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1、浅谈商品住宅开发成本控制摘要：随着国家宏观调控力度的加大,房地产市场逐渐走向成熟,商品住宅销售价格将逐步趋于平稳同时商品住宅小区的环境将逐步提高。房地产开发商应及时转变观念,改变传统的重经营轻管理理念,要从商品住宅小区开发的前期投资决策、项目设计、施工建设管理及后期的营销策划四个方面,应对不同情况，采用多种方法对住宅小区加强控制和降低商品住宅的建设成本,达到获取最大经济效益的目的。现代建设工程市场的激烈竞争，从表观上看是产品质量和价格的竞争；从内涵上看是工程实力、人才及服务质量的竞争；从企业经济角度则是在同等质量下的成本竞争，就此而言，产品成本决定一个企业的竞争力。成本控制是企业管理活动中永恒
2、的主题，成本控制的直接结果是降低成本，增加利润，以经济实力提升企业创新研发能力和管理水平，增强企业核心竞争力。加强成本控制，降低成本消耗，提高获利水平，已成为建设企业求生存与发展的关键。关键词：工程项目；商品住宅；成本控制；随着房地产业作为国民经济支柱产业的逐步确立，奠定了房地产业在国民经济中的重要地位。商品住宅开发作为房地产业重要组成部分，在完善项目开发的基础上，如何实现商品住宅开发最佳成本控制，已越来越引起人民的广泛关注和重视。一、商品住宅小区的现状1.商品住宅小区现状分析我国商品住宅小区成片开发的形成和发展，主要取决于三个条件：一是住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是在房屋统建的
3、基础上发展起来的综合开发。我国房地产开发形成的过程，也是上述三个条件成熟和完善的过程，在这个发展的过程也存在一些问题。2.小区的规划上不合理一个小区的规划的合理关键取决于它在功能分区上满足人们的居住生活，但是小区的规划上存在着很多不合理之处。如区内主干道画十字，打格子，主次不分明。在建筑设计方面，无空间层次。小区内的给排水管布设不合理，居住与配套设施不合理如小区中需要的相应停车位不能满足用户的需求。居住小区中的园林绿化不能满足基本的绿化要求，同时不满足城市规划总体要求的部分，同样是不合理的。二、关于商品住宅小区成本的分析1.商品住宅在投资上面的分析在住房制度改革前，我国实行的是高度集中的计划经
4、济模式，房屋建设、分配与使用完全实行国家计划管理，生产性用房，有国家计划投资建设并无偿划分给企业使用；非生产性用房和居民住房，则由国家统一建设、统一分配使用。投资主要是来自国家，在各种改革到来后，国有企业改制，先前的国家投资的居住用房体制改革后所有权的归属就存在争议，投资的资金来源渠道单一，严重的限制了私有资本的运转和创造价值。尤其当时的商品住宅与社会经济状况发生矛盾，特别是与普遍存在的低薪工资制度发生矛盾，其结果使的房地产只有投入没有产出，旧的管理体制割断了城市住宅生产与流通两个环节的正常联系，使得房地产业难以形成。2.偏差分析1）局部偏差和累计偏差：（局部偏差一是相对于总项目投资的投资偏差
5、而言；二是相对于已经实施的时间而言）。累计偏差是一个动态的，局部与累计相将结合，动态和全局控制相结合，在发生费用偏差的时候可以及时的控制。2）绝对偏差和相对偏差：通过对比来控制和观察并采取相应的措施，依据出现的次数和幅度来寻找相应的控制方法。3未完工程的投资预测施工工程中根据已完工程实际投资的情况以及对偏差原因的分析，对预测的时间点以后各期和全部未完工程所需的投资进行的估计和测算，这样做可以及时的了解整个项目的今后期和最终所需的投资数额，并了解是否会超过原定的项目投资目标。4案例分析4.1案例背景资料某房地产单位通过划拨获得一片土地，决定对该块土地进行住宅小区开发，于是组建本单位人员对开发项目
6、进行可行性研究、市场分析、费用测算和经济评价。4月16日通过自主招标，有A、B、C、D四家单位进行投标。最后只有A单位通过并中标，房地产单位与施工单位与5月10日签订工程承包合同合同约定的不含税合同价为6948万元，工期为420天；合同价中的间接费以直接费为计算基数间接费为12%利润率为5%，A单位在施工过程中，该工程的关键线路上发生了以下几种原因引起的的工程延误：（1）由于发包人原因，在5月17日的“七通一平”的准备工作没有落实，又没通知承包方，承包方在17日到达现场后，不能进行施工，导致窝工两天。（2）由于发包人原因，设计变更后新增一项工程于7月28日至8月7日施工（新增工程款为160万）
7、；另一分项工程的图纸延误致使承包人于8月27日至9月12日停工。（3）由于承包人原因，原计划于8月5日晨到场的施工机械直到8月10日才到场，导致工程进度延误5天。（4）由于天气原因，连续多日高温造成供电紧张，该工程所在地区于8月3日至8月5日停电超过8个小时，另外，该地区于8月11日至8月20日持续下了特大暴雨。（5）由于甲方工程师地指令错误，致使已建的两段墙又重新拆除，改用其他材料进行替换。（6）由于甲方的资金在工程建设的中期出现了问题，承包方在没有及时接到工程款，工程停工15天。之后由于发包人的原因，还发生很多其他变更本来拟定的含税造价7166万的工程项目，最后实际竣工结算9500万，严重
8、超过了预算。4.2案例分析原因分析：（1）自己组建人员，缺乏专业技术人员指导，对项目的可行性分析、市场分析、费用测算和经济评价考虑的不是很全面，最终导致总投资的费用增加。（2）在前期的准备工作中，准备不足，导致承包方窝工两天，带来人工费用的增加。（3）对设计进行变更，改变对最初的设计理念,同时对分项工程的图纸供应不及时，致使工程无法连续进行。（4）承包人的原因致使工程无法顺利的进行，工期推迟，在一定程度上会影响工期，致使工程成本增加。（5）对不利因素没有很好的进行预测分析,对一般的变更没有进行很好的风险预测。（6）对项目资金的使用没有合理的规划，让资金在关键的线路上出现短缺，让工期滞后，最后让
9、预计的经营时间推迟，在一定的程度上带来了成本的增加。（7）设计工作的深度不够导致设计漏项，招标设计文件自身设计不足，对甲乙双方的责任划分不明确。4.3解决方法（1）、在前期投资决策时，选择专业技术人员对项目的可行性研究分析、市场分析、费用测算和经济评价进行详细的分析，并拟定一些应对风险情况的应对措施。（2）、如果发生在关键线路上应该给予乙方的工期索赔和费用索赔，因设计方的原因图纸没有按时供给，甲方与设计单位签订合同的，甲方可以向设计方提出费用索赔，新增的工程项目带来的费用和工期都应该给予施工单位。（3）、施工方原因导致工期拖延，不能进行工期索赔，由工期带来的总合同的违约责任由乙方承担。（4）、
10、因为天气原因导致用电紧张，停电超过8个小时，施工方可以向甲方提出工期索赔，出现不可预见的自然因素工期应该给予赔偿，承包方可以提出工期索赔。（5）、甲方工程师的错误指令，导致工程的费用增加，拆除产生的费用应该计入增加的费用，应由甲方承担。（6）、由于甲方的工程款没有按时支付，导致工程停工，工期拖延，由此带来的经济损失由甲方承担。（7）、发包人带来的其他的变更，导致工程费用的增加，甲方原因导致的损失有甲方承担。三、商品住宅小区成本控制办法1 注重决策阶段财务成本控制开发项目成本的控制贯穿于项目建设全过程，决策阶段的决策是否正确尤为重要。因此，要达到工程造价的合理性，就要以保证项目决策的正确性为前提
11、。2 加强以设计阶段为重点的财务成本控制（1）商品住宅小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次和关系，据此安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的规模及服务半径。（2）商品住宅建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墙体面积系数控制住宅建造成本，尽量减少墙体面积系数。（3）商品住宅的层高。住宅的层高直接影响工程造价，因为层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来基础、管线、采暖等因素增加，使成本加大。3 强化施工阶段财务成本
12、控制商品房开发管理的主体为住宅施工管理，它不仅具体复杂，而且战线长，管理优劣直接影响开发成本。（1）建设工程要严格实行招标投标制度。所有商品房住宅施工项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发成本的一种有效的手段。（2）要科学进行施工管理。在施工过程中，影响工程造价的因素很多，如设计变更、材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价提高，从而加大成本。因此要采取科学的施工方法。例如，要利用网络计划组织施工，要认真编制资金使用计划，要实行工程监理等。4 认真把好竣工决算工程竣工决算时控制工程造价的最后一关，一定要严格管理，按决算程序层层把关。首先整理审
13、查基础资料，包括竣工图、设计变更、施工签证、施工合同、验收记录、施工纪录等。凡设计工程造价变化的材料分门别类逐一审查，对不符合要求的予以剔除。其次检查工程量计算是否准确，是否遵守计算规则，严防高估冒算。三是审查定额套用是否合理，有无高套或错套现象。四是建立工程决算编制责任制度，编制员对科室领导负责，科室领导对技术负责人负责，哪一个环节出现问题就追究哪个人的责任，使工程决算真正做到全面、准确、公正、合理。综上，商品住宅开发是一项特殊的产品生产过程，具有投资大、生产周期长、风险高的特点，也正是商品住宅开发的特殊性，决定了其生产成果的重要性。因此，在完善项目开发的基础上如何控制财务成本，对实现商品住
14、宅开发经济效益最大化尤为重要。参考文献1吴琪琦. 基于清单计价模式下商品住宅开发全过程造价控制D.长江大学,2012.2李颖. 住宅开发工程的成本控制研究D.沈阳建筑大学,2012. 3赵伟卓. 基于LCC理论的商品住宅开发项目成本控制研究D.江西理工大学,2012.4萧礼标. 普通商品住宅开发项目成本控制的研究D.吉林大学,2009.5林长崯. 商品住宅开发的建筑策划研究D.大连理工大学,2005.6荆宏艺. 南京市商品住宅价格分析及对策研究D.南京林业大学,2005.7张丽. 商品住宅全寿命周期费用模型研究D.东南大学,2005.8楼莹. 城市住宅市场供需研究D.浙江大学,2007.9李清兰. 商品住宅成本控制研究D.东北财经大学,2007.10胡磊. 西安市商品住宅价格变化研究D.西北农林科技大学,2008.
