住宅小区物业管理信息系统.doc

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1、学校代码 学号 分 类 号 密级 本科毕业论文（设计)住宅小区物业管理信息系统物业信息与报修管理学院、系 专业名称 信息管理与信息系统 年 级 学生姓名 指导教师 2007 年6月3日住宅小区物业管理信息系统物业信息与报修管理摘 要 随着我国经济快速发展和城市建设日新月异，房地产经营管理的理念逐渐摆脱了以往短期投机以谋取暴利的不良观念出现了根本性的回归，即回到其为企业生产经营提供基本服务的基础上。本次毕业设计所开发的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，该系统实现了对小区业主信息和房产信息的添加、修改、删除，物业项目、费用处理和报修管理的公

2、开，进而实现了对小区物业管理的智能化管理。关键字 物业管理信息系统、用户管理、报修管理Residential District Property Management Information System -Property information and repair management Abstract：With Chinas rapid economic development and urban construction with each passing day, real estate management philosophy is gradually emerging fro

3、m the previous short-term speculative profiteering to the adverse fundamental concept of a return , return to their production and operation of enterprises for the provision of basic services to the foundation. The graduation design developed by the Building Management System for the district manage

4、rs and district users better protect all property management Business processing and the development of the management software, the system is used for district property owners information and add information, amend, delete, properties, the cost of treatment and repair of public management, thereby

5、achieving a pair of district property management for the intelligent management. Keywords：Property management information system, User management,Repair management 目 录前 言1第一章 绪 论11.1 系统的背景和研究意义11.2 物业管理现状研究11.3本课题要达到的设计目标2第二章 需求分析42.1小区物业管理系统的需求分析42.1.1系统业务需求分析4第三章 系统分析与设计53.1系统功能分析及系统模块设计53.1.1系统功能

6、分析53.1.2系统模块设计63.2系统模块结构73.2.1系统业务流程图73.2.2系统数据流程图83.3系统的主要特点及优势83.4小区物业管理系统的数据库设计9第四章 系统实现124.1系统开发环境124.2系统界面设计124.2.1登录管理员（普通用户）账户124.2.2 物业管理系统主页面设计134.2.3 业主信息134.2.4房屋信息144.2.5物业项目管理154.3物业管理中心164.3.1入住、退户管理164.3.2用户报修管理设计174.4系统设计思想17总 结19致 谢20主要参考文献20前 言随着我国经济发展、城市开发和住宅产业的迅猛发展，房地产经营管理的理念逐渐摆脱

7、了以往短期投机以谋取暴利的不良观念，出现了根本性的回归，即回归到为企业生产经营提供基本服务的基础上。我国陆续建成了一大批有一定规模、基础配套设施比较齐全的住宅小区。我们所说的物业管理，即对这些小区进行的统一管理。它在本质上有别于传统行政性的、福利性的管房行为，它是一种企业化的经营行为，或者说是房地产综合开发的延续和完善，具有商品房售后服务的性质。其目的包括两个方面：一是为物业的产权人和使用人提供安全、周到、高效的服务，并以此来提高物业的经济价值和使用价值；二是作为物业管理企业本身来说，它是一种经营性的管理，其所推行的有偿服务的最终目的乃是获得社会经济的平均利润。基于计算机信息化管理的小区物业管

8、理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区物业信息的科学、高效的管理，效益已经越来越明显。我国物业管理的职能，已不仅仅停留在房地产管理的职能方面。它还结合了社会服务业的众多服务内容，出现了服务范围的大众化与管理职能的社会化。对照物业管理的定义，住宅小区物业信息管理系统的功能归根结底就是提供服务，提供的服务可概括为以下四点：（1）为业主服务使物业保值升值，使业主居住的安心舒心；（2）为住房服务创造安全、快捷、便利、整洁、优美、舒适的居住环境；（3）为物业管理企业服务创效益、创形象、创品牌，信息开放式管理，开拓更大的生存发展空间；（4）

9、为社会服务使家庭、社会、环境协调发展。第一章 绪 论1.1 系统的背景和研究意义物业管理是在传统的房屋管理基础上演变而来的新兴行业，在国内的发展存在着各种差异，层次差距也很大。随着人们生活水平的不断提高，住宅多样化的不断发展，不同用户的需求往往得不到满意的满足。因此，必须在积累丰富的物业管理经验的同时，根据不同的用户量体裁衣，在求同存异的基础上大力发展和普及物业管理的信息化、智能化水平，使得物业管理作为一门科学的内涵已经超出了传统定性描述和评价的范畴，发展成为集多种手段为一体的综合性物业管理系统，并可进行相关物业资料的归类汇总、整理分析、定性与定量评价、发展预测等，充分展示了物业管理行业正在朝

10、着正规化、系统化、专业化的方向发展。随着科学技术的不断提高，计算机科学技术日渐成熟，其强大的功能已为人们深刻认识，它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分，采用计算机应用技术对住宅小区各项物业信息进行系统管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。如，检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命性长、成本低等。这些优点能够极大地提高物业管理的工作效率，使物业管理更加科学化、正规化，并成为与世界信息化、系统工程技术化的重要条件。1.2 物业管理现状研究目前，我国物业管理已形成一定规模，其效益也越来越明显。完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的

11、房地产交易商和消费者。住宅小区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题： 1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制。 2、管理效率低下。我国当前的大部分物业管理还停留在人工处理阶段，采用人工记账以及手工登记的方式。这样就不可避免的降低了管理的效率。 3、相关物业数据的保存体系不够完善

12、。由于我国当前的大部分物业管理还停留在人工处理阶段，所以这些物业管理的相关数据仍旧采用纸质存储介质来进行存储。这样的存储方式安全度不高，并且也不易于查询。 4、物业管理费用对业主公开程度不够。物业公司与业主的矛盾源于费用问题，传统的物业管理没有为业主提供查询费用的服务。即使业主要求查询费用问题，物业公司也很难让业主清楚的了解费用的去向。5、物业管理不到位。目前多数的物业管理公司只限于收租金和一般养护维修，而对于业主的实际需要例如报修申请、投诉等的处理却不能及时地解决。社会在飞速发展，人们对物业管理的需求也会越来越大，以上这些物业管理的问题亟待解决。解决这些问题关键在于以下几点：首先，管理思想需

13、要更新。即要确立现代企业管理意识，包括经营战略、市场观念、资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。其次，管理体制需要实现现代化。根据现代企业组织原则，建立和完善企业管理体制，设置和选择管理组织机构，目的是提高工作效率，适应房地产物业管理需要。再次，管理技术需要实现现代化。要运用一系列企业现代管理必须的管理工具，如计算机技术、网络技术、数据库技术等等，来实现对物业数据的管理。利用这些先进的技术，我们能够大幅度的提高管理效率，提高查询效率，提高数据存储的安全性。1.3本课题要达到的设计目标本物业管理系统的开发，是为了规范住宅小区的管理工作，为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。适用于管理以

14、下内容：业主信息、房产信息、物业项目管理、入住退户管理、报修管理、收费管理。使用计算机进行小区物业信息的处理，具有如下的优点：1、及时信息交流，改善服务质量；通过本系统对小区物管信息的规范管理，可以及时的掌握业主们的需求，并根据需求有针对性的改进业务，以提高服质量。 2、方便查询，提高工作效率；3、大幅度的提高数据存储量。因此，开发一套功能齐全的物业信息管理系统是提高物业管理工作质量的关键所在。第二章 需求分析2.1小区物业管理系统的需求分析小区物业管理人工操作工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源，对于小区管理人员来说，物业管理包括物业设备管理、仪表数据管理、停

15、车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去需要手工记录这些事情，不但麻烦，还经常出错，给广大用户带来很多不便。为了更好的为广大住户服务，我们决定开发一套小区物业管理系统，帮助小区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来。根据物业公司提供的业务流程，我们得到该系统的初步需求分析，该系统应该能够管理小区信息、房屋(物业)信息、业主信息、各项费用的收缴和管理、维修维护费的收取与管理，以及对不及时交费的业主追缴滞纳金的功能。2.1.1系统业务需求分析1、住宅小区楼宇经过验收接管后，开始建立小区房产基本资料，为物业收费及管理做基础工作。物业公司所管理的楼房包括出售房屋

16、、出租房屋和公用建筑，以楼号、单元号和房号来标识。2、购房人收到有效的入住通知后，携带身份证到物业管理处办理入住手续，填写居民入住登记表并签订入住协议。3、用户一旦领取钥匙入住，抄表员入户登记水电煤气表底数，并让用户签字认可。4、住户需要退户时，持有效证明到收费处结清用费后方可作退户处理。5、按照国家政策，修改各项收费标准。6、住户房屋或设备设施出现问题可以直接或致电到物业公司接待处报修，讲明地址、姓名、修理部位、损坏情况、约定时间和收费标准，管理中心向维修组下达任务。第三章 系统分析与设计 3.1系统功能分析及系统模块设计3.1.1系统功能分析 分析各种物业管理系统，其大致的模式主要有： 房

17、产管理、住户管理、物业项目管理、收费管理、入住退户管理、用户登录查询、报修管理等功能模块，其总体功能如图1 所示。系统管理员管理员帐户业主基本信息房屋信息物业维修项目信息入住、退户费用处理报修管理登录录入、添加、修改、删除信息普通住户普通帐户登录只能够登录查询，可以填报修管理不可以修改住户填写的报修信息图3.1 系统的总体功能结构(1) 房产管理：包括公司信息、小区信息、楼宇信息、单元信息维护四个子系统。主要用于登记居民住房环境的基本资料，可以输入小区、楼房、单元的基本信息，包括对房产管理的增加、删除、保存、住户入户和出户，对小区、楼房、单元的增加和删除等，形成对物业公司所管理的各个小区房产进

18、行统管理。(2) 住户管理：包括入住、退户管理、住户基本信息、住户家庭信息、住户交费信息四个子系统。记录住户的若干信息，包括姓名、出身日期、职业等等;同时提供对住户当月费用的收取，在此对住户的水、电、气等费用进行统一的收取，使用户清晰地了解其费用构成情况，也使对单个住户其费用的管理统一。(3) 收费管理：对纳入社区收费管理的收费项目进行电子收费管理(主要是指对煤气表、电表、水表的自动抄表与电子收费) ，提供网上应缴费用的查询，定期催缴，对没有上网能力的住户提供电话查询或者到物业管理中心进行查询，具有收费的登记、转帐、统计功能，及收费项目的变更登记等功能，同时将其它各子系统相应的收费信息递交，使

19、收费信息系统进行统一结算。(4) 物业项目管理：根据国家统一的物业收费标准制定收费项目。(5) 报修管理：用户登录物业管理系统登记报修通知单，指明修理部位；物业管理中心组织维修人员修理，尽快给住户个满意的答复。3.1.2系统模块设计1、登录系统管理主要包括：(1)添加用户模块 包括：为系统新用户设置用户名及口令；(2)修改密码模块 包括：用于操作员更改自己的系统口令；2、基本资料管理主要包括：(1)住户信息模块 包括： 添加 修改 删除 查询；(2)房产信息模块 包括： 添加 修改 删除 查询；(3)入住、退户模块 包括： 添加 修改 删除；3、小区物业管理主要包括：(1)物业项目管理模块 包

20、括：显示 添加 修改 删除 查询等；(2)收费管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等；(3)用户报修管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。3.2系统模块结构3.2.1系统业务流程图业主管理员核对业主信息表房屋房屋信息表入住退户处理报修处理报修受理费用计算报修档案业主住房档案查询费用档案业主档案 图 3.1 业务流程图3.2.2系统数据流程图业主输入基本信息 业主档案房屋录入房产信息 房产信息档案入住、退户办理 业主住房档案报修处理管理员报修受理费用计算报修档案 费用档案图3.2 数据流程图 3.3系统的主要特点及优势(1)科学的分类和快速查询，减少重复劳动物业管理中房产资料、住

21、户资料、收费项目及服务档案的数量庞大，手工查询整理、统计汇总工作量大、速度慢、而且繁琐。系统可按多种条件查询，形成不同的报表和图形，可大大减少重复工作量，以提高工作效率。公司领导可以随时查阅最新的详细记录和统计数据，并依次快速、准确地做出决策，提高物业公司的管理水平与竞争力。(2)各项费用自动计算，减少人为差错与负担随时监控客户交费和欠费情况，统计结果图显示，自动打印催款通知单和收费单据，提高收费效率，提高资金的回收速度。利用此系统管理收费、灵活性、准确性大大提高，客户不但可以分项付款，还可以预付各项费用，大大降低财务收费人员的劳动强度和工作量。(3)为用户创造一个安全舒适的工作和生活环境，是

22、物业管理企业的重要职责。本系统对保安人员的轮班、换岗、巡逻检查以及来访者等信息记录归档，便于对保安人员工作的安排和督查，进而加强安全管理。同时可对用户车辆进行定位停车，方便对用户车辆的管理和居民居住环境的管理。3.4小区物业管理系统的数据库设计 管理信息系统大都是基于数据库的应用系统，所以管理信息系统的开发与数据库技术是密不可分的。数据库有统一的质量保证规程，有统一的管理机构，有统一的操作规程，能够对数据进行统一管理。数据库在一个信息管理系统中占有非常重要的地位，数据库结构设计的好坏将直接对应用系统的效率以及实现效果产生的影响。用户的需求具体体现在各种信息的提供、保存、更新和查询，这就要求数据

23、库结构能充分满足各种信息的输入和输出要求。收集基本数据、数居结构以及数据处理的流程，组成一份详尽的数据字典，为后面的具体设计打下基础。数据字典见下表：1、管理员数据表：由管理员的序号、主管编号、主管用户名、主管密码组成。如表3.1所示。表3.1 管理员数据表 (f_zg)字段名称字段含义字段类型字段长度举例keyid序号自动编号整型01f_zg_no主管编号文本201f_zg_name主管用户名文本10dxyf_zg_name主管密码文本10dxy2、业主信息数据表：对所需要进行物业收费的业主信息进行处理，一个业主一个编号，据此建立业主信息，如表3. 2所示。表3.2 业主信息数据库表(xt_

24、t_owner)字段名称字段含义字段类型字段长度举例keyid序号自动编号整型01owner_code业主证件编号文本2015010219849363owner_name业主姓名文本10段*house_code房屋编号文本1001030503bj是否入住标记是/否Turephone联系电话数字整型13789516307remark备注文本255r_date入住日期日期2008年10月17日t_date退户日期日期2008年10月17日address住址文本505号楼3单元503 3、房屋信息数据表：表3.3 房屋信息数据表(xt_t_house)字段名称字段含义字段类型字段长度举例keyid序

25、号自动编号整型01house_code房屋编号文本1001030503area面积数字单精度型100.00size户型文本50两室两厅address地址文本505号楼3单元503remark备注文本2554、物业项目信息表：对所有业主每月各项消耗量进行记录，规定物业单价计算每月的物业费用。 表3.4 物业项目信息数据库表(xt_t_estate)字段名称字段含义字段类型字段长度举例keyid序号自动编号整型01item_name项目名称文本10水mete_unit项目单位文本10吨price项目单价数字单精度型5consume消耗量数字单精度型3f_money应付款数字单精度型15estate

26、_code物业数据编号文本100001remark备注文本255bj是否付款标记是/否Falsez_date最晚付款日期日期2008年10月17日owner_code业主证件编号文本2015010219849363owner_name业主姓名文本10段宇5、报修信息数据表：通过对业主编号的联系，查询到业主物业项目的费用计算。公开的网络信息可以做到监督、监管物业收费的作用。表3.4.6 报修信息数据库表(xt_t_mend)字段名称字段含义字段类型字段长度举例keyid序号自动编号整型01mend_name报修名称文本50暖气owner_code业主证件编号文本2015010219849363o

27、wner_name业主姓名文本10段宇address住址文本505号楼3单元503m_date报修日期日期2008年10月17日bj是否维修标记是/否Falseremark备注文本255第四章 系统实现 4.1系统开发环境在开发ASP程序之前，需要先搭建运行平台，从Windows2000开始采用IIS (Internet Information Server)，它是Windows提供的Internet服务的核心。ASP是Active Server Pages的缩写，即动态服务页，顾名思义就是允许动态的与服务器交互。如(1)根据用户来源动态的进入特定页面；(2)接收用户输入存储、修改、删除数据；

28、(3)跟踪用户在页面内的操作并记入操作日志。本系统采用ACCESS为后台数据库。使用ACCESS无需编写任何代码，只需通过直观的可视化操作就可以完成大部分数据库管理任务。它是一个面向对象的、采用事件驱动机制的关系型数据库管理系统，它可以通过ODBC与其他数据库相连，实现数据交互。4.2系统界面设计系统界面的设计使该系统更加直观地呈现给广大的用户，清新、明快的设计，简捷、方便的应用，会使您在使用过程中享受到该系统的特性。以下是该系统的主要界面的设计图。4.2.1登录管理员（普通用户）账户图4.1 登录界面登录系统界面分为两个不同种类的权限级别：管理员账户和普通用户账户。管理员登录后可以进行业主的

29、添加、修改、删除管理。而普通用户只有在管理员建立业主信息后方可登录，进行查询自己信息（基本物业信息、费用等），还可以进行报修处理。如下图4.1所示：4.2.2 物业管理系统主页面设计该界面仅是管理员登录的主界面。如下图所示：见图4.2图4.2 物业管理信息系统主界面图4.2.3 业主信息1、查询界面的设计图4.3 业主信息界面 该界面是管理员通过业主信息链接到的界面，可以直接查看到所有住户的信息（包括：序号、业主姓名、证件号、联系电话等信息）。从该界面可以实现对业主进行添加、修改、删除的功能。如图4.3所示。2、添加业主信息界面的设计添加业主信息界面，是管理员实现的业主信息修改的界面，可以添加

30、业主的基本信息（业主姓名、证件号、联系电话、备注等）。如下图4.4所示：图4.4 添加业主信息图4.2.4房屋信息 房屋信息，包括现有房产的所有信息，出租、出售、公用建筑。管理员可以新增房产信息，普通用户只可以浏览到房产信息。1、 房产信息浏览（如下图4.5所示）图4.5 房产信息图2、新增房屋信息设计 新增房屋信息是管理员实现的一个功能模块，管理员可以对小区现有的房产统一录入，房产信息包括房产的编号、地址、房型、房屋面积、备注等。如图4.6所示。图4.6 新增房屋信息4.2.5物业项目管理 物业项目管理是由国家政策统一制定的收费标准，由小区物业管理中心的管理员统一录入，包括水、电、煤气、有线

31、电视、垃圾处理等收费项目组成。1、 物业项目浏览（如图4.7所示）图4.7物业项目管理2、 新增物业项目 图4.8 新增物业项目4.3物业管理中心 物业管理中心是综合管理小区物业信息处理的主要部门。管理员可以实现业主信息的添加、修改、删除，可以对房产信息进行新增、修改、删除。同时，管理员可以对入住、退户的业主进行修改，可以对有维修需求的报修住户予以回应，查询报修项目，组织维修。4.3.1入住、退户管理1、入住退户信息修改（如图4.9所示） 入住、退户信息修改由管理员在住户结清所有费用的情况下办理的业务。 图4.9 入住退户信息修改4.3.2用户报修管理设计 用户报修管理是由用户登录后自主完成的

32、，管理员只能接纳用户请求，不能修改用户填报的报修信息。1、 报修查询：管理员和申报报修信息的住户才可以查询得到。如图4.10所示 图4.10 报修管理2、 用户报修项目添加（如图4.11）图4.11 添加报修的物业数据4.4系统设计思想本物业管理系统以ASP技术为平台，采用Access数据库对相关数据进行存储。下面我们来看一些关于廉洁数据库的程序代码。首先我们来介绍一下connection.asp这个文件。在这个系统中，凡是涉及到数据库存储的文件都需要用到connection.asp，它们要用一个插入语句来调用这个文件，这个语句是。下面我们来看connection.asp文件的代码：在这个文件

33、中，我们首先创建一个变量cn，再调用asp的外联对象connection为cn赋值，使其与数据库相连。接着我们再描述数据库的路径和启动方式。在访问数据库时，我们还必须建立一个recordset对象。如下所示，是owner.asp中的一段源代码。其中，第一条语句是建立recordset对象rs，之后我们在给这个对象的strQuery参数赋予一条SQL语句：SELECT * FROM xt_t_owner。这条语句的意思是查询xt_t_owner数据表中的所有内容。 我们再来看一段更复杂的SQL查询的程序代码：这段语句中用到了session对象。我们通过session对象把用户登录时的名称传给了变

34、量name。然后我们在select * from xt_t_owner where owner_name=& name &语句中通过判断owner_name是否等于登录用户的用户名来查询xt_t_owner数据表中的所有符合条件的数据项。总 结住宅小区物业管理系统是根据现实工作中的需求，结合工作中遇到的问题，设计实现的一套切合实际的管理系统。针对小区物业管理的种种漏洞，该系统完成了需求分析中的要点，实现了对物业小区的业主信息管理、房产信息管理、收费管理、报修管理，达到了预定的目标，完善了以前较为繁琐的、人工的管理方法，使小区的物业管理真正达到公正、公平、公开，使物业管理信息系统在信息化的带动下

35、逐渐走向成熟。在毕业设计实现的过程中，我对Asp编程技术的了解更加深入，虽然也存在一些不足之处，但克服苦难的勇气是最重要的，对将来的工作、学习都有很大的帮助。致 谢感谢张献国老师在百忙之中抽出时间为我们进行指导，感谢学院老师对我们的大力支持，感谢在程序编写过程中帮助过我们的同学们。主要参考文献1 丁桂芝. Asp 动态网页设计教程M . 北京:中国铁道出版社,2005. 2李天恩，小康住宅电气设计. 北京:中国建筑工业出版社，1999.3欧阳星明，张华哲. 大型网络MIS系统中基于角色的权限管理.计算机工程与应用，2000. 4 ，138 - 140.4陆伟良，智能化建筑主流技术及其应用.工程CAD与智能建筑，1999.5屈喜龙，李正庚.ASP开发动态网站实例荟萃M.机械工业出版社，2006，225-246.6阮家栋.web数据库技术M.科学出版社，2005,120-159.7王海霞等.ASP模式下业务流程的研究与实现 J . 航空制造技术, 2005, (06) .8王凤岭. ASP程序设计实用技术M.北京:人民邮电出版社,2006.