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1、住宅优化QC小组课题制定住宅产品评价体系及定量评价标准,随着国家对房地产市场的调控逐步深入，制定一系列限购、限贷、信贷紧缩等一系列具体措施，自2011年下半年以来房地产行业受到国家调控的巨大影响，销售价格及成交量受到严峻考验，众多房企已出现资金链断裂等一系列的问题，房地产行业通过近二十年的发展已逐步回归理性，地产暴利已成过去时。同时，随着消费者对于购房更趋于谨慎、理性，冲动型消费已属于昨日黄花，人们更关注的是生活品质与居住品质，在房地产发展的今天，如何既能满足客户需求，又要符合规划条件要求，还能在房地产市场竞争激烈的环境下立于不败之地，创出一片蓝海，在夹缝中求得生存，是摆在房地产从业者及房企目
2、前的一项重要课题。在实际项目运作过程中，我们通常会换位为客户对项目产品进行剖析、分解，以找到产品本身的亮点以达到吸引客户购买的目的，但如何评价一项产品是否满足功能要求，是否符合客户需求，又是否符合开发定位及成本目标呢？我们根据昆明市房地产市场调研信息，通过对同区域住宅价格与品质之间关系的分析，结合住宅品质的评定标准，最终通过定量评分反映产品品质并通过该标准指导今后的产品设计。,序言,一、小组成员介绍,二、选择课题,通过“XXXX”项目开发，在项目总图及主要经济技术指标已通过昆明市规委会审批，并核发规划条件，后期对单体户型的选择及组合存在较大缺陷，且无可量化的考核标准，导致末期营销形成较大阻力，
3、直接影响项目销售回款进度，因此房开公司住宅设计QC研究小组针对遇到的问题，以广泛的市场调研数据为研究基础，对住宅户型设计优化方案设计提出了多个设想，认为此前工作户型设计出现各种问题的主要原因是产品设计未能量化，基于此提出制定住宅产品评价体系及定量评价标准，为后面项目住宅设计优化提供科学技术支持。,三、现状调查,（一）现状调查一（产品属性及价格调查）,（1）、调查范围策划部于2012年8月15日委托爱德华房产经纪公司对万科金域缇香、龙江雅苑、金领时代高层、小高层住宅的销售价格、销售率及涉及户型的面积大小、功能进行了全方位调研。上述调研项目均紧邻北京路延长线上，直线距离不超过500米，容积率均在3
4、.0左右，通过对当地人群调查，客户最对这三个项目最关注的因素依次为面积、户型、朝向，在进行产品对比及分析过程中可基本忽略交通、区位、容积率、绿化等方面的影响。,（2）、调查结果通过对满足此次QC研究内容，面积区间在80至125以下中小户型的筛选及对区域影响因素的评估，最终对以下项目的产品结构及销售价格进行了分析、归纳。（下表一）,（二）、现状调查二（客户需求调查）,（1）、调查范围房开公司策划部于9月7日至9月9日在昆明秋季房交会期间，通过驻点发放问卷的方式对客户需求进行了调查，共发放问卷1000份，经统计实际采集有效份数860份。,（2）、调查结果,、对于客户购房的主要目的进行了调查,、对于
5、客户进行二次置业的原因进行了调查,、根据对购房者购房时对户型本身最关注的因素进行了调研，通过调查客户对住宅的公共空间；户型本身的客、餐厅；卧室；厨卫；阳台等关注程度，并进行重要性排序，并根据重要程度打分，首要关注因素权值5分，往后依次递减1分。,1、课题目标：高层、小高层中小户型住宅组合产品特定属性分析研究，并对产品功能进行定位，为产品定价及产品配比分析提供参考依据。通过住宅产品评价体系对户型单体的评分与户型品质等级呈对应关系，最终通过产品定量评分直观反映住宅产品品质。,四、设定课题目标,2、课题研究方法,在忽略区位、交通、景观环境等影响因素情况下，户型产品设计的优劣直接反映了产品的品质，通过
6、对户型产品的定量评分，评分分值必然与产品品质量化（价格）呈现一一对应的关系，结合市场调查数据一，即上图每个分值区间对应的户型与相同颜色的价格区间对应的户型相同。其户型叠合率（EXP）理想情况下应为100%，因此通过EXP值可考核产品评价标准是否符合客观市场规律。,3、目标值：EXP85%4、适用范围：适用昆明地区高强度住宅土地开发利用的单体平面选型及产品经济技术指标评价。,五、原因分析,QC小组对房交会期间的调研数据进行了分析，得出客户在选择购买住宅时，主要关注因素依次为客、餐厅；卧室、书房；公摊及实用率；厨卫空间；阳台的各项技术参数及舒适程度。,六、确定主要原因,七、制定对策,（一）产品评价
7、体系的建立,1、研究范围：对于区域范围内受区位、交通、景观环境影响较小或同类区段、品质的高层及小高层中小户型组合产品的公共交通空间设置、户型各功能房间面积特征、产品舒适度、市场认可度、结构经济性进行定量分析。,2、评价方法、依据人体工学原理及人体生活习惯研究室内空间尺度。、依据家居布置方式及建筑朝向研究室内空间及房间布置、动静分区。、根据市场调研消费者对住宅户型设计各个影响因素及价格敏感性分析，依次按照敏感程度分配权重数并进行系数修正以及制定评分计算规则。,3、户型优劣评价（1）公共空间部分、规范：12层（含）以上18层以下布局方式：配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯，需设消防前室；,
8、18层（含）以上布局方式：配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯，需设消防前室（图1）。昆明地区超过18层的一类高层建筑消防电梯需单独设置前室（图2）。,、常见布局：以12至18层2类高层建筑为例,（并排布局，可形成相对独立的电梯前室）,（竖向布置，在同一满足前室通风、采光情况下面积最小）,、公共空间的布置与计算方法,A、楼梯间：双跑楼梯宽2.6m，假定标准层层高2.9m，则楼梯部分面积14。B、电梯：一梯三户至四户均选用两部电梯，电梯井道尺寸几乎一致，约8.5至10C、电梯前室，选择竖向布置电梯前室与公共通道可共用，前室14至16，横向布置则单独设置公共通道。D、管道井：
9、楼梯间及前室可自然通风，仅需设置设备井道，不需要正压送风，面积约2.53,通过比较分析，一梯三户、四户组合紧凑型户型单体，在具备条件的情况下公共部分宜选择竖向布置，公共部门面积可控制在42至44之间，相对并排布置可节约公共空间2.5至3。,、朝向：公共部分宜布置在朝向相对较差的位置，尽量靠北向布置。,（2）起居室,1、功能：客厅是家庭居住环境中最大的生活空间,也是家庭的活动 中心,主要功能是家庭会客、看电视、听音乐、家庭成员聚谈等。2、面积：在不同平面布局的套型中，起居室面积的变化幅度较大。其设置方式大致有两种情况：相对独立的起居室和与餐厅合而为一的起居室。在一般的两室户、三室户的套型中，其面
10、积指标如下：、起居室相对独立时，起居室的使用面积一般在15以上；、当起居室与餐厅合为一时，二者的使用面积控制在2025；或共同占套内使用面积的2530为宜；、通常两房及紧凑三房小户型最小短边轴长度以上不宜小于3.9米，并应减少直接向起居室开门的数量，布置家具的墙面直线长度应大于3000mm，背景墙的直线长度不宜3米，客厅直接采光面长度不应1.5m。,3、与门厅的关系、经济紧凑型户型可利用门厅或玄关的位置解决鞋柜、衣柜的布置问题，但要确保门侧墙垛有一定的宽度：摆放鞋柜时，墙垛净宽度不宜小于400mm；摆放衣柜时，则不宜小于650mm。、综合考虑相关家具布置及完成换鞋更衣动作，门厅的开间不宜小于1
11、500mm，面积不宜小于2。,（3）餐厅,1、功能:主要用于就餐，同时要考虑冰箱、酒柜或吧台的摆放，两至三房小户型至少需要考虑满足四至六人就餐需要。2、空间尺寸：、3-4人就餐，开间净尺寸不宜小于2700mm，使用面积不要小于10。、6-8人就餐，开间净尺寸不宜小于3000mm，使用面积不要小于12。,（4）、厨房,1、功能：厨房是家庭中活动频繁，物多易污的区域，因此应尽量远离客厅、卧室灯主要功能空间，进入客厅的路径越短越好。同时厨房也是设备最集中的区域，所以要合理布置厨房内各项实施设备的位置，并处理好操作台面与交通之间的关系。2、空间尺寸首先厨房应为独立可封闭的空间。最小使用面积：两房不应小
12、于5.0平方米（1.5m3.3m）三房及以上不应小于5.5平方米（1.5m3.6m），且尽可能为矩形布置，宜使短边靠外立面，厨房在整个单体平面的位置宜尽量布置于北侧，以减少太阳直射时间。,通风采光：应直接采光通风，尽量能够设置炒作阳台与厨房直接相连。面宽进深：操作面净长不应小于2.1米，单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，双排布置设施的厨房不应小于2.1米,（5）卧室,1、主卧、功能：卧室是人最主要的休憩场所，主卧宜考虑在较好朝向，利于通风及日照，同时主卧的房间尺寸相对更大，便于主要家具布置及形成一定预留空间、空间尺寸：A、床的布置。(a)床作为卧室中最主要的家具，双人床应居中布置，满足两人
13、不同方向上下床的方便及铺设、整理床褥的需要。（b)床周边的活动尺寸。（b）床的边缘与墙或其他障碍物之间的通行距离不宜小于500mm；考虑到方便两边上下床、整理被褥、开拉门取物等动作，该距离最好不要小于600mm；当照顾到穿衣动作的完成时，如弯腰、伸臂等，其距离应保持在900mm以上。,2、次卧,、功能次卧室功能具有多样性，设计时要充分考虑多种家具的组合方式和布置形式，应考虑1500mm双人床的摆放空间及至少为三门柜的家居布置。次卧应能直接通风采光，直接采光面不宜1500mm。、空间尺寸考虑中小户型的功能需要，次卧开间尺寸不应3.3m,进深方向3.0m,主要考虑1.5m宽双人床及床头柜、推拉式衣
14、柜的布置空间。,3、书房,、功能对于中小户型来说，书房的功能性要求较为丰富，即是读书、学习的场所又能兼具儿童房的功能，同时访客留宿具备一定卧室的功能。、书房家具布置形式：,、书房的空间尺寸(A)书房的面宽在一般住宅中，受套型总面积、总面宽的限制，考虑必要的家具布置，兼顾空间感受，书房的面宽一般不会很大，最好在2600mm以上。(B)书房的进深在板式住宅中，书房的进深大多在34m左右。因受结构对齐的要求及相邻房间大进深的影响(如起居室、主卧室等进深都在4m以上)，书房进深若与之对齐，空间势必变得狭长。为了保持空间合适的长宽比，应注意相应的减小书房进深；可考虑在书房外侧套休闲阳台，形成一定拓展空间
15、，阳台进深尺寸不宜超过1.8m,书房进深尺寸不宜小于2.7m.,（6）卫生间,1、单卫生间90以下两房或紧凑三房通常由于受面积限制仅能设置一个公用卫生间。、主要设备三件套，即浴盆或淋浴房、便器、洗睑盆。,、平面尺寸由于把三件洁具紧凑布置，可充分利用共用面积，一般面积比较小，在3.55左右。,2、双卫生间对于舒适三房户型，通常可设置两个卫生间，除公共使用卫生间外，通常主卧套设独立卫生间，公共使用卫生间设在动区，独立卫生间设静区。、独立卫生间主要设备四件套，即浴盆、便器、洗脸盆以及洗衣机或淋浴房。,、平面尺寸四件套卫生间所占面积稍大，一般面积在5.57左右，短边尺寸不能1.8m。,(7)、阳台,1
16、、景观阳台客厅或主卧外套景观阳台应适当控制进深，一般进深1.51.8米，超过2米，影响采光。2、生活阳台生活阳台进深或开间面最低不应1.2m，否则影响洗衣机、拖把池的布置。,（二）、产品功能标准制定,（三）、产品评分标准制定,（1）专业性（50分）,（2）、合理性（40分）,（3）、市场性（25分）,（4）结构经济性（25分）,（四）、户型等级标准确定,产品评价表,八、效果检查,（一）、在完成住宅产品评价标准后，将市场调研一被调查的220户住宅户型资料按照上一步骤确定的评分计算规则进行统一评分，并将评分结果汇总验证如下：,（二）、评分和价格按照高低顺序依次形成对应，选取上表中符合规则的有效数据
17、归总对应，形成下表并求取EXP值：,（三）、与设定目标对比,1、对检查结果EXP值的确认：按评分和价格高低分类共六个EXP值中8000元以上（评分100分以上）的五个EXP值均大于目标值85%，仅8000元以下（评分100以下）EXP值为50%。2、由于在市场调研中就调查到8000元以下的住宅多为内部特价房，在相应户型的价格制定上未遵守市场规律，且调查的总户数仅为2户，因此该区间原则上不符合本次研究的前提及规则，在效果的确认上应该把该区间剔除。3、根据以上结果确认，住宅评价体系及评分标准的制定，取得成功。,九、巩固措施,1、把该住宅产品评价体系及标准进行整理后，按制度及有关部门审批后，纳入公司
18、项目住宅产品设计体系。2、根据制定的评价体系，形成推广教程，对公司职工进行操作熟习培训，确保公司全员能够对整个户型设计形成系统认识，并对今后的项目研究提供建议。3、将该标准与其他业界精英公司对其住宅项目产品设计标准进行对比融合，不定期反映市场回馈效果，优化标准体系并对市场进行把握追踪。,十、研究总结和下一步打算,住宅产品评价标准的制定，通过对产品设计量化，很大程度上将住宅产品优劣直观化，为公司项目住宅设计提供了技术标准支持，此次研究也收到了预期的效果，但在研究过程中我们也做了很多理想条件上的假设，比如将调查范围集中缩小在某个区域来达到忽略交通、景观等客观因素对价格的影响，同时我们只将价格高低和
19、评分优劣高低分为6个区间，在收集数据研究的时候必然造成较大的误差；在产品研究中我们主要只针对面积80120范围内的户型作了评价，未能给所有面积区间的户型给予推广性的评价，因此在下一阶段的QC小组活动中，我们将继续扩大研究范围，并充分将各个住宅品质影响因素融入到评价体系中，将评价体系推广到所有住宅产品评价，继续加大区域房地产市场调研力度，并科学地选取研究样本和细分研究区间阶段划分，减小误差；同时在后面的研究中不断提高EXP值，使制定完善出来的评价标准更客观真实地反映客观市场规律。,结束,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpL
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