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1、长 沙 市 嘉 达 物 业 管 理 公 司前言按照物业管理服务合同约定，嘉达物业管理公司对办公楼区域内的消防、治安、停车位、清洁绿化、设备维修、道路养护等进行统一管理。办公楼物业设施设备简单，主要有停车位系统、消防自动报警系统、闭路电视监控系统、供配电系统、给排水系统、消防水系统、电梯系统、标识系统等。通过周密的管理程序和综合的管理手段为办公楼业主提供一流的人性化物业管理服务，保证整个办公楼24小时处于严密控制之中，使办公楼有一个安全、文明、舒适、洁净的办公环境，相信通过我们的规范化管理和优质服务，能确保办公楼的保值增值，取得良好的经济效益、环境效益和社会效益。让业主安居乐业，无后顾之忧。按照
2、质量保证体系，坚持“以客户为中心”的原则，贯彻“敬业、服务、创新”的精神，提供“安全、文明、繁荣、高尚”的物业管理服务，创建中国物业管理行业的名牌企业。物业管理服务理念：真诚待您每一天。入伙规程1、 目的明确对物业的入伙管理实施控制，确保业主顺利而秩序的进驻。2、 使用范围适用管理处客户服务中心管辖物业的入伙管理。3、 职责 管理处主任负责组织入伙工作的办理。 管理员负责入伙手续的具体办法。 设备动力组负责协助管理处现场巡视人员与业主对物业内部设备进行验收及必要的维修服务。4、 实施程序（1） 入伙工作流程：见附录一（2） 工作流程： 入伙现场醒目张贴入伙流程图等相关说明。 业主应带齐有关证件
3、和资料到客服中心办理入住手续，业主办理入伙手续须带入伙手续书等。（3） 入伙手续的办理 签署业主临时公约、消防治安责任书。 管理员将业主临时公约、消防治安责任书（一式两份）交给业主并请业主详细阅读。 请业主签署业主临时公约、消防治安责任书等文件。 管理员将签署后的文件一份存入业主档案，建立业主入伙档案；另一份随其他资料交业主保存。 管理员将以上资料发放给业主保存并要求业主在入伙情况登记册的资料发放栏签收。入伙仪式人员接待 保安人员在现场指挥车辆按指定地点停放。 保安人员负责准时放鞭炮。 管理处人员准备入伙资料，随时办理入伙手续。现场布置 布置花坛、彩灯、彩旗，增加入伙的气氛。 大门挂上横幅“热
4、烈欢迎集团搬迁”。 大门两边摆放盆花，办公楼电梯两边各摆两盆花（共12盆）。 电梯内铺地毯。业主确定搬迁计划（搬迁日期及时间、搬运物资数量）管理处确定停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用保安安排电梯指挥车辆物品代管清洁准备现场指引值班接待咨 询客服中心设备组水电检查电梯检查 通知管理处 入伙仪式设备维护1、 目的确保办公楼各项设施设备正常运行，保证办公楼每天都处于最佳状态，为业主创造理想的工作环境。2、 职责范围负责办公楼电器、水泵、管道及各项设备的保养与维修，对办公楼设施的改善，公共设备的监督及检收外判工作。3、实施要求 进行预防性的日常保养及检查工作。 注意设备及机械在运作过程中是否有异
5、常现象，确保安全和正常运作。 对突发性故障应以最快时间修妥，减低对业主的影响。 控制能源，低消耗，降低成本，提供经济及可靠的服务。4、设备系统的日常运行工作内容a) 配电系统配电系统是为建筑物提供能源的系统，也是楼宇安全正常运行的最基本保障，管理人员将对配电设备实行运行状态的全面监控，对高压室、变压器室、低压室进行巡视检查，监视记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。大楼应急发电机将始终处于良好备用状态，随时具备立即起动条件，定期进行启动试验运行，保证万无一失，及时供电。b) 给排水系统巡视人员对屋
6、顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水问题或其征兆立即通知有关人员前往处理。c) 电梯系统电梯是大楼必不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。d) 电梯报警对讲系统由于电梯轿箱是一个较狭小的封闭空间，一旦发生停梯困人故障，被困人员会感到处于孤立无援境地，心情将十分紧张烦躁，因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。中央监控室接听报警后，一方面通过闭路电视观察梯内情况，并应与梯内被困人员保持联系、给予安慰，嘱其耐心等待救援；另一方面迅速通知
7、电梯维修工解救被困人员。如电梯内发生治安报警，中央监控室将立即通知巡逻人员或设备维修人员前往现场处理。e) 消防报警系统消防安全至关重要。消防设施是楼宇火灾自救的重要手段。中央监控室消防监控设备必须24小时正常工作，所有消防设备必须保持完好。严格按照公司消防设施管理规定，定时检查维护和试运行各消防系统设备，一旦发生火警信号，将按应急处理程序执行。f) 保安监控系统保安监控系统为提供安全监视、侵入报警、出入门控制管理等功能。在电梯、重要通道等部位布置的摄像机，24小时密切监控各大楼停车场、重要出入口、机房等主要场所。中央监控室人员将实施24小时屏幕监控，同时将异常情况记入录像带，以备查证。结合流
8、动岗、固定岗的人员监控，对办公楼的治安起到可靠的保障作用。当出现异常情况时，监控人员立即通知该区域的固定岗、巡逻岗和客服中心现场巡视人员进行现场处理。紧急情况时按应急处理方案执行。g) 保安巡逻系统为保证保安巡逻人员切实巡查到位，及时了解巡查过程中的任何异常情况和保障巡查人员的人身安全，根据大楼特点，组织队伍，并合理安排巡查路线，实行24小时全天候巡逻。当出现异常情况报警时，监控人员将立即与巡逻人员进行对讲联系，确认情况类别。紧急情况时，按应急处理方案办理。为保证巡逻人员和固定岗人员始终保持良好的体力和精神状态，我们将制定合理的排班计划，对流动岗、固定岗、巡查路线进行轮换。h) 停车管理系统对
9、于车辆的管理，采用固定岗与巡逻岗相结合的方法。对办公楼停车位实行统一管理，外来车辆的进出也予以严格控制，进入时由固定岗记录车辆资料发给停车卡，出场时凭卡并经资料核对无误方能离开。i) 照明系统在大楼中，照明质量的好坏直接影响人们的工作环境和视力保护。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。绿化保洁1、 目的明确对物业区域内绿化保洁的管理，确保办公楼环境整洁、舒适。2、职责范围办公楼周围道路（含人行道）、绿化带的清洁保养，办公楼一楼到顶楼天台所有公共地方（楼梯、电梯、天台等）的清洁保养，办公楼所有生活垃圾收集及负责清运工作。
10、3、 实施要求 办公楼道路清扫两次、整天保洁，做到路面无垃圾、沙土杂物等。 绿化带如草地、草木数枝、建筑小品的垃圾、杂物清理一次。 楼电梯地板、围身板清理两次，电梯门清洁一次，楼梯扶手清抹一次，办公楼各层楼梯及走廊清洁一次。 清除垃圾桶内垃圾，收集各办公室生活垃圾至地面，负责协助垃圾的清运。治安管理1、 目的避免办公楼业主的财产受到损失，人身受到伤害，防止意外及人为突发事故，维护业主正常的办公秩序。2、 职责范围保障办公楼业主的合法权益、财产和生命安全，维护业主正常的生活秩序。3、实施要求 建立健全安全保卫组织机构，制定和完善各治安岗位责任制。 配备适宜的安管队员，定期对安管队员进行职业道德教
11、育和业务技能培训。 制定和完善各项治安管理规章制度，包括实行24小时值班及巡视制度。 制定和完善车辆管理规章制度，加强区域内停车位管理。 安管人员着装上岗，工作规范，作风严谨。 危急业主安全处没有明显标志和防范措施。消防管理1、 目的明确消防管理工作的要求、内容和各级人员职责，保护公共财产和顾客的生命财产安全。2、职责范围 值班员负责消防系统的运行监控。 安管队长负责消防器材安全规范的检查工作。 安管员负责日常消防巡视检查工作（设备房除外）。 运行维修班长负责消防系统的综合管理和消防管理工作的检查监督。 主任对消防管理工作全面负责。3、 实施要求 消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针和江
12、总书记“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的指示，保护公共财产和顾客的生命财产安全。 认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。 检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。 加强消防设施、器材、设备管理，定期检查，确保各类设施器材和装置处于良好状态。 安全防火通道要时刻保持畅通，确保火险时人能及时安全疏散。 接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速组织力量奔赴现场，启用消防设施进行扑救，保护现场并协助消防部门查清火灾原因。 检查所有消防设施、器材、设备，做好相关记录，并存档备查。 消防队伍建设，消防制度指定，消防设施、器材配置与管理以及消防应急
13、疏散方案。设备系统的应急处理方案设备故障处理规程A、发生火警处理规程：1、大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。2、火灾报警程序 发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。 用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。3、接到报警后的处理办法 中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报，应通知中央监控室复位；如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行
14、灭火。如火警严重，在组织前期扑救的同时向119报警。 中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。 管理处主任到现场指挥灭火，管理处现场巡视人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。 派人到大楼门口引导消防队进入火场，指示消防栓位置。B、电梯困人救援规程：1、电梯故障，应由电梯工解救被困乘客轿顶操作放人程序 确认故障电梯号及该电梯所停层数（如N层），并通知乘客“救援在进行中”。 到停层的上一层（N+1层），用形钥匙打开该电梯的厅门。 进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位置
15、；注意：“检修开关”未转到“检修”位置时不得关厅门，以免电梯突然运行。 关上厅门，按“上行”或“下行”按钮，将电梯轿厢在最近楼层平层。 将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。 放人完毕，将“检修开关”转回正常位置。注意：此时要保持厅门为打开状态。 将“门机开关”复位，关好厅门。4、 操作手动放人程序 如轿厢门处于半关闭状态，则应先将其完全关闭。 利用电梯对讲或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。 进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。 插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。 根据负载情况盘动飞轮，使电梯降（或升）至最近一层门口为止（由钢丝绳上油漆标志确定）。 打开厅门及轿厢门放出乘客。 用手把门关好。 确认所有楼层电梯门锁好。 维持电梯电源切断状态。 放人完毕通知电梯维修工作进一步检查。 拟制人：危芳 二00五年八月一十二日8
