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1、建筑公司建筑工程施工合同纠纷案毕业论文摘要 随着我国经济的发展，住宅小区停车位问题已经令人堪忧，为了解决由此带来的纠纷，我们有必要面对此问题。我国小区停车场所分为两种形式：车库和停车位。停车位又分为地上停车位，地面停车位，地下停车位。由于停车位的不尽相同，小区停车位的权属就应分类而论。对此问题，我国法律法规只有寥若星辰的几条提及过，但都没有明确划分小区停车位的权属。纵观世界，各国关于小区停车位权属的规定大同小异，对于独立的停车库要么采用属于开发商的规定，要么采用意思自治原则，由当事人约定；而对于不具有独立的建筑物特征的停车位，一般都约定属于小区业主共有。这些规定，都给我国关于小区停车位的权属问
2、题，提出了借鉴之路。我国应该通过法律法规对此明确规定，力求降低由此带来的一系列的纠纷，也明确广大业主、房地产开发商、物业公司的权利，促进我国法治的完善。关键词：小区停车位的分类，小区停车位的权属，建筑物区分所有权 目 录摘要ABSTRACT绪论1一、我国小区停车位的分类2（一）按照小区停车位权属取得的时间分类2（二）按照小区停车位的空间位置分类21、小区车库22、地面停车位23、地下停车位24、地上停车位2二、现有立法造成我国小区停车位的权属不明3（一）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原因3（二）物权法第七十四条规定属本末倒置3（三）小区停车位的约定取得适用上有难度4三、其它国
3、家、地区对小区停车位权属的相关规定5（一）日本5（二）德国5（三）法国5（四）我国台湾6（五）我国澳门6四、我国关于小区停车位权属的不同学说7（一）合同确定论7（二）推定归属论7（三）销售成本收益归属论7（四）登记凭证确权论7五、对明晰小区停车位权属的建议9（一）小区车库的权属9（二）地面停车位的权属9（三）地下停车位的权属10（四）地上停车位的权属11结语12参考文献13致谢14绪 论 众所周知，在经济发展中产权规则是其基本原则，由于我国经济的发展速度相对比较快，很多经济规则滞后于经济的发展。越来越多的矛盾集中在房地产及其相关的项目当中。目前随着我国私家车的增多，小区停车位日益紧张，住宅小区
4、内停车位究竟属于何人已经成为社会争议的焦点。然而目前我国物权法、房地产法以及其他的法律法规，均未对住宅小区停车位的产权归属作出明确而细致的规定，各种媒体争先恐后的报道这一社会现象，各个法院对于此类问题引发的纠纷也没有做出统一的判决，于是各界人士都参与了此问题的讨论。剖析小区停车位的类型和特点，有助于澄清小区停车位权属的混乱局面，减少纠纷，维护市场经济的正常秩序。一、我国小区停车位的分类（一）按照小区停车位权属取得的时间分类小区停车位的权属,从时间上可以分为两类:第一类权属为小区停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有，即当小区停车位开发时，所有权是归开发商所有的。第二类权属为小区停车位的后继
5、所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权转移到哪里的问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。参见许尚豪、王仰光：小区停车位权属分析，法学论坛2007年第一期，第2627页。（二）按照小区停车位的空间位置分类1、小区车库是指小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物参见王利明.中国民法案例与学理研究(物权篇)M.北京:法律出版社,1998.154。2、地面停车位是指直接设置在小区地面，以划线的方式明确停车空间的停车单元，比较常见的就是开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上划线分割出许多停车位，
6、提供给车主使用，并收取一定的停车费。一般需要得到政府颁发的建设规划许可证。 3、地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。4、地上停车位此类又分为楼房首层架空层停车位和楼房屋顶平台停车位。楼房首层架空层停车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。楼房屋顶平台停车位是指小区商品房楼顶平台上设置的停车位。目前地上停车位的使用率不是很高，但随着经济的发展和对车位的需求，这种形式的车位也会逐渐多起来。二、现有立法造成我国小区停车位的权属不明虽然在我国小区停车位的类型争议不大，但是关于各种类型的归属却是没有统一的标准。不仅如此，混乱的小区停车位权属还引发了许多的纷争。据淄博晚报报道：“现在
7、小区门前已经交通阻塞了，想进的进不去，想出的也出不来，我们小区居民的私家车真是有家难回啊。”淄博市张店区恒基花苑的侯先生反映，没有购买或租赁该小区地下车库的私家车业主都被拒之门外，不能进小区。南方日报也报道：“目前清远市区小区的车位价格在7万16万元之间,一般在10万元左右,不少业主感叹车位比车贵,纷纷表示不能接受。”法怡网说：“欣欣家园住宅小区的业主认为自己拥有小区地下停车场的所有权，但开发商却坚决否认，还把小区的停车位租给隔壁一家公司使用。欣欣家园小区的业主把开发商起诉到了法院”。各种矛盾的关键在于，小区停车位的权属相当混乱，既没有明确的标准，也没有统一的界定。那么是什么造成这种混乱的局面
8、呢（一）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原因目前我国关于住宅小区停车位的权属的争端，迫切需要得到解决。从总体来看，我国法律法规关于小区停车位的权属的规定，用墨太少。翻遍物权法、房地产法、土地管理法以及其他法律法规，也都只有寥寥可数的几条规定。而我国小区停车位的现状，迫切的需要按照小区停车位的分类，将其权属、业主和开发商各自的权利义务等明确的规定在法律法规中，做到有法可依，以减少因小区停车位权属所带来的混乱局面。同时，也迫切需要地方性法规发挥其作用，出台明确的规定，迅速的缓解住宅小区停车位的权属争端所带来的纠纷。因此，具备充足的法律法规，是目前小区停车位混乱的最主要的、最快捷的途
9、径。（二）物权法第七十四条规定属本末倒置由于车库、车位的归属问题，涉及到了广大业主的切身利益。因此，物权法第74条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库,作为建筑物的附属设施,应首先满足小区居民的需要。这种规定确定了广大业主对小区车位、车库的优先使用权，单从使用顺序上来讲，是保护了广大业主和开发商的利益的。但是该条规定用优先使用权避开了小区停车位的权属问题，小区停车位的权属仍处于待定的状态。小区停车位的权属都没有得到解决，那怎么实现优先使用权？在实践中，有相当部分的小区停车位所有权是靠业主用对价换取的，但出售停车位的天价又使得大
10、多数业主望而叹止。有人质疑：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买都买不起，又怎么满足业主的需要？”这些问题反映出一个核心先解决权属问题，才能考虑优先使用权问题。（三）小区停车位的约定取得适用上有难度。一般情况下，停车位的权属有法定与约定两种形式,物权法第74条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”采取了约定的形式。但从国外的制度看,没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。初看我国法条，该条的规定在小区
11、停车位的权属还没有明确规定的情况下对当事人意思自治的一种尊重。从目前我国多数地方商品房销售的实际做法看,对车位、车库的归属使用有的是业主购买的,有的是开发商附赠的,有的是业主承租的,一般都有约定。但因开发商所处的优势地位，多数开发商大都将停车位约定归自己所有,所以该规定可能不利于业主的利益。三、其它国家、地区对小区停车位权属的相关规定关于小区停车位权属从世界各国立法例来看，各有特色，不太统一。我们来看看各国立法，通过对比各国法律法规与我国法律法规的不同之处，力求找到借鉴。（一）日本在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停
12、车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。对屋内停车场的权属日本学界存有争议,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位参见陈华彬现代建筑物区分所有权制度研究北京；法律出版社, 1995.第170页。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不
13、充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。（二）德国大陆法系的传统国家德国，其民法典对停车位问题并没作出规定，而是于1973年修订住宅所有权法时得到了明确，该法的第3条第2项-“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”同上，第175页。由此可见，地上、地下之停车场都具有和房屋同样的性质，可以设“专有所有权”，并可以取得房产权同上，第169页。因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于
14、全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。（三）法国另一个传统大陆法国家法国，在其1950年的都市计划法当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产” 新公寓的建造者负有一项法律的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。 （四）我国台湾1991年4月台湾内政部营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售”林永
15、订：论地下室停车位的所有权与使用权，载军法专刊第5期。林永订：论地下室停车位的所有权与使用权，载军法专刊第5期。该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用崔建远.小区车库的归属论EB/OL.中国民商法律网。（五）我国澳门澳门地区民法典1315条规定:“分层建筑物中之车位,如其所占之空间被适当定界,且可自接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以为独立单位,即使该等车位之间并非相互区别及分离者亦然。被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围,当中标明本身之编号或名称。”可见,澳门地
16、区民法典与德国法相似,也把一部分车库作为独立的物。但除了该特定的车位外,对于其他类型的停车位,澳门地区民法未作专门的规定,一般认为其属于全体业主共同共有。这些大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国都有借鉴之处。总体来看，各国的规定大体一致，即小区停车位属于全体业主共有,停车位只可在小区业主之间进行转让；如果小区的停车位为独立的物,则立法各异,一般允许开发商与业主协商确定其所有权。四、我国关于小区停车位权属的不同学说我国各学派关于小区停车位的权属也是有各种说法，但都未见统一和完善，剖析各学说的不足，综合其各学说的优点，将会给我国小区停车位的权属一个很好的借鉴。（一）合同确定论
17、有学者认为，住宅小区停车位的权属应该由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。但是，事实上我们都知道，开发商在售楼时一般采取的都是格式合同，并且对买房的条件都有实现的约束，凭借开发商在售楼时所具有的优势地位，业主很难通过签订合同保护自己的权利。合同怎么约定，约定后怎么维护自己的权利，都会成为困扰业主的问题。合同确定论就变成了一个口号。因此，合同确定论不是小区停车位权属问题的最佳选择。（二）推定归属论该论点是当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位权属没有约定或约定不明时，推定小区停车位的权属属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。这个观点，本
18、人认为只是强调了小区停车场的权属需要在特定的文本中反映出来，规定出来。但是关键问题在于，凭借什么标准去区分小区停车位的权属，凭借什么标准给订立合同提供一个可参照物。这些问题没有得到解决，会在订立合同的时候导致诸多的不公和混乱。（三）销售成本收益归属论也有学者认为，当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的权属属于房地产开发商，反之，其权属属于买方置业者共有。但是开发商是否将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益中，这一点业主很难断定。一方面，业主是很难有客观的标准去评判，开发商是否将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益中的；另一方面
19、，由于开发商的优势地位，我们很难找到有效的方法约束其主动的、积极的配合业主，对其自身是否将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益进行判断。因此，销售成本收益归属论实施起来会有很大的难度。（四）登记凭证确权论即商品房住宅小区停车位的权属依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。这种观点，忽略了我国房地产权的登记制度。在我国，不能形成独立建筑物的小区停车位（即是除了车库以外的小区停车位）是不发放产权证的。而且，倘若依照买卖合同约定来作为发放产权证的标准，那么“登记凭证确权论”又踏上了“合同确定论”的老路。发放产权证是以小区停车位权属确定为
20、前提，没有一个标准能区分小区停车位的权属，又根据什么标准去办理小区停车位的产权证呢？学者以发放产权证来确定小区停车位的权属，弄反了主次，弄反了条件与结果的先后关系。从这点来看登记凭证确权说是不科学的。 以上所述的四种不同认识，均没有对小区停车位权属的划分标准进行明确的规定，也没有提出简单的、实际可行的操作办法，不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。五、对明晰小区停车位权属的建议（一）小区车库的权属此类车库，在政府与房地产开发商订立的土地使用权出让合同和政府发出的建设工程规划许可证等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的建筑面积是计算容积率的。既然是计算了容积
21、率的独立建筑物，该小区停车场（车库）权属就如同房屋一样，是可以登记的,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。开发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行出让,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则将车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,必须是业主支付了相应的对价才能拥有其所有权。因此，此种停车位（场）可以依法独立
22、办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车位（场）的所有权人为持有房地产证的当事人。（二）地面停车位的权属。根据地面停车位的定义划分，我们可以看出，地面停车位是出现在小区的道路两旁或小区空地上的一种车位。该类小区停车位所占用的土地使用权可能存在两种情况：属于国家或者属于小区。（1）当土地所有权属于国家时：比如按照城市规划设计而设置停车位的小区道路，这些道路穿过小区，但是按照规定，所占有的土地使用权是属于国家的，即属于市政道路，那在市政道路上建立的停车场，理应归国家所有。（2）当土地所有权属于小区时: 当建造小区停车位所占用的土地，其土地使用权按照规定是属于小区宗地的，在计算小区容积率时已经计入
23、小区总土地面积之中。那么在进行房地产规划的时候，该小区停车位所占用的土地使用权就已经归开发商所有，又因为，我国物权法第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即，土地使用权属于国家的，则该停车位的所有权自然应归国家所有；但是土地使用权属于小区的，小区停车位的初始权自然归小区所有，房地产开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得房屋所有权证后，小区业主按照各自的份额共同拥有小区宗地的全部土地使用权（当然包括该停车位在内），故，停车
24、位应归建筑物区分所有人(业主)共有，开发商或者物业公司无权擅自处分该小区停车位，停车位使用人在向提供看管服务的物业公司交纳看管费用后，业主共同拥有小区停车位的收益权。（三）地下停车位的权属。说到地下停车位，我们知道它是开发商利用地下空间建造的停车位，所以我们首先来了解一下地下空间在我们国家是什么样的性质。在我国关于地下空间是没有明确的定性的。但从我国城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及担保法的规定来推断，我国是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。那么，要确定该“地下空间”性质，就要确定此处的地下停车位所依
25、附的“地”的权属。在我国目前有以下两种情况：（1）该地下停车位所占用的土地由地方性法律法规规定，它的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位类似于车库，可以拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。（2）法律法规没有规定，地方性法律法规也没有规定的。一般情况下，这种地下停车位的建筑面积是不计算建筑容
26、积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人，即全体业主。另外，从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此，实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租
27、金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。（四）地上停车位的权属。1.楼房首层架空层停车位。由于它是建筑物地面上的第一层架空而形成的，是住宅房屋单元的从物，所以它实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利也依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），初始登记和转移登记的时候，都不能取得独立的房地产证，它的房地产权依附于取得房地产证的房屋单元。这就导致了房地产开发商在转移房地产时，不能将首层架
28、空层停车位从计算建筑容积率的房屋单元中分离或者分割，也不能就其约定成为房地产开发商所有，房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。 因此，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。2.楼房屋顶平台停车位。此种停车位在我国目前并不普及，但是随着我国停车位的日益紧张，楼房屋顶平台停车位也会普及起来，争议也会越来越多。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我国最高人民法院关于审理建
29、筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；” 不难看出，房屋的屋顶平台按照建筑物区分所有权的规定，是属于物权法第六章所称的共有部分，此处的屋顶平台是属于建筑物的全体区分所有人的。所以楼房屋顶平台停车位的权属也是属于全体业主共同共有的，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。
30、当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费费。结 语明确小区停车位权属是经济发展中不可避免的问题，我们理应重视。小区停车位权属的不明确会造成社会经济的不稳定，因此，研究小区停车位的类型，特点，国内外的相关规定及解决方案，综合运用各种手段，多管齐下，形成有效的措施，以期望对小区停车位的权属有个明确的界定，避免由此造成的混乱局面，促进经济的发展。在此过程中，我们要根据社会经济的发展来变换眼光地看待和研究此问题，不仅要结合国外相关问题的发展趋势，更要结合我国人多地少、经济增长快、私家车数量上升快的特点，有目的地分析造成该问题的原因和本质，有重点地制定相关方针政策，通过立法或者法院的判例，有效地根治小区停车位权属不清这一矛盾。
