房地产估价范文.doc

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1、目 录报告摘要致委托方函估价师申明估价的假设和限制条件估价结果报告一、 委托估价方二、 收托估价方三、 估价对象四、 估价目的五、 估价时点六、 价值定义七、 估价依据八、 估价原则九、 估价方法十、 估价结果十一、 估价人员十二、 估价作业日期十三、 估价报告应用有效期估价技术报告一、 个别因素分析二、 区域因素分析三、 市场背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估价方法使用六、 估价测算过程附件房地产价值评估报告 报告摘要该房地产法定用途为商业，其土地使用权现状为出让。目前用于租赁经营，报告详细分析了这些因素后，按照合法原则和有关法规，经商业装修和签订租约的状况加以评估。报告采用了成本法、收

2、益法以及市场比较法进行评估，最终以简单算术平均法确定估价对象于估价时点（2013年6月07日）的现状公开市场价值。估价目的是为委托方提供价格参考。 益阳市湖南城市学院致 委 托 方 函李女士：依据委托，我们公司对坐落于益阳市桃花仑西路大地女人街A-028混搭馆（使用面积15平方米）的房地产进行市场价格评估，为委托方将来拍卖提供参考的依据。估价时点为2013年6月07日。估价人员根据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。根据贵政府提供的有关资料，按照中华人民共和国房地产管理办法、房地产估价规范、建设部颁发的城市房

3、地产市场估价管理暂行办法等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，遵循独立，客观，公正的原则。经过周密准确的测算。确定该估价对象在2013年6月30日繁荣现有正常市场价格为人民币：196180元。大写为壹拾玖万陆仟壹百捌拾元整。单价为RMB： 13078.67元/平方米。现将完成的估价报告提交给您。 此致益阳市湖南城市学院 法定代表人：冯 湛 2013年6月30日 估 价 师 声 明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们依照中

4、华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4. 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。6. 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。7. 如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。8. 最后，根据本公司的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。 注册房地产估价师：冯 湛估价的假设和限制条件一、 估价假设条件（

5、一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,但考虑其他因素的影响,其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，运用估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某中估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受。通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指在一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对

6、象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不 同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准。二、 估价限制条件（一） 本估价报告应用范围为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需要向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二） 房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。（三） 本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。（四） 按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效，随着时间的推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价

7、结果也需做相应调整。（五） 本次估价所依据的有关房地产权属，土地使用权面积及建筑物面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。（六） 估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察时客观性，真实性，公正性承担责任，但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估估价对象建筑物结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。（七） 特殊说明的事项估价对象为非正常交易（即为转租），所租房屋的租金低于该区域同一地段的正常租金价格。与估价对象相同面积的

8、商业铺面的租金的正常水平为25003200元/月，所以为了本估价报告的合理性。本公司对估价对象的租金进行了调整。估价中采用的租金为正常市场中的正常交易价格。（八） 本估价报告书一式五份，委托方四份，本机构存档一份。（九） 报告中所使用的货币为人民币。估 价 结 果 报 告一、委托估价方：李女士二、受托估价方：受托单位：益阳市湖南城市学院法定代表：冯 湛三、估价对象（十） 估价对象调查情况权属人 混搭馆房地坐落益阳市桃花仑西路大地女人街A-028土地使用权类型出让房屋所有权性质国有房产土地用途商业房屋用途商业房屋状况建筑结构砖混一等建筑面积15平方米楼层一层建成年份2010年（二）估价对象权利状

9、况1、估价对象为益阳市桃花仑西路混搭馆服饰店，土地用途为商业。土地使用权为出让。至估价时点，其土地已使用了4年（取整），尚余使用年限为36年。2、估价对象所处建筑物翻建于2010年。为砖混结构一等，房屋经济耐用年限为50年。至估价时点该建筑物已使用了2年。3、本次评估为委托估价方拍卖价格对象提供价格参考。（三）估价对象状况估价对象坐落于益阳市桃花仑西路，是益阳的繁华区域。有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，但人、车流量较大，旁边有农业银行，工商银行，附近有电信大厦，沃尔玛超市，估价对象用途为商业，设定出让年限为2008年至2048年。至估价时点，该宗地已使用了4年。

10、土地剩余使用年限为46年。根据估价人员现场勘察，估价对象的装修、使用与维修养护情况均良好，估价对象基础设施完善。（四）权益情况 估价对象产权为益阳农业银行，根据委托方提供的资料以及估价人员及实地查勘，调查所获取的资料，土地使用权性质为出让。四、估价目的 为委托方确定房地产价值提供价值参考依据。五、估价时点2013年6月07日六、价值定义 根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公

11、开市场上于估价时点最可能所形成的价格。七、估价依据（一） 本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 1、中华人民共和国担保法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、中华人民共和国拍卖法 5、中华人民共和国土地管理法实施条件 6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（二） 本次估价采用的技术规程 中华人民共和国国家标准房地产估价规范（三） 委托方提供的有关资料1、委托方提供的装修资料2、房屋租赁合同3、益阳市国土资源与房地产管理局协助执行书回执4、益阳市土地房屋权证5、益阳市土地房屋他项权证（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察。调查所获的资料

12、等。八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3、房地结合原则：对房屋建筑物的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。4、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则：遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的

13、实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。 收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，

14、这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。 收益价格公式：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地产的价格 a房地产的净收益 r房地产的资本化率 n房地产的使用年限与剩余收益年限成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧或房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土

15、地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下大写金额：人民币壹拾玖万陆仟壹百捌拾元整十一、估价人员估价师：冯 湛注册房地产估价师：冯 湛十二、估价作业日期2013年6

16、月7日至2013年6月30日十三、估价报告应用有效期本估价报告自2013年6月30日起壹年内有效。若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。估 价 技 术 报 告一、 个别因素分析土地使用总面积：15 平方米用途为商业土 地使用年限：40年剩余36年宗地形状：矩形层数：一层结构类型：砖混结构一等建成年月：2010年建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。二、 区域因素分析估价对象位于益阳市桃花仑西路，周边有大超市，益阳市农业、建设、工商银行等。影响商用楼价值的区域因素主要有商业繁华程度、交通条件、公共配套设施完善

17、状况、环境条件和临街状况等。、基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。、交通状况估价对象面临桃花仑西路，该道路是益阳市的主要街道之一，公交线路有20路、7路、23路、28路等且就近设有公交车站点，交通出行十分便捷。、繁华程度估价对象坐落于益阳市康富路农业银行分行旁，是益阳的繁华区域。周边商业配套设施齐全。附近有大超市，处于正街，人流量大，商业繁华程度较高。、土地等级及基准地价估价对象所在区域为市一级地段，其商业用地基准地价为2875元平方米。三、 市场背景分析近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段

18、客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。四、 最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。五、 估价方法的选用根据估价对象的特点和估价

19、目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法、成本法作为本次评估的基本方法。市场比较法是指将估价对象房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格修正得到估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金的出估价对象房地产价格的一种估价方法。六、

20、估算测算过程(一) 利用成本法求取估价对象的价格成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。 (1)计算公式:积算价格土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧(2)本估价报告中的估价对象是砖混结构一等，建筑物的重置价格为540元/平方米，故此估价对象的重置造价为540*15=8100（元）(3)土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正说明：采用环比指数进行土地基准价格修正,2010年益阳政府发布的5号文件商业一级用地价格为2875元/平方米,2012年至今仍未更新，故和10

21、年地价相同。土地重置价格基准地价* 1.053（元/平方米）土地重新取得价格=2875*1.053=3027.38（元/平方米）估价对象占用土地总面积为15平方米，取得土地使用权总费用=3027.3815=45410.7元。(4)建筑物折旧 建筑物年折旧额=8100*(1-2%)/50=158.76（元）建筑物折旧=158.76*2=317.52（元） (5)计算积算价格积算价格=8100+45410.7-317.52=53193.18（元）(二)收益法土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正采用收益法求取估价对象的价格1、收益法的理论依据是经济学中的预期原理，房地产的价格是基于市

22、场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。2、计算公式：V=a/r1-1/(1+r)n 3、确定资本化率 资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3.5% ,再根据估价对象所处地区社会经济环境及比较投资估价对象的投资风险后，认为风险调整值取8%比较合理，所以报酬率为11.5%。 4、房地出租总费用a管理费年房地租金*4%b年维修费房屋重置价格*2%c年保险费房屋重置价格*2 d年税金年房地租金*15%e年折旧费C(1-R)/N 5、房地总收益=年租金+年押金利息6、计算资本化率r=3.5%+8%11

23、.5% 7、根据该区域类似商铺租赁市场的调查和租赁案例的收集资料，其月租金水平一般为25003000元/平方米，根据估计对象地理位置综合考虑，确定估价对象的月租金为2700元/平方米.8、计算收益价格（1）房地总收益=年租金=2700*12=32400（元）（2）房地出租总费用a管理费=年房地租金*4%=32400*4%=1296（元）b年维修费房屋重置价格*2%=540*15*2%=162（元） c年保险费房屋重置价格*2=540*15*2=16.2元）d年税金年房地租金*15%=32400*15%=4860（元）e年折旧费C(1-R)/N=540*15*（1-2%）/50=158.76（元

24、）年房地总费用=a+b+c+d+e=6492.96（元） （3）年房地纯收益=（1）-（2）=32400-6492.96=25907.04（元） （4）V=a/r1-1/(1+r)n =25907.04/11.5%1-1/(1+11.5%)48=224066.54 (元） 因此，收益价格=224066.54（元）(三)市场比较法 市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：估价对象价格=可比实

25、例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数=可比实例价格100/（100+交易情况修正值）（100+交易日期修正值）/100100/（100+房地产状况修正值）1、选取可比实例2、通过市场调查和有关部门查询，收集了与估价对象位于同一供需圈的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下宗案例作为可比实例，如下表：可比实例内容比较因素五颜六色服饰雅湘服饰浪漫满屋服饰交易地点益阳市桃花仑西路益阳市桃花仑东路益阳市康富北路交易日期2012年4月2012年5月 2012年3月租金水平(元/月

26、)320026002300房产使用面积(平方米)181210交易情况较好正常较好价格类型租赁租赁租赁用途商用商用商用区域因素商业繁华程度好较好较好交通条件好较好好公用设施完备度好好好离市中心的距离近近近个别因素环境条件好好好平面布置合理合理合理建筑结构砖混一等砖混一等砖混一等 3.因素选择及因素条件描述根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有交易日期、交易情况、房地产状况因素等。房地产状况因素主要有区位状况、权益状况、实物状况等。（1）交易情况修正: 估价对象ABC交易情况100+0+0+0（2）交易日期修正：根据益阳市的房地产市场状况可比实例成交

27、日期至估价时点房地产市场交易价格较为平缓，故不须修正。（3） 区域因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下： 区域因素比较表区域因素估价对象实例A实例B实例C繁华程度1010910 道路通达度10111010公交便捷度1010911对外交通10111010环境质量1010910景观1010109城市基础设施10101011社会公共设施10101010规划限制1010910治安状况10101010 综合10010296101（4）实物状况修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的实物状况比较修正列表如下：个别因素修正表实物

28、状况估价对象实例A实例B实例C面积1001049896形状100100100100临路状况100100101101使用年限1001009899新旧程度10010098100装修1001009898工程质量100100100100建筑结构100100100100朝向100100100100综合1001049394由于本次估价调查时所收集到的资料中没有市场成交价格，因而估价过程中运用收益法求出其收益价格后再进行修正。针对可比实例A：据调查资料分析得年房地纯收益为30699，65（元）针对可比实例B：据调查资料分析得年房地纯收益为25002.43（元）针对可比实例C：据调查资料分析得年房地纯收益为2

29、2095.36（元）运用收益法的公式：V=a/r1-1/(1+r)n可以求出： VA=30699.65/11.5%1-1(1+11.5%)48=265517.19（元）VB=25002，43/11.5%1-1(1+11.5%)40= 214618.03 （元）VC=22095.36/11.5%1-1(1+11.5%)42=190147.20（元）（5）求出比准价格 a：把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，起计算列表如下： 综合修正计算表实例项目实例A实例B实例C成交价格265517.19214618.03190147.20交易情况100/100100/100100/10

30、0交易日期100/100100/100100/100区域因素100/102100/96100/101个别因素100/104100/93100/94修正后价格250299.01240387.58200281.44b：采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格比准价格=（250299.01/18+240387.58/12+200281.44/10)/3=17988.64元/平方米总价=17988.64*15=269829.67（元）估价对象最终价格确定： 估价方法总价（元）单价（元/平方米）成本法53193.183546.21市场比较法269829.6717988.64收益法265517.1

31、917701.15成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须的费用和开发应得的正常利润；其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”更体现市场行为；收益法的理论依据为预期原理，三者从不同的角度体现了估价对象的客观合理价格。根据估价目的，以三者的算术平均值为最终评估价。估价对象房地产价格=(53193.18+269829.67+265517.19)/3=196180.13（元）折合单价=196180.13/15=13078.67（元/平方米）附 件益阳市城区商业用地基准地价内涵级别土地权利使 用年 期容积率标准深度开发程度估 价期 日区段区片主干道次干道支路一级地出让土地使用权402.22.0

32、181512五通一平 2010.5.1二级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1三级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1四级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1五级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1六级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平2010.5.12010年益阳市中心城区级别基准地价 单位：元/平方米级别商业用地住宅用地工业用地2875109256816297954331086579330832422252611307453益阳市房屋重置价格表结

33、构重置价格耐用年限残值率钢筋混凝土结构670元/60年0砖混一等结构550元/50年2%砖混二等结构440元/50年2%益阳市中心城区商业用地级别分布范围土 地级 别分 布 范 围桥南：滨江路金山北路向西100米桃花仑西路向南100米康富北路向西100米益阳大道向北100米金山路向西100米海棠路向南80米康富南路向西100米康富南路向东600米海棠路向南80米龙洲路向东100米桃花仑中路向南100米桃花仑中路向北100米茂林路青年路益阳商业步行街龙洲路向东100米桃花仑西路向北100米大桃路向东80米和龙洲路（嘉骏路商业步行街）两侧100米、金防路全段两侧50米、秀峰西路（金山路康富北路）两

34、侧80米、金山北路（桃花仑西路益阳大道）两侧100米、金山南路（海棠路玉兰路）两侧100米、桃花仑中路（茂林路萝溪路）两侧100米、萝溪路（秀峰东路青年路）两侧100米七段。桥北：三益街五一西路向北100米文艺路向西80米马良路向西100米迎春路长春路马良路向西100米马良路向东200米至汽车北站致富路汽车路向东80米资江人民路资江西路所包围的区域。桥南：级地以外,金山北路向西200米资江沿江路三里桥路赫山区政府以南茂林路青年路以北50米萝溪路十洲路银城大市场汽车东站晓园路团山路梓山湖北海棠路龙洲路玉兰路金山路向东200米迎宾路与金山路交叉口所包围的区域和迎宾路（康富路和迎宾路交叉口向东100

35、米中央储备粮益阳直属库）。桥北：级地以外,群众街资阳区政协资阳区人大民福路迎春路长春西路迎春路幸福渠路向北200米致富路长春东路文昌路五一东路向北50米永丰路资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山、会龙公园东玉树路荷花路益阳汽车南站、益阳火车站、石长铁路龙洲路梓山湖西梓山湖东团圆南路凤山路桃花仑路梓山东路沿线长常高速资江所包围的区域。桥北：级地以外，资阳大道文昌路幸福渠路永丰路长春东路永丰路向东200米五一东路向北80米白马山路资江所包围的区域。桥南：级地以外，资江志溪河花香路会龙山生态保护区云雾山路梅林路团圆南路迎宾东路桃花仑路向东200米长常高速所包围的区域桥北：级地以外，资阳大道向

36、北300米白马山路北段资阳大道长常高速资江大堤所包围的区域。桥南：级地以外，会龙山生态保护区西部中山村路梅林路银城大道工业大道桃花仑东路迎宾东路长常高速四级地边界所包围的区域和兰溪河所在区域（长常高速定级边界所包围的区域）。桥北：级地以外、定级边界以内的区域。级地以外、定级边界以内的区域我的大学爱情观目录：（1） 大学概念（2） 分析爱情健康观（3） 爱情观要三思（4） 大学需要对爱情要认识和理解（5） 总结1、什么是大学爱情：大学是一个相对宽松，时间自由，自己支配的环境，也正因为这样，培植爱情之花最肥沃的土地。大学生恋爱一直是大学校园的热门话题，恋爱和学业也就自然成为了大学生在校期间面对的两

37、个主要问题。恋爱关系处理得好、正确，健康，可以成为学习和事业的催化剂，使人学习努力、成绩上升；恋爱关系处理的不当，不健康，可能分散精力、浪费时间、情绪波动、成绩下降。因此，大学生的恋爱观必须树立在健康之上，并且树立正确的恋爱观是十分有必要的。因此我从下面几方面谈谈自己的对大学爱情观。2、什么是健康的爱情：1) 尊重对方，不显示对爱情的占有欲，不把爱情放第一位，不痴情过分；2) 理解对方，互相关心，互相支持，互相鼓励，并以对方的幸福为自己的满足; 3) 是彼此独立的前提下结合；3、什么是不健康的爱情：1)盲目的约会，忽视了学业;2)过于痴情，一味地要求对方表露爱的情怀，这种爱情常有病态的夸张;3

38、)缺乏体贴怜爱之心，只表现自己强烈的占有欲;4)偏重于外表的追求;4、大学生处理两人的在爱情观需要三思：1. 不影响学习：大学恋爱可以说是一种必要的经历，学习是大学的基本和主要任务，这两者之间有错综复杂的关系，有的学生因为爱情，过分的忽视了学习，把感情放在第一位；学习的时候就认真的去学，不要去想爱情中的事，谈恋爱的时候用心去谈，也可以交流下学习，互相鼓励，共同进步。2. 有足够的精力：大学生活，说忙也会很忙，但说轻松也是相对会轻松的！大学生恋爱必须合理安排自身的精力，忙于学习的同时不能因为感情的事情分心，不能在学习期间，放弃学习而去谈感情，把握合理的精力，分配好学习和感情。七、 有合理的时间；

39、大学时间可以分为学习和生活时间，合理把握好学习时间和生活时间的“度”很重要；学习的时候，不能分配学习时间去安排两人的在一起的事情，应该以学习为第一；生活时间，两人可以相互谈谈恋爱，用心去谈，也可以交流下学习，互相鼓励，共同进步。5、大学生对爱情需要认识与理解，主要涉及到以下几个方面：（四） 明确学生的主要任务“放弃时间的人，时间也会放弃他。”大学时代是吸纳知识、增长才干的时期。作为当代大学生，要认识到现在的任务是学习学习做人、学习知识、学习为人民服务的本领。在校大学生要集中精力，投入到学习和社会实践中，而不是因把过多的精力、时间用于谈情说爱浪费宝贵的青春年华。因此，明确自己的目标，规划自己的学

40、习道路，合理分配好学习和恋爱的地位。（五） 树林正确的恋爱观提倡志同道合、有默契、相互喜欢的爱情：在恋人的选择上最重要的条件应该是志同道合，思想品德、事业理想和生活情趣等大体一致。摆正爱情与学习、事业的关系：大学生应该把学习、事业放在首位，摆正爱情与学习、事业的关系，不能把宝贵的大学时间，锻炼自身的时间都用于谈情说有爱而放松了学习。 相互理解、相互信任，是一份责任和奉献。爱情是奉献而不时索取，是拥有而不是占有。身边的人与事时刻为我们敲响警钟，不再让悲剧重演。生命只有一次，不会重来，大学生一定要树立正确的爱情观。（六） 发展健康的恋爱行为 在当今大学校园，情侣成双入对已司空见惯。抑制大学生恋爱是

41、不实际的，大学生一定要发展健康的恋爱行为。与恋人多谈谈学习与工作，把恋爱行为限制在社会规范内，不致越轨，要使爱情沿着健康的道路发展。正如马克思所说：“在我看来，真正的爱情是表现在恋人对他的偶像采取含蓄、谦恭甚至羞涩的态度，而绝不是表现在随意流露热情和过早的亲昵。”（七） 爱情不是一件跟风的事儿。很多大学生的爱情实际上是跟风的结果，是看到别人有了爱情，看到别人幸福的样子（注意，只是看上去很美），产生了羊群心理，也就花了大把的时间和精力去寻找爱情（八） 距离才是保持爱情之花常开不败的法宝。爱情到底需要花多少时间，这是一个很大的问题。有的大学生爱情失败，不是因为男女双方在一起的时间太少，而是因为他们在一起的时间太多。相反，很多大学生恋爱成功，不是因为男女双方在一起的时间太少，而是因为他们准确地把握了在一起的时间的多少程度。（九） 爱情不是自我封