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1、 分户验收心得体会窗体顶端分户验收,即“一户一验”,是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求进行工程竣工验收时,对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。验收标准是以设计图纸为依据,在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,以检查工程观感质量和使用功能的质量为主,这项措施的出台,就等于给每个购买住房的老百姓都把住了质量关,避免了整体验收和抽检所造成的遗漏,也就避免了交付使用后的“扯皮”现象。,下面结合哈尔滨万达城项目情况浅谈一下在分户验收中遇到的问题和自身体会。窗体顶端一、分户验收情况根据 及 的要求，监理单位会同建设单位、施工单位对工程住宅进
2、行了工程质量分户验收。1、分户验收数量3#地块共验收3517套高层住宅及商服。5#地块共验收196套洋房住宅及商服。2、分户验收内容与标准楼地面、墙面和天棚面层质量，门窗安装质量，栏杆安装质量，防水工程质量，室内空间，构件尺寸，给排水系统安装质量，室内电气工程安装质量等。销售物业入伙标准序号项目入伙标准1竣工备案1. 取得合格的防雷装置检测报告2. 取得合格的室内环境测试检测报告3. 取得合格的建筑节能验收报告4. 取得合格的人防验收报告5. 取得合格的规划验收报告6. 取得合格的园林验收报告7. 取得面积实测报告8. 取得竣工备案证2消防系统验收合格1. 取得建设工程消防设计审核意见书、建设
3、工程消防验收合格意见书2. 消防系统：正常运行，功能无缺项，消防专项电话畅通，项目公司安排有资质的第三方消防检测机构对消防系统做逐点测试和全面联动测试，并出具合格报告；当地商管公司和项目公司全面联动测试、逐点测试均正常，消防报警故障率3%3. 中控室：主、备电源 ( 具备自动切换的双路供电和可持续8小时供电的应急备用电源）4. 消防设施、器材：齐全有效5. 消防水系统：有水、保压，运行正常3屋面工程1. 防水收头、保温、烟气道及风帽、排气管道、风机、设备接地等符合设计要求2. 排水沟、排水坡度、排水口、水篦子等设置符合要求3. 变形缝构造、保温及防火符合规范要求，无渗漏4. 避雷带连续、稳固、
4、无锈点4室内防水（卫生间、阳台、厨房）防水高度符合设计要求（检验批及监理验收照片），闭水试验全部合格5房间几何尺寸符合设计要求并与分户验收资料一致6强电系统1. 电线、电缆物理性能及燃烧性能等级符合设计要求2. 高、低压配电室及强电竖井：漏电报警调试完成、灭火器材配齐、室内温度不超标，烟感安装 100%、封堵完成 100%、标示标牌 100% 清晰准确、盖板（桥架、沟）100%、配电室顶、地、墙按照设计文件完成、高压安全用具齐全、电缆沟内无积水3. 导线必须穿管，不允许裸线敷设，管口部位有保护套4. 母线、控制柜、电缆桥架上方无水管5. 机房墙体、顶棚无渗漏，顶棚无水源6. 配电机房有降温设施
5、7. 配电室及强电竖井有挡水坎8. 完成供电部门验收手续办理，完成三级计量表具安装，达到按业态设立缴费账户标准，分户计量表具安装及验收合格。7给排水、采暖、燃气1. 管道畅通、计量完善2. 二次供水检测合格证、水质检测报告、取得正式供水协议、污水排放许可证。消毒设备安装到位、供暖协议、供气协议等相关资料齐全3. 供暖安装调试完成，换热站能源协议签订，供热转散手续及办理完毕，供热协议签订完成4. 燃气表前验收完成，点火手续完成，开通手续完成5. 给排水井、沟符合规范要求8电梯1. 使用合格证齐全、运行正常2. 电梯机房设备安装（包括消防报警系统、降温设施、严寒地区供热设施、机房地面及曳引机平台防
6、尘罩面等）、应急设施齐全3. 减震及降噪符合要求4. 底坑无渗漏，不潮湿5. 监控正常使用、部件齐全6. 手机信号正常7. 集水坑使用正常9内装1. 户内：方案符合性（墙、顶、地），材料符合性（墙、顶、地）、构造做法，空间尺度（走廊高度、宽度），墙、顶无霉点，木地板无空鼓，石材无断裂、无明显色差、结晶达到标准，门无变形、无划痕，木作拼接、漆面符合要求，观感质量合格，马桶、淋浴房、洗手台、橱柜使用方便，热水器安装可靠、牢固，防护栏杆高度及安全性能符合要求2. 公区：方案符合性（墙、顶、地），材料符合性（墙、顶、地）、设备设施（设备管井、消火栓、烟风道、设备箱），机房符合要求、空间尺度（走廊高度、
7、宽度），水暖管井有防水和地漏，墙、顶无霉点，石材无断裂、无明显色差、结晶达到标准，门无变形、无划痕，观感质量合格，公共卫生间、取水点符合要求10外装1. 方案符合性（外檐、雨篷、外门窗）、材料符合性（外檐、雨篷）、构造做法、空间尺度（单元门、雨篷）、设备设施（空调机位、雨水管、栏杆扶手、照明及标识、门禁）、观感质量合格2. 外墙保温连续，无开裂3. 外窗淋水试验合格，无渗漏4. 滴水线设置符合要求，外墙无渗漏5. 外窗台泛水坡度符合要求6. 外悬挑混凝土构件、空调混凝土隔板防水符合设计要求，无渗漏7. 空调室外机安装有预案8. 幕墙、外窗无变形、无划伤、无焊点、窗框拼接严密、五金件符合要求、密
8、封条柔软连续、开启灵活、排水槽通畅、无渗漏点、窗框与墙体填塞严密，密封胶连续、外窗及防护栏杆安装牢固9. 变形缝构造、保温及防火符合规范要求，无渗漏11弱电系统门禁可视对讲、监控室电源、监视器、硬盘录像、摄像头、通讯信号覆盖、周界防范、电子巡更、楼宇控制、一卡通系统等设备运行正常12停车场1. 车位、出入口及相关设施正常使用2. 地下室无明显渗水，墙、地、顶按图纸施工完成，排水通畅，标识完整3. 集水坑使用正常13景观工程1. 方案、材料、构造做法（道牙、铺装）、空间尺度（大树、小品）、设备设施（照明、井盖、标识）、观感质量符合设计要求2. 绿化完工，园区内外道路畅通3. 雨排水通畅，地面无积
9、水4. 绿化土无流失5. 强弱电井、沟防水及管道封堵严密，无渗漏6. 地面无沉降14泛光照明按图纸完成，安全性合格，无裸线，照明光源和其电器附件性能（包括防水等级）符合设计要求15机房（泵、空调、锅炉、交换站）1. 设备安装、单机及系统调试完成（冷热调试依据季节而定），温度符合设计要求，运行正常，阀门启闭灵活2. 机房墙、地、顶符合要求，排水通畅3. 流向标识满足使用要求16架空层设备层避难层1. 建筑、景观、精装衔接处理，观感质量满足要求2. 建筑保温与外保温连续3. 安全防护设施符合要求4. 供暖设施符合设计及使用功能要求5. 设备减震、楼面防水、排水措施符合要求17室外步行街商业氛围1.
10、 氛围协调，方案符合设计要求2. 排水畅通，组织合理，无积水3. 燃气分支安装到位验收合格，容量申请完成4. 屋面空调基座施工完成5. 地面无沉降18问题整改率1. 入伙必要条件：全部具备 2. 户内：100%整改完成3. 楼层公共区整改完成率：II类问题95%，III类问题90%4. 其它公共区整改完成率：II类问题95%，III类问题90%19质监中心检查内容和比例1. 入伙必要条件（100%检查）：消防系统联动、竣工备案资料、市政（水、暖、气、强弱电、道路）;2. 户内（总户数10%）：房间几何尺寸、室内防水、内装（天、地、墙、木作、墙纸、石材、瓷砖、涂料）、管井、烟道、门窗、栏杆、暖通
11、、给排水、电气、弱电、固定家具、洁具、橱柜、电器、淋浴房;3. 楼层公共区（楼层数10%）：外装、内装、竖井、楼梯、强电系统、弱电系统、给排水、采暖、燃气、泛光照明;4. 其它公共区（100%检查）：电梯、屋面工程、停车场、景观工程、机房、架空层、设备层、避难层20项目公司检查比例1. 入伙必要条件（100%检查）;2. 户内（总户数50%）3. 楼层公共区（楼层数50%）4. 其它公共区（100%检查）21监理、施工单位检查比例1. 入伙必要条件（100%检查）;2. 户内（总户数100%）3. 楼层公共区（楼层数100%）4. 其它公共区（100%检查）3、分户验收资料分户验收质量问题销项
12、清单；公区检查验收单（II、III类问题）、户内分户验收单（II、III类问题）；入伙必备条件清单（I类问题），入伙工程遗留问题销项清单；台入伙前联检销项清单；外门窗临水记录表；卫生间闭水记录表等均齐全且符合要求。三、分户验收常遇问题的解决措施1、 室内抹灰上的问题较多： 墙面阴阳角不满足中高级抹灰的规范要求，外墙门窗安装后两侧窗边尺寸大小不一（应小于5mm）。粉刷开裂和空鼓仍然存在，这部分主要是按住宅工程质量通病控制标准来做预防措施的，但是粉刷开裂 和空鼓的现象有好转但未能根治。2、 铝合金门窗渗水问题和成品保护问题：2.1.1施工措施：1） 外墙门窗框与外墙保温处必须增加防水处理，保温墙面
13、主要集中在窗边。（先做样板再全面施工）2） 铝合金型材在厂里组装时，型材接头部位必须带胶，现场拼樘料也需要带胶组装。3） 外墙门窗框与墙面粉刷必须留置5mm凹槽，打胶宽度必须保证。外墙涂料严禁直接刷至窗边，必须留置1CM以上的距离。2.2屋面蓄水不符合要求的问题：分块蓄水施工繁琐，蓄水易漏。建议屋面有条件直接全部蓄水，施工上和设计上需要以下措施：2.2.1所有屋面墙体在上翻卷材高度以下均设置混凝土止水槛。卷材上翻高度按屋面完成面的最高点向上计算200mm。2.2.2屋面上的机房门和楼梯门的底标高等均应该超过屋面完成的最高点，已便于蓄水到屋面最高点后不至于淹过门槛。2.3公区地砖质量问题；施工前
14、必须做工法样板及首件制验收，合格后方可大面积施工，严格控制公区净高及地面空鼓现象。2.4室内地面开裂由于哈尔滨冬季气候原因，该项目室内为地热。这部分主要是按住宅工程质量通病控制标准来做预防措施的，但是地面裂缝和空鼓的现象有好转但未能根治。在保证净高的前提下应将地面加厚。四、分户验收问题的思考4.1门窗渗水：主要表现在门窗与墙体交界处和型材拼缝处漏水。北方地区住宅均有外墙保温，对渗水来说是一个隐患，通过保温在窗边的防水处理，可以有效控制渗漏，但保温的窗边处有待商榷，按规范冷桥处理几乎无法避免渗水，不按规范又不符合保温节能要求，这是住宅的一个施工难点。另外铝合金型材由于拼装工艺问题，主角部位属于机
15、械连接，虽然可以通过补胶手段来弥补，但是防水胶的老化及运输中框体的变形造成开胶仍是困扰铝合金门窗渗水的一个主要因素，还有固定玻璃的安装应该完全放弃胶条安装采用带胶安装，胶条的老化也是日后的一个渗水隐患。4.2室内净高：目前通过分户验收的住宅的净高检查点是符合要求的，但是住户拿到手以后装修时还会发现问题，主要有两个：一是除去检查点以外的部分多处不符合分户验收要求，有的差距还比较大；二是个别检查点实际顶部标高误差是超出规范的，但施工单位为了省事，采用降低地坪标高的做法来处理。要想彻底提高房屋净高的标准，只有施工上严格控制楼板标高及平整度，最好做清水楼板，这个需要施工单位增加不少费用，在定额不能调整
16、的情况下还是很难全面推行。4.3墙体抹灰裂缝和空鼓：目前住宅大部分使用空心混凝土砌块作为内墙填充墙体，还有部分剪力墙，基层处理不到位及挂防裂网是造成墙体开裂和空鼓的主要原因，由于砌块墙体和混凝土墙体的收缩差异，所以在交付后若干时间还是会有裂缝的产生，这个问题在施工前也专门按质量通病控制标准来做，但是仍有一定数量的存在，可以说在室内大白材料和墙体材料的改变下，想要根本性解决这个问题的难度还是较大。粉刷石膏砂浆推广也是一个可以解决问题的办法，但是也存在价格高，施工麻烦。4.4设计问题：建议设计应该提前按分户验收要求来作为设计的一个依据标准，可以省去后期的很多麻烦。譬如楼梯间的尺寸、在某些部位的通道
17、的净宽、净高可能在设计上需要考虑墙面、天棚的装饰厚度等等。4.5关于成品保护：由于主体施工完成后门窗、外墙、栏杆等单位相继进场交叉施工。在交叉施工过程中成品保护问题尤为突出。在分户验收检查中经常出现门窗损坏，玻璃破损、栏杆破坏、水电不通等情况。此问题受困于现有中国劳动力的素质现状及施工管理力度，一直没有有效的解决办法。4.6其他一些客户投诉较多的问题，这些问题不属于分户验收内容，但是这些会影响到住户的使用和功能的舒适性，我们也是做了预防措施：部分PVC水平管较低，这种现象一般有两种：一是卫生间内部做的楼板设计了结构梁，造成PVC横管贴住梁底后标高降低了不少，二是两个卫生间使用一个排水立管，造成
18、两个pvc三通靠在一起，从而造成一个卫生间PVC管安装高度过低，影响业主二次装修。4#、10#楼儿童房为磨砂玻璃，很多业主要求更换。这种问题需要设计上解决。五、 总结通过实施分户验收，我们感到确实提高了房屋的建筑水平，也别是分户验收的每一项都有规范作为依据，从而更加明确了施工验收的内容，作为工程建设的甲方和监理方以及施工方都有章可循，同时在交付时和购房者也有验收房屋的依据。总体来说，实施了分户验收进一步提高了房屋的施工质量，减少了房屋交付的投诉。在2015年8月18日哈尔滨万达城销售物业3#地进行了第一次入伙联检，共查出7513项问题（一类问题6项其余为二、三类问题），经过一个月时间进行销项整改，在同年9月18日复查时100%通过，在这一个月期间项目所有员工都很投入，尽职尽责，最终实现一次性入伙成功。感谢江南监理各位领导的支持以及项目相关单位的配合，我们会继续努力成为最优秀的项目团队。
