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1、 “城”式老年社区 可行性报告 Jinghaicity type older community project feasibility report 天津市昊承房地产置业顾问有限公司TIANJIN HAOCHENG PROPERTY CONSULTANT CO,LTD2011.05 静海“城”式老年社区可行性报告 Jinghaicity type older community project feasibility report + 天津市昊承房地产置业顾问有限公司TIANJIN HAOCHENG PROPERTY CONSULTANT CO,LTD2011.05目 录第一章 总 论41.
2、1项目概况41.2编制依据41.3研究范围5第二章 项目背景及项目建设的必要性62.1项目背景62.2 项目概要72.3项目建设的必要性82.4结论8第三章 老龄产业和项目建设规模分析103.1中国老龄化现状及政策分析103.2天津市老龄现状及数据分析113.3当地政府政策支持及措施113.4发展情况123.5项目选址分析133.6项目建设规模13第四章 项目建设条件154.1地理位置与自然条件154.2历史沿承164.3社会经济状况194.4项目建设配套条件194.5政策支持21第五章 项目建设方案225.1项目建设指导思想和目标225.2项目建设方案（详见效果图）23第六章 环境保护措施2
3、66.1项目区环境现状266.2环境影响分析266.3环境保护原则266.4执行标准276.5措施286.6 环境影响评价结论28第七章 节能、节水措施307.1节能307.2 节水327.3节能、节水管理33第八章 项目管理和实施进度安排348.1组织机构348.2机构职责348.3人员配置348.4劳动安全358.5招标方案368.6管理工作流程388.7项目运营期管理388.8项目实施进度安排38第九章 项目资金筹措与管理409.1项目投资估算409.2项目资金筹措429.3资金管理42第十章 效益评价4310.1财务评价依据4310.2财务评价基础数据选取4310.3利润分析4410.
4、4国民经济分析4410.5盈亏平衡分析4410.6财务评价结论4510.7社会效益4510.8生态效益分析45第十一章 结论与建议4711.1结论4711.2 建议47 第一章 总 论1.1项目概况1.1.1 项目名称：静海“城”式老年社区1.1.2 项目开发单位：1.1.3 项目地点：天津市静海县1.1.4 建设内容：综合性老年社区（医疗保健中心、活动中心、公寓等配套设施）1.1.5 建设总投资：11.23亿元（人民币）1.1.6 建设期限： 年 月 - 年 月1.1.7 项目基本数据：项目规划占地面积11.09ha总建筑面积17.53万（住宅16.65万，商业0.88万）建筑密度26.69
5、%容积率1.58绿化率35%居住人数：4995（人）机动车停车位：1700（辆）（附：项目所在区域图、项目总平图、项目鸟瞰图）（附1:项目所在区域图）（附2：项目总平图）（附3：项目鸟瞰图）1.2编制依据1.2.1相关批复资料及文件1.2.1.1关于全面推进居家养老服务工作的意见；1.2.1.2农村敬老院管理暂行办法；1.2.1.3老年权益保障法；1.2.1.4工程建筑设计规范；1.2.1.5老年人建筑设计规范；1.2.1.6无障碍设施设计规范1.2.1.7国家与地方政府公布的有关法规、条例等；1.2.1.8静海县县委、政府、天津市委、政府及相关专家、领导对项目的要求与构想。1.3研究范围通过
6、对项目建设背景必要性的分析论证，结合静海县人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时对项目实施的外部条件、环境保护、项目组织管理、实施进度、招标采购等方面进行研究。第二章 项目背景及项目建设的必要性2.1项目背景2.1.1 人文背景人口老龄化是人类面对21世纪的挑战。目前，我国60岁以上的老人已达到1.4亿，超过总人口的10%，人口年龄结构已进入老年型阶段。今后一个时期，我国老年人口还将以较快速度增长，到2015年60岁以上人口将超过2亿，约占总人数的14%。随着人口老龄化、家庭小型化进程的加快，家庭养老功能在逐步弱化，“空巢老人”、高龄和生
7、活不能自理的老人不断增多，对社会福利的需求日益加大。全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。2.1.2 区域背景 静海县位于天津市西南部，距天津市区40公里，东临渤海，西连冀中，南临沧州，北接津京，素有“津南门户”之称，是国务院批准的沿海开放县之一。静海经济基础雄厚，工业优势明显。各类企业主要由黑色金属、有色金属、金属制品、纺织、服装、交通设
8、备、电器、食品、橡胶、塑料、化工、医药等12大类构成黑色金属、品加工、制造业、服装纺织、六大支柱产业。实施“引资兴县”，载体建设初见规模。规划建设了静海经济开发区、团泊风景区、天宇科技园、恒泰科技园、子牙环保产业园、县城商贸住宅区、天马方舟都市生态农业观光园等7个县级重点区域和12个乡镇工业小区。各园区已具备了接纳大中型企业入驻的条件。 静海发展环境良好，服务一流。拥有3所大学分院、8所职业中等学校及一批初、中等教育机构。县内设有中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、农业发展银行、农村信用合作社、保险公司和商检、工商、税务等机构。建有经济发展服务中心，对投资者实行“一个窗口”对外、“一条龙”
9、服务。在服务客商中，建立“一站式”办照，低收费报建、无干扰经营、送上门的服务体系，为投资者提供承诺制、无偿式、全过程服务。至今，全县共有18个乡镇，其中2个乡：良王庄、杨城庄；16个镇：静海、独流、唐官屯、王口、中旺、陈关屯、台头、子牙、大邱庄、蔡公庄、梁头、团泊、双塘、大丰堆、沿庄、西翟庄。全县下属384个行政村。2009年，全县共191147户，554806人，其中农业人口447030人，非农业人口107776人。全部人口中男性与女性的比例约为1.04：1。2.2 项目概要静海县市场情况及需求量，本项目社区内计划建设老年公寓共两种。分别为层高6层的电梯洋房和层高12层的小高层。这样设计满足
10、了不同老年人的需求，并且为了避免由于楼层过高带给老人的担心，限制层高不过12层。主题风格选为现代、简约式风格，外立面细腻与柔和的质感勾勒出俊朗的建筑线条；建筑内部采用框架架构设计，为业主带来极富变幻色彩的生活空间；持久耐用的保温型材，达到环保节能的同时，更大大的降低了日常生活中的能源消耗，在户型设计上我们更是追求舒适、整体、和谐的统一原则，以尽量朝阳、南北通透为标准，使业主尤其是老年人居住其中能够获得愉悦舒畅的心情。2.3项目建设的必要性充分结合学习实践科学发展观活动，以构建和谐社会为目标，根据天津市老龄工作报告的需求尽快解决目前天津市养老服务机构缺乏、布局不合理、功能设施不健的现状已成为一种
11、迫切的需求。为此通过政策支持，充分发挥民营企业经济带动作用，修建一处功能齐备的高标准养老院对党的十七大报告中提出的“加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容”是非常必要的。2.4结论按照国家相关文件精神，制定有关规划和建设计划，积极落实新建项目的基本建设配套资金，争取各级财政的投资补助及政策扶持，推动天津市静海“城”式老年社区建设。项目的实施有利于构建和谐社会，体现中央制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，社会效益显著。第三章 老龄产业和项目建设规模分析3.1中国老龄化现状及政策分析据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口
12、的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄
13、化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。在这种情况下，各级政府都出台了相关优惠政策并都鼓励企事业单位、社会团体、其它组织和个人兴办养老福利机构，鼓励各类社会资本进入养老服务业，并出台了相关政策。在财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）中，提出“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土
14、地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”。3.2天津市老龄现状及数据分析根据市统计局提供的资料，截至2010年年底，天津市户籍总人口为984.85万人，其中60岁及以上老年人口176.4万人，占总人口比例为17.91%。同时，截至2010年年底，天津市80岁及以上高龄老年人口达到27.29万人，占老年人口的比例为15.47%。据预测，2015年后天津市将迎来老年人口高速增长期，2020年老年人口将达到273万，2030年达到330万。而天津市目前只有306家养老服务机构，床位仅有26243张，远远达不到老龄人口数的14，为此急需大力发展老年福利服务，整合资源、扩大规模，完善服务功能，提高
15、生活质量，形成以家庭为基础、社区为依托、机构为骨干、多种形式相结合的老年福利服务体系，基本满足老年人的养老需求，保障其合法权益。解决目前天津市严重缺乏的养老服务机构。3.3当地政府政策支持及措施就静海县目前民政基础设施滞后，福利院、敬老院、光荣院等服务设施、设备不能满足民政对象的基本需求现象，通过提高民政事业费在财政预算中的比例及积极争取上级资金支持力度，为民政事业发展提供经费保障，加快民政事业的发展。静海县“十二五”规划明确提出了关于加快加快综合性社会福利院、老年福利院、农村敬老院等民政基础设施的建设，加大对现有基础设施的更新改造力度，提高对各类民政对象的保障和服务能力。同时鼓励和支持民间资
16、本依法进入社会福利和社会服务领域，募集社会资金，完善社会互助的动员机制。天津市始终大力推进了社会福利社会化，强化了社会事务管理。加强了社会福利企业的管理和服务，初步形成了以供养机构为载体，以老年人为重点的社会福利服务体系。为全面推进养老服务工作，提高老年人生命生活质量，是天津市委、政府保障构建和谐社会全面协调发展的重要举措，市委、政府始终把民政基础设施建设作为一项重要的任务，给予高度关注和支持，多次召开办公会，协调解决实际存在的问题，研究部署各阶段工作，并从财政拿出充分的建设资金投入民政基础设施建设，为天津市民政基础设施建设项目的顺利实施提供了有效保证。3.4发展情况3.4.1指导思想按照科学
17、发展观的要求，在保护好整合资源、扩大规模和完善功能的前提下，以供养机构为载体，以老年人为重点，合理拓展社会福利体系。通过深度挖掘其服务内涵，完善相关设施，创新养老敬老产业，提升天津市静海“城”式老年社区的整体品质，实现经济、社会、环境的协调和可持续发展。3.4.2发展思路在天津市现有社会福利体系发展基础上，根据市场需求及企业自身的发展变化趋势，准确定位老年公寓形象，合理划分功能，科学布局，完善老年公寓基础服务设施，设计功能齐备、生态舒适、环境优美养老服务项目，创新经营管理体制，实现天津市社会福利体系快速健康发展。3.4.3发展目标为贯彻落实全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障
18、部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布关于全面推进居家养老服务工作的意见的任务目标，天津市静海“城”式老年社区将充分利用现有地理位置，合理安排用地、组织空间，在满足各项功能的前提下，使建筑、景观与自然环境形成完美的和谐，建成布局合理、功能齐备、生态舒适、环境优美的集老年人颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院，实现经济、社会、环境效益的全面和可持续发展。3.5项目选址分析依照老年人的特点和需求，适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，市政设施完善，有绿化带、公园等环境优美的地方。3.6项目建设规模天津市静海“城”式老年社区布局合理、功能齐备、生态
19、舒适、环境优美的集老年颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的高品质养老院。项目规划占地面积11.09ha，总建筑面积17.53万，建筑密度26.69%，容积率1.58，绿化率35%。从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓为低层住房面积以合室、一室、二室小套房为主。有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。第四章 项目建设条件4.1地理位置与自然条件4.1.1地理位置项目坐落于静海县和山路与聚海道交汇处，距离天津市中心城区不到20公里，距津沧高速出口仅需3分钟。交通快捷便利。4.1.2自然概况4.1.2.1地形地貌
20、静海县位于华北大平原的东北部，地貌特点不明显，就其地层形成而言可分为两种地貌单元：运河西部为冲积平原，运河东部为滨海平原。静海县地势低平，大部分地区海拨高度在5米以下，大洼地区多在2.5米以下，地面坡降为1/60001/10000，是典型的低平原。全县地势平坦，西南高，东北低，地面纵坡约万分之一。最高海拨8米，最低处海拨2.4米。静海县东西宽47.25公里，南北长54.4公里，境内地貌主要有浅碟形洼地、平地、古河床高地、微高地、河堤、渠坝、库堤及河漕、渠道等。堤坝纵横交错、洼地星罗棋布。县境内绝大部分乡镇都位于新华厦构造体系沧县隆起带上，仅中旺镇、唐官屯镇部分地区位于新华厦构造体系黄骅拗陷带上
21、。整个静海县都属于新构造运动下沉地区。4.1.2.2水文地质静海县地处海河流域下游，河流渠道众多，素有“九河下梢”之称。子牙河、大清河、南运河、黑龙港河在境内汇合，独流减河、马厂减河、青静黄排干经本县东流入海。团泊洼水库是境内最大地表水体，面积666.7公顷，总库容1.8亿立方米。4.1.2.3气候静海县地处温暖、干旱的气候区，属暖温带半湿润大陆性季风气候，内陆海湾，受海洋气候影响不大，大陆性气候显著，主要气候特征：季风显著，四季分明。常年主导风向西南风，年平均风速3.1米/秒；平均气温13度。1月份平均气候4.7度，为全年最低值；7月份平均气温26.2度，为全年最高值。冬季日照总时数563.
22、8小明；年降雨量548.9毫米。静海县全年日照2699.1小时，日照率为61%；日照最多为5月份，日照284.7小时，日照率为65%。4.1.2.4土壤静海县地形西南微高，向东北倾斜，土壤多呈冲积型，国内外因素的作用，土壤分为潮土、盐化潮土和湿潮土三个亚类。地耐力为10-19吨/平方米，土质基底以上为深层厚的新生代松散沉积，其表层土壤类型为潮土类。4.2历史沿承据史料记载，静海乃退海之地。距今已有3000多年的历史，静海一直都是重要战略据点，同时也是联通华北、东北、中南地区的重要要道。4.3社会经济状况 静海是天津市辖县，是诸多区县经济发展较为快速的一个. 全县职工人均工资达到10096元，同
23、比增长18.2%。农民人均纯收入3131元全县金融机构各项存款余额243亿元。4.4项目建设配套条件静海“城”式老年社区作为新型养老公寓，从电梯设备、市内装修、安保设施、消防设施等方面均为目前国内先进水平。尤其在医疗器械、餐饮设备、健身娱乐方面更是加大投入，不仅仅满足老年人的日常需求，还能使其晚年生活更加多姿多彩。1.老年公寓的装修状况：公寓内：公寓大厅：铺设高级地砖公寓走道：铺设高级地砖，墙面乳胶漆，木扶手电梯：高级载客电梯楼梯间：铺设高级地砖，墙面乳胶漆居室内：（精装修和毛坯房两种方案，下为精装方案）：门：高档分户门窗：高档断桥铝合金窗，中空玻璃卫生间：瓷砖地面（防滑）和墙面，吊顶，品牌马
24、桶，手盆，电热水器，排风扇，不锈钢扶手，放水开关卧室：空调，复合地板，吊顶，墙面乳胶漆，开关灯具：节能吸顶灯，卫生间防水吸顶灯，部分电光源智能化安防系统：公共区域摄像监控，电子门禁系统，烟感报警、喷淋系统，卫生间、居室紧急呼叫按钮，电话、有线电视、网络。室外：超大绿化率，选择高大、枝叶茂盛的落叶阔叶树，多为景观型高档树种；在各个老年住宅附近，运用比较素雅的乔灌配置，使整个区域显得比较静谧和谐。在餐饮及医疗方面与天津市知名养老机构和专业老年医院进行战略合作，提供更加完善和高科技的营养膳食技术支持及医疗保健服务。社区内配有完备的医疗设施、购物超市、营养膳食中心、娱乐休闲中心、健身场所，综合服务中心
25、等专属公共设施，为入住老人提供了方便、舒适、科学和健康的生活环境，做到“足不出小区”，自成一片天地。2.老年公寓的服务内容医疗保健服务：（1） 入主进行全面健康体检，填写健康档案。（2） 每年进行健康体检。（3） 凭医嘱免费代购药品，医疗器具，保荐商品。（4） 进行心理咨询，心理疏导。（5） 请相关专家举办健康咨询和养生保健讲座。（6） 免费使用康复设施以及轮椅等辅助工具。（7） 免费定期进行血压测量。（8） 代办家庭病床服务，如遇紧急情况代呼叫“120”（9） 代办长期、短期护理服务。营养膳食服务：（1） 定制式营养配餐服务，提供早、中、晚三餐食谱，精心配制，科学搭配，便于老人吸收。（2）
26、提供特色冷、热菜品的烹饪。（3） 提供外卖食品的订餐，免费送餐。（4） 在确保所提供食品质量绝对达标的前提下，签署餐厅对外来视频加工责任确认书，代为加热自备食品。（5） 不定期举办食品卫生及膳食营养的讲座。文化教育服务：（1） 电脑高速上网，配备摄像头，便于老人获取信息，与子女交流（2） 阅览室全天开放，方便老人阅读，每日报纸更新，大量书籍浏览。（3） 书画是免费开放使用，供老人日常书法绘画，老人书画作品陈列其中（4） 与老年大学合作，开办相应课程。（5） 组织参观文化艺术等相关展览。娱乐休闲服务：（1） 开放健身场地，入住老人免费使用健身器械。（2） 棋牌室及活动室配备各类软硬件，利于老人轻
27、松快乐生活，增进交流。（3） 不定期组织市内景点、城市景观的观光游览。综合配套服务：（1） 公共区域卫生保洁每日一次。（2） 室内卫生保洁每日一次（含卫生间）。（3） 每月情节门、窗、玻璃（房间内侧）一次。（4） 每月两次清洗床上用品（床单、床罩、枕套）。（5） 推荐小时工、护理员。（6） 提供独家服务，协助进行旅游路线选择和旅行社的确定。（7） 代购机票、车票、免费送票上门，代购书籍、报刊，帮助老人快递邮件、包裹等。（8） 免费保住老人缴纳水、电等配套设施使用费用。（9） 推荐中介机构，便于老人原有住房的出售或出租。（10）组织晨练，请专业人士教授适于老年人的运动项目（如太极拳）。（11）提
28、醒时间（如出门、起床）。（12）室内设施检查、维修（如洁具、电源等）。4.4.1物资供应及技术保障目前，静海县、天津市现有多家具备国家资格认证的勘察、设计、施工、监理单位，以及多处产品齐全、物质供应充实的建材市场，可为项目建设的实施提供有力的保障。4.4.2建设场地地质情况经勘察设计单位现场勘察，项目建设场地地貌单一，地层较简单，为中硬场地（II类建筑场地），岩土层承载力达250KPa，属抗震有利地段。4.4.3基础设施现状静海为加快“两城”和示范小城镇开发建设。坚持“统一规划、政府主导、市场运作、有序开发”的城镇建设模式。静海新城积极推动100个单元的招商工作，全面加快东城开发、西城改造；完
29、成胜利大街北段拓宽改造和中段大修，完成东兴道、东平道、部分街巷路面改造；按规划逐步完善排污、排水和供热等配套设施。团泊新城投入规模实现翻番。西区重点推进天津市健康产业园和体育功能区建设，实施团泊大道二期和三角湖商务区工程建设，年底前完成网球中心、团泊体育场、市体育局训练基地场馆和中医药大学新校区、体育学院部分主体工程，奥特莱斯商业广场投入使用。还迁住宅区开工建设50万平方米，竣工20万平方米。东区重点抓好半岛路、津汕高速路静海联络延长线等“九路两桥”基础设施配套工程，完成国际文化交流中心、团泊现代农业示范园及园内温泉酒店建设。湖区加快浚深、东堤外扩等项目建设。积极推进示范小城镇建设，完成团泊示
30、范镇一期农民搬迁工作，落实土地复垦计划；完成子牙示范镇公建和还迁楼建设，学校、幼儿园年底前投入使用，一期还迁楼实现村民入住；启动大邱庄还迁楼和公建项目建设，力争用一年半的时间建成；加快静海镇示范小城镇建设前期工作，争取尽快实施。继续保持基础设施投入强势。实施西北外环、新104国道北延、津海路、静台路、静霸南线、津王路、静王路、静杨路、东方红路地下通道等新建和改扩建工程。启动县公交中心交通枢纽和火车站广场改造工程。改扩建乡村公路120公里。完成杨李院110kv电站等一批电力设施建设工程。完成天然气和自来水入团泊新城、子牙循环经济产业区二期工程以及重点乡镇和园区的供水供气等配套工程4.4.4综合评
31、价综合上述现状进行分析，该项目场地建设条件成熟， 通一平具备，电力、电讯、供暖、给排水等市政服务设施完善，项目可实施条件具备。4.5政策支持社会福利业作为天津市委、政府全面构建和谐社会的战略决策之一，近年来，天津市委、政府高度重视社会公共服务设施的发展，并在资金及政策给予较大的支持，加强民政基础设施建设，提升天津市民政服务体系产业，推进民政事业持续、快速、健康发展，为全面建设小康社会和构建和谐社会而不懈努力。第五章 项目建设方案5.1项目建设指导思想和目标5.1.1 指导思想以静海县民政“十二五”发展规划为指针，认真贯彻落实全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设
32、部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布关于全面推进居家养老服务工作的意见文件精神，从天津市老龄化现状实际出发，与当地生态建设和经济可持续发展战略相结合，充分利用国家、市政府赋予的各项优惠政策，以市场为导向，以增加当地居民收入和扩大再就业为目标，按照市场牵龙头，龙头带产业化发展思路，经过认真勘察，统一规划，合理设计，加强管理，提高服务质量，努力将天津市静海“城”式老年社区打造成为全市乃至全国最具特色的老年公寓，为天津市以及静海县的社会福利事业做出贡献。5.1.2建设原则在项目建设规划中，坚持科学规划、统一安排的原则，确保项目建设按计划、分期实施，努力达到现代化经营管理的目的。在项目生产规划中，
33、坚持以高效、优质，综合经营、全面发展的方针，把项目建成市政府民政服务设施的精品；在项目的开发建设过程中，要始终坚持以提高社会效益为中心，以完善天津市静海“城”式老年社区服务设施建设为前提，以市场与资源相结合，综合发展的道路，从而带动整个区域福利事业的大发展。5.1.3建设目标通过天津市静海“城”式老年社区项目的实施，提高的基础设施配套及社会福利开发水平，使的服务质量、环境质量和经济效益得到改观，使社会福利产业开发与民政设施建设相得益彰，形成良性循环。通过项目的实施，实现中央制定的以“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则。5.2项目建设方案（详见效果图） 5.2.1 设计
34、依据5.2.1.1建设单位设计委托书.5.2.1.2规划局规划红线图.5.2.1.3国家建设部及其他专业部委颁发的有关现行设计规范，规程和细则建筑制图标准(GB/T50104-2001)房屋建筑制图统一标准(GB/T50001-2001)建筑模数协调统一标准(GBJ2-86)全国民用建筑工程设计技术措施规划建筑部分(2003)城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)民用建筑设计通则(GB50352-2005)屋面工程技术规范(GB50345-2004)建筑地面设计规范(GB500037-96)民用建筑隔声设计规范(GBJ118-88)工程建设标准强制性条文房屋建筑部分(2009)
35、年版民用建筑节能设计标准(JGJ134-2001)建筑节能工程施工质量验收规范(GB50411-2007)建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)建筑内部装修设计防火规范(GB 50222-95)工程建设标准强制性条文(2002)年版建筑安全玻璃管理规定发改运行20032116号民用建筑工程室内环境污染控制规范(GB 50325-2001)停车场设计规范（公安部/建设部881003颁，890101实施）无障碍设计规范老年建筑设计规范5.2.1.4建设场地的工程地质初勘报告。5.2.1.5国家及地方现行的有关设计、施工、验收规范。5.2.2 设计说明5.2.2.1设计中全面贯彻安
36、全、适用、经济、美观的建筑方针和以人为本的设计原则，在满足建筑功能的前提下，做到美观、经济、实用。5.2.2.2主体建筑风格有特色，效果突出，符合主题；建筑外观与周边景观相协调并形成相应缓冲区, 景观与环境美化措施多样，环境氛围优良。5.2.2.3该项目平面形式简单，使用功能齐全合理，内部空间组织有序，各功能空间互无干扰，交通流线简捷，采光通风良好等要素。5.2.3 设计要求5.2.3.1结构要求本工程为一般公用建筑，建筑结构安全等级为二级，计算结构可靠度采用设计基准基为50年，建筑使用年限为50年。5.2.3.2建筑内外装修及设备要求5.2.3.2.1建筑内部装修均为高档材质进行装修。5.2
37、.3.2.2建筑外部装修以现代建筑的理念进行设计。5.2.3.2.3所有管线均以隐蔽方式进行铺设。5.2.3.3项目设计（详见规划总平面图）设计与配套设施。老年公寓按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层为主，综合服务建筑为带有电梯的小高层，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。第六章 环境保护措施6.1项目区环境现状6.2环境影响分析由于项目
38、建设内容属基础设施工程，项目建设的不利于环境影响的主要在建设期，项目建成后，无工业污染源，项目运行本身的不利环境影响因素很少，主要解决好生活垃圾及污水处理的二次污染问题。无其他社会环境、生态环境、声环境及空气环境影响因素。6.3环境保护原则项目的建设要以贯彻科学发展观为中心，以生态环境保护为重点，要将开发与保护相结合，逐步使环境与经济、社会发展相协调。通过加强自然生态的保护，积极防治环境污染，确保环境的良性循环和资源的持续利用。6.3.1项目建设及“三废”对环境影响6.3.1.1土壤、植被、生态景观、水环境影响因素6.3.1.1.1开发建设过程中对植被生态景观的影响。6.3.1.1.2“三废”
39、处置不当，对旅游区的水域、土壤产生的影响。6.3.1.2主要污染源和污染物本项目的主要污染源是项目建设和运营中，人员、机械产生的“三废”和噪声，主要污染物是建筑垃圾、生活垃圾、生活废水，施工机械和运行车辆产生的废气、噪声、污油等。6.3.1.2.1废水：源于砂石料冲洗，砼(砂浆)搅拌、养护等，车辆清洗产生的污水，施工及工作人员产生的生活污水。6.3.1.2.2废渣：主要是建筑垃圾和生活垃圾。6.3.1.2.3废气：工程机械和汽车尾气，主要为一氧化碳、未燃碳氢、氮氧化物和颗粒物。6.4执行标准中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法；中华人民共和国水土保持法：建设项目环境
40、保护管理条例；国家机动车污染物排放标准第三阶段限值(GBl83523-2005)；污水综合排放标准(GB89781996)；大气环境质量标准(GB30951996)；城市区域环境噪声标准(GB3096-1996)；建筑施工场界噪声标准(GBl2523-90)；大气污染物综合排放标准(GBl62971996)。6.5措施6.5.1环境保护措施6.5.1.1废水：项目废水严格要求应建净化池，待沉淀后排入污水管网，由污水处理设施统一处理。6.5.1.2废渣：项目废渣主要是生活垃圾等，要求各项目单位将废渣运往城市环保部门指定的垃圾场进行处理。6.5.1.3废气：项目的实施并无大废气产生渠道，仅施工时有
41、一定的粉尘产生，对此要求项目建设单位注意清洁施工，减少粉尘。6.5.1.4噪声：要求各施工现场文明施工，建立健全控制人为噪声管理力度。严格控制作业时间，夜间不得进行噪声作业。施工机械选用低噪声或有消声降噪器的设备，对搅拌机、电锯等产生噪音机械设置封闭式机械棚，以减少噪音扩散。6.5.1.5委托有关部门对施工期间的环境保护进行监督、检查。6.5.2项目运营期环境保护措施6.5.2.1生活废水集中收集统一处理，按国家要求处理达标排放。通过景区排水管网，直接由景区的排水管道排除。6.5.2.2生活垃圾收集、分类集中堆放于垃圾指定点，由景区环卫部门清运处理。6.5.2.3项目建成后周边设立绿化带，美化
42、环境。6.6 环境影响评价结论项目通过对工程采取的措施，尽量减少项目运营对周围环境的不利影响。因此项目的建设对环境影响不大。项目不是污染性项目，在工程建设期对区域环境将产生一定的影响和污染，但是不会对环境质量造成永久性的重大影响。根据国家有关环境影响评价管理规定，建设单位应委托环保部门进行环境影响评价分析。项目环境影响评价须得到有关环境保护行政主管部门审批，并根据批复意见，在项目具体实施时对环境保护方案，按“三同时”的原则进行设计、施工、验收。 第七章 节能、节水措施7.1节能7.1.1执行标准中华人民共和国节约能源法中国节能技术政策大纲国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知乘用车燃料消耗
43、量限值GBl9578-2004公共建筑物节能设计标准GB50189-2005民用建筑电气设计规范JGJl32-2001建筑采光设计标准GBT50033-2001国务院国发(1992)66号关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知固定资产投资项目节能评估及审查指南；7.1.2节能措施节约能源、保护资源，保持能源、环境与经济的协调发展是我国的基本国策，本项目能耗主要有两方面，一是建设期，各类施工机械产生的能耗；二是运行期照明、建筑采暖、降温，设施设备使用等产生的能耗。对此将采取以下措施，合理利用和节约能源。7.1.2.1建设期7.1.2.1.1加强施工设备的管护、保养，提高功效，降低能耗；7.
44、1.2.1.2制定周密的施工组织计划，注重土石方工程的挖填平衡，减少二次倒运；7.1.2.1.3协调好工程建设与线路运营的关系，保证线路畅通，减少因车辆堵塞而引起的能耗增加。7.1.2.1.4建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单位建筑面积能耗。7.1.2.1.5使用节能型建筑材料、器具和产品，采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；7.1.2.1.6机电、电气设备要求采用国家有关部门推广的定型节能产品。7.1.2.2运营期7.1.2.2.1使用节能型建筑材料、器具和产品，采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；7.1.2.2.
45、2尽可能采用地面辐射供暖系统，结合现状争取采用热电冷联产技术，提高建筑物的节能性和舒适性；7.1.2.2.3制定节能奖励制度，在保证各类设备运行工况良好的同时，使工作人员的个人利益与节能降耗挂钩；7.1.2.2.4室外停车场、道路等照明采用太阳能灯具，既节约能源，又减少室外电缆的投资。相关照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯和低损耗的电子镇流器(功率因数不小于095)。采用照明智能控制系统来实现对公共场所人工照明的智能控制，以达到最大的节能效果；7.1.2.2.5采用集中式太阳能供热系统作为居民生活基本供热手段，不仅可以大幅度节约生活成本支出，更大大降低碳排放量，且相关配套系统智能化程度高，管理维护安全方便；7.1.2.2.6采用循环可再生资源，结合地热阶梯效应、土壤源热泵、污水源热泵等技术，充分发挥资源效益，达到节能减排的目的；7.1.2.2.7做好设备和管道的维护、检查工作，提高设备使用效率，杜绝跑、冒、滴、漏。热力管道均作保温处理，减少热损失，并做好水、电的计量，利于管理7.2 节水7.2.1执行标准中
