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1、成 都 市大邑县房地产报告二0一0年九月 重庆海源房地产营销策划有限公司haiyuan agency chongqing CO.LTD目 录第一部分：宏观概况3一、地理位置3二、城市交通3三、GDP41、市级比重42、本县周边区县比较4四、固定资产投资51、市级比重52、固定资产投资与周边区县比较63、房地产投资与周边区县比较6五、旅游业6第二部分：房地产市场7一、土地市场7二、住宅市场111、县城住宅市场分布图112、2009年大邑县房地产整体走势12（1）、商品房供应12（2）、商品房成交12（3）、房价122、购房人群分析13 3、部分楼盘总体特征分析14（1）、建筑特征14（2）、物业
2、基本信息14（3）、户型区间15（4）、容积率15（5）、楼盘分布15（6）、部分楼盘最近成交均价一览表164、商业市场16第三部分：总结17第一部分：宏观概况一、地理位置大邑县大邑县位于成都平原西部，距离崇州市12.公里，距离温江区27.7公里，距成都市区48公里，距离邛崃市21公里，距双流国际机场35公里。幅员面积1321平方公里。截止2009年年底，大邑县下辖17个镇和3个乡。全县户籍人口51.5万，县城人口10.8万。东北与崇州市为界，东南与新津县邛崃市毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。二、城市交通大邑县有着四通八达的交通条件，与周边区县紧邻相连，构成大邑县的三大快速通道包括成温邛
3、高速、光华大道、成大快速通道和一条城市轻轨（成都至邛崃轻轨线）。三、GDP1、市级比重根据2009年统计信息显示，大邑县2009年全县实现地区生产总值77.9亿元，比上年增长13.0%，占成都市2009年国民生产总值（4502.6亿元）的1.7%；其中，第一产业实现增加值17.6亿元，增长18.7%，占全市第一产业量增加值的6.5%；第二产业实现增加值30.5亿元，增长18.7%，占全市第二产业量增加值的1.5%；第三产业实现增加值29.8亿元，增长12.0%，占全市第三产业增加值的1.3%。按常住人口计算，全县人均生产总值达15346元，增长11.2%。2、本县周边区县比较：（单位：亿元）第
4、一产业第二产业第三产业产值比重产值比重产值比重产值比重温江174.1239%12.2316.5%104.8749.3%57.0237.5%崇州9822.4%23.5031.6%42.720%33.522%大邑77.917.8%17.6023.7%30.514.3%29.819.6%邛崃87.0819.9%20.9928.2%34.416.2%31.6820.8%四、固定资产投资1、市级比重全县固定资产投资完成100.5亿元，比上年增长72.0%。全县投资项目为319个，比上年增加123个,其中当年新开工195个。全社会投资中，一产业完成投资3.9亿元，增长47.5%；二产业完成投资42.6亿元
5、，增长19.0%，其中工业投资425984万元，增长19.0%；三产业完成投资54亿元，增长196.2%。固定资产投资市级比重图如下：（单位：亿元）总投资第一产业第二产业第三产业成都4025.9110.90 1284.32630.7大邑100.53.9042.654比重2.4%3.5% 3.3%2.05%2、固定资产投资与周边区县比较：（单位：亿元）温江崇州大邑邛崃投资额218.1156.1100.593.56比重46.5%12%21.5%20%3、房地产投资与周边区县比较：（单位：亿元）房地产开发投资（亿元）施工面积（万）新开工面积（万）竣工面积（万）销售面积（万）温江68.69688.86
6、121.63161.30249.52崇州5.3102.928.716大邑23.84邛崃27.85五、旅游业本县有着丰富的旅游资源，主要包含了西岭雪山、花水湾温泉、刘氏庄园博物馆、佛教圣地雾中山、道教发源地鹤鸣山、建川博物馆聚落、高堂寺、新场古镇、赵云墓、药师岩摩崖石刻、宁玛派道场白岩寺、烟霞湖风景区等风景区。截止2010年8月底，全县共接待国内游客301.43万人次，国内旅游收入5.58亿元，分别比去年同期增长17.0和23.0%；接待海外游客15428人次，旅游创汇272.6万美元，分别比去年同期增长48.0%和54.0%。第二部分：房地产市场一、 土地市场截止2010年8月底，本县今年共计
7、成交土地面积6438亩，其中商品房土地成交面积6145亩，占总成交土地面积的95%，详情见下表：成交土地地址面积（亩）成交总价竞得人要求成交均价大邑县花水湾镇24.07962.8四川宏泰嘉欣投资置业有限公司40.00 大邑县青霞镇龙凤社区153.355015213.9成都宜家居房地产开发有限公司容积率2.8；建筑密度45%；绿地率30%。34.00 大邑县花水湾镇66.263852650.4成都三钏房地产开发有限公司容积率2.0；建筑密度35%；绿地率30%40.00 大邑县西岭镇云华村603118.44成都西岭云华旅游投资有限公司容积率1.2；建筑密度40%；绿地率30%。51.97 大邑县
8、西岭镇云华村82.722977.92四川鑫永博房地产开发有限责任公司容积率1.4；建筑密度40%；绿地率30%。36.00 大邑县晋原镇西濠沟2.1069339.71成都市银屏建筑工程有限责任公司容积率2；建筑密度40%；绿地率20%161.24 大邑县晋原镇桃源新城207.9722424956.4重庆铺金房地产开发有限公司2.5容积率4；建筑密度25%；绿地率35%120.00 大邑县晋原镇新城南区61.11427333.2大邑县交通建设投资有限公司2.5容积率4；建筑密度25%；绿地率35%119.99 大邑县晋原镇新城南区59.420257130.4成都大邑建设发展有限公司2.5容积率4
9、；建筑密度25%；绿地率35%120.00 大邑县晋原镇邑新大道79.262859511.2成都市惠邑城市建设投资有限公司2.5容积率4；建筑密度25%；绿地率35%120.00 大邑县晋原镇邑新大道34.933384191.6四川省文君井酒业集团有限公司2.5容积率4；建筑密度25%；绿地率35%120大邑县西岭镇云华村29.63852193.36四川恒昌房地产开发有限公司容积率1.2，建筑密度40%，绿地率30%74.00 大邑县晋原镇桃源新城8.83591529.32四川省鑫开源矿业有限公司容积率6.0，建筑密度35%，绿地率30%。173.08 大邑县西岭镇沙坪村68.652746成都
10、西锦环保设备有限公司容积率1.2，建筑密度35%，建筑限高不高于24米，绿地率30%40.00 大邑县晋原镇晋北新城228.6820581.2四川春源房地产开发有限公司容积率1.6，建筑密度30%，绿地率35%90.00 大邑县晋原镇甲子路21.13441901.7成都三钏房地产开发有限公司容积率2.8，建筑密度30%，绿地率30%。89.98 大邑县晋原镇内蒙古大道33.76953039.3四川凯蒂置业有限公司2.5容积率4.0；建筑密度30%；绿地率30%90.00 大邑县晋原镇晋北新城1382.8448399.05四川龙源置业有限公司容积率1.1，建筑密度40%，绿地率30%35.00
11、大邑县青霞镇分水社区208.477086.96成都宜家居房地产开发有限公司容积率1.2；建筑密度32%；绿地率30%34.00 大邑县晋原镇邑新大道16.71434.46大邑惠业置业有限公司容积率2.75，建筑密度40%，绿地率30%26.00 大邑县安仁镇金光村480.5319221.2成都佳利投资有限公司容积率1.2，建筑密度35%，建筑限高不高于24米40.00 大邑县西岭镇云华村58.382043.3成都众合林业有限公司绿地率35%,容积率1.2,建筑密度35%35.00 大邑县晋原镇大邑大道7.41872成都市康源新型墙体材料有限公司绿地率30%,容积率2.0,建筑密度32%117.
12、68 大邑县晋原镇大双路2662.883225.25恒大地产集团大邑有限公司容积率3，建筑密度40%，绿地率30%31.25 大邑县晋原镇春城巷26.92098.2四川亮宇房地产开发有限公司容积率2.7,建筑率40%78.00 大邑县晋原镇芙蓉小区492817成都国大置业开发有限责任公司容积率不高于2.8，建筑密度50%，绿地率15%57.49 大邑县晋原镇内蒙古大道30.13612成都市风云置业有限公司绿地率30%,3.5容积率2.5，建筑密度25%120.00 其中邻近本地块的恒大集团购买的土地详细情况如下：土地编号土地地址亩成交总价要求成交均价DY1-82-10大邑县晋原镇大双路87.5
13、9642978.4容积率：3，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-11大邑县晋原镇大双路77.72132642.48容积率：3，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-12大邑县晋原镇大双路63.44342156.96容积率：3，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-13大邑县晋原镇大双路79.04612687.7容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-14大邑县晋原镇大双路90.51873077.68容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-15大邑县晋原镇大双路91
14、.426053108.62容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-16大邑县晋原镇大双路98.12673336.42容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地率：30%。34.00 DY1-82-17大邑县晋原镇大双路52.784851794.52容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-18大邑县晋原镇大双路82.27262797.18容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-5大邑县晋原镇大双路93.761253187.84容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地率：30%。34.00 DY1-82
15、-6大邑县晋原镇大双路79.01882686.68容积率：3，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-7大邑县晋原镇大双路103.112553505.74容积率：3，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-8大邑县晋原镇大双路104.21253543.14容积率：3，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 DY1-82-9大邑县晋原镇大双路97.769853324.18容积率：3，建筑密度：40%，绿地率：30%34.00 510111-2010-B-0004大邑县大双路248.957219.5530%,2.8,30%29.00 510111-2010-
16、B-0005大邑县大双路313.599094.1130%,2.8,31%29.00 510111-2010-B-0006大邑县大双路434.2212592.3830%,2.8,32%29.00 510111-2010-B-0007大邑县大双路465.2313491.6730%,2.8,33%29.00 恒大集团共计成交2662.8亩，成交总价为83225.25万元，总体成交均价为32.89万元/亩。老城区南部新城西部新城恒大区域恒大城今年18月，从成交量来看，大邑县土地交易市场较为活跃，无论是拍卖还是挂牌土地，土地价格相对于2009年初均有大幅度提升，尤其位于桃园新城拍卖地块成交价格最高，每笔
17、土地成交价均大于110万元/亩。而在大邑老城区核心位置的土地高达173万元/亩，在出了城区之后的其它镇上的土地成交价格均价约为60万元/亩。预期：根据以上土地信息，目前大邑县桃园新城地价应该在120万元/亩左右，考虑到市政府将迁至本区域，加之新区招商引资较为成功，该区域地价还将有一定幅度的提升，未来近半年至一年的时间内，内蒙古大道周边土地价值将在120150万元/亩之间。二、住宅市场1、县城住宅市场分布图恒大城板块老城板块桃源新城板块2、2009年大邑县房地产整体走势（1）、商品房供应商品房供应量较去年大幅上升，主要集中在大邑大道两侧及城区小地块和晋北芙蓉雅居等。全年批准预售386140.32
18、，与去年233418.35同比增长65.43。目前在售楼盘中可售房源甚少，但在近期开盘楼盘较多。（2）、商品房成交2009年较去年、前年成交量有大幅上升，总成交商品房4040套，成交面积451119.32，销售金额10.21亿元；其中非住宅成交量为411套，成交面积19026.9，销售金额8658.66万元；商品住房成交3629套，成交面积432092，销售金额9.34亿元，与去年相比套数、面积、金额分别上升254、250及233。总成交4040套中按揭购房2782套，占总成交量的68.86。（3）、房价2009年普通商品房房价大幅上升，全年商品房住宅成交均价为2474.38元/（扣除“新和.
19、芙蓉雅居”定向销售商品房），与去年2273元/同比上升8.86，下半年部分楼盘均价已达3000元/；商业房成交均价5451.62元/，与去年同期相比均价3205.58元/上升70.07，预计明年上半年随着房地产市场政策调控，房价将进一步稳定。2、购房人群分析从购房人群来看，主要为本行政区人群，有换房一族、进城务工人员、灾后换房、以及教师团购等；外来购房者主要为川南监狱人员定向购买；目前我县商品房在成都五城区市场销售量还比较少。据统计，全年县外人群购房1584套，占总成交量的39.21，其中省外占3.66，本省非成都25.50，五城区及高新区占2.55，成都郊区市县占7.50。深入剖析：换房人群
20、加大：根据统计，目前常住人口为10万人左右，按每户4人左右核算，总计会有25000户家庭。保守按照市场换房比例5%年测算（相当于20年换一次房），则最保守估计也将有1250户家庭将有换房需求，按照当地住房习惯，就需要消化超过12.5万平方米以上的商品住宅。城市人口增加：到2010年，区域常住人口将由现在的10万人增加到14.8万人，最保守估计在未来4年当中，每年将产生大约1万人口搬进城区居住，这部分人群对于商品住宅的需求更加强烈。外地人置业：大邑凭借“成都名片”与“全区域价格最低”等两点区域，在很大程度上也将吸引部分周边区域的投资客户。购买人群比例图见下表：3、部分楼盘总体特征分析（1）、建筑
21、特征项目名称物业类型恒丰雅苑多层洋房蜀鼎意景多层洋房林曦美郡多层翰城国际多层、小高层锦绣一方多层、小高层、别墅邑新花园多层中铁龙郡多层君悦华庭多层邑都上城多层恒大山水城小高层、高层、别墅（2）、物业基本信息项目名称总建筑面积占地面积容积率恒丰雅苑1149658421.97蜀鼎意景53873.0946亩1.74林曦美郡3000022亩1.88翰城国际127624.59685671.79锦绣一方4513581920602.35邑新花园4300032亩2.00中铁龙郡95553.0456897.301.68君悦华庭90000500001.61邑都上城173817160亩1.48恒大山水城483113
22、.56首期1500亩1（3）、户型区间项目名称户型区间主力户型恒丰雅苑90-19090-130蜀鼎意景90140115123翰城国际82-126115-124锦绣一方35-35089-140邑新花园83-14383-121中铁龙郡80-260127-140君悦华庭90-260123-140邑都上城89-201120-140（4）、容积率目前大邑县在售楼盘的容积率集中在1.482.35之间，容积率普遍不高，这主要因为楼盘的建筑形态以多层为主，可以预见，未来大邑县楼盘的容积率将有所上升，24的容积率将可能成为主流。（5）、楼盘分布从在售楼盘分布图中可见，目前大邑县在售楼盘集中分布于大邑大道两侧，内
23、蒙古大道两侧尚未出现在售楼盘。从大邑县新区规划上看，内蒙古大道、温泉大道、二环路与斜江河围成的区域是未来的新城区中心城，规划有行政中心，体育中心，文化娱乐中心和中央公园，未来配套住宅将层出不穷，有望成为大邑县主要住宅供应区域。（6）、部分楼盘最近成交均价一览表序号楼盘名称成交均价（元/）1邑都上城32002蜀鼎意景30003王山别墅75004恒大山水城87005翰城国际35006祥荣锦绣一方30007无我别墅45008中铁金山预计35009博友诺蔓邸33004、商业市场新城区商圈老城区商圈经过调研可知，目前大邑县较为繁华的商业中心分布于老城区和新城区；老城区商业中心分布在老城中心地带，包括新世
24、纪广场和新时代广场（俗称“商业广场”）周边，以及南街、东壕沟街、西街口一带。见图中红色部分。新城区商业中心尚处于建设阶段，多以底商形式出现，集中分布于大邑大道两侧各楼盘临街处，见图中绿色部分。商业业态及租金（售价）经过详细调研，大邑县老城区商铺因为开发较早，现在主要以出租为主，租金情况与商铺所在位置和经营业态有较大关联。区域建筑形态主要业态租金面积区间（平方米）东壕沟街临界底商服装经营小型商场510万/年约30平米/间市政府商业广场附近临界底商大型商场百货大楼办公用品品牌服装10万几十万/年2030平米/间南街临界底商银行、电信、移动办公用房少量服装23万/年1530平米/间新城区有较多在售楼
25、盘，大部分楼盘开发有商铺，目前以出售为主。新城区大邑大道两侧在售商铺汇总如下表所示：楼盘产品类型售价占地容积率面积区间（平方米）蜀鼎意景底商商铺8300-890046亩1.7450-110翰城国际商铺未开盘/101亩1.79/展瑞君悦华庭商铺未开盘/75亩1.61/邑都上城集中商业临街底商12000均176亩1.48150-160祥荣锦绣一方临街底商7000-9000450亩2.3580-600由此可见，大邑大道附近在售商铺面积区间跨度很大，50600平米/间均有销售，比主城区商铺以及大邑大道早期开发的商铺面积均有较大幅度的提升，价格集中在800012000元/平米之间。通过调查还得知，目前大
26、邑大道两侧已经形成商业氛围，周边商铺入住率较高，主要业态有建材、小型超市、卫生洁具等，所租铺面较大，一般几个铺面一起租，每个铺面在40平米左右，租金23万/年.个。大邑大道是目前发展潜力最大的次级商圈。第三部分：总结一、成都“田园城市”规划的出台，对整个成都周边旅游城市是一次不可多得的发展机遇。在房地产行业，大邑正迎接着新形势下的挑战。大邑是一座有着“成都后花园”之称的城市，城市总体消费水平处于中等水平，但有着丰富的旅游资源处于蓄势待发期中。再加上离成都双流机场只有35公里之遥，驾车接近20分钟即可抵达大邑。地理条件给予了大邑不得不发展的机遇；二、大邑拥有日趋完善的基础配套设施和独具人文特色的
27、旅游资源以及巨大的发展潜力。中铁、恒大等全国房地产开发龙头企业的进驻，必定带动当地房地产市场将走向高端化的领域。根据我司的走访调查，发现房地产市场拥有以下明显特征：1、土地供应量很大；2、圈地现象比较明显；3、当地消费水平处于中等水平，而更多的高端消费产品却处于蓄势待发之中；4、桃源新城的土地价格大多居于120万元/亩的水平，好一点的地段价格甚至高达160万元/亩。而按照大邑老县城和新城在售楼盘的房价，不足以支撑高地价的水平；5、大邑旅游资源处于尚待开发之中，而整座城市老城形象比较落后。在城市交通运输方面，存在很大的滞后现象；6、从城市规划来讲，新城中规划了五星级酒店、高尔夫球场等高端项目，消费群体的确立成了一大疑问三、住宅市场方面1、大邑市场的在售项目价格波动较小，而本地得消化能力相当有限 。 2、各楼盘都存在营销推广方式单一，在品牌营销、品质提升方面较弱；3、安置房的建造，给商品房市场带来较大的冲击；4、产品设计上缺少创新，大户型比重较大；
