅建筑面积万56.2990.433.1 公建面积万5.9689.63.
30、51 商业用房建筑面积万2.222 酒店建筑面积万2.825 会所建筑面积万0.171 幼儿园建筑面积万0.48 物管用房 卫生所积万0.27 2.地下建筑面积万6.88住宅平均层数层20.6高层住宅比例%96.3小高层住宅比例%2.44多层住宅比例%1.26人口毛密度人/h647人口净密度人/h1255住宅建筑套密度（毛）套/h216住宅建筑套密度（净）套/h418住宅建筑面积毛密度万/h2.14住宅建筑面积净密度万/h4.15居住区建筑面积毛密度（容积率）万/h2.37居住区住宅建筑面积毛密度（容积率）万/h2.14停车率%20总停车位辆1134地下停车位辆1024地面停车位辆110住宅建
31、筑净密度%20.2总建筑密度%13.9绿地率%48第八章 消防设计8.1建筑消防设计：为保证整个场地的消防安全及使用需要，场地有两个以上车行出入口，场地道路体系可以满足消防车通行要求，并可以形成消防环道。高层建筑周边均设计有消防车道，并保证有足够的消防扑救面。不能形成消防环道的设计有尽端式回车场，以确保场地及建筑的消防安全。场地内小区道路及组团道路宽度及坡度均能满足消防车通行及扑救要求。各建筑物间保持足够间距，满足防火间距要求。各建筑的安全出口，疏散宽度及疏散距离可以满足规范要求。采用建筑材料均为难燃材料。第九章建筑节能环保设计为达到建设绿色园区的目标，本设计从两方面着手，绿色建筑的空间策略：建筑的总体布局充分考虑到建筑的日照，通风，采光，充分利用自然条件，减少对人工环境的依赖，同时总平面有45%的绿化率，并利用空中花园，屋顶绿化创造多层次的绿化空间，通过绿化空间的营造，并在广场柱廊前设有景观水池，达到改善局部小气候的效果。绿色建筑的技术策略：在本设计中还大量采用节能建筑技术，建筑外墙屋顶采用保温系统改善建筑的热工性能，建筑玻璃采用Low-E中空玻璃，减低建筑能耗，设计有雨水收集系统，和中水利用系统，加强水资源的利用，建筑内所有洁具均采用节水型洁具，电气设备及灯具采用节能型产品，场地内道路照明采用太阳能路灯，地下室利用场地高差变化形成采光通风，达到减低建筑运行能耗的目的。
