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1、房地产开发项目的成本控制与研究摘要：房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，在开发出有适销对路的房源的同时，必须提高成本管理水平，作好成本控制工作。房地产开发成本控制与管理是一个动态过程，贯穿于项目建设的全过程。关键词：房地产开发成本控制营销需要一、 房地产开发成本控制综述房地产行业的迅猛发展，已成为当今社会最具影响力和竞争力的朝阳行业。在这里我们探讨如何做好房地产开发项目的成本控制与管理具有重要意义。房地产行业因为具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大的特点，该行业也是当今公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资效益的高风
2、险高回报时代已成为过去。在房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理与控制，实行“集约效益型”开发模式，从而真正实现开发利润的最大化。另一方面，随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高，房地产竞争压力越来越大。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，在开发出有适销对路的房源的同时，必须提高成本管理水平，作好成本控制工作。房地产开发成本控制与管理是一个动态过程，贯穿于项目建设的全过程。通过对企业成本及成本结构的分析，从房地产开发企业的成本组成及其管理职责入手，从技术、经济和合同管理方面入手，加强成本费用管理，减少
3、资金的流失，降低房地产开发项目的总成本，从而达到提高房地产企业经济效益的目的。二、房地产项目开发成本的组成1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过
4、6%。3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发
5、成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%30%左右。5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使
6、用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。 三、房地产开发项目成本分析及控制的策略（一）、加强企业内部成本管理体系的建设1.
7、建立企业内部成本控制管理组织机构成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。2.健全成本管理制度、制定管理目标健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查
8、和控制，使之达到“行之有效”。3.强化企业内部的成本控制管理项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。(二)、项目立项阶段，作好目标成本预测进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究
9、并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。(三)、项目设计阶段成本控制可以这么说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设
10、计阶段一般可统分为方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：1. 项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本
11、节约。2. 初步设计完成后，开发企业要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要，环境艺术配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经
12、济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。3. 施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。比如：(1)、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。(2)、结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及
13、截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。(3)、安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。(4)、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的损失及浪费。(四)、项目实施阶段，可以从以下几方面考虑1. 工程预算成本控制。通常施工图预
14、算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当
15、然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。2. 工程发包施工方的邀标与选择，严格选择施工单位，要求施工方对项目施工管理具有较强的管理能力和经济实力。建立合作共赢伙伴，创造条件，共同实现项目品牌标准和赢利目标。3. 合同管理与控制。合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程成本，是控制资金投入的有效手段。签订合同认真审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依
16、法规范操作。合同管理员、财务部门、项目工程部等有关人员密切合作，经常到施工现场了解工程进度，掌握施工形象，使每笔履约款项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进行付款，做到了量款同步，较好地控制了资金的投人。4. 加强现场管理。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。5.充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度。在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以根据其节约效益给予适当奖励。6. 对施工进度款的拨
17、付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。四.房地产项目开发过程中的成本控制的几个方面(一)房地产项目决策阶段的成本控制目前，房地产行业逐渐整体进入调整阶段，房地产开发项目的风险，也随之增大，正确的决策是成功的开始，因此，针对房地产开发项目的源头决策阶段，来分析这一环节的成本控制问题：建立科学的评价指标体系：规划评价指标：主要考虑可使用土地面积，建设密度，容积率，绿地率，停车泊位，市政配套，公共设施配套交通等因素。设计方案评价指标，要考虑性价化，产业化
18、，经济性， 采光，通风，环保，格调品位，于周围环境的协调，使用功能等因素。市场定位评价指标，是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租、售价格，租、售率租售对象，物业管理等建立评价指标。经济评价指标，需要考虑财务评价和综合评价，财务评价根据环境， 财税制度，和价格体系，计算房地产项目，财务收入和财务支出 ，分析项目的财务盈利能力，清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等，综合评价是从区域社会经济发展的交度分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考查项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。 以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的
19、影响，比如建筑密度是指建筑基底面积，占总用地面积的百分比，它反映用地合理性情况,是城市管理的控制指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量其内函于“建筑密度”一致，但表述形式不同。容积率=总建筑面积/地快面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价。同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。2. 技术与经济相结合，做好规划方案的优造要真正有效的控制工程造价，完成市场调查研究后 必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力术在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。
20、房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算。从中筛选出满足最低。可接受收益率，要求的可供比较方案。并对这些方安案进行比选。在进行可供比较方案优选择时，处理各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径，对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标，作为比选指标。房地产项目通常采用的方案优选指标有：差额投资内部收益率和净现值（NPV）在进行方案优选时，以净现值大的方案为优选方案，等额年值，在进行方案优选时，以等额年值大的方案为优选方案。当可供比较方案和开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益
21、率，净现值或等额年值指标进行方案比选，当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行优选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进方案优选，经对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行优选。对于开发经营期较短的出售型方地产项目，也可直接采用利润总额，投资利润率等表态指标进行方按优选，对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行优选时，为简化计算，可采用费用现值指标和节额年费用指标，直接进行项目方案费用部分的优选。提高项目抵御风险的能力，房地产市场是资金密集性行业，资金使用量大，市场的任何泊动和国家宏观的政策调整都会影响到项目的收益，严重的可能是企业的资金链条继裂，
22、整个项目陷入瘫痪，这就要求开发商在投资决策阶段，通过对影响项目投资效果的社会，经济，环境，政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大少和特点确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范和控制房地产项目面临的风险，有政策风险，财务风险，购买力风险等。第一、政策风险：近年来为了规划房地产市场，有效控制房价，采取一系列宏观调控政策，虽然效果不明显，但是政府调控的决心并没有改变，房地产政策的改变，尤其是调整性政策出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致房地产项目的商业风险加大，应对国家宏观政策的措施主要是缩短项目的建设周期
23、。加快项目的销售进度，即时回笼资金。第二、财务风险：财务风险主要由利率，资本金充足率两个方面，特别是2007年以来，国家加大宏观调控力度，几次提高银行利率，紧缩根据，这些金融政策的调整使得一线城市房地产价格开始下降，。投资速度减慢。房地产公司由于贷款利率增加，导致收入减少，支出增大。投资成本增大。形成房地产投资财务风险，应对利率风险的措施，主要是预期银行贷款利率的变化。为了降低由此带来的房地产投资金荣风险。一、是在签定银行贷款合同时。选择固定的利率；其次是在评价投资方案时按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施；最后在进行投资方案评价时对银行贷款利率进行不确定分析。
24、充分考虑贷款利率可能带来的金荣风险。第三、购买力风险：购买风险主要是指市场中，因消费者购买能力变化。导致房地产商品不能按市场销化而造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不隐定的因素。由于消费者购买力量是不断发生变化受工作环境，生活环境，社会环境。消费结构等影响，如果市场整体上需求下降，将会给项目上带来损失。应对措施：主要是房屋的建筑设计中丰富产品的类型，对大，中，小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅性所占比例。控制土地竟拍价格。土地成本（约占项目总成本30%35%左右）主要指土地获得阶段形成的各种费用支出，包括地价。土地动拆补偿费，各类补偿费，土地契
25、税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直予项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化，因此控制土地成本关健在于拿地时成本分析要准确，在土地拍投标中判定竟买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益，来打败竟争对手。要主重土地费用、可承受的最高限额测算，在参与土地竟拍之前，首先必须算好账，拟建设的初步方案。即以什么的产品面市，并预测明后年的各种品类物业的销售价格，然后计算建造的成本，以销售价格最低的物业形态作为假定方案，假定为零利润的情况下。计算出土地成本限额这就是参与土地拍卖所能承受的价格底线。能够基本保证土地成本在可控制范围内不会出现盲目举牌造成不可控制局面。土地
26、竟买报价策略选择的具体方案如下：不平衡报价策略当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过认真评分方法 结合企业自身的优势扬长避短使本企业的综合评分得到最高如发展商本身的建筑实力较强，对根据工程造价有较大的把握可报以最短的建筑周期较高的土地出让金以获取高分压倒竟争对手。高低报价策略若项目所要求的专业性和管理水平较高潜在的竟争对手较少可使用低报价策略，若项目的发展前景看好竟争对手较多，则可使用高报价策略，合纵连横策略，房地产开发商应该采用合纵连横进行连合投标志在必得策略，房地产开发商处于发展需求，不惜采取微利，甚至微亏的策略进行高报价。以其志在必得，房地产企业在土地竟买时通过对出让土地进行认真
27、分析做出详细；策划根据市场竟争的情况，和本企事业需要的迫切程度结合以上的竟买策略，在竟买时保持心里稳定，从容压价，土地在招拍挂出让之前政府部门对该地快的规划，一般是用粗线条的房地产开发商则获得土地后，在规划设计阶段还可以结合所在的城市的发展。战略对项目用地的规划向政府提出合理划建义，以期政府部门采纳使其在规划指针上做出一些让步，提高对土地的利用率，降低土地使用成本。 (二)房地产项目设计阶段的成本控制设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。第一、重视市场
28、调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。第二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。第三、做好建筑方案的征集选择 完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面： 1、设计构思的超前性： 目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，对绵阳目前而言，尤其要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。 2、建
29、筑平面布置的合理性： 从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。 建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。 竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造
30、型的简洁大方和层次错落有致。 住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。 住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分流。房地产开发项目在设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： 1.根据项目定位确定合理的容积率 项目容积率的大小将直接关系到
31、项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。 2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化 成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。 3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有： （1）每平方米钢筋含量指标； （2）每平方米砼含量指标； （3）单位施工图预算指标； （4）设计变更费用限额指标。 4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管
32、理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。(三)房地产项目施工阶段的成本控制企业是以获取利润为目的的经济实体，如何以最小的投入获得最大的利润，是企业管理中房屋的主题。目前，许多施工企业都在深度项目开发，深度多元化发展，对项目开发单位而言，工程成本的控制需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制，现就施工阶段开发单位对工程成本的控制进行分析研究.1.制定严密的合同条款随着我国加入WTO，工程项目的管理也将逐步与国
33、际接轨，实行严格的合同管理，是建设单位的首选课题。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长；于内墙如设备安装预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果办公室模糊很容易千万施工过程中“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，
34、需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多学习国外成熟的经验及合同条款。2.结合施工组织及施工工艺，控制工程成本做为开发单位的预算合同人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不确定因素影响，难免有些地方需要加强锚护，同时有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定调试内或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证
35、据和充分的理由榔头工程量。“多问”就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不充分的问题不匆忙作定论，要向现场的工程师进行咨询。在项目开发过程中不可避免的市政工程，由于行业的垄断，大多数的造价人员很少遇到这类预算，因此这类问题就更需要多问。如在一次室外消防管道的预算中，就曾遇到了防滑卡箍使用数量问题，如果按定额常规用量参考值（0.338个/m）去测算，全小区2000m管张，共需用676个防滑卡箍，而实际上只在变径、变高、管线拐弯处使用，全小区共使用16个，两项相差560个，以每个228元计算，仅防滑卡箍一项避免的直接费损失就高达10多万元。“多思考”，不可不论定额仍是目前建设市场
36、确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场，由于新工艺、新材料地不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价仍为目前造价中不可避免的工作。如在外电源工程中，施工单位往往习惯以地下人孔检查井每座多少元报价、防水硅胶以每平方米多少元报价，究竟每座实际有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能组价到施工单位的报价水平，防水硅胶具体用量及操作工艺是什么，能不能组价到每平方米报价，都需要造价人员去推敲、思考。3做好市场材料及市场工艺价格的，建立寻价体系项目的工程材料费一般要占圬工工程总成本的60%左右，显然材料成本是成本控制的重头戏。项目开发过程中，建设单位为控制成本及确保
37、材料质量，对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先，企业应系统关注机构公布的价格，与社会咨询机构保持联系。建立起企业自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证工作人员可随时随地地调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，寻找物美价廉的产品；其次，控制材料的采购单价，企业还应把握大势，在系统价格的基础上，定期绘制主要材料时间价格曲线图。分析材料的周期变化规律，结合技术曲线的分析及市场经济的运行状况，委托人的通货膨
38、胀或通货收缩状态，研究判断不同地区、不同材料的短期及中斯走向，在参照价格信息的基础上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趋势，将其分析成果应用在开发生产中。4.建议采用工程量清单形式确定工程造价工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建招标工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位受苦填写单价的一种工程量计价方法。目前市场上常用形式是将脚手架使用费、遇、模板使用费等非实体性消耗费用，以及企业管理费、利润和此部分的税金列于开办费中，一般开办费为总价包干不
39、变，工程量清单中的单价只包含了实体性消耗中的直接费及其税金，此部分价款随工程量的培养而变化。采用工程量清单的形式，对建设单位而言，首先工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水份，堵住漏洞；其次可控制设计变更引起的工程价款的增加，变更培养的工程量，只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化，非实体性消耗费用及企业管理费、利润及此部分的税金，仍保持原有水平。总之，采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作，又利于成本控制的有效途径。5.做好反索赔工作近几年来有关索赔的文章随处可见，而反索赔的文章却不多，许多建设单位把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施
40、工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；交叉作业中，一方因现场清单不及时防碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品；使用了非业主指定的新产品等待，对此建设单位均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场稠人广众等原始资料。以上从5个方面谈了施工阶段项目开发的成本控制，相辅相成，缺一不可，可以有侧重，不可有忽视。对于成本管理这个大课题，远不止这些内容能够囊括，还需要具体问题具体分析，使之不断完善成熟。总之，开发单位的预算合同人员要做到统观全局，对建材市场走向做到心中有数，对定额做到举一反三、灵活应用，为开发项目的成本控制辅平道路，注
41、入实力。(四)房地产项目结算审核阶段的成本控制结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制： 1.会议确认制结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。 2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。 3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）
42、、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。五、房地产开发项目加强目标成本的管理制度目标成本管理是现代企业根据市场及企业自身状况进行的一种全过程全动态的目标成本管理方式，对房地产企业来说，加强项目目标成本管理，可以理清利润目标成本管理，控制成本，能够为项目决策提供有效依据，是房地产开发项目借鉴的一种目标成本管理方式。所谓目标成本管理是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本管理是
43、项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。作为目标概念，它是目标的一种具体形式，是企业预先确定的在一定时期内所要实现的成本目标，即想要达到的成本水平、数值或指标。它一般包括三个相互联系的方面：目标成本额、单位产品成本目标和成本的降低目标。作为成本概念，它是为实现特定经济目的而发生的资本耗费，是内涵和外延扩大了的成本概念，是一种经营管理型成本。可见，目标成本既有目标的属性，又有成本的属性，是二者的统一。(一)、目标成本管理的基本模式按照全面完整的目标成本管理体系的要求，基本流程应该包括以下几个部分：1目标成本的分解。目标成本制定后，要结合企业的实际情况进行横向和纵向
44、的分解。横向是把目标成本合理地分配到各个部门，成为各部门的责任成本，各部门成为目标成本的执行者和责任主体；纵向是把目标成本管理按作业程序进行分解，形成每个生产期间的成本控制底线。 2目标成本的制定。目标成本管理首先是制定成本目标，按照科学性原则，充分掌握资料。在充分掌握资料的基础上，进行加工处理，形成对决策有用的资料；然后进行成本决策分析，提供各种备选方案，进行成本决策，确定优化方案。方案一旦确定，就以该方案为基础，进行目标成本的分解和落实，最后形成目标成本管理计划，作为执行的标准。 3目标成本的分析和考核。目标成本分析包括事前的预测分析、事中的控制分析和事后的业绩分析，为目标成本的预防控制、
45、过程控制、反馈控制以及考核评价提供充分客观的依据。根据目标成本执行结果和详细的分析资料，对各层次的目标责任者，按照目标责任制的要求和标准进行评价和逐级考核，肯定成绩发现不足，为进一步加强目标成本管理创造条件。 4目标成本的控制。目标成本管理的核心在于控制，这里的控制是指在项目成本形成的过程中，为降低成本，达到预期的成本目标，所进行的预测、计划、实施、核算、分析、考核等一系列活动。它包括事前的控制、事中的控制和事后的控制。形成目标成本的全状态和全时态的全面控制，达到预定的目标。 上述几个方面构成了目标成本管理的基本模式。(二)、房地产开发项目目标成本管理流程目标成本管理运用到房地产开发项目上一定
46、要遵守市场导向原则、顾客满意原则、全面管理原则、成本效益观以及源流管理原则，这样才能达到预期的目的。 1. 目标成本的制定目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。在开发前期阶段，首先要进行市场调研和顾客需求调查，根据调查情况制定可行性方案，财务目标成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作，根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标推算得出；单价应根据产品定位、交楼标
47、准，图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。 具体的制定步骤如下：第一步，预测项目的目标收入。第二步，制定目标利润。第三步，制定目标成本。2.目标成本的优化房地产开发项目的规划设计阶段一般可分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个小阶段。除了概念设计之外的其他三个小阶段要分别确定具体技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。所以在方案设计、初步设计和施工图设计完成之后均需要对开发项目的目标成本进行优化。 设计阶段是开发项目目标成本控制最重要的阶段。设计阶段房地产开发项目目标成本控制的关键工作有以下几点：第一，在进行委托设计时，要全面贯彻项目决策的精神，向设计单位说明项目的
48、质量（包括品位）和成本两方面的要求。第二，通过成本测算，进行价值功能比的分析。第三，通过对设计方案的审查与分析，要求进一步优化目标成本管理。在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定项目的准确定位。设计部编制建设项目综合经济指标表，主体建筑安装费以此表为依据，并根据测算基础，形成方案设计阶段的成本控制建议。实施方案确定后，对项目成本测算进行细化和修订，作为最终的目标成本 3.目标成本的分解目标成本管理的分解有纵向分解和横向分解，目标成本管理的纵向分解指的是根据开发项目的形成过程，按照成本核算科目将开发成本进行逐级的分解。目标成本的横向分解指的是在开发项目目标成本纵向分解的基础上，按照企业各部门业务和管理职能的不同，将目标成本纵向分解的末级科目具体分解落实到各个相应的责任主体，横向分解的过程实质就是目标成本的责任分解的过程。如，将甲供材的成本划归到采购部，就是横向分解的二级分解，同时分解之后甲供材的目标成本就成了采购部的责任成本。
