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1、都江堰市柏条河水岸项目可行性研究报告目 录第一章 总 论31 项目概况32 可行性研究结论63 主要技术经济指标174 项目存问题及建议17第二章 项目建设的理由及必要性191 项目提出背景192 项目发展概况223 项目投资的必要性22第三章 市场研究241 区域国民经济、社会发展和城市建设概况242 房地产市场现状分析283 房地产调控政策314房地产调控对房地产市场影响小结38第四章 项目选址与建设条件411项目选址412项目建设条件41第五章 建设规模与内容451建设规模452建设内容45第六章 主要工程技术方案461工程技术方案46第七章 环保、节能与安全531环境保护532节能56
2、3劳动安全584消防安全60第八章 投资估算与资金筹措621投资估算622资金筹措643资金使用计划64第九章 开发进度651建设工期及计划安排65第十章 财务分析681财务评价依据说明682成本估算683销售收入估算704利润概算715投资利润率概算716项目盈亏平衡分析717敏感性分析728财务评价结论与建议72第十一章 风险评价741投资风险分析742风险评估743风险防范对策76第十二章 社会评价771项目对社会的影响分析772项目与社会的互适性分析783评价结论78第十三章 问题和建议801问题802建议80第一章 总 论1 项目概况1.1项目名称： 柏条河水岸1.2建设单位： 都江
3、堰市水利水电工程有限公司1.3项目地点： 都江堰市胥家镇桂花村一组。1.4项目单位基本情况：都江堰市水利水电工程公司成立于2002年11月6日，是一家民营企业，主要从事水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工60人，其中：工程师12人，助理工程师28人。经营办公地址：都江堰市幸福大道天然气公司六楼。公司注册资本：贰仟万元人民币。根据公司2011年会计年报情况来看，公司资产总额20266.7 万元，其中：固定资产224.8万元、流动资产16588.6万元，全年实现经营收入14984.90万元，利润 39.8万元。资产负责率 8
4、0.5，流动比率 101.7，销售利润率 2.27，具备较强的偿债和盈利能力。1.5项目概况：本项目为都江堰市水利水电工程有限公司开发项目，项目选址都江堰市二环路外柏条河南岸，用地总面积7119.2，用地呈梯形，北边长约109米，南边长约118米，南北尽深约63米，用地红线距柏条河50米，距滨河路约26米，拟建项目由北侧五层商业楼和南侧连排2-3层住宅组成，建筑面积约18023.1，建筑均为多层建筑，建筑耐火等级级，地下室一级，主体结构使用年限50年，地震设防烈度8度，地下室防水等级级（电设备用房一级），屋面防水等级级。1.5.1建设内容与建设规模小区规划占地区7119.2平方米，建筑占地32
5、38.81平方米，总建筑面积18023.1平方米，绿化占地面积2198.12平方米。一次性规划，一次性建设。1.5.2进度计划本项目预计开发周期为18个月，即2012年12月动工，至2014年6月竣工。1.5.3投资规模与资金筹措项目估算总投资8000万元。1.5.4资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目水利水电工程有限公司通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.5主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见下表。主要经济技术指标序号项 目指 标指标值备 注1总用地面积7119.22建筑占地面积3238.813总建筑面积18023.13.1住宅3306.573.2
6、商业10089.74容积率1.882.0总建筑面积/总用地面积5住宅户数12户建筑密度45%45%绿地率30.8%估算总投资8000万元预计销售收入14125万元利润总额4564万元所得税1211万元净利润3423万元投资利润率35.8%投资利税率48%投资回收期2年建设工期18月1.5.6编制依据1）房地产开发项目经济评价方法（2000）；2）汶川地震灾后恢复重建条例（国务院令第526号）3）汶川地震灾后恢复重建总体规划（国发【2008】31号）4）汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划5）投资项目可行性研究指南（2002）；6）四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见
7、（2008年7月10）；7）城市居住区规划设计规范；8）城市居住区公共服务设施设置规定；9）住宅设计规范；10）住宅建筑设计标准；11）建筑工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）民用建筑设计防火规范；14）其他相关文件。1.5.7项目提出的背景及理由本项目地块系都江堰市水利水电工程公司从都江堰市国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商、住用地。根据都江堰市规划局规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，改善城区环境；完善小区及配套建设，实现预期目标；解决该项目周边商业配套稀缺的问题。2 可行性研究结论2.1经济及市场分析21.1 5.1
8、2地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。而都江堰由于512地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得
9、到更多政策上的支持与倾斜2.1.2、城市规划以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为都江堰市大区（一环路以内片区）、都江堰市大区（天府大道片区）、都江堰市大区（蒲阳路片区）、都江堰市大区（都江堰大道片区）
10、四大部分。2.2项目地块分析本项目地块位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道2环路与2.5环之间，建设用地呈梯形，北接柏条河滨河路，南面为“中冶堰景”高层住宅小区，东、西为多层砖混商住楼，用地平坦，场内无河流沟渠，无名木古迹，适宜建筑。道路四通八达，交通便捷。项目自身设计有一万平方米的商业中心，解决周围只有居住无商业的缺陷，带动附近商业氛围，项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。建设规划用地面积7119.2 平方米，建设占地面积 3238.81 平方米。规划
11、主要经济技术指标：建筑总面积：18023.1 m2其中：商业用房面积10089.70m2住宅面积 3306.57m2机动车位119辆配套设施建筑面积154.66m2。2.3项目规划方案2.3.1规划依据：城市居住区规划设计规范GB50180-93规划基地地形图及界点坐标都江堰市规划局提供的规划设计条件国家及四川省、都江堰市的其他有关规范规定。2.3.2选址概况及规划定性：选址概况：本项目用地位于都江堰市2.5环以内柏条河北路下段临河项目（都江堰市胥家镇桂花村一组），项目建设符合都江堰市整体规划和灾后重建规划，项目建设条件良好，与政府规划现已完善的大型高尚居住小区中冶堰景仅一墙相隔，在本项目附近
12、现有部分小区已建成并入住，如：高桥新居B1 、都江逸家、山水天成、桂花苑等楼盘已成成熟社区。规划定性：本项目是以商业与和高端别墅组成的高品质楼盘，该项目由都江堰市水利水电工程有限公司开发，本项目占地面积约10亩,总建筑面积18000多平方米，共12栋庭院养生别墅（含地下室每栋有300左右）和五层临河商铺（带地下停车场）。本小区是封闭式管理全地下停车位采用人车分流出行方式，居住最大的特点是以独门独院的现代中式简约风格为主体，拥有自己独立的前后花园，使建筑本身与园林完美融合。 2.3.3规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象
13、，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。2.3.4规划构思及特点：(1)规划概述功能：项目主要功能是活跃该处商业氛围，该区临河主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以商业和周
14、边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。(2)道路交通：项目用地通过沿河规划道路联系着东西侧城市干道，小区内是以封闭式管理全地下停车位采用人车分流出行方式。用地东南西侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。(3)总平面设计拟建项目由一幢5层商业楼和一幢2-3层的住宅组成，商业楼布置在北侧临滨河路，低层住宅布置在用地南侧。商业楼北侧控制在50米建筑控制线内，左、右距红线最小距离分别为10米和6米；住宅楼南退用地红线8米，左右最小距离6米，两楼间距16.6
15、米，满足规划退距和相关规划要求。设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过商业前方景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。(4)建筑设计住宅设计：地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到都江堰的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照四川省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅
16、间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。公共建筑设计：本小区公建按照城市居住区规划设计规范(GB50180-93)小区级来配置，满足规范及规划要求。(5)道路与交通本地块路地块是由商业相住宅结合，空间却是相对独立的，小区内是以封闭式管理全地上车库组成，商业采用全地下停车位实现人车分流出行方式。各邻里单位以3.5米4米宽道路与之联系。住宅出口与公共绿地的步行道路连通，结构清晰简洁，出入口都设在北侧，同时也可作为步行入口。(6)绿化系统总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在商业前面与河道间的绿化，基于都
17、江堰河道自身的条件，临柏条河天然水带，有利打造优质的滨水生活区，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。2.3.
18、5建筑造型(1)建筑风格都江堰市为山与水完美结合的小城市，为适应其山水为邻的大环境，建筑风格以现代中式建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。(2)建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不仅考虑其本身的风格面貌，亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合。虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做
19、适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。基于都江堰市的温湿带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。 2.3.6消防规划设计说明小区共设两个入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为U状，确保消防登高场地需要。各单体均设有给水管，并在单体内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。建筑单体消防设
20、计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。2.3.7人防规划设计说明人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口结合。人防面积满足人防要求。2.3.8环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各道路分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装
21、化，由专人负责运送。2.3.9卫生防疫设计说明大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量2.3.10通风采光设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。住宅的卧室、客厅窗地比1/7，其它部分的房间窗地比1/8日照对基地周围建筑无影响。2.3.11经济技术指标：用地平衡表编号用地性质用地面积（平方米）用地面积比例（%）1建筑用地3238.8145.492道路广场用地1687.6923.713公共绿地2192.730.80主要经济技术指标序号项 目指标值指 标备 注1总用地面积7119.22建筑占地面积3238.813总建筑面积18023.13
22、.1住宅3306.573.2商业10089.74容积率1.88总建筑面积/总用地面积5住宅户数12户建筑密度45%绿地率30.8%估算总投资8000万元预计销售收入14209.31万元利润总额4845.22万元所得税1211万元净利润3634.22万元投资利润率45.43%投资利税率32.18%投资回收期2年建设工期18月2.4 投资估算与资金筹措本项目规划占地面积7119.2。其中建筑占地面积3238.81，建筑面积18023.1。项目容积率1.88，建筑密度45，绿地率30.8。2.4.1投资估算本项目建筑包括商业门面、住宅、车库和配套设施等四项内容。根据建筑内容和规模，估算项目总投资为8
23、000万元。具体投资估算见下表：投资估算表单位：万元序号项目估算金额备注1建安费用28842前期工程费用144建安22.1图纸设计费108建筑面积40元/m22.2规划审图费363基础设施费3603.1道路、水电、绿化3604建设费用2594.1管理费用974.2销售费用1625间接费用6375.1工程监理费97建安35.2招标代理服务费65建安2%5.3工程质量监督管理费7建安25.4白蚁防治费4建筑面积2元/m25.5劳保基金83土地成本2.96%5.6防雷审核4建筑面积1.8元/m25.7环卫费3建筑面积1.5元/m25.8建筑规费223123.3元/ m25.9房地产交易费95元/M2
24、5.1物业维修基金4525元/M25.11不可预见费97建安3%6土地成本32007财务费用516合计80002.4.2资金筹措：项目估算总投资8000万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足一次开发的资金需求。2.5 项目经济评价该项目建设期18个月，销售期为20个月（包括建设期），投资回收期20个月，投资净利润率45.43%，故该项目可行。3 主要技术经济指标3.1建筑指标：项 目指 标备 注总用地面积7119.2根据坐标点闭合线测得建筑占地面积3238.81总建筑面积18023.1%总建筑面积/总用地面积容积率1.88绿地率30.8%机动车库119辆非机
25、动车停车150辆3.2财务指标：项 目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款及税费32001775.5开发前期准备费14479.9主体建筑安装工程费28841600.16配套设施费360199.74开发间接费637353.44开发成本合计72254008.74管理费用9753.82销售费用16289.88财务费用516399.49项目总投资95614551.934 项目存问题及建议4.1项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。4.2该项目虽未连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。4.3项目要规范化运作
26、，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。4.4抓紧时间进行项目开发、销售，可获得较好业绩。4.5实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。第二章 项目建设的理由及必要性1 项目提出背景1.1所在区域商业发展情况本地块位于位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道2环路与2.5环之间，道路四通八达，交通便捷。项目附近有公交车站台、第二人民医院、农贸市场、文化中心、规划局、环保局等政府机关，方便上班、就医和出行等活动。项目自身设计有一万平方米的商业中心，解决周围只有居住无商业的缺陷
27、，带动附近商业氛围，项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。1.2所在区域政策、经济及产业环境1、宏观政策从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。而都江堰由于512地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。1.1、行政区划都江堰市总面积1208平方千米，总人口6
28、0.96万人（2011年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、333个村委会。1.2、交通都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心；5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。1.3、旅游资源都江堰市
29、人文胜迹众多。建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。都江堰市作为成都平原往
30、川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。1.4、历史文化由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使都江堰的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，都江堰市也在进行大规模的旧城改造建设，加
31、快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为，本项目的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。1.5项目发起人及发起缘由本项目的发起人是都江堰市水利水电工程有限公司，公司成立于2002年。公司地址位于都江堰市幸福大道天然气公司六楼，注册资本为人民币2000万元，由自然人杨洪福独资组建。公司主要经营范围：房地产开发、水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程、装修装饰工程勘察等项目。根据县城总体规划要求，这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置，在规
32、划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。2 项目发展概况2.1已调查研究项目及成果已摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、工程建设周期、对项目的影响等等问题，对有关联的项目销售价格、销售策略进行仔细研究，为本项目大规模开发建设做好了前期准备。2.2项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作，并且已经完成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。3 项目投资的必要性1、项目建设是有利于都江堰市灾后重建整体目标的实现政府频频出台一系列抑制房地产过度发展的政策和措施，短期内对打击了购房者的积极性。但都江堰作
33、为地震灾区，地方政府对地产开发将长期的扶持和推动。为了响应灾后重建整体目标、加快城市建设，突出抓好城市提质扩容，实现健康发展。近年来，都江堰市市委、市政府十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。近年来，都江堰市委、市政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造新城区延伸提质扩容工作，取得了巨大成效。城市固定资产投、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破2、项目建设是促进都江堰市经济发展的需要近年来，抢抓西部大开发，经济社会持续稳定发展。5.12地震给都江堰造成巨大创伤，基础
34、设施破坏严重，经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。另一方面，外出务工人员成为农村人口创收的主要来源，极大地改善了农村人口的生活水平。越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域经济
35、发展的需要。3、项目建设是促进都江堰市房地产市场建设的需要都江堰市正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。根据都江堰市城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌
36、来讲，都是很有必要的。第三章 市场研究1 区域国民经济、社会发展和城市建设概况1.1国民经济和社会发展现状随着国家西部大开发战略的不断深入，都江堰市市委市政府政府抢抓历史机遇，以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，大力发展规模农业、设施农业、品牌农业，推进生态农业实现转型升级，都江堰市引进了青城乌龙茶、华鑫猕猴桃深加工、德瑞现代农业园区等重点农业产业化项目，猕猴桃、茶叶、川芎、“三木”药材、冷水
37、鱼等特色产业进一步壮大。依托特色资源和重建基础，不断挖掘农业生产的生态功能、体验功能、观光功能，都江堰确立了将平坝区打造成为国际化乡村旅游区，将山地区打造成为国际山地旅游区的发展定位，正着力打造一批4A级乡村旅游区，积极推动现代农业接二连三融合发展。围绕打造国际旅游城市，地震后，都江堰着力引进国际品牌的旅游产品新引进8家五星级酒店，与瑞士凯撒里兹酒店管理学院签订合作投资协议，成功举办国际教育论坛、中欧社会论坛等国际性节会活动，在旅游设施、旅游产品、旅游品牌方面进一步与国际接轨。三次产业实现快速发展 以岷江为背景，以废弃的电站大坝为舞台，道解都江堰运用山水实景演出形式，深刻演绎了源远流长的“水”
38、文化和博大精深的“道”文化。道解都江堰是都江堰市在震后引资过亿元倾力打造的大型水上实景演出，自今年6月初首演以来，已经让4万多游客在游览名山古堰之后，再感受都江堰深刻的文化内涵。 在灾后重建中，都江堰市坚持集中集约发展理念，全力服务推进工业集中发展区20万平方米标准化厂房建设。今年17月，累计引进工业项目18个，协议投资30亿元，LED产业园、物联网产业园等重大产业化项目正加快推进2011年，都江堰市经济建设取得丰硕成果，各项社会事业蓬勃发展。全县深入贯彻落实科学发展观，围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“目标更明、速度更快、标准更高”要求，干事创业，攻坚破难，锐意进取，2011年，我市
39、地区生产总值（GDP）完成176.7亿元，同比增长16%。在区县中排名分别为第13位和第7位, 在远郊县市经济中分别排第2位和第2位，规模以上工业完成增加值32.75亿元，同比增长24.3%，在区县中排名分别为第17位和第7位, 在远郊县市经济中分别排第6位和第7位。 固定资产投资完成161.7亿元，同比下降18%，总量在区市县中排第16位，在远郊县市经济中排第3位，实现全口径财政收入70.6亿元，总量在区市县中排第11位，在远郊县市经济中排第1位。其中：地方财政一般预算收入18.2亿元，同比增长40.6%，在区县中排名分别为第11位和第8位, 在远郊县市经济中分别排第1位和第4位。实现社会消
40、费品零售总额71.82亿元，同比增长18%，在区市县中总量及增幅分别排名第9位和第6位，在远郊县市经济中总量及增幅分别排名第1位和第1位社会就业有一定压力，企业自主创新能力和市场适应能力不强。近几年来我市大力发展旅游业，旅游消费已经成为该县新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。我市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为我市房地产业进一步发展拓宽了市场。1.2城市建设现状都江堰市是一座新兴的工业城市、旅游城市，1996年国内生产总值49.3亿元，到2009年GDP达116.6亿多元。现有工业企业1435家，年工业总产值54.7亿元。旅游综合收入8.1亿元，年创利税
41、超3亿元。社会消费品零售总额50.87亿元，集市贸易成交额8.5亿元。是四川省经济综合评价十强县市之一，位列第五名。1949年以来，陆续兴建了都江机械厂、青城造 纸厂、都江造纸厂、宁江机床厂、都江电力设备厂、青城钢铁厂等一批大中型企业，正筹建总投资13亿元、年产100万吨的水泥厂。即将开工的紫坪水库电站，装机容量68万千瓦，总投资近百亿元。1996年，乡镇企业总产值86亿元，利税过亿元。有耕地3.1万公顷，90%以上属自流灌溉，农业总产值11.3亿元。建成了5个高效农业示范区，粮食总产量2.7亿公斤，是国家确定的粮油生产基地县（市）和四川省、成都市粮食生产先进县（市），农民人均纯收入2219元
42、。森林资源丰富，有林地面积4.3万公顷，森林覆盖率53.7%。植物种类繁多，有高等植物208科、1130属、3127种，其中木本植物1000种，有国家列为珍稀濒危的重点保护植物46种，还有大熊猫、小熊猫、金丝猴、猕猴、扭角羚等30余种国家保护动物。是全国植树造林百佳县（市）和全面绿化达标县（市）。市内交通发达，成汶铁路直达市区，距成都双流国际机场60公里，213国道（兰州至昆明）横贯市境东西，国省道、县市道、乡村道、专用道已形成都江堰市交通网络，通车里程近千公里，黑色化、水泥化的高等级和次高等级公路占1/3以上。市区开通15路公共汽车，20余家出租汽车公司拥有各种档次出租车700多辆。开通了国
43、内数字分组交换网，建成全数字通信网。建成了900MAZ移动通信A网基站。程控交换机总容量23400门，每年以四五千门的速度发展，实现与成都028大网的联网升位，城乡全部实现国内电话直拨。全市小水电装机容量13万多千瓦，人均用电量是全国人均用电量的3倍多，是全国基本电气化试点县（市）。铺设了天然气管道，能源供应充足，结构合理，是全国农村能源建设试点县市。有国家科研机构5所，集科工贸于一体的民办科研机构76家，涉及电子、机械、医药、化工、轻纺、食品、建筑建材等行业和农业、林业、水产等，有数十项科研项目和科研成果获国家发明一、二等奖和四川省科技成果一、二、三等奖。有四川农业大学都江堰校区、成都东软学
44、院、四川工商职业技术学院、四川水利职业技术学院都江教育、学院、成都大学分部、宁江职工大学等，有省属本科1所、省属中专3所，成都市属中专1所、技工学校4所，普通中学40所，职业高中2所，小学230所，在校学生8.6万名。其中都江堰中学为省级重点高中，徐渡职业高中为全国重点职业高中。有各类卫生机构112个，医院35所，病床3000张，卫生技术人员3000多人，是全国牙防先进县（市）和初级卫生保健达标县（市），还消灭了血吸虫、地方性甲状腺肿、疟疾等地方性疾病。1995年被文化部命名为全国文化先进县（市）。保持了全国卫生城市称号。1949年后,曾先后5次制定市政建设规划。1978以来，先后投资20多亿元，建设了共27平方公里的新市区，形成了旧城区体现历史文化名城特色，新城区体现现代化城市风貌的城市建设格局。到2010年，随着灾后重建的顺利进行都江堰城区面积达到37.7平方公里，城市人口约30万。2 房地产市场现状分析2.1 2010年都江堰土地成交量2010年都江堰市共成交土地31宗，共计2797.32亩，市区商业用地成交均价为113.21万元/亩、商住用地成交均价在130-160万元/亩（分区域位置）；郊区纯住宅用地价格在120-160万元/亩（由位置决定）；其次为
