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1、都江堰水街项目市场调查报告,成都正衡营销策划有限公司 July 23,2010,目录,一、都江堰的基本情况；二、都江堰商业宏观数据；三、本案周边商业分布；四、主要调查商业区域；五、其它参考商业区域；六、各商业区域租金情况汇总；七、都江堰水街租金建议,都江堰的基本情况,都江堰是隶属于成都市的县级市，市区由灌口镇和幸福镇构成，位于成都市西北，沿成灌高速公路约55公里车程可达成都市区，沿省道向南约15公里可至青城山，交通便利；都江堰本地人口约为61万人，其中城镇人口近20万人.商业地产业是城市生命力的重要表现，作为城市的重要组成部分，城市的规划、发展理念对其有着重要作用。只有在整体协调、合理运作的前
2、提下，商业地产业才能避免不必要的短期竞争，共同创造良好的市场环境。,都江堰市商业宏观数据,相关宏观数据,（资料来源：2009都江堰市统计年鉴）,2010年15月，全市累计实现社会消费品零售总额23.4亿元，同比增长19%，增幅居成都市区（市）县首位（不含高新区）。从分行业来看，批发零售贸易业实现零售额18.9亿元，比去年同期增长18.2%；住宿和餐饮业实现零售额4.5亿元，同比增长22.6%。,（资料来源：都江堰市统计信息网）,小 结,从以上数据可以看出，都江堰虽然受到2008年汶川地震的影响，居民的人均可支配收入有所下降，但2009年巳然恢复至震前水平，2010年1-5月更是有了明显的增长。
3、足见都江堰经济在震后得到重新发展，并以较高的速度增长，2010年都江堰经济指标将更上一层楼。,本案周边商业分布,本案所处位置,本次市场调查区域,1、新马路街区；2、夜啤酒长廊商业区；3、建设路街区；4、幸福路街区；5、天和盛世商业街区；6、杨柳河商业街区；7、都之都商业街区；8、北街商业街区。,1、岷江国际大厦；2、华夏广场；3、百伦广场。,本案位于都江堰市中心。按都江堰目前商业街区的布局，将本次市场调查范围划分了以下几个区域：,其它参考商业区域：,主要调查商业区域：,主要调查商业区域,1、新马路街区；2、夜啤酒长廊商业区；3、建设路街区；4、幸福路街区；5、天和盛世商业街区；6、杨柳河商业街
4、区；7、都之都商业街区；8、北街商业街区。,新马路街区商业分析,新马路租金情况,新马与本项目纵横相连，其商业基本上均为底层商铺，经营业态含盖服装、鞋帽、化妆品、餐饮、特色小吃、通讯产品等等。小结：新马路目前商铺面积较小，其业态较丰富，由于是老街区，对业态无任何规划。其商铺租金价格在70110元/.月,夜啤酒长廊商业区分析,啤酒长廊现状,都江堰啤酒长廊分为两部份，隔河而据，一为历史自然形成政府引导产生-啤酒长廊；一为近年政府根据现有商业氛围将啤酒长廊规模扩大化而形成“新堰坎”。啤酒长廊为早期自然形成，依江而行，毗邻成熟商业街-幸福路，是本地特色餐饮集散地之一，大量游客慕名而至。“新堰坎”与啤酒长
5、廊对岸而立，借助与景区门对门的地理优势和啤酒长廊巳有的商业氛围，以及更适合现代消费者对环境和配套的要求，打造而成的新的特色餐饮街区。,老啤酒长廊商业基本情况,啤酒长廊由操作间、人行道、用餐区三部分组成。操作间和用餐区分属不同的业主。,操作间和人行道,用餐区,啤酒长廊租金情况,由于啤酒长廊操作间和用餐区分属于不同业主，商家在租赁时会跟不同的业主签定合同。换言之，商家的租金由两部分组成。1、操作间部分是面积在30左右的商铺，商家都将此商铺做为操作间使用。2、用餐区是一个整体，根据操作间对应划分出不同商家的区域，用餐区域面积在25-30左右。3、目前操作间的租金大概价格为约3080元/月，用餐区租金
6、价格为700元/年。小结：由于本项目临河的商铺，业态规划为夜啤酒长廊，用餐区免费为对应的商铺使用。只计算商铺的面积。为了同一标准类比，故将啤酒长廊用餐区的租金计算在商铺内。即啤酒长廊的租金约为60110元/月。,“新堰坎”啤酒长廊租金情况,“新堰坎”啤酒长廊，结合老啤酒长廊特点，形成了规模化的经营模式，每间室内经营面积在80100，室外为免费使用的经营面积，其面积平均约为2030。根据每间商铺所处的位置不同，而租金略有不同，离入口近的商铺的租金较高，越往商业街中心，租金价格相对便宜，其租金差异在20元/月左右。目前“新堰坎”租金水平约为100140元/月。小结：“新堰坎”的平均租金约为120元
7、/.月。其规模以及餐厅档次远大于老啤酒长廊。,夜啤酒长廊优、劣势分析,作为都江堰特色餐饮街区，夜啤酒长廊优、劣势如下：啤酒长廊：优势：已形成一定规模的商业街，都江堰夜啤酒的代表性经营场所。历史悠久，口碑好，比较适合当地人和外来旅游者消费。劣势：由于操作间面积过小，全部商家都将人行道加以利用，摆放一些生鲜原材料，如：活兔、活鸡、虾、鱼等，这使得人行道被占去大部分。再由于管理的不完善，使整个老啤酒长廊开成了“脏、乱、差”的现状。每间商铺经营面积有限，容纳客人有限，限制了其营业额，商家势必在销售价格和份量做出利润调整。使得在知名度上升的情况下，美誉度却在下降，从而以后的经营发展受到局限。,“新堰坎”
8、啤酒长廊：优势：在传统夜啤酒经营模式上更加注重品牌经营，无论是在餐厅规模上还是餐厅环境以及装修风格上较老啤酒长廊有明显的提升。增加了部分停车位。劣势：由于受地理条件的限制，其操作间离用餐区相对较远，传菜路线相对较远，操作不便。由于增加了部分停车位，在高峰时期，出现停车拥堵人行道的现象，给机动和人行带来不便。由于靠近景区，其主要客源为旅游客和外地自驾客为主。加之其租金成本较高，其菜价相对过高，都江堰本地人少有消费，换言之，受众人群受到局限。,建设路街区商业分析,建设路目前状态,建设路是都江堰“水文化广场”旁一条重要的商业街。其连接了夜啤酒长廊、幸福路、天和盛世等商业街区，可谓都江堰城区比较重要的
9、交通枢纽。由于2008年地震原因，建设路损毁严重，目前保存较为完好的一段为“水文化广场”入口至“天和盛世”入口这一段，其余路段两侧房屋大多在重建。因此只有这一段商业较为繁华。目前建设路的业态包括：服装店、鞋店、专卖店、眼镜专卖店、大型家电城、酒店客栈、快餐店等。主要有“声雨竹”女装、“路尚”鞋店、“精品家电城”、“德克士”等。,建设路商业情况,由于建设路为重要的商业地段，云集了很多优质的大中型商家，商铺形态也比较多样，包括单间面积较小的商铺，也包括几间商铺连租的中型商铺，“以纯”甚至将所在位的商铺整栋六层整租，形成了建设路上一道亮眼的风景线。,建设路商铺租情况,由于建设路的商铺租赁形式多样，商
10、铺大小各异，本次调查只选择商铺面积大小和业态与本项目接近商铺。但由于建设路商家大多不愿意透露其商铺租赁的情况，在询问一部分商家后。得出以下结果，目前建设路商铺面积在50左右 的商铺月租金约为150250元/.月。,幸福路街区商业分析,幸福路目前状态,目前由于幸福改造施工，整个街区处于半封闭状态。但商家仍然坚持营业。幸福路是连接都江堰市区和景区的一条商业街，是都江堰重要的商业街区。地震致使幸福路两侧建筑损毁比较严重，地震后由政府出面将幸福路重新包装，并在幸福路与夜啤酒长廊入口处，重新修建都江堰历史上的东城门，以此再次提升幸福路的商业价值。,幸福路商业现状,目前幸福路的业态，主要是以服装、鞋帽、文
11、具、箱包等传统的业态为主，是都江堰中高端品牌集散地，如：雷迪波尔、劲霸、与狼共舞、七匹狼、鸿星尔克、NKIE、阿迪达斯等。幸福路商业按地理条件、人流量、人流动向较为明显的划分成为三段：幸福路入口-柳河路入口（A）、柳河路入口-南街入口前（B）、南街入口-景区牌坊（C）。这三段街区商业氛围差异很明显，租金价位相差极大。,幸福路商业租金情况,城区入口至柳河入口段,幸福路商业租金情况,柳河入口段至景区大门段,这一段目没有集中的专卖店，多为一些中小商家，其商铺面积也相对前面较少，一般面积在30左右，主要业态为服装、箱包、音像店、饰品店等。,幸福路商铺租金情况小结,幸福路由于商业地段的差别，其商铺无论在
12、面积和租金上都有较大的差异。面积较大的商铺（一般约为100）大部份都为服装品牌专卖店，如：与狼共舞、鸿星乐克、七匹狼、NIKE、ADIDAS等。这部分多集中在城区入口至柳河入口一段。而柳河入口至景区大门一段的商铺面积较小（一般约为30），这一段多为一般服装店、箱包店、饰品店、音像店等。在调查过程中还发现一家“两元店”，其具体商铺租金情况店家不愿透露。,备注：1、A段专卖店取较普遍数据，排除个别租金高于市场价的个别商铺（上表中女装专卖店）此商铺只作为个例进行说明。,天和盛世商业街区分析,步行入口,中心广场,天和盛世地理位置,天和盛世总体是“十”字型的布局，与杨柳河街、五桂桥街、建设路相连，紧临夜
13、啤酒长廊。其居有优越的地理位置优势。天和盛世使相连的几条街区相对独立的形态，连接成一片，使得其与几条传统的商业街连成一片，形成大的一个商圈，可以称作为“天和盛世”商业圈。,天和盛世简介及业态,天和盛世唐人街商业中心为2005年旧城改造项目，总投资1.5亿元，以仿唐式建筑为主，建筑面积约5.5万平方米，定位于以旅游文化为主题的商业步行街，强调MALL的概念，业态配备有服装、饰品、小吃吧、婚纱、娱乐影视、休闲、商务酒店、大型购物超市、电影院等如：嘉年华KTV、好又多超市、良木缘等。,天和盛世商租金情况,“天和盛世”商业街区一共有三层，一楼多为临街商铺组成，业态主要包括服装、鞋帽、童装、饰品、化妆品
14、等。一楼商铺面积在约4050，根据其地段不同而租金价格略有差异。“天和盛世”为“十”字型布局，四处入口租金约为80元/.月，中心广场附近租金约为110元/.月。,天和盛世商租金情况,“天和盛世”二楼业要业态为大型超市、西餐厅、冷饮店、电玩城等“天和盛世”内有两家较大型餐饮店：“一品汤鲍”和“新银侨大酒店”这两家都为1-3层整租。都租金为均价计算，目前已知“一品汤鲍”整租租金为30元/.月；“新银侨大酒店”整租租金为约25元/.月,以上数据来源于：“天和盛世”物管,杨柳河商业街区分析,柳河商业街租金情况,柳河路是间于幸福路和天和盛世的一条商业街，其业态包括服装、鞋帽、特色小吃、杂货、茶坊等。,柳
15、河商业街区目前状况,目前柳河商业街区，商家可对应使用临河的人行道部分，大部分餐饮、茶楼都将该区域做为免费的经营场所。临“柳河宾馆”虽可以临时停车，但占据了人行道，由于无固定停车区域，单靠临时停车位无法满足柳河商业街区的停车需求。“柳河宾馆”旁有几间商铺出现空铺待租的现象，间接说明此街区的商业发展不均衡。而和此区域相连的“乔富广场”也是一片门庭冷落的现象，空铺的数量大于经营的商家，也有商家打出了“转租”广告。从此可以看出，柳河临幸福路一段的商业状态良好，越靠近“乔富广场”商业状态呈现下降的趋势，其租金也相地较低。小结：柳河商业街区租金价为：50100元/.月,都之都商业街区分析,都之都一期商业基
16、本情况,目前该区域商铺面积在100左右，相对其它传统商铺20-50面积较大，对于业态的要求相应增强。现在此项目相对集中的业态为家纺为主，其店铺面积在100-200 左右。租金水平在100-150元/，均价为130元/。,都之都在售商业情况,二期临一期商业街商铺,二期临河商业街商铺,都之都二期商铺情况,以上数据来源于“都之都”售楼部,北街商业街区分析,北街商业街区租金情况,北街商业街区属于都江堰比较老的商业街，通往都江堰政府，以前较为繁华，地震以后逐渐衰落。此次调查只取正在营业且离路口较近的商铺。小结：北街目前也出现了空铺待租的现象，在营业的商铺并不多，其租金价格在100元/.月以下。,其它参考
17、商业区域,1、岷江国际大厦2、华夏广场3、百伦广场,岷江国际大厦商业情况,岷江国际大厦目前正在进行二期的招商工作，其商业形态为商场式商位，以后每一商家的商位主以货架间隔。目前了解业态规划为：负一楼为鞋类和美食小吃、一楼为服装、二楼和三楼为“人人乐”超市。目前只进行一楼服装类商位的招商，负一楼暂未进行。租金情况：,以上数据来源于：“岷江国际大厦”招商中心,华夏广场商业情况,华夏广场位置都江堰“水文化广场”对面，是由一条商业街和临河的休闲长廊组成。商业街的主要业态为服装、家居用品、专卖店、中型餐饮等；休闲长廊主要是KTV、酒店为主力业态，以及茶楼、咖啡和小型餐饮等。,百伦广场商业情况,“百伦广场”
18、位于都江堰大道，日前项目还未正式销售和招商，售 楼部在成都，预计八月份会在现场设售楼部。从现场围广可以看出，“百伦广场”定位的商业业态为：特色餐饮、美食长廊、五星级酒店、流行百化、精品超市、风情街区等。目前“百伦广场”处于前期宣传期和蓄水期，巳知入驻的代表性商家有“肯德基”。,各商业区域租金情况汇总,商铺租金情况汇总,商铺租金情况汇总,都江堰水街租金建议,一层业态分布及租金建议,租金定价建议,一层临河部份为1、3、6号楼外侧，如图绿色部分，其定位为具有都江堰特色的夜啤酒长廊。租金类比法定价：根据我们对都江堰同类物业租金的调查了解，啤酒走廊老商业租金50-140元/平方米，都之都同类独立商业租金
19、定位为135元/平方米，幸福大道（一环到二环间）同类业态租金70-220元/平方米；三处商业租金从低到高取平均值为（50+135+70）/3+(140+135+220)/3)/2=125。售价反推法：根据了解，水街临河1F现在售均价30000元/平方米，按投资回报周期200250个月计算，投资租金平均值为：30000/200+30000/250)/2=135 根据以上两种方法，本项目1、3、6号楼外侧最终加权平均租金为（125+135）/2=130,租金定价建议,一层临太平街部份为2、4、7、7号楼外侧，如上图橙色，其定位为服装、鞋帽、化装品等传统商业业态。租金类比法定价：根据我们对都江堰同类
20、物业租金的调查了解，新马路租金70-110元/平方米，都之都同类独立商业租金定位为100-150元/平方米，天和盛世同类业态租金80-110元/平方米；幸福大道同类业态租金100-500，四处商业租金从低到高取平均值为（70+100+80+100）/4+(110+150+110+500)/4)/2=152.5。售价反推法：根据了解，临太平街1F现在售均价30000元/平方米，按投资回报周期200250个月计算，投资租金平均值为(30000/200+30000/250)/2=135 根据以上两种方法，本项目1、3、6号楼外侧最终加权平均租金为（152.5+135）/2=143,租金定价建议,一层
21、内街部份为1、2、3、4、5、6、7号楼内侧，如上图粉色，其定位为：酒吧、小酒吧、旅游纪念品、土特产等。这一区域的定价原则主要是参照定价原则。其参照临河部分和临太平街部分。参照定价法：定价原则为：（临河商铺租金+临太平街商铺租金）/2 取平均值按照一般规律，内街租金约为外街租的80%定价。即：（130+143）20.8=109.2 最终建议内街部分定价为：110元/.月,二层业态分布及租金建议,租金定价建议,目前二层租金定价建议采用售价反推法定价：售价反推法：根据了解，水街商铺1F均价卖25000元/平方米，则6/7/8原则 2F的均价应该为15000元/平方米；按投资回报周期200-250个
22、月计算，即2F租金为15000/200250=7560元/平方米；按不同回报周期取平均值为（75+60）2=67.5,三层业态分布及租金建议,租金定价建议,目前三层租金定价建议采用售价反推法定价：售价反推法：根据了解，水街商铺1F均价卖25000元/平方米，则6/7/8原则得 3F均价应为10500元/平方米；按投资回报周期200-250个月计算，即3F租金为10500/200250=52.5-42元/平方米；按不同回报周期取平均值为（52.5+42）2=47.25,四层业态分布及租金建议,租金定价建议,目前四层租金定价建议采用售价反推法定价：售价反推法：根据了解，水街商铺1F均价卖25000元/平方米，则6/7/8原则 得4F均价应为8400元/平方米；按投资回报周期200-250个月计算，即4F租金为8400/200250=4233.6元/平方米；按不同回报周期取平均值为（42+33.6）2=37.8,租金定价建议总结,说明：1、以上租金为平均租金，在招租过程中，我们将根据商铺的“口岸级差”合理制定每一单 位的租金。2、以上租金为基础均租金，在招租过程中，我们将根据市场情况适当调涨租金。,Thank You!,
