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1、天津团泊新城西区土地投资决策分析报告,2023年5月,2,第一篇天津市重点区域分析,思源顾问,2023年5月,思源顾问,3,2023年5月,思源顾问,4,天津市发展规划,在2006年7月，国务院批复天津市城市总体规划(2005-2020年)的基础上，以深化落实国务院确定的“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”的城市定位为目标，依托京津冀，服务环渤海，面向东北亚，用区域和国际视野，着眼天津未来长远发展，着力优化空间布局、提升城市功能，天津提出了：,“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”总体战略,2023年5月,思源顾问,5,双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体。双港是
2、指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。相向拓展是指双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。,双城双港、相向拓展,2023年5月,思源顾问,6,一轴是指“京滨综合发展轴”，依次连接武清区、中心城区、海河中游地区和滨海新区核心区，有效聚集先进生产要素，承载高端生产和服务职能，实现与北京的战略对接。依托“京滨综合发展轴”，加强与北京的合作，形成高新技术产业密集带，形成京津冀地区一体化发展的产业群和产业链。两带是指“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”。“东部滨海发展带”贯穿宁河、汉沽、滨海新区核心区、大港等区县，向南辐射河北南部及山东半岛沿海地区，向北与曹妃甸和
3、辽东半岛沿海地区呼应互动。“西部城镇发展带”贯穿蓟县、宝坻、中心城区、西青和静海，向北对接北京并向河北北部、内蒙延伸，向西南辐射河北中南部，并向中西部地区拓展。,一轴两带,2023年5月,思源顾问,7,南生态是指京滨综合发展轴以南的“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设和保护区，以及正在规划建设的子牙循环经济产业园区等。北生态是指京滨综合发展轴以北的蓟县山地生态环境建设和保护区、“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区，以及中新天津生态城、北疆电厂等循环经济产业示范区。,南北生态,2023年5月,思源顾问,8,结论：静海、团泊分处于天津空间战略总体规划中提到的“西部城镇发展带”和“团泊洼水
4、库-北大港水库湿地生态环境建设和保护区”。从政策引导方面来看，在这个区域进行土地投资和建设，势必会得到政府的大力支持。但土地投资商也要注意与天津热点区域和处于同一类型空间定位的其他区域的竞争情况。例如：海河沿线、滨海新区、西青、津南、东丽湖、蓟县、宝坻等,2023年5月,思源顾问,9,天津市重点区域发展情况,根据天津市空间发展战略规划，本次研究将天津市重点区域分为三个等级梯度进行比较说明。第一梯度，以“京滨综合发展轴”为主线包含：中心城区海河沿线和滨海新区重点区域；第二梯度，以距离静海最近且属于都市功能扩张区域的西青、津南和东丽湖为主；第三梯度，是以静海为代表的天津郊区县并与静海处同一城镇发展
5、带上的蓟县和宝坻为主。,第一梯度,第二梯度,第三梯度,2023年5月,思源顾问,10,一主两副“小白楼地区”城市主中心“西站地区”、“天钢柳林地区”两个综合性城市副中心,中心城区实施“一主两副、沿河拓展、功能提升”的发展策略,重点发展综合交通枢纽商务,重点发展综合会展商业商务,重点发展金融商务办公中高端商业,中心城区海河沿线 海河意式风情街,2023年5月,11,沿河拓展实施沿海河拓展策略，进一步加强海河两岸综合开发改造，把海河两岸打造成特色鲜明、独具魅力的现代服务业集聚区。,2002年10月，天津市委和市政府做出了实现海河两岸综合开发的决策，明确提出要将海河建设成独具特色、国际一流的服务性经
6、济带、景观带和文化带。天津海河意式风情区坐落在天津市河北区（原意大利租界），占地约42公顷，其建设是天津海河开发中都市消费娱乐区的重要节点。,2023年5月,12,目前意式风情街已完成新建整修风貌建筑49栋、约6.8万平方米。其中，1、4号地块正在与意大利有关方面洽谈作整体合作。马可波罗广场、梁启超故居、意国营盘等一批景点已建成并对外开放。曹禺故居等景点也将于年内建成开放。一期总计6公里的10条道路改造及煤气、水电、通讯及相关环境配套已完成。建筑面积3.2万平方米的会展中心项目正加快建设，明年可投入使用。,2023年5月,13,天津市海河教育园区是国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教
7、育示范区、天津市科技研发创新示范区。规划选址位于海河中游南岸津南内，周边紧邻咸水沽、八里台、双港和大寺。用地范围东至咸水沽西外环，西至规划的蓟汕联络线，南至津港公路、津晋高速，北至天津大道，规划总用地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。规划区域内现状植被茂盛，河流水系遍布，经过规划梳理，可以营造出优美宜人的生态环境。,海河沿线 海河教育园区,2023年5月,14,教育园区分为高职园、高教园、高研园三大部分。高职园中，东翼布置4块职业院校用地；西翼布置3块职业院校用地和4块院校预留用地；中央生态绿廊内布置管理中心和体育中心。高教园内，东翼布置南开大学建设用地和1块院校预留用地；
8、西翼布置天津大学建设用地和1块院校预留用地。两校用地之间布置1处服务中心，建设为两校配套、共享的学者村、学生活动中心、商业街区等。高研园内主要布置教育、科研、居住的发展预留地。,2023年5月,15,2009年6月天津市海河教育园区将首先启动高职园的建设。起步区内将建设7所职业院校，其中有5所高职学院，2所中职学校，形成“5+2”格局。,5所高职学院是中德职业技术学院、电子信息职业技术学院、现代职业技术学院、轻工职业技术学院和海运职业学院，2所中职学校是仪表无线电工业学校和机电工业学校。,2023年5月,思源顾问,16,滨海新区发展策略,充分发挥滨海新区的引擎、示范、服务、门户和带头作用，立足
9、融入区域，服务区域，扩大同京津冀、环渤海地区以及东北亚的合作联系，建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。规划提出滨海新区实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略。,一核：滨海新区商务商业核心区重点发展金融服务、现代商务、高端商业。双港：天津港的北港区和南港区九区：中心商务区、临空产业区、滨海高新区、先进制造业产业区、中新生态城、海滨旅游区、海港物流区、临港工业区、南港工业区,2023年5月,思源顾问,17,滨海新区发展定位,通过滨海新区中心商务区、临空产业区等九个功能区的产业布局调
10、整、空间整合，打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等8大支柱产业，形成产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展，发挥对区域的产业引导、技术扩散、功能辐射作用。,2023年5月,思源顾问,18,津南,2023年5月,思源顾问,19,2023年5月,思源顾问,20,东丽,2023年5月,思源顾问,21,2023年5月,思源顾问,22,结论：团泊与第一梯度的中心城区海河沿线以及滨海新区比较，从区域功能定位上来看，第一梯度区域主要集中金融、商务和高端商业以及依托天津港的相关产业；从发展空间来看，第一梯度
11、区域已发展多年，投资风险相对较小，但未来可大规模利用的空间和利润空间较小。团泊与都市延伸区域的西青、津南和东丽湖相比，虽可以寻找到差异化的机会点，但因团泊目前还处于起步阶段，故从区域发展现状来看还存在差距。而与蓟县、宝坻这两块属于同一梯度的郊县相比，团泊无论从整体规划还是城市运营主体上面均有优势，且可操作性强。,2023年5月,思源顾问,23,团泊新城区域发展状况,团泊新城是天津市十一五规划中11个新城之一，位于天津静海县境内，东至津汕高速公路，西到津文公路，南到唐津高速公路，北至独流减河。总面积约210平方公里，分为三大板块，分别是：团泊湖西岸（约51.89平方公里）、团泊湖南岸（约37平方
12、公里）、团泊湖东岸（约63平方公里）。,天津市区,团泊新城,2023年5月,24,团泊新城人口发展规划为60万人，近期规划人口为10万人，新城的人口来源主要是吸纳天津滨海新区人口和接纳天津市区人口。天津仁爱集团已进入团泊新城东区，进行土地整理及二级开发建设，其中区域内部分市政基础设施实施计划已经落实并开工，团泊庭院也已分期进行开发建设及销售，同时，仁爱集团已主导进行部分配套产业的引入，如温泉酒店、天大仁爱学院（民办学院）等。静海县内的静海新城未来肩负着承接老镇区居民的还迁任务。本次通过团泊新城西区与东区、南区和静海新城三个区域比较，进一步说明团泊新城西区的比较优势。,2023年5月,思源顾问,
13、25,2023年5月,思源顾问,26,2023年5月,思源顾问,27,团泊新城西区相对于东区和南区，应尽快完成产业资源的引入，形成启动力量,2023年5月,思源顾问,28,2023年5月,思源顾问,29,2023年5月,思源顾问,30,结论：通过与团泊新城东区、南区以及静海新城相比较，可以很明显的看出团泊新城西区在所属区位、整片区域的统筹规划发展、基础设施、事件引领和产业差异化定位以及引进方面的众多优势。为土地投资商提供了良好的投资基础。,2023年5月,思源顾问,31,团泊新城（西区）发展状况,结合天津市新城规划对团泊新城总体定位及团泊新城西区自身的资源优势，将团泊新城西区规划定义为以创意产
14、业为主线、以体育产业为先导，发展旅游产业、文化产业、现代设施农业，最终发展生态体育新城。总面积51.89km2，规划人口30万人，总建筑面积约3000万m2,A西区体育启动区团泊新镇 团泊水城 文化产业区,2023年5月,思源顾问,32,为确保高起点规划、高起点设计、高起点建设的理念得以实现，团泊新城开展了多项规划的设计工作，主要分为水生态、交通系统、桥梁方案、城市绿化、特色商业、体育场馆、教育医疗等。这些专项研究的运用，为投资者提供了更多的利润空间。目前从基础设施投资建设进度、场馆建设情况以及产业引进等方面来看，给土地投资者带来了一定程度的投资信心。,西区体育启动区图A 城市次级中心区；B
15、城市高尔夫住宅区；C 城市体育主题社区；D 商务配套区；E 团泊新镇,2023年5月,思源顾问,33,A 外环线津涞立交津涞公路改造团泊新桥团泊快速（西青段）E 津文路（西青段）,2023年5月,思源顾问,34,2023年5月,思源顾问,35,2023年5月,思源顾问,36,2023年5月,思源顾问,37,教育医疗 目前新城已于天津中医药大学签订了合作协议，坐落在团泊西区内。中医药大学新校区用地面积约2000亩，总建筑面积66万平方米，总投资约27亿。一期建设32万平方米，投资14亿。建设教学、科研、生活、体育和产学研基地。特别是第三附属医院可用地200亩，建筑面积7.2万平方米，总投资3.6
16、亿。为三级甲等医院，开设病床800张。项目开工时间为今年10月，一期竣工2011年9月。文化产业 目前天津滨海国际影业有限公司筹备的湿地影视基地已落户团泊西区，占地2000多亩。投资方将其打造成一个集休闲旅游，餐饮，体验湿地风情与一体的好看、好玩、好游的新型主题公园。并结合开拍电影，办影展，影视旅游等活动将其持久的经营。,产业引进情况,2023年5月,思源顾问,38,结论：首先，通过对天津市的空间战略规划分析，初步确定了团泊的可投资性；第二，针对团泊所在区域与其他区域的功能定位比较，看到团泊的投资机会和投资潜力；第三，通过对团泊新城项目三个区域以及团泊自身的基础设施、产业引进等方面的研究，得出
17、了投资可行的判断。下面通过当前成交地价、成交房价以及项目本体的经济测算，进一步确定项目的发展空间。,2023年5月,思源顾问,39,第二篇天津市地价分析,第40页,天津市09年上半年土地成交总量,核心城区的综合地价普遍高于天津其他区域,滨海新区开发区以及塘沽所在区域的地价列居第二位，但汉沽的综合地价是上半年土地交易中最低的。,第二梯度内的土地成交综合地价处于中间档次，但与郊区县的价格差距不大。,以静海为代表的第三梯度区域内的综合地价最低，低于天津市平均综合地价.且静海县上半年的成交价格最低。,第41页,天津市土地成交热点区域,第42页,汉沽、东丽、津南、西青土地成交热点区域,西青区成交量：1宗
18、，共2.5万价格：86.9万元/亩,东丽区成交量：17宗，共139.7万价格：88.1万元/亩,津南区成交量：2宗，共27.1万价格：75.7万元/亩,汉沽区成交量：6宗，共475.7万价格：30万元/亩,塘沽区成交量：5宗，共53.7万价格：185.7万元/亩,第43页,静海县成交土地多位于京沧高速沿线与团泊洼水库南侧,静海县土地成交热点区域,静海县成交量：7宗，共18.4万价格：30.5万元/亩,静海县 出让土地明细,第44页,第45页,2009年上半年静海县居住用地成交6宗，建设用地面积14.9万平米，规划建筑面积29.6万平米。与东丽、蓟县两个区域的土地成交面积相比相差较多。,第46页
19、,第47页,2009年上半年静海县出让金额1.2亿元，仅占天津土地收入的0.9%。住宅土地单价773元/，在全市范围内与宝坻和蓟县同属于低位；,第48页,东丽区、宝坻区、武清县出让商业用地共34宗，占全市的80%。静海县仅成交1宗，土地价格最低。,第49页,结论：通过对2009年天津1-7月土地成交情况以及静海县内土地成交情况的进一步分析，并结合团泊新城西区的区外、区内基础设施、场馆建设、产业引进等多因素考量，我们初步判断目前团泊新城西区的土地成交价格区间在：90万/亩至120万/亩之间。,2023年5月,思源顾问,50,第三篇天津市房价分析,2023年5月,思源顾问,51,从单月价格来看，2
20、009年7月成交价格相比1月上涨78%，涨幅位居全市第一。此类涨幅属于静海县房价的补涨。体现出目前静海县的接受度在提高。,静海县2009年1-7月商品住宅价格4443元/，低于全市2521元，是天津市价格洼地；,近期武清区成交量最高，源于其良好的区位交通优势；近期东丽区成交价最高，平均为6784元/，静海县的成交量和成交价格均高于宝坻和蓟县，可以看出在第三梯度内静海的发展势头处于领先地位。,返回,近期重点区县成交面积与成交价格对比,近期，武清成交量持续下滑，其余几区出现正常波动,万,近期，武清、蓟县成交量持续下滑，武清平均降幅达25%，区域效应逐渐降温，期待新的发展引擎。东丽、宝坻、静海，凭借
21、良好的自然资源和邻近主城区的交通优势，使其市场相对稳定，出现正常的市场波动，波幅在10%20%左右，静海波对最小。,返回,近期，静海县成交价持续上升，表现出良性的发展态势,近期，东丽区的成交价始保持最高位，均在6200元/以上；静海县成交价持续上升，涨幅在15%左右，表现出良性的发展态势,返回,参考天津各区县新建商品房成交表（6月中旬）,2023年5月,思源顾问,56,结论：通过对天津市2009年1月-7月商品房成交价格的分析，可以看到静海县的房价远低于全市平均水平。针对重点区县近期商品房的成交价格对比以及静海县1月与7月的涨幅来看，都表现出静海县良好的发展势头。保守预测未来静海县的商品房成交价格在7000元/左右。,2023年5月,思源顾问,57,汇报完毕,
