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1、武宁都市花园项目投入产出分析报告第一部分 项目概况一、 项目名称：都市花园二、 项目地址：武宁县黄段片区三、 项目概况：1、 土地面积：40285平方米2、 容 积 率：小于等于0.383、 建设密度：小于等于25.77%4、 绿 化 率：大于等于37.6%5、 总建筑面积：22177平方米四、 可行性分析的基本思路由于本项目存在众多社会资源的调配，对项目投资能力的组合以及房地产政策及市场风险等诸多不确定因素，本研究报告旨在对项目作出初步常规可行性分析。通过江西五湖新形象投资顾问有限公司及其它有效社会资源的积极参与和配合，进而推进项目高效顺利运作和项目价值的提升。本分析报告是在前期市场调研工作
2、的基础上，充分发掘武宁项目的宁静、环境幽雅等有利条件，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体充分综合考虑，力图找出本项目切实可行的最优开发节奏，并对方案作出初步投资估算。五、 可行性分析的技术经济指标：1、本项目主要技术经济指标：总建筑面积：22177平方米，可售面积：19938平方米第二部分 项目投资估算一、 开发成本估算(一) 开发成本估算1. 土地费用：6,700,000元土地费用包括土地出让金、土地契税、土地营业税、土地评估、手续费、拆迁安置补偿费等，共计6,700,000元。2. 前期费用：110.2319万元前期费用估算表序号项目计算式结果 (元)1土建设计费11元/ M2
3、22177 M2243,9472报建费18元/ M222177M2399,1863查勘费18元/ M222177M2399,1864策划费6万元65合计项之和1,102,319备注前期费用已支出100万元。3. 土建费用：598.7790万元土建费用估算表序号项目计算式结果 (元)1基础与主体250元/ M222177 M25,544,2502配套（含绿化、道路、园林）20元/ M222177 M2443,5403合计项之和5,987,7904. 水电工程费用：965,310万元水电工程费用估算表序号项目计算式结果 (元)1小区智能化(电话、因特网、有线电视、小区安防门禁、可视对讲)20元/
4、M222177 M2443,5402给排水10元/ M222177 M2221,7703消防工程300,000300,0004合计以上项之和965,310（以上四项总计: 14,775,459元）5. 不可预见费：295,108元取以上1、2、3、4、项之和的2%。即14,775,459 2%，得出不可预见费为295,108元。6. 开发费用估算（1）管理费用: 295,108元取以上1、2、3、4、项之和的2%，即295,108元。（2）销售费用: 1,683,234元取销售收入总额的5.5%详见销售费用估算表：销售费用估算表序号项目计算式结果 (元)1广告宣传及市场推广费2%27,514,
5、440元(总销售额)550,228.82销售代理费3%27,514,440元(总销售额)825,433.24合计以上项之和1,375,7227. 财务费用：这部分费用主要是建设期贷款利息。由于建设期贷款数额需要根据销售收入再投入的多少来反向推算，故对财务费用在此不作计算，可将其建设期贷款利息的形式直接在现金流量表中体现。8. 总成本费用汇总表本项目总成本费用汇总详见下表：投资与成本费用估算汇总表序号项目计算依据计价（元）1开发成本1.11.5项之和14,775,4591.1土地费用见土地费用估算表6,700,0001.2前期费用见前期费用估算表1,102,3191.3土建费用见土建费用估算表5
6、,987,7901.4水电工程费用见水电工程费用表965,3101.5不可预见费用1.11.4项之和的2%295,1082开发费用2.12.3项之和1,670,8302.1管理费用同1.5项295,1082.2销售费用销售收入的5%1,375,7222.3财务费用见表格上财务费用说明3合计上述1、2两大项之和16,721,357(二) 销售总收入预测表销售总收入预测表分类可售面积建议销售单价（元/M）销售收入（元）住宅19938M1380元/ M（均价）27,514,440合计27,514,440第三部分 利润测算销售利润=销售收入销售税金总成本费用 =27,514,440(27,514,44
7、04%)16,721,357=9,692,505备注:原销售面积22177 M减为19938 M, 利润相应减少,另开发商可通过合理避税，争取政府的各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税的纳税额，从而增强项目的操作空间。通过以上分析和经济效益评价的结果说明，本项目内部收益率正常，价格性能比较优，各经济指标显示发展商投入较大，回收资金能力较强，操作空间大，风险较低；有较强的抗风险能力。第四部分 可行性分析结论1. 研究结论通过对该项目的市场分析可知，武宁项目处于武宁黄段片区,地理位置、自然条件、环境景观较好，升值潜力较大。同时该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率。虽然估算结果表
8、明，该项目是可行的，但实际操作过程中仍要做更加详尽的可行性分析,严格按规范化操作，尽量避免风险。综上所述，本项目是可行的。2. 有关说明及建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的，鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，并提出若干建议： 建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程施工进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞招标等措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。 协调好水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。 项目尤其要注意严格控制成本，加大销售力度，以确保项目获得预期经济效益。 本项目净利润率为35.2%，从数字上看是非常可观的利润，但从市场的潜在竞争、成本控制与最优的销售策划都是分不开的，只有准确把握市场、控制项目实施过程中的所有成本投入和营销策划代理公司的专业化服务才能实现项目的利润最大化。 以上仅代表我公司对项目的分析情况，不妥之处还望指正共同探讨！江西五湖新形象投资顾问有限公司2005-9-18
