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1、新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010年6月目录前言3第一部分 回顾篇4第二部分 项目产品规划设计理念与形象6一、项目产品规划设计理念6二、项目产品形象7三、项目产品体系构筑8第三部分 项目整体规划布局9一、项目建筑类型研究9二、项目整体规划布局10第四部分 项目单体概念设计建议20一、项目整体建筑风格20二、项目单体建筑建议21第五部分 项目户型概念设计建议25一、项目户型配比建议25二、项目户型设计要点30三、户型参考37第六部分 项目园林概念设计建议40一、项目园林风格定位40二、园林景观设计42第七部分 项目配套概念设计建议50一、项目
2、公建配套50二、项目智能化配套55三、项目物业管理建议57四、示范区建议59结束语64附件一：项目用地扩大财务分析65附件二：项目团购启动方案69前言对人：尊重人，理解人，关心人对地块：珍惜这片土地，我们惟有竭尽全力再美的生活主张，再潮流的居住体验，无论如何都是建立在产品基础上的事物，可以说产品是项目所有思想的承载，是项目营销工作开展的起始原点。本项目的产品是如何形成的？本项目的产品是什么形态？这是本报告所需要阐述的重点。此次我们将秉承前期确定的“知性风情社区”思路，对项目的产品做出全面而系统性的探究，以期能达到定位报告中我们共同期望的高度。 产品策划在科学基础上，更需要有一个“造梦”的想象力
3、。他能给消费者带来一个怎样的生活憧景，是项目价值的起源。只有存在生活的价值，才有可能打动消费者。本次产品策划正是基于这样的价值观基础上而构建。第一部分 回顾篇一、项目市场定位昌吉首席知性风情社区二、项目目标客户定位城市中产阶层三、项目形象定位中产的知性居住观四、项目开发理念新人文地产用思想建筑，用文化造城五、项目案名剑桥郡六、项目整体规划构想舍得态度，纯中高层住宅规划阐述： 结合地块现有条件，放弃地块东侧的住宅产品规划，打造精致的园林示范区，并规划具有创意感的低层构筑物；其他地块根据开发顺序首期规划以18+1层为主的中高层住宅，后期产品规划应实现容积率尽量提高，以22层高层为主，容积率尽可能实
4、现3.0，地块西侧完整地块打造较大型中央景观园林；充分利用地块内部的水资源优势，成就昌吉独有的水景园林。第二部分 项目产品规划设计理念与形象一、项目产品规划设计理念a) 细节优化品质b) 人文符号延伸c) 邻里关系重建d) 小众环境营造e) PARTY意识形成1、细节优化品质大盘往往通过规模与配套来提升价值，而精致型的品质社区则应以细节的优化来提升项目品质，由总体规划到局部产品细节，无不重视细节的雕琢，并在每个建筑细节的用材用料、造型工艺等极尽心思，每个细节都有其值得玩味的文化内涵和故事背景。2、人文符号延伸人文精神和人文体验是目标群体崇尚的目标，他们的生活处处带有文化的标签，带有人文的烙印。
5、只有在项目整体规划中赋予人文精神，并在规划与建筑细节上处处体现出特有的人文符号，预留人文场景，才能够塑造一个真正与目标群体产生共鸣的品质化人文社区。3、邻里关系重建产品规划必须重新审视现代都市社会中缺失的守望相助的邻里关系、冷漠的人际情感，围绕和谐邻里社区愿景来塑造空间，增加邻里交往的可能空间，塑造社区的和谐、安全与归属感。在空中邻里庭院，楼上楼下，左邻右里，其乐融融。4、小众环境营造忽视小众环境的营造，是多数大楼盘共同的缺陷。在社区以外，所有人都在大众化的环境里进行生活，人与人相互不认识，相互提防，缺少安全感和归属感。而社区则应该在家庭的小众环境及邻里的小众环境等上提供更多的便利空间。5、P
6、ARTY意识形成项目的目标群体是一群社交型的人，他们喜欢与有同等地位、同样收入和有共同爱好的人一同交往、聚会，举办沙龙。甚至家里也是沙龙的经常举办之地。因此无论是会所、泛会所还是家庭的公共区域，都应该为城市中产阶层的PARTY需求提供场所。二、项目产品形象通过与贵司就项目整体开发战略的沟通，本项目的整体规划指导思想应根据项目的定位、肌理与形象来制定，具体见下图：定位生活生活风格人文的、精致的、舒适的、亲切的休闲目的地文化、教育、便利、娱乐、休闲柔软水景蜿蜒的水系与不同的水体验开放建筑一揽无余的视野肌理多样与人性凝聚力人群的集结居住的场所、休闲的空间以人为本尺度感形象整体性整体形象项目的识别性多
7、样性体验感丰富的内容传承性经典、永恒建筑立面人文感文化、关怀风格、户型、物业管理景观区绿化区住宅区会所区软件体系天然景观建筑景观创造景观内部绿化外部绿化户型设计建筑风格泛会所知识会所森林公园、别墅区景观建筑与园林的融合水系、中心园林、小品园林示范区人文主题园林英伦风尚风格更多增值空间前期作为营销中心，后期作为会所人文半开放交流平台物业服务社区文化基本服务+特色服务社区文化建设行为规范等三、项目产品体系构筑第三部分 项目整体规划布局一、项目建筑类型研究（一）项目容积率与经济测算分析根据已提交的项目定位及开发战略报告及不同容积率的财务分析，通过对比如下：项目方案一（2.0）方案二（2.5）方案三（
8、3.0）组合方案一（2.5）组合方案二（3.0）土地成本（万元）61806180618061806180建安工程费用（万元）14897212812793121487.37527072 其他开发费用（万元）787410013122141008512200税费（万元）39685220647953356574总投资（万元）32919426945280543087 52026 自有资金（万元）10397111241232510490 11143 销售收入（万元）39170515476399252687 64940 税后利润（万元）62518853111879600 12915 投资利润率19.0%20
9、.7%21.2%22.3%24.8%自有资金利润率60.1%79.6%90.8%91.5%115.9%内部收益率23.4%25.1%28.4%33.4%34.5%项目净现值（Ic=8%)32594866614158027851分析：n 从组合方案来看，方案二与方案一相比，虽然总投资增加约9000万，但实际启动资金仅增加约650万，但利润值增加约3314万。n 在各项财务指标上组合方案二均更具可行性，其开发风险更低。（二）项目建筑高度分析项目总建筑高度为不高于65米，换算成建筑层高约为22层，从建安成本的角度考虑， 18+1层以上建筑类型有较大的差异，一方面是电梯费用的增加，18层以上（含18层
10、）须配两部电梯，成本约增加50元/，另一方面因为消防要求及建筑高度不同导致基础埋深、基础及建筑加固程度、防火等级的提升，建安成本将不同程度提高，公摊也相对应提高，1218层住宅公摊率为1420%；1833层住宅公摊率为1624%；一方面从降低首期开发成本的角度考虑，首期建筑不适宜超过18+1层，同时考虑预期的价格上涨，需要实现较高的容积率，二期建筑高度可用满控高，及以22层高度为主。（三）住宅单层规划分析一梯两户与一梯多户对比而言，板楼的居住舒适度显然更高，但公摊也相对较大，而且不易出面积，从昌吉高层房地产市场来看，消费者对于一梯多户设计的抗性并不大，因此，建议以一梯四户为主。二、项目整体规划
11、布局（一）项目总体规划原则1、顺势顺应区域环境项目的成功必须与区域环境相融合，通过“顺势求形”来规避项目开发的风险，其中包括与城市发展的融合、与区域景观的融合、与地形地貌的融合。2、挑战独特性的追求一个成功的项目均有其独特的个性，来彰显其魅力，因此在这样一个全新的建设中，独特性的成功塑造是非常具有挑战性的。3、创意场所感的营造一个社区的成功营造应该向人们提供一种完整的空间体验，这样的空间体验是由硬件和软件的充分配合而营造出来的，从建筑、景观、交通、尺度感等等出发，使之成为其本身的特性。（二）项目整体规划布局1、空间架构1）社区空间关系四级空间关系阐述：在社区空间关系上，遵循“开放空间半开放空间
12、半私密空间私密空间”的有层次的完整的空间序列，营造出住户层次分明的居住空间和居住体验。n 一级空间：开放空间，即面向城市的公共空间，商业、会所等与市政道路紧密连接，创造与城市空间的互动联通。n 二级空间：半开放空间，即社区园林绿化区域，对社区居民开放，是整个社区的公共区域。n 三级空间：半私密空间，即建筑中的大堂、电梯间等，具有一定的私密性。n 四级空间：私密空间，即住户独有的景观阳台、入户花园等私家场所，强调私有性和隐私性。2）土地的利用n 塑造一个融以居住为主、融合人文、商业等用途的社区。n 为不同区域的居住组团提供各自的环境特征，分级的开敞空间，而会所、零售、幼儿园等构成的综合用途地块提
13、供邻里服务中心的功能。n 中心景观紧密地结合住宅设置。n 开放空间在用地中占有较高比例。n 开放空间系统城市道路紧密结合。开放空间：包括商业、会所、入口广场、托儿所等；半开放空间：社区园林，业主享用；高层区3）风景资源的保护与强化项目的建成需要一个相当长的时期，为了确保项目的成功，对几个重要核心区需要进行严格的控制。n 目标1：维护与修复自然景观环境。n 原则 对于开发项目可能产生的对风景资源的影响进行审核评估。 敏感区域加以保护，以免受到开发的破坏。 水资源的利用，以确保营造项目的独特性。n 目标2：在公共视线范围中，改善区域的景观可视性。n 原则 通过基地的视线走廊的设计，改善景观可视性。
14、 明确从道路通往基地的观景点，在公共范围内提供观景设施。5）项目整体规划布局与特色分区对于本项目而言，各区域和邻里的尺度、多样性和特色的考虑至关重要。分区按照指定的规模、用地性质和自然地貌以及周边环境而界定。整个社区在统一色彩和设计语言的框架下，每个区域又通过以下方面体现各自的特色和个性： 空间关系和布局关系 建筑和景观元素的结合 指定节点区表达的分区或邻里特色方案一：点塔式布局方案二：板式22层规划两方案经济技术指标对比表经济技术指标方案一方案二总建筑面积184242133810地上总建筑面积158042118160住宅建筑面积155342115910公建面积27002700地下建筑面积26
15、20015200容积率3.02.27建筑密度15.75%12.65%绿地率35%35%总户数1328户798户车位地面停车位141个99个地下停车位655个380个（三）社区交通组织1、总体设想人车混行，部分人车分层轴线清晰，步步随景考虑社区总体规划布局，较难实现严格意义上的人车分流设计，沿地块的边界设置车行环路，人流由入口处直接进入社区中心，确保组团内不受车辆干扰。小区内的进出道路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住空间层次，营造缓慢进入家庭的回家线路。交通道路景观化，使住户一进入社区就能感受到强烈的归宿感和温馨感，在回家过程中松弛白天的疲劳，体现社区的人性化规划。2、车道系统1）目标：
16、 提供多种方式的交通体验。 提供方便高效的交通服务设施。 建立明晰的道路等级，满足功能需求。 将穿越性交通最小化。2）车位设置根据项目规划要求，车位配比必须达0.6以上，考虑地下车库成本较高，建议以地下停车与地面停车相结合，地面停车位主要分布在地块退界距离内，地下车库设置在地块西侧。3）车行系统设计n 地下车库规划设计半地下阳光车库有阳光会呼吸型生态车库集中式车库一侧面向下沉式道路，引进阳光和新鲜的空气，避免传统的地下停车库黑暗、闭塞的不足，车辆通过下沉式道路直接进入地下车库。下车库在中庭处局部挑空，挑空处做景观绿化，使车库空气形成对流，形成实实在在的“生态车库”，同时也把地下室的行人直接引导
17、到地面，回家之路也是景观之旅，真正做到健康、生态。n 消防车道情景化利用高低错落的植物群丰富沿线的景观层次，将视线引向通道周边各个景观区，以弱化消防车道的突兀感。同时在不影响通道功能的前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与尺度，更加亲切、更加有趣味。3、步道系统1）目标和原则n 目标： 强调步行优先，鼓励休闲游憩性的步行活动。 围绕景观走廊塑造特色滨水步行空间。n 原则： 开放空间内设连续的步行道，提供舒适、宜人的步行空间。 设计了步行专用道网络，主要由核心区环线、景观廊道组成，并均可向中心延伸，进入中心景观区。 景观带与步行道结合，在道路剖面设定和景观处理手法的共同作用下
18、，塑造空间尺度；这样的空间提供人们交流的场所、反映项目形象。2）步行道路划分分段明确，主次清晰n 一级道路：即小区级道路系统，是贯穿社区的景观中轴线，社区内各组团景观空间都将通过中轴景观延伸至各单位组团。n 二级道路：主要指组团内部相对独立的步行系统，通过小区交通网的节点，使小区步行系统能够将各部分的活动空间、景观联系在一起。n 三级道路：宅前小径，宅前小径曲多直少，并在两旁配置一些园林小品，以及层次丰富的植物搭配。（四）景观空间规划1、总体空间规划以社区交通干道为景观轴线，以中心景观为核心，通过景观轴线向组团均衡延伸，缔造层次丰富的景观空间社区交通干道既是居民出入的通道，同时也是居民参与社区
19、景观享受的重要轴线。它是组团景观与中心景观的衔接线，使得整体景观层次分明，变化丰富。中心景观作为整个社区的景观核心，体现出项目的整体园林风格，是居民日常休闲、活动、娱乐的中心地带。通过组团景观的分布，确保社区内各单元住户都能享受到较好的景观生活，提升小区的整体生活品质。第四部分 项目单体概念设计建议一、项目整体建筑风格（一）总体构想：在我司第一阶段策划服务中，根据目标客户群的特征、区域特征、以及与周边楼盘形成区隔等因素，项目的建筑风格建议采用与项目特征相融合的英伦风格建筑。塑造出鲜明的文化感、艺术感，表达都市人文生活的特征，从而形成具有整体性的时代生活特质与品位，表现出项目建筑整体鲜明的价值追
20、求。英伦风尚建筑风格用建筑提升产品价值，用建筑熏陶审美情操，用建筑营造生活氛围（二）建筑风格应用纯粹的英式建筑在单体上具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，通过坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，诠释了英式建筑所特有的庄重、古朴，而双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底角等则为英式建筑的主要特征。本案考虑成本投入，应注重去繁求简，通过将英式古典元素与现代建筑手法自然融合，以简洁、流畅的建筑线条，色彩的运用以及局部元素的处理在节省开发成本的同时，又能处处展现英式风格的庄严与与人文感。二、项目单体建筑建议1、墙身人文感、尊贵感整体采用英式三段式的建筑立面处理，塑造持久
21、耐看的视觉效果，同时在色彩的运用上，采用红褐色作为墙面基色调，楼体立面外观运用直线、点、曲线等最原始朴素的建筑立面集合语言，并采用英式红墙砖的自然暖色调，加强建筑对人心理产生的宁静效果。通过石材与砖墙的天然色调，产生强烈的视觉现代感，考虑地块特征，可由东向西形成和谐的韵律感和空间层次变化。2、基座稳重、品质感底座采用深色文化石，营造出最沉稳厚重的建筑基座，提升建筑整体档次感。在视觉上与墙身的淡色调形成差异，体现出建筑立面的层次。表现建筑工艺文明的极致。3、屋顶人字坡屋顶、体现天际线的韵律屋顶对建筑外观及建筑气质的表现起到记忆点缀作用，使消费者对项目有清晰强烈的认知符号。为了体现项目整体的品位与
22、气质，建议采用英式风格最常用的人字坡屋顶装饰进行处理，展现英式优雅稳重的建筑厚度。基座屋顶4、阳台高、宽、创新尽可能增大阳台面宽，以提高整个住宅的采光性能，增强住宅与自然的接触。采用挑高阳台设计，充分扩大阳台的空间感，给予住户开阔、舒适的私家领空享受。5、入户门设计可识别性单元门是住户的“脸面”，设计充分考虑入户门的选材，首先考虑单元门的安全性，其次将对单元入口进行必要的装饰，使得住户不是通过门牌号码来识别而是通过人文符号来识别。6、入户大堂设计震撼+休闲+人文在大堂外设置休闲设施（如茶几、沙发等），让业主在等电梯时有休息之处，或可做会客之用，体现出项目的人文关怀与人文符号延伸。入户大堂顶部悬
23、吊大型豪华灯饰（其余部分可为普通但精心挑选的灯饰等），成为整个大堂的核心亮点，成为今后销售点及住户产生品质感的心理暗示焦点。7、人文电梯间人文、艺术将传统的室内电梯间改造成艺术空间，在墙壁悬挂各类型艺术品和元素，使其成为一个具有人文气息的趣味空间。8、窗户英伦风情作为英伦风格，在窗户的处理多采用白色，通过与铁艺栏杆等建筑语言及符号的应用来体现风情感，如右图所示：第五部分 项目户型概念设计建议一、项目户型配比建议1、项目户型配比推导图户型配比推导逻辑图从目标消费群特点出发从其他层面出发目标客户群消费层次结构各消费阶层收入结构各消费阶层住房消费特征各消费阶层总价承受力区间开发战略角度消费者户型需求
24、主流趋势市场价格走势区域与市场发展项目定位项目户型配比建议户型指导思想项目实际情况2、从目标消费群推导项目户型1）消费需求档次高端中端低端中高端中低端10%20%30%30%10%一般房地产市场产品档次分布结构根据本案目标客户群体定位，将以追求品质的中端客户群体为主，因此，从市场产品需求档次的结构可以得出项目户型的配比档次，如下：中高端：中端：中低端20%：30%：15%换算成整体百分比，从以上数据我们可以推导出，按照经济购买能力的结构层次，项目户型的档次配比应当遵循其相应的购买力结构层次。中高端30%中端47%中低端23%项目户型配比档次结构购买力及户型档次结构户型结构比例高端舒适四房及以上
25、中高端舒适三房30%标准三房中端紧凑三房47%舒适二房中低端紧凑两房23%一房备注：以上所指仅为购买力，而非针对品质。从以上推论，我们对项目户型配比的档次结构有了较为清晰的把握，三房将仍然是项目户型结构的主力房型，其在整体产品中所占的比例约在50%-60%之间。2）项目目标客户群消费特征n 昌吉消费群体购买力研判根据市场调研结论，其家庭年收入约为4.8万（2009年城镇居民人均可支配收入13620元），房价收入比约为7.14。n 各消费阶层总价承受能力计算承受力是指消费者在尽最大购买能力状况下的消费力，因此，承受力的计算将各阶层的住房消费支出比例定为统一比例，购买方式忽略消费者的偏好，按照一般
26、购买习性等同计算。昌吉作为消费性城市，居民的日常生活消费开支占据较高的比重，在商业消费日益纷繁复杂的现代城市，诸如教育、健康等消费也成为家庭的必须消费。因此，我们认为，在一般情况下昌吉住房消费支出的最高比例不应超过30%。（2009年昌吉恩格尔系数约为35.9%）消费阶层收入区间（N万/年）住房消费支出比例年住房消费支出购买方式中高端15万N8万30%4.5万N2.4万首付30%按揭15年中端8万N6万2.4万N1.8万中低端6万N4万1.8万N1.2万注： 以上计算比例数据为经验概测数据，并非严格绝对数据，但在总体上具有广泛的涵盖意义和指导性。 通过以上数据是无法测算出项目户型产品配比的精准
27、区间及数据比例的，但通过计算可以总整体上把控项目户型设计的总体倾向，为项目户型配比提供合理并较为细致的信息依据。以贷款1万元，按揭15年计算，考虑未来利率的调整，其月供以82元计算，年支付住房贷款约为984元/年。从而根据各阶层的年住房消费支出我们可以大致测算出他们的购房总贷款区间。消费层次贷款年限年住房消费支出（元）贷款金额（万）贷款按揭比例购房总价区间15年9841中低端15年120001270%17万26万15年1800018中端15年180001870%26万34万15年2400024中高端15年240002470%34万64万154500045以上客观量化了消费者的购买承受区间，使我
28、们对消费者不仅有感性心理上洞察，也有了相对理性的尺度把握，但只是一个把控区间，而非准确数据结果。一般而言购买能力偏低的客户住房支出比例应偏高，反之购买能力较强的客户住房支出比例应偏低。3）项目户型面积预估 如项目普通住宅均价按3000元/计算，则各类型客户群的面积区间如下表：消费层次购房总价区间物业均价面积区间比例中低端17万26万3000元/578723%中端26万34万8611347%中高端34万64万11321330%我们从消费者的经济收入及住房消费观念和购买习性，对目标客群的消费层次进行了较为详细的细分，通过对各阶层消费购买力的判断，对项目产品设计有了较粗略的把握。市场没有定数，但其特
29、性都是通过主流来表现的。因此，我们以上推导过程并非为得出项目户型精准的配比数据，也并非得出某一类住宅产品的设计配比数据，而在于清晰地理顺项目产品发展的主流脉络，为整体项目产品设计在大势上掌控方向，提供指导。4）项目户型面积及比例调整修正n 从项目开发战略角度分析根据项目的整体开发思路，贵公司期望能实现资金的快速周转，从市场情况来看，应合理地控制户型总价，以避免项目的开发风险。n 从市场价格走势的角度分析一般而言，购房者的收入水平增长将低于房价的增长，根据消费者的购买力情况，应有效控制总价，户型面积将呈现趋小化趋势，根据项目的开发周期，建议对中高端产品面积调整幅度约为15-20%；同时应尽量控制
30、在140平方米以下。可适当在景观位置最优处规划少量舒适性户型。n 从项目实际情况分析项目作为纯高层住宅社区，其公摊面积较大，因此，考虑当地消费者居住习惯，应适当增加部分中小户型面积，以确保各功能开间的舒适性与功能性。5）项目户型配比总结综上所述，项目整体户型配比见下表：产品档次户型面积区间比例总比例中低端总价产品一房一厅一卫约55平方米约3%25%两房两厅一卫80-8522%中端总价产品紧凑三房100-11015%50%两变三户型约95-10020%标准三房约12015%中高端产品舒适三房125-13010%25%三变四房户型约12510%舒适四房约1605%二、项目户型设计要点1、户型设计要
31、点入户花园+超大阳台+空中庭院增值点传统处理方式创新处理方式说明入户花园多数入户花园面积仅有36平方米，变成了事实上的过道。增大面积，扩大到810平方米，与客厅空间相结合。形成通透、宽敞、具有花园效果的入户花园或入户庭院。超大阳台普通阳台面积为46平方米，在功能上也仅仅拥有采光和观景等常规功能。阳台面积扩大到10平方米以上。在阳台造型上也结合户型空间形成多种变化。通过阳台的封闭、隔断等处理，可以增加一间房，实现“N变N+1”的效果。空中庭院传统户型极少考虑做空中庭院，以致很多户型的采光效果差，而且缺乏空间情趣。在客厅或餐厅的外缘增设68平方米的空中庭院，增强空间的采光性和通透的情景性。阳光室、
32、娱乐室、书房等多功能情景房。或封闭以实现“N变N+1”的效果。2、设计其他原则 四大光明和七大分区厅、卧、厨、厕四大功能空间必须要有明窗采光通风，户型内部必须实现动静分区、公私分区、洁污分区、干湿分区、内外分区、主次分区及卫浴分区。 景观优先以景观作为重要的设计前提，保证每个户型、每个客厅、每个卧室都有景观。 卧室在不影响其他功能区域的前提下，优先考虑主卧的尺度，保证主卧大开间、大面积。 客厅客厅是户型的“脸面”，当地消费者对客厅尤其注重，要求客厅开间大、面积大。 厨房采用L或U型厨房设计，符合洗、切、煮的流程设计，大面积可可做到中、西式厨房的分离。3、各功能间参数建议1）市场典型楼盘功能间分
33、析御景生态家园客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.2-4.83-3.63-3.22.9-33-3.32.1-31.8-2.31.6-21.2-4.2进深尺寸（米）4.1-4.54.2-4.53.3-3.63-3.34-4.61.5-4.52.1-4.31.7-3.91.2-4.3富友国际花园户型功能分区客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.1-4.73-3.63-3.22.9-33-3.32.1-31.8-2.31.6-21.2-4.2进深尺寸（米）4.1-4.54.2-4.53.3-3.63-3.34-4.61.5-4.52.1-4.31.7-3.91.2-
34、4.3西域君悦海棠户型功能分区客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.2-4.83.6-3.83. -3.42.5-2.73.6-4.82.2-2.72.06-2.21.9-2.12.7-4.8进深尺寸（米）3.6-6.65.64-63.9-4.53.4-3.92.06-3.42.6-3.82.1-3.23.1-3.41.2-3.6华尔兹音乐城户型功能分区客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.24.2-4.32.7-3.94.2-4.83.52.05-2.43.2-4.2进深尺寸（米）3.3-3.93.3-4.22.8-4.22.8-3.92.13.3-3.92-
35、2.6环宇大上海户型功能分区客厅主卧次卧书房餐厅厨房主卫客卫阳台开间尺寸（米）4.2-4.83.0-3.52.6-3.32.4-2.62.7-3.1.9-31.9-2.11.4-1.83.9-4.2进深尺寸（米）3.9-4.24.5-5.34.05-4.33.7-3.93.9-4.21.8-3.73.7-4.2-3.51.5-2从上表可看出，昌吉当地楼盘的各功能间具体参数如下： 客厅：开间多在4.2米左右 主卧：开间多在3.6米左右 次卧：开间多在3米左右 书房：开间多在2.7-3米之间 餐厅：开间多在2.7-3米之间 厨房：开间多在2.2米以上 卫生间：开间多在1.8米2）项目各功能间建议通
36、过对市场户型的分析，并结合本项目所规划户型的特征，各类户型功能间设计建议如下：户型二房两厅两变三户型紧凑户型标准三房舒适三房、三变四房面积（M2）80-8595-100105120125-130主卧面积（M2）1515142325开间（M）3.63.63.33.63.9次卧面积（M2）1010101214开间（M）3.03.03.03.23.3客厅面积（M2）1616162530开间（M）4.04.03.84.24.5餐厅面积（M2）9981212开间（M）2.12.11.82.32.5厨房面积（M2）55578开间（M）2.22.22.22.42.4卫生间面积（M2）55555开间（M）1.
37、81.81.82.52.8阳台面积（M2）68368进深（M）1.531.21.51.83）户型优化设计要点n 舒适化户型空间的有效转化主卧除基本五件套外，主卫、衣帽间、阳光间、小书房等功能空间已逐步进入主卧室的设计范围n 实用性灰空间的有效利用在不过量的面积分配下，一方面使储藏空间细分化、另一方面提升户型产品的实用性；n 功能性产品综合化将厨房的功能进行拆分，如设置单独的爆炒间、部分橱柜及冰箱移至餐厅，设置服务阳台等。“半卫”空间可以缓解复杂家庭的使用压力；也可把“半卫” 设为储藏室，让简单家庭的户型更灵活、高效。n 赠送面积设计建议阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。内庭院将
38、室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间，赠送面积效率非最高，但实用性较强。入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度步入式阳台三、户型参考参考户型一：两房两厅一卫 面积：约82平方米参考户型二：三房两厅一卫 面积约95平方米万科金域蓝湾户型设计技巧：0.6米落地飘窗+2.6米进深参考户型三：三房两厅两卫，面积约109平方米参考户型四：两变三户型，面积约95平方米参考户型五：三变四户型 面积约：129平方米参考户型六：舒适四房户型 面积约：129平方米第六部分 项目园林概念设计建议一、项目园林风格定位（一）市场楼盘园林风格分析项目名称园林风格御景生态家
39、园小区园林着力于打造中式皇家庭院。主要景观资源有小区北侧主入30米跌水景观，小区中央的8000平方米中央水景主题广场，以及中华龙柱、龙壁、假山、瀑布、亭台楼阁与特色植物组团等。富友国际花园小区中央布置中央水景公园，同时利用小区宽阔的楼间距，设计了多处休憩小游园，宅间绿化种植名贵树木与花卉，满足人们对生态环境、休闲活动和景观文化的要求。西域君悦海棠12万平米的海棠景观大道是整个项目的核心景观，依片区被划分为花、果、树、木、院五重园林主题。华尔兹音乐城小区主要有两条景观带，分别从小区的两个入口向内延伸，并在小区中央音乐喷泉处进行融合。小区园林主要以8大欧式景观组团构成，配以音乐主题，彰显艺术气质。
40、环宇大上海景观设计上采用以12000平米中心广场为景观核心，130米景观大道为主轴，各楼栋之间组团绿化的生态景观建设，保证每户享有优质环境带来的生活。分析：昌吉房地产市场各楼盘在园林的打造上多以大中心景观区为主，且园林大多缺少明确的主题而沦为绿化的概念，本项目在规模不具有优势的前提下，较难以通过景观的规模与气势取胜，而是从精致与主题性的角度出发，与其他楼盘形成差异。在园林主题的选择上，应具有明确的指向性，而非目前市场所出现的大而泛的主题，并以主题为指导，规划各类型景观节点。（二）本案园林风格定位1、目标客户群体与生活方式的联系知识型精英在校时间长，在校园里度过青春生活，思想被打上校园生活的烙印。希望未来子女能具有良好的教育与居住的人文氛围学历高，对文化艺术有鉴赏品味。对理想的执着。对于他们：人生的最关键阶段在大学里渡过，最好的朋友是在校园里结交的，人生伴侣是原来的同学，回忆起最快乐的时光是在学校里；深层精神气质是骨子里的校园文化精神；不会放弃对理想的执著、对真诚的崇尚，对平等、公平、公正的坚持；怀有对使命、责任的承担和渴望。2、项目
