土地估价实务——土地估价报告规范要求及问题点评.doc

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1、土地估价实务-土地估价报告规范要求及问题点评前言：加强机构土地估价报告规范、提高报告质量的意义一、中介机构管理的趋势要求国土资源部下发的国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知（国土资厅发201235号），就是要对土地估价报告的管理方式作一次创新，要求自2012年月日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案。新的土地估价报告管理模式的出现，从某个角度讲，加强了机构对自身报告质量的建设。二、有利于行业的管理。1、土地估价报告电子版在系统中备案以后，将进一步促进机构和估价师自觉形成诚信意识，提高自律水准，有利于行业的健康发展；2、通过报告备案系统，可以对收集

2、的大量数据参数进行统计分析，为形成行业技术标准提供依据，为估价机构开展业务提供服务。3、通过备案系统管理将便于行政主管部门的行业监管，也便于通过备案系统抽查评审报告，提高行业管理工作效率；三、机构生存发展之必然要求土地估价技术报告电子化备案这一要求，也相当于给咱们机构上了一道紧箍咒，我们土地评估机构不得不加强自身报告质量管理，加强内部业务培训，加强质量建设，否则一旦出差错，就会上黑名单，对自身的发展不利，严重的话或许被洗盘出局。一、 土地评估技术报告的审查要点行业质量参考：关于推广土地估价报告质量评审标准的通知（中估协发【2008】30号）土地估价报告质量评分表（附件1）评估报告审查要点（附件

3、2）土地估价技术报告是土地估价工作成果的综合体现，质量差异主要体现在估价依据是否充分、价格定义和特殊事项说明是否严谨、对估价对象所处区域不动产市场及影响因素分析的合理性和深入程度、估价过程的完整性和条理化、估价结果的合理化等方面。（一）估价报告的形式审查要点估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不合格报告不进行评分：(1) 不符合土地估价报告规范格式；(2) 土地估价报告、土地估价技术报告附件不齐全的；(3) 估价师没有签字、估价机构没有盖章的报告；（二）估价报告关键技术问题审查要点：估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分:(1) 估

4、价方法存在严重技术性错误的；(2) 地价定义、土地权利状况界定存在严重技术错误的；(3) 采用3年以前的基准地价又没有进行合理期日修正的；(4) 会审会认为的其他问题。如何评判报告质量呢?综合来讲：高质量的报告主要体现在以下三个方面：外在形式：格式规范，内容全面，要件齐全，制作美观。这是对土地估价报告的基本要求。内在质量：估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法的选择及应用合法、合规、合理，各项参数选取的依据或理由充分、合理，针对特定估价对象进行了深入细致地分析，资料充实可靠、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，前后不矛盾，没有明显瑕

5、疵，这是对土地估价报告的内在要求。核心问题：估价结果客观、合理，符合估价对象所在区域的地价水平。这是土地估价报告质量高低的核心问题。只要具备了前两点，估价结果不会有多大问题。就上述内容而言，这3个方面的问题，归纳为：格式问题：格式不规范，有缺漏项。极个别报告存在此类问题。一般问题：依据（理由）不充分、内容不全面。多数报告存在这类问题。严重问题：对象界定错误、前后矛盾、方法选择和应用错误等。不合格的报告多数存在。二、各等级报告的评审标准1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充

6、分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格

7、定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。5、对不合格报告的判定不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：(1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。(2)估价结果

8、内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。(3)估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。(4)修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。(5)估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。(6)影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。(7)其他问题。三、报告评分细则及要求*土地估价报告(5分) 第一部分 摘要(1分)审查要点：估价结果。总地价、单位面

9、积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；估价师签字、机构盖章等。（报告评审时每缺一项或对各项交代不清楚的扣0.5分，扣完为止。） 第二部分 估价对象界定(1分) 审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。 第三部分 土地估价结果及其使用 (1分)审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。（该部分4项，每缺漏一项或对各项描述不清楚的扣0.5分，扣完为止） 第四部分 附件 (2分) 审查要点：评估委托书、宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。（每缺一项扣0.5分，扣完

10、为止）*土地估价报告（技术报告）的逻辑性和一致性（3分）-前后描述是否一致、语句是否通顺、有无错别字等*土地估价报告（技术报告）的制作标准与设计（2分）-格式是否规范、制作是否美观*土地估价技术报告(90分) 第一部分 总述(12分) 审查要点： 一、估价目的(1分)(1)谁委托估价，为什么估价；(2)估价结果应用方向。（基本内容：说明估价行为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：“谁”是指经济行为主体。比如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等，具体作用，具体指估值在经济活动中的效力，如，价值参考、

11、价值依据、价值鉴证等。注意：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，评估目的却表述了；（3）估价目的没有表明报告的应用方向。总述这一部分最容易出错的地方还在“估价项目名称”上，项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据规范格式要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但在报告评审时，估价项目名称混乱不清的现象经常存在。

12、二、估价依据(3分)主要分为4大类依据：1、法律、法规、政策文件依据；2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定；3、委托方提供资料；4、评估人员调查收集的资料。要考虑：(1)估价依据是否全面；(2)估价依据是否考虑了最新政策调整；(3)估价依据是否具有针对性。（存在的问题举例： 1、评估中采用了基准地价系数修正法，但依据中缺少当地的基准地价评估报告和政府公布的基准地文件；2、抵押贷款评估时应有中华人民共和国物权法和中华人民共和国担保法两个文件，但报告中却没有罗列；3、城镇土地估价规程是每个报告必须选择的依据，很多报告就忽略了。）在选用依据上，一般容易出现以下问题：头重脚轻，一般性法律政策太

13、多，估价对象方面的太少涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期法律及政策调整后没有更新缺乏针对性 评分时每少一项减1分，少3项以上者不得分。 三、地价定义(4分)(1)土地用途。说明证载用途、实际用途(或规划用途)、设定用途等。(1分) (2)土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。 是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资(入股)土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。(15分) (3)土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。(1分)（4）估价期日。(05分)地价定义是估价报告的核心。也是最

14、容易出问题的地方。存在的主要问题：(1)多数报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说明估价对象的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件；(2)设定的个别利用条件错误，如：估价机构为企业改制评估地价参考依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却是：“指在年月日、规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内的土地使用权价格”。 (3)本来是划拨土地使用权价格，但却设定了使用年期。 (4)有个抵押评估报告，本来是工业用地应按现状用途设定，但为了高评地价而依据最佳利用原则设定的却是商业用途,这是对最佳利用原则

15、的误解。（*需要特别说明一点：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行。土地用途若土地证上不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述。） 四、估价结果(1分) 土地单价、总地价、总地价大写、币种等。(一般而言，报告中商业服务业用地、住宅用地，建议标明楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。另外注意报告规范格式要求一定要有土地估价结果一览表) 五、需要特殊说明的事项(3分) (1)资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；(05分)

16、(2)对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程度、设定用途等)说明；(1分) (3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；(1分)(4)其他需要特殊说明的问题。(05分)在报告评审中，我们发现的主要问题主要表现为：说明不全面，太过简单，漏项、与报告无关、术语不规范、错误。比如：1)说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的建设用地规划许可证上面积为准”，实际应表述为“以当地国土资源局核发的国有土地使用证或权属证明为准”。2)报告有效期过长。3)滥用假设。案例：“估价对象在估价基准日登记为划拨教育用地，委托方准备转变用途进行房地产开发，并且委托方出具了建设局批准的规划设

17、计方案，用于抵押贷款评估，委托方要求按照商住用地评估（目的是高评估价对象）。在报告中设定估价对象为商住用地”，对于估计目的为抵押贷款的，必须按土地登记用途进行设定。第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析(14分) 一、估价对象描述(6分) 。(1)土地登记状况(2分)估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。(具体问题具体分析) (2)土地权利状况(3分) 权属、权利、年期、他项权利(与证载状况是否一致) 如果存在他项权利，应分析对地价的影响。（土地价格是土地权利价格。因此，重点要在该部分详述估价对象的具体权利状况。但在评审报告我们经常发现描述不全

18、面，少他项权利、取得时间、依据等说明。描述不完整或表达不清晰，减一半分。） (3)土地利用状况(1分)(针对估价对象和估价目的具体说明) 利用现状：建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等。 待开发土地：说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。（重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等。以上各项如缺项，不得相应分；描述不完整或表达不清晰，减一半分。） 二、地价影响因素分析(8分) (1)一般因素(2分)有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、

19、税收政策、金融政策等。主要描述影响土地价格的一般、普遍、共同的因素说明，包括以下几点：1、城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；2、房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；3、产业政策（含税收、金融政策）；4、城市规划与发展目标（城市发展定位、交通、基础设施等）；5、城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）；在报告撰写过程中，容易出现的问题：1、经济数据没有更新，例如估价基准日是2012年10月，而报告中的经济数据确是采用的2010年的资料；2、房地产及土地相关的政策、制度等更新不够及时；3、在描述房地产市场

20、状况、产业政策时，不同的估价对象描述内容有所差异，如估价对象为商业、住宅用途，就应侧重描述房地产相关的政策、措施及房地产市场的兴衰状况；若估价对象为工业用地，就应侧重描述国家对工业发展相关的政策、措施。（分析完整、清晰得3分，机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分） (2)区域因素(共4分) 是指待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，主要包括：1、区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）；2、交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；3、基础设施条件（区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）；4、环境条件（含区域人文环境和

21、自然环境）；5、产业集聚状况（工业用地）、商服繁华程度（商业用地、住宅用地）；6、规划限制等。（注意：在评估过程中相比较而言，商服繁华程度及交通条件对商业用地地价影响较大；区域位置、基础设施条件及环境条件对住宅用地地价影响较大；交通条件、产业集聚状况及规划限制对工业用地地价影响较大）区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。(2分)是否考虑了估价对象特点，区域因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。(2分) (3)个别因素(2分) 是指估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基

22、础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明。宗地自身条件(面积、形状、水文地质条件等)、个别开发程度等。(1分)是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。(1分) 这一部分的主要问题：在多数评审报告中，该项描述机械、模糊或不全面。所有评审技术报告只有影响因素罗列，没有影响因素分析，就是说都未对影响因素的优劣程度及对估价对象价值的影响趋势或影响程度进行分析，而是简单罗列一些影响因素的基本情况。1、有的评审报告对影响估价对象的一般因素，只简单描述了估价对象所在地的资源状况，未说明影响估价对象的主要因素；。2、有的对区域因素的区域范围界定的不太合

23、理；3、个别因素描述，只罗列因素，无因素分析说明；4、有的估价报告，区域因素和个别因素混述，如估价对象距某一点的距离应该是个别因素，但却在区域因素中描述等；5、区域因素和个别因素所描述前后不一致。第三部分 土地估价(64分) 一、估价原则(2分) 主要考虑与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确。（一）替代原则市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法都是以替代原则为基础。运用以上方法的时候，要选用该原则。（二）预期收益原则剩余法、收益还原法估价中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。运用以上方法的时候，要选用该原则。（三）报酬递增递减原则（该项问题不多。遵循的估价原则要

24、根据估价方法和规程要求来确定。但个别估价报告无论选择的是何种估价方法，把“估价规程”中的“估价原则”全都罗列进去。如在估价时未选用收益还原法或假设开发法(剩余法)，在估价原则中却出现了“预期收益原则”，估价原则与选用的估价方法不搭调，在选用原则上，要结合报告采用的估价方法，与之相结合。） 二、地价确定(2分) 评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。 三、估价方法与估价过程(60分) 用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占50，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。（该部分是土地估价报告的关键，也是反映土地估价方法

25、是否科学正确，估价依据是否充分，估价结果是否客观合理的关键所在。也就是说，选择科学正确的估价方法以及正确运用所选用的估价方法进行估价致关重要，直接影响估价结果是否客观、合理与公正。因此，依据规范格式要求： 一是在选择估价方法时，要根据对象的特点及估价项目的实际情况正确选择合适的估价方法，并说明选择估价方法的依据或理由； 二是在估价过程中除选择正确估价方法外，同时要按符合规范格式所选估价方法的相应具体要求，重要的是要说明各项参数取值依据或理由； 三是要正确选择确定最终估价结果的方法并说明依据或理由，若所选估价方法其中采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。）规程

26、要求两种以上评估方法，对采用一种方法评估者不予评分。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；对收益性房地产的估价，应选用收益还原法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用剩余法；在市场依据不充分且不宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。按估价对象和估价目的划分，估价方法的选用一般情况下，遵照如下标准：用地类型适宜的估价方法住宅l、一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；2、对缺乏可售或可租的比较实例的旧有居住房地产可采用成本法或者基准地价系数修正法作为主要的估价方法。商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）1、 有

27、条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；2、 可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅。工矿仓储用地l、对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估。2、在市场依据不充分时，可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法为辅。公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法（基准地价可参照工业用地）为辅，或在有潜在收益的情况采用收益还原法。耕地、园地、林地、草地、水域及水利设施用地、其他土地可以选用收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法（含系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法），未利用地

28、的评估的评估要根据开发后的用途选用不同的方法。涉及农用地征用的，可采用综合法、比较法和征用区片价系数修正法三种方法，综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。（参考：广东省土地估价技术报告评审标准）问题：方法选择不得当（与估价目的或估价对象情况不符、不采用最适当方法、采用过期的基准地价等）选择依据阐述不充分看不到估价的整体思路（特别是多宗地的时候） 1、基准地价系数修正法(以下分值为比例值) (1)基准地价简介(20) 地价内涵：说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。(10)基准地价表及修正体系：至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。(1

29、0) (2)宗地级别的确定。(10) 说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的，应取均值。 (3)基准地价修正。(60)编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致，与区域因素、个别因素条件说明一致(30) 编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合(20)其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等(10) (4)地价计算。(10) (5)方法运用完整性系数。(85100) 除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。 以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为

30、该方法得分。按估价规程要求，采用基准地价系数修正法评估地价时，应明确以下内容：一是要具体说明采用的基准地价的内涵及其批准机关、批准文号、公布或制定时间等。二是要具体说明基准地价系数修正法的概念。三是要确定并具体说明估价对象所在区域的土地级别及其基准地价以及对应的基准地价系数修正表及因素条件说明表，并说明来源及依据。四是要具体说明估价对象的各项具体条件及其优劣程度，并对应基准地价系数修正表确定各项修正系数标准及综合修正系数。 五是要对应基准地价内涵的其他因素条件如年期、期日、开发程度及容积率或其他情况进行修正并说明修正理由。基准地价系数修正法评估中容易出现的问题：1、采用了超过3年的基准地价成果

31、（特别注意）2、漏项，缺少地价内涵介绍等；地价内涵介绍不完善（缺少估价期日、容积率、开发程度、计算公式等）。3、 因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素描述不一致；因素描述不具体且未量化。4、 未列出待估宗地的因素条件说明、优劣程度判定表。5、 某项因素修正错误，某项修正前后不一致或缺少某项因素的修正。6、 计算过程漏项、计算公式前后不一致或计算结果错误。 2、剩余法 (1)最佳开发利用方式(10) 说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。 如果估价对象为现有房地产项目，评估其现状利用条件下价值，则不考虑最佳利用问题。 (2)不动产总价估算(20) 估算方法

32、选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。 (3)开发成本估算(30) 估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。(4)利息计算(10) 开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。 (5)利润计算(10) 利润率选取依据及其合理性。 (6)税金及其销售税费估算(10) 选取全面、正确，依据合理。 (7)地价计算(10) 公式及计算过程的正确性。 (8)方法运用完整性系数(85l 00) 除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估，评估思路错误等。 以(1)(7)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该

33、方法得分。按估价规程要求，采用剩余法评估地价时，应明确说明以下内容：一是要分析或依据规划确定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度、建筑密度等项内容。二是要具体说明估价对象开发完成后的利用方式(买卖或出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法和依据。在估算不动产总价时在同一或类似供需圈或近邻区域内至少要选择三个市场案例，采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。三是要具体说明开发总成本费用所含项目及开发成本费用的建筑费、专业费的确定方法和依据；并说明项目开发周期、计算开发资本利息的利率、税费、手续费和开发利润率等的选取依据和标准。

34、四是明确计算公式、过程并正确计算。采用剩余法评估存在的主要问题是：未具体说明土地的最佳利用方式、开发周期和开发完成后的利用方式。无不动产总价的估算方法和确定依据，直接给定一个价格。总费用中涉及到的项目及其各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算；有的未说明总费用应含的项目内容；有的甚至缺项或多项。计算过程中的错误，比如利息的计算。计息周期不清楚，概念模糊，计算地价时，如评估开发初期的地价（开发前），还需要将结果贴现。确定投资利息时，利率选择没有与具体项目开发周期相适应，如项目开发周期为2年的，不可选取一年期贷款利率为计算参数。 3

35、、收益还原法(1)总收益确定(30)确定收益时，应调查周边可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。*在报告评审中，重点审查数据来源依据是否充分，是否有较强说服力，是否采用客观收益，客观收益的确定方法及详细测算过程是否准确，是否考虑了衍生收益。凡客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程的，扣减10分；凡忽略衍生收益（如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益）且未作原因说

36、明者，扣减10分 (2)总费用(40)费用构成项目是否全面、正确，费用取值依据是否充分、客观合理。说明：1、几种用地方式下对应的土地费用为：（1）土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、管理费（指管理人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修缮费等）。（2）房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为收益是客观收益，所以计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。（3）经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、

37、财务费用及经营利润。（4）生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。2、确定费用时，应调查周边可比案例的平均费用，且注意与前文中的收益相对应。出租价格中如果不含应上缴的税费就不应该扣减税费。3、注意签署了租赁合同的，有效期内收益按照合同约定方式计算。*报告评审中重点审查的地方是：费用构成项目是否全面、正确，数据来源依据充分，费用取值符合正常客观费用或政策规定要求，对没有文件规定的，每项费用的确定过程要有清晰的说明，有详细的推算过程。每项费用计算依据不详细直接给予结论者扣减5分，漏计者扣减10分。 (3)土地纯收益确定(10)待添加的隐藏文字内容1

38、土地纯收益的剥离方法和依据(4)土地还原率确定(10)要明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。（建议采用估计对象所在地基准地价中还原利率确定的结果及依据）土地还原率确定依据、合理性等。 (5)地价计算(10)公式及计算过程的正确性。计算中，年折旧费的计算容易出问题，主要是耐用年限没有考虑土地出让的剩余年限，如土地使用者尚可使用土地的年期小于房屋耐用年限，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重置价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。 (6)方法运用完整性系数(85l00) 除以上项目外，在

39、方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。 以(1)一(5)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。收益还原法容易出现的错误；收益还原法公式选错或计算过程漏步骤。收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理。费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误（年限出错，重置价取值错误）。建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理。地价计算中年限使用错误。 4、成本逼近法 (1)土地取得(征地)成本(20)技术报告中，要详细说明土地取得费的各组成项目、费用标准及其确定的依据，同时要说明所依据文件的名称、批准机关、

40、批准时间、文号及文件中有关费用标准；没有文件依据的，若是当地一般规定，要有土地管理部门或有关政府部门的证明。涉及到当地不同区域的费用标准或没有规定的，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际征地案例的基础上，按照市场逼近法的要求，简要分析对比后确定客观取得费用，并说明原因。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算，主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费，应根据当地政府规定的标准结合市场确定。从市场购入土地时，土地取得费就是获取土地的价格，需注意价格内涵（如“通一平”，是否含出让金等），避免与土地开发费等重复计算。（报告评审中，重点审查土地取得费用构成项目是否全面、正确，取值是否客观

41、、合理，取值依据是否充分。计算正确但无解释者，各项扣减5分。） (2)土地开发费用(20)开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用。（注意：土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。注意区分宗地内开发程度与宗地外的开发程度。“通一平”一般情况下是指宗地红线外“通”，宗地红线内土地平整。宗地红线外的土地开发费用要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费。）报告评审中，重点审查待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准是否明确，依据是否充分，是否为客观的开发费用。计算正确但无解释者，扣

42、减10分。 (3)相关税费(10) -组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。征地过程中发生的税费一般有：A、占用耕地时的耕地占用税；B、占用耕地时的耕地开垦费。C、占用菜地的新菜地开发建设基金（菜地与耕地只用其一，详见地方标准，各地有所不同，按地方实际情况计算）；D、征地管理费（各省有所不同，大概都是按征地成本的一定百分比计算的）。E、当地政府规定并取得上级政府批复同意收取的其他有关税费。F、新增建设用地土地有偿使用。 (4)利息计算(10) 利息率选择、开发周期的设定、计息期 (5)利润计算(10)利润率选择、依据 (6)土地增值(10) 增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客

43、观、合理。 (7)相关修正(10) 年期修正、区位修正、土地还原率的确定依据及其合理性等。 (8)地价计算(10) 公式及计算过程的正确性。 (9)方法运用完整性系数(85l 00) 除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。 以(1)一(8)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。*成本逼近法经常出现的问题：A缺少对待信宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据。B开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致。C利息计算有误D未

44、进行年期修正或区位修正E费用确定可能漏项或多项F利润计算时考虑了利息 5、市场比较法 (1)比较实例选取(20) 案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。按估价规程要求，采用市场比较法评估至少要选择与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、近邻或类似区域内的3例交易实例，（注意：所选实例价格相差不超过30%，其修正后比准地价同样不能超过30%。）并具体说明实例的土地使用者、位置、用途、面积、土地级别、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况是否正常和交易价格等。（评审时，关注案

45、例的真实性是最为关键的，所以依据非常重要，我们估价师在收集案例时，一定要附上案例照片，这也是将来报告的必然要求。） (2)比较因素选择(15)是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性、客观合理，修正系数确定的理由和标准。区域因素：A.基础设施状况； B.商业繁华度（商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）C.对外联系和方便程度(用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远远及设施状况来反映)D.道路通达度（用道路类型、道路级别、宽度、长度道路的相对位置来反映）E.公交便捷度（用公交路线、站点分布、车流量及停靠次数来反映，工业用地可以不选）F.公用设施完善度（用中小学、幼儿园、银行、医院、农贸市场的拥有量、距离和它们的级别来反映）G.环境质量优劣度（用污染程度反映）H.绿地覆盖率（办公、住宅用地选，也可考虑景观的差异）I.产业集聚（用区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布来反映，工业用地选）J.规划限制（区域的规划限制）K.自然灾害状况（视情况可设可不设，如地震区、地震裂缝区等）个别因素：A.容积率B.宗地面积C.宗地形状（规划、较规则、不规则）D.临街状况（四面临街、三面临街、两面临街、单面临街、不临街）E.地质条件(