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1、,城市综合体的规划布局与建筑设计解析北京新世界中心,在开发城市综合体建筑的过程中，最重要是解决商业、写字楼、公寓、酒店等多种地产形式之间的干扰、矛盾，从而实现各种地产形式之间的促进、共荣。90年代的京南贫民区，演化成21世纪的百万平米聚宝盆。,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、渡假、会议、会展、美 食、休闲、娱乐等功能的三项以上进行组合，在功能选择上要根据城市经济 特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼和购物中心是最基本的组合。城市综合体各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成 一个多功能、高效益的综合
2、体。,前言,优越的地段和区域催生了城市综合体 城市CBD中心的城市综合体、城市中心的城市综合体,对地段、交通、商圈的要求,城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不是单一的，而是复合性的，从这一点看CBD本身就是一个庞大的综合体。,依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其他25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。,东方广场位于城市中心，有人流和消费基础。,必须具有交通便捷的区位
3、优势 交通枢纽型城市综合体、城市副中心的城市综合体,对地段、交通、商圈的要求,城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其它区域之间有快速便捷的交通网络作纽带，保证在综合体内办公、商务的便利性。最好位于地铁沿线，城铁、公共汽车、出租车交通便利的位置。具有城市里现有多种交通的组合。,交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。,以城市综合体为中心创造商圈 新开发区城市综合体,对地段、交通、商圈的要求,使商圈、城市副中心重新定义。新世界：新世界百货、新世界万怡酒店、新世界中心、新景家园一期、新景家园二期、新裕家园一期、新
4、怡家园。总共投资105亿元人民币，参与崇文区崇外大街 1#、2#、5#、6#号地，占地1.3平方公里范围内旧城改造项目的开发建设，形成了南城地区的新商圈。,对地段、交通、商圈的要求,华贸：曾被定义成“一个家乐福+成片住宅”。当时该区域还被称为城乡接合部，只有 潘石屹开发的SOHO现代城孤零零的立在东长安街南侧。规划面积100万平米，包括三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店 丽思卡尔顿与JW万豪、新光天地入驻的华贸商城、国际公寓、商务楼和公园。,对地段、交通、商圈的要求,SOGO：崇光百货、甲级写字楼,对地段、交通、商圈的要求,时段补充 城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城
5、市综合体将不 同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。如在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐功能注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。,城市综合体中各业态间的相互关联性,功能补充 通常城市综合体都包括大型购物中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支撑形成强大的整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。,城市综合体中各业态间的相互关联性,分级 按私密性由低到高排序：商
6、业酒店办公公寓,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,人流 商业、酒店、办公、公寓都应具有独立的人流系统。私密性高的可以容易的到达私密性低的，反之则不行。如：公寓的人流可以到达办公、酒店，能够容易的到达商业；公寓、办公、酒店的人都要能够容易的到达商业；商业的人不能容易的到达办公、公寓。,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,人流,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,车流 商业、酒店、办公、公寓都应考虑落车、正常行驶、出租车等候、临时停车、地下停车五种情况。停车场局部可以合并，但要分区管理。考虑到公寓、办公车位的私 密性。出入口分别管理。商业大量出入时，保证公寓、办公车辆的畅通，不影响物业档次
7、。商业设置多边落车。商业、酒店、办公、公寓中，五种情况都要考虑，但可局部合并，通过信息调度系统解决。,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,车流 例：东方广场、新世界,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,物流 商业、酒店需要独立的货运系统、服务系统。办公、公寓对独立货运系统、服务系统的要求相对较弱。有餐饮的商业、酒店的垃圾排放要具有高隐蔽性，应与人流通道、货运分开设计。,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,物流,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,商业最大化 尽量将综合体临街四边的展示面设计为商业。商业较其他目的性到达场所更需要沿街面来吸引人流，能够创造更 高的物业价值，同时亦能够促进项
8、目整体形象的提升。为给商业留出更多的临街展示面，可以考虑将货运系统放在地下，酒店、办公入口设计在第二地面（类地面）。,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,商业最大化 例：东方广场,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,设施、管理共享 会所、游泳池、餐饮、银行、机票等设施，是商业、酒店、办公、公寓都需要的。会所、游泳池等设施与商业紧密连接可以吸引人流，使其价值最大 化，但又要保证其为酒店、办公、公寓服务的私密性。共享设施布 置在综合体中的什么位置？应合理把握共享设施既能内部使用又可 对外开放之间的度。,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,设施、管理共享 应该考虑到管理上的共享。如：酒店与住宅之间的互动，通过酒店式管理和服务提高住宅的品 质。设计时就应考虑到住宅的物流系统、弱电系统等能够与酒店通 用，适应酒店管理的要求。会员制管理。商业、酒店可与办公、公寓人群形成互动。,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,立面 商业、酒店、办公、公寓对建筑立面有着不同的诉求点。如公寓、办公更强调气势，商业更追求对其商业价值的体现，商业中的广告 位与公寓、办公结合就不合适，应根据诉求点的不同合理设计，统 一协调。,如何通过设计手段实现产品价值的最大化,Thanks!,THE END,
