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1、江苏伟业科技路项目前期策划报告,一、宏观经济研判,（亿元）,2007年-2011年GDP变化情况,资料来源：西安统计局,西安2011年GDP均增长率13.80%,人均GDP增长率16.80%;2011年西安人均GDP45676.1元，折合为7212.41美元，根据世界银行的标准，西安已步入中上等收入行列;西安GDP总量明显高于西北区其他中心城市.,“人均GDP突破7000美元大关，高于西北部其他省会城市”,“西安房地产业进入快速发展期，城市核心区改善需求为主”,2011年西安市人均GDP超7000美元,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-80
2、0US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,资料来源：西安统计局,西安2011年GDP均增长率13.80%,西安6年来，固定资产翻了近四番，由2006年的1066.6亿到2011年3250亿，以近400亿每年的平均投资速度增长；三大产业，逐年都有所发展，尤其以第二、三产业发展迅速；产业占比方面，第三产业所占比重逐年增长，增幅较大。,“房地产属于第三产业，发展迅猛”,资料来源：西安统计局,“恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力强”,西安人均可支配收入近几年连年保持两位数增长，2011年更是突破2万元大关，达到25981元；西安恩格尔系数连年维持在较低水平，
3、2010年为31.3%，根据联合国粮农组织提出的标准，西安处于初步富裕阶段。,联合国粮农组织恩格尔系数标准,资料来源：西安统计局,2.三大产发展迅速，尤其第三产业发展迅猛，房地产业属于第三产业,“四大利好因素促进西安房地产市场迅猛发展”,1.西安人均GDP突破7000美元大观，经济快速增长，西安GDP总量明显高于西北区其他中心城市,4.2011年人均可支配收入达到25981元，西安恩格尔系数连较低，居民购买力强,3.西安2011年GDP均增长率13.80%,人均GDP超7000美元西安房地产业进入快速发展期，城市核心区改善需求为主,二、政策导向与市场分析,加息0.25%,二套房首付提至50%贷
4、款利率为一套房贷的1.1倍,三部委发文明确个人房贷二套房认定标准,首付比例提至三成，严格执行二套房贷、三套停贷政策,加快推进房产税试点工作,上调存款准备金率0.5%,2次上调存款准备金率0.5%,上调存款准备金率0.5%,2010.4,2010.6,2010.9,2010.11,2010.12,2011.1,2011.2,地方限购令不断出台,新国八条,加息0.25%,上调存款准备金率0.5%,加息0.25%,一方面应对通胀压力另一方面对高房价进行打压；,限购令下全面打压需求成为政府调控高房价的最后手段。,金融政策,行业政策,2011.5,实行一房一价,2011.7,加息0.25%,商品房明码标
5、价政策实施,2011.10,2011.11,商品房预售资金监管,2012.2,存款准备金率下调0.5%,多地争相上调公积金贷款额度 两成首付购房,2012.4,“金融政策不断收紧开发商资金链条吃紧，限购令下购房群体收缩”,调控长期趋势国家调控由短期变成长期（住宅调控周期可能持续2-3年左右）；调控范围扩大限购政策依旧，房产税开征范围扩大，房产税的开征将成为房地产市场发展的一项不确定因素。资金影响严重银行信贷资金紧张，银行供给不足，资金大量外逃，普通住宅受限严重。刚需热情削减2011年10月17日，西安多家银行等都调整了首套房贷利率。,“政策持续及范围扩大，客户观望严重，市场形势严峻”,1.首先
6、受政策的影响客户群体发生变化，刚需客户成为市场上的主力军，加之房价制约刚需和首改产品成为目前市场上的主力产品；2.其次改善客户对产品的要求将会更高更挑剔,“刚需客户成为主力，改善型客户对产品要求增大”,“政策下的西安房地产整体状况”,2012年4月西安市商品房销售面积走势图,62.79,新国八条,新国五条,西安限购令,94.25,82.16,“2012年来看，商品房3月份销售量最大，4月份呈下滑趋势”,1.开发商将有针对性地推出与需求人群特征匹配的房源。2.在税收、信贷政策的支持下，刚需人群购房成本有所下降，观望已久的购房者近期入市意愿增强，3.4月份成交面积为82.1万平米，同比上涨31%，
7、环比下降13%,4月西安市商品房成交均价为7322元/，环比下降2%，同比下降0.2%。,2012年4月西安市商品房成交价格走势图,7483,7338,新国八条,西安限购令,新国五条,7322,“商品房2012年前4月整体呈下降趋势，3月份有所上升”,2012年4月西安市普通住宅市场销售面积走势图,新国八条,新国五条,西安限购令,68.32,46.57,69.45,“2012年前4月住宅市场成交量整体逐步上升，4月份成交量平稳”,1.4月份西安市普通住宅成交量为69.45万，环比上涨2%，同比上涨49%。2.在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，西安市的刚需置业持续放量，4月住
8、宅市场销量再现增长之势,2012年4月西安普通住宅市场销售价格走势图,1.4月份西安普通住宅成交均价6603元/，环比上涨1%，同比上涨1%。2.开发商的价格策略依然以“以价换量”为主，但是大部分楼盘的房价依然保持稳定或者小幅降价,“2012年前4月住宅市场销售均价整体逐步上升”,“政策与市场总结”,政策方面,关键词：限购、限价、限贷,1.开发商资金链条吃紧，购房群体收缩2.政策持续及范围扩大，客户观望严重，市场形势严峻3.刚需客户成为主力，改善型客户对产品要求增大,市场方面,关键词：以价换量、平稳过度,1.2012年前4个月商品房市场在价格下降的状况下，销量逐步上升2.2012年前4个月住宅
9、市场量价平稳上升，,三、高新区价值解读,1991-1994,1995-1997,1998-2001,2002-2004,时间,规模,2.7平方公里,4平方公里,22平方公里,30余平方公里,关键举措,标志建筑基础设施,高科大厦新纪元俱乐部西部电子商城,电子信息大厦高科广场,阶段,起步期,快速发展期,持续发展期,发展期,城市建设,简单配套自发形成,依靠房地产项目自带配套,简单配套自发形成,行政中心成立,易初莲花、世纪金花等大型商业进驻,2004-2007,35平方公里,提出二次创业,西安CBD立项,主要交通干道沿线发展成熟,2007至今,二次快速发展,98平方公里,打造世界一流科技园区,城市规模
10、形成，配套成熟,房价,1800元/,2000-2700元/,3000-3500元/,3500-5500元/,5600元/以上,“高新区发展历程”,“高新区发展成熟、二次创业快速发展”,1.高端居住区：包括融侨城，枫林系列、紫薇臻品、莱安逸晖、高科尚都等高端楼盘聚集。2.混合居住区：已有多个中高端项目入驻，商业氛围也较浓。3.泛CBD区：管委会所在CBD区向外扩展形成泛CBD区，目前项目也在逐渐增多。多主打未来高新核心的概念。,“高新区形成三个主功能区”,价值之一“新发展带来新机遇”,09年高新管委会（都市之门）南移，新CBD形成；退二进三为区域提供更加完善的商业、居住配套。产业南移，高新一期二
11、期生活氛围日渐成熟。,针对引进总部基地及企业，高新区出台一系列的优惠政策500万创业贷款，3减2免的优惠税收政策。,价值之二“新机遇带来新企业”,引进外资企业100 余家引进中兴、华为、研祥科技等300 多家通讯类企业，打造全国第二大通讯产业基地光伏、LED、能源技术领域：吸引应用材料、陕西光伏、比亚迪新能源汽车、中石油测井等500 多家经济领域：引进中航大飞机等总部类企业，现有100 多家大型企业总部软件服务外包领域：神州数码、IBM、甲骨文、微软、英飞凌等软件与服务外包企业880 多家创新型服务业领域：聚集了100 多家大型研发企业 拥有各类投资机构约291 家 近2000 家创意企业 平
12、均每天成立4 家企业,六纵四横构建完善的区域路网结构六纵：唐延路、高新路 沣惠南路、太白南路团结南路、地铁6号线四横：科技六路、丈八路、电子二路、南三环,价值之三“便捷的城市主干道和轨道交通优势”,1.繁华商业：高新繁华的商业，为其提供了便利的购物环境，也提高了人们居住的舒适度。2.便利交通：高新的交通在西安市各个区域中是最发达的。3.完善配套：高新的公园绿化及医疗配套非常完善。,价值之四“高新，西安置业及投资首选之地”,价值之五“轨道交通伴随西安城市的飞速发展即将出现”,1.随着西安城市的发展，日益堵塞交通状况对于轨道交通的需求愈演愈烈2.地铁3号线即将登场，6号线将继续提升区域交通价值,机
13、遇发展,企业基地,交通优势,退二进三高新一、二期发展更加成熟,一系列的优惠政策引进大量企业,居住、投资,城市主干道与轨道交通带来的投资潜力,地铁规划,地铁3号线登场和6号线规划带动区域发展,“五大价值提升高新区快速发展和扩张”,成熟配套、便利交通成为居住投资首选地,高新的发展已形成高端住宅区、休闲商务区、中央商务区、泛CBD区,四、竞品市场分析,莱安逸珲：品牌开发企业打造，通过一系列的（下沉式水景广场、台地景观楼位、奢华会所、面积赠送）等打造区域高端物业融侨城：品牌开发企业，通过百亩白桦园林展示、奢华会所、多种产品线打造高端城市综合体及区域标杆典范天朗蓝湖树：本土品牌开发企业，在高新新兴板块打
14、造的中高端物业，水景主题园林引领区域板块九行道：中小型经济型两室、全明设计、面积赠送打造刚需型产品中国铁建瑞园：央企开发，主要依托地块的稀缺价值打造中小精品型社区红枫林：品牌开发商，主要以舒适型产品结合地域打造汉文化主题地产都市春天：产品线丰富的中小型楼盘，以稀缺的花园洋房带动项目整体品质,竞品项目价值点梳理,竞品市场整体分析,区域竞争特征1,区域内项目以中高端住宅为主，产品形态比较丰富且品质差距较大,区域竞争特征2,高端项目舒适型的两室、三室消化较快，并且，主打刚需的楼盘产品消化也比较快，两极分化明显,区域竞争特征3,热销价格区间小在680012000元/之间,区域竞争特征4,区域具属于高端
15、居住区；部分项目品质较高，大户型产品较多,区域竞争特征5,主要针对高新区及周边的刚需和改善型客户，其他区域前来购房者比例较大,区域竞争特征6,未来住宅市场放量较大，约在150万左右，市场竞争较为激烈,江苏伟业科技路项目区域市场调研分析,竞品产品共性：共性一：中小型项目为主，但品质相对较高，高品质的中小型项目较多共性二：产品线针对的购房群体非常明确共性三：区域地块稀缺，主要以实力品牌开发企业为主共性四：高端项目的形象力，产品力、展示力面面俱到共性五：产品形式上基本相同，产品概念创新性较差竞品产品特性：特性一：高端项目做大面积住宅，中高端做中小户型公寓和住宅特性二：小规模项目相对于中大规模项目销售
16、较慢，区域的销售价格限制了大部分刚需客户的购房门槛特性三：逆市下，区域市场中大户型销量大于中小户型,“区域产品共性与特性解读”,“竞品市场启示”,启示一：区域市场中大规模社区主要以中大户型为主启示二：高端品质项目都在追求细节的完美，但缺乏产品创新性启示三：形象力，产品力、展示力是高端项目打造的前提启示四：只要做好项目定位针对的人群，产品自然迎刃而解,四、项目发展战略,结合目前高新发展现状，高新区未来发展将形成五大区域。本项目位于高端住宅区域，未来将形成高端住宅区域聚集效应,“结合区域发展，区域属于高端住宅区”,新一代北城国际,新一代国际公寓,开发较早，在西安属于开发较早的公寓项目，在区域内有引
17、领型公寓市场发展的重要意义,属于江苏物业第二个在西安开发项目，项目整体以中高端定位为主，相对于新一代国际公寓，产品品质进一步提升,“企业品牌处于上升阶段，走高端路线有助于提升企业品牌”,从企业开发项目来看，企业正在走产品逐步向高端路线发展的趋势,竞品市场基本决定了项目走高端路线,启示一：区域市场销售价格限制了大部分刚需客户，高端刚需和首改客户成为区域市场的主力客户启示二：在整体市场凸显刚需为主的情况下，区域市场大户型热销程度大于小户型启示三：区域在售项目不管中小、中大规模的项目，都在追求品质打造,1.稀缺价值：区域空缺地块较少，在售项目以中小规模为主2.成熟价值：周边配套成熟，交通便利，居住氛
18、围浓厚3.交通价值：区域城市主干道四通八达4.规模价值：96亩在区域内属于中大规模5.升值价值：3、6号地铁经过区域，未来升值潜力巨大6.商业价值：项目周边商业氛围浓厚，西侧紧邻科技路西口商圈,“地块的成熟性和稀缺性决定了项目走高端路线”,“SWOT分析走高端路线具备项目劣势、威胁转化为优势和机会”,博思堂认为，在西安正处于大拓展、高新区房地产正处于升级换代的市场环境下，在片区大力发展商务、居住的良好规划下条件下，本项目的开发应跳出传统住宅开发的路子，放弃过分保守做法，从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位。只有这样，才能最大限度的提升项目价
19、值，才能够取得超常规的战略成功！,“项目提升区域价值的战略目标”,“走传统的高端物业路线项目先天条件不足”,1.大面积高端物业：大面积豪宅客户对周边资源和企业品牌要求较高2.园林型高端物业：园林对高端物业的支撑力较弱3.产品型高端物业：3.7的容积率不具备打造别墅类和花园洋房类稀缺产品4.水景型高端物业：竞品项目水景主题有下沉式水景、社区湖景5.资源型高端物业：项目周边无可利用资源6.精装修高端物业：企业必须具备装修成本的控制和质量问题,传统高端物业要求：,“项目走高端路线和符合区域价值的整体战略”,城市化与房地产开发，就是为了达成人类对两个根本需求的满足：方向感与归宿感。,寻找个性 制造向往
20、,USA.约翰.奈斯比特,项目整体发展战略：根据项目具备走高端路线的价值，在项目打造上跳出市场，寻求高端客户的心里需求的项目战略定位,基于方向与归属的价值指引，得出这样一个结论：项目并非是简单建造房子，亦非高新区所增加的一座楼盘，而是为面向中高端人群而建造的一种富有个性生活空间的精英高贵生活方式，并以此获得项目的独特个性价值。,“个性的价值与向往的所在”,项目主要针对高端客户群体，从传统意义上来讲，高端项目主要以大面积豪宅为主，但是，随着高端客户对居住、工作、商务交际和休闲空间的要求越来越高，他们更希望三者区分来，哪怕是大面积住宅，在居住区进行交往、休闲娱乐都感觉有一定的干扰性,个性的价值,向
21、往的所在,“第三空间概念的个性价值和向往所在”,“第三空间”的概念由美国社会学家Ray Oldenburg提出，指除了“第一空间”(家庭居住空间)和“第二空间”(职场)之外，不受功利关系限制的公共空间，如城市中心的闹市区酒吧、咖啡店、图书馆、城市公园等地方。在第三空间里，人们的关系自由、平等，可以把真正的自己“释放”出来。,虽然有自己的公司，但自己经常在固定的酒店办公，在公司办公一般为了日常的工作督促，但在地产代理行业自己必须经常学习和不断创新，所以，部分时间会在酒店办公，并且在公司与合作方的朋友谈工作太正式，会在酒店或者休闲场所交谈。所自己很注重第三空间的张总，房地产营销公司董事长,在200
22、9年的时候自己在做一个项目的时候，都已经意识到第三空间的重要性，当时主要在和同行朋友谈客户对客厅使用率的问题上，大家一致认为高端客户对住宅客厅的使用率普遍较低，来个朋友或者休闲打牌，都在外面。当时自己就提出了第三空间的一个原始创新，就是把阳台的面积扩大，客厅的面积缩小，来朋友休闲打牌可以在宽敞的阳台处进行，现在第三空间更适合现在高端群体的需求王总，建筑设计院院长,自己之前居住的是200的大面积住宅，住的时间长了，每天打扫很麻烦，并且感觉太浪费，所以就把这套房屋卖掉，然后购买了一套130平米的舒适型三室，并且在购买这套房屋时，因为自己朋友比较多，交往比较频繁，非常注重周边的生活配套，尤其是酒店、
23、茶秀。基本上利用周边的配套作为自己的第三空间李总，万人购房团团长,“地产界精英都在向往第三空间”,1.地产服务业私企老板对第三空间的向往,地产产品设计者对客户需求及第三空间的研判,地产资深人士对产品需求和第三空间的重要性,“潜在客户88%认为项目适合打造第三空间概念”,本项目是否适合引入“第三空间”概念的产品（私人会所）,1.本次调研问卷共50份，主要针对高端客户进行针对性调研2.从调研结果来看，88%潜在认为项目适合打造第三空间的概念,具有第一性,具有唯一性,“第三空间概念具备项目发展战略目标”,1.第三空间体现了当前市场下的个性价值和高端客户的向往所在2.通过地产界专业认识了解，第三空间成
24、为市场发展趋势3.潜在高端客户88%认为项目具备打造第三空间生活概念4.并且在市场上具备第一性和唯一性,第三空间概念,“案例分享：唐山第三空间”,案例分享原因项目运用“第三空间”概念打造城市“私人会客厅”，这一理念在西安尚无引用，值得我们借鉴；,项目特色：该项目由2栋超豪华高级私人会所组成，建筑地上为25层、地下3层，高度近100米。其中，建筑底部为2万平米的商业，可提供五星级酒店私人个性化服务。地上建筑提供复式私人会所76套，其中500平米复式会所72套，1000平米顶层会所4套,设计理念：“第三空间”的主创是中国国家体育场“鸟巢”设计中方主持人李兴刚先生，其灵感来源于法国现代建筑大师勒柯布
25、西耶1922年提出的“别墅公寓”构想，遗憾的是，柯布西耶并没有将这一构想实现。时至今日，李兴钢先生将这一构想中所表达的革新精神和人文关怀进行了延续和发展，在唐山得以实现。,“唐山第三空间专人私享会所”,“案例启示”,案例启示1.结合区域属性打造差异化产品，拔高项目品质2.项目价值打造结合高新区商务环境，深层次的与高端客户心里需求对位，打造商务环境与休闲环境的对位3.第三空间针对的主要为高端客户群体，不论在那个城市，高端客户的需求与向往是相同的,“打造公寓式私人会所满足社区业主第三空间需求”,打造要点1.私人会所主要以公寓形式的loft或者平层打造2.主要作为社区业主第三空间的私人配套3.并且第
26、三空间的公寓产品服务设施必须到位4.把传统的大面积豪宅分割成功能分区明显的第三空间,NO1地位,江苏伟业科技路项目整体定位及物业发展建议,“规划的重点在于地块价值最大化利用”,结合项目地块价值，打造产品价值与地块价值相结合本项目产品如何搭配地块形状不规则，核心景观区如何打造体现低容低密的原则，价值区较低的楼位提高楼层和增加绿化率项目走高端路线，项目规划必须满足超宽楼栋间距、大户资源集中原则,解决规划方面的几个问题,2基于开发目标与审批要求本项目要求规划报批、建筑施工、市场销售均快速完成，所以在规划设计上不能违背审批的基本要求。因此：项目整体限高100m。退界：东退6.5米、南退6米、西退5米、
27、北退5米3基于项目定位与物业建议规划外观应表达城市意向，讲求设计感，根据市场需求，朝向应遵循正南正北的原则；项目入口应具有标识性、设计感；层高至少在2.9m以上；,1.项目经济指标,“遵循市场建筑规范要求”,地块价值分类及说明,1.商业价值价高，住宅品质低2.紧邻城市主干道，噪音较大3.商业价值,1.不临路，住宅品质高2.满足基本的居住，并且内部绿化容易打造,“项目中心住宅品质最高，临路商业价值较高”,容积率与单一物业形态的关系小高层 1.6 2.8（1218层）高层 3.2 4.5（1933层）公寓 4.0 5.0商业 6.0 8.0,“3.7的容积率决定了产品以小高层、高层、公寓、商业的产
28、品线”,本项目为96.161亩的小体量楼盘，其开发策略与普通住宅开发策略不通，需要产品不能多元化，本次研讨为了更精准的预判项目产品规划形态，,“3.7的容积率主要以高容低密的规划原则”,产品搭配分析,“必须做公寓产品和有创新性的公寓”,走高端路线，整体规划满足高容低密原则，公寓为项目3.7高容积率补缺的产物，在公寓产品不能提升项目整体形象的前提下，可以作为打造第三空间新概念，吸引客户购买点,以下三种公寓都不具备突出竞争力，只有第三空间概念符合项目整体定位,“根据消费人群和规划设置估算商业配套规模约33000”,项目规划以中高档住宅社区为主的物业类型；项目总建面积约24万，在区域属于规模一般的项
29、目；针对的客户以中高端的年轻客户为主，对生活品质要求较高；提升小区的服务档次，增加项目附加值。,商业面积定位依据：,“从销售额来看，方案一大于方案二”,建安成本预估,方案一成本、收益、容积率测算,方案二成本、收益、容积率测算,“从收益来看，方案一大于方案二”,方案对比分析结合区域市场现阶段在建项目的建筑形态和项目中高端定位，本案主要考虑小高层和高层考虑项目利润，结合两种方案对比分析，最终确定方案一为合适产品规划方案,“确定方案一，利润高，容积率低、小高层产品提升项目品质”,“解决项目定位与地块价值及自身要求的一种思路”,项目产品规划主要有12F小高层T2，及33FT4高层和33FT10公寓，临
30、主科技路设置6层商业、西侧规划路设置3层商业、北侧规划路设置4层商业临街楼位南北平均楼间距按1：1，高层楼间距最小107米，小高层与高层最小楼间距为73米，绝对满足日照公寓产品主要打造第三空间概念，成为社区内部业主的私人会客厅配套,尽量南北排布，楼位整体排布以低容低密楼位排布整体均衡性要好，根据地块价值分布楼位,2.楼位布局说明,1.楼位布局原则,“规划一个主入口，两个出入口，实现人车科学分流与商业价值最大化”,采用三个入口。在出入口设置原则上，充分考虑地块周边的交通条件以及项目形象昭示问题，满足社区车行和人行入口的相对有序。并且每个出入口设置满足商业消费人群的动线,出入口,出入口,140米,
31、主出入口,“根据楼位排布基本满足项目经济指标”,配比分析说明结合以上规划，项目总建筑面积为236550，总户数1668户，产品业态主要以高层为主，打造高容低密其中公寓式私人会所套数与住宅套数比例为0.5：1，只能满足一半业主对第三空间产品需求,“北美建筑风格的唯一性和差异化”,区域内竞品建筑风格一览1.融侨城：新古典主义建筑风格2.红枫林：中式建筑风格3.天朗蓝湖树：现代简约建筑风格4.中铁瑞园：新中式建筑风格5.莱安逸珲：德式art deco建筑风格,业内人士问卷调查,由问卷可知，业内人士认为本案更适合北美建筑风格；目前区域内目前尚无北美建筑风格的产品，我们认为，项目应该走差异化路线，做北美
32、建筑风格产品。,1.美式建筑风格实际上是一种混合风格，具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点2.北美建筑的明显特点，是大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条。街区氛围追求悠闲活力、自由开放。住宅类建筑个性化和多元化风格成分高。,“北美建筑风格自由开放、活力、多元化建筑”,“住宅建筑风格示意”,“住宅建筑风格示意”,“公寓建筑风格示意”,“我们的规划价值”,利用价值：最大化的利用土地价值，以及结合分地块价值打造匹配的产品形态宽楼间距价值：大部分楼位南北无遮挡建筑，视野开阔产品价值：社区内楼位全部南北通透，舒适度较高商业价值：独立风情商业街，商住互不影响。建筑价值
33、：区域唯一的北美建筑风格向往价值：高端人群向往的社区第三空间打造,因此我们有NO1社区规划,40,60,80,100,120,140,160,180,200,一室（公寓）35-60,两室 60-100,三室 105-140,四室 140-180,五室或五室以上（复室）190-280,280,单位（）,“市场主流面积区间”,如果项目定位高端产品，住宅的户型配比应该是,如果项目打造“私人会所”，会所面积应该设置到多大,“调研问卷分析”,由图表一可知：大多数人更倾向本地块住宅的户型配比以三室为主；由图表二可知：本区域“私人会所”以小面积为主流更能够被市场接受。,“住宅户型配比建议”,由区域市场产品面
34、积区间来看，市场上户型热销户型较为分散，根据每个楼盘市场定位的差别，面积差异较大，但改善型的客户需求在市场上更为显著；根据我们对业内人士调研问卷可知，大家都比较看好本地块户型以三室为主；考虑到本项目的市场定位，以及与市场主流产品的面积空缺，我们建议本项目的户型配比：,“公寓户型配比建议”,区域市场的公寓产品目前以一室为主，面积集中在35-60之间；根据我们对业内人士调研问卷可以看出，对于“私人会所”这样的新产品，大家都比较看以小面积为主的配比组合；作为一个在西安市场还未出现的新产品，并且主要针对市场上的的高端客户，我们认为面积应该更具有包容性，因此，我们建议公寓的户型配比：,一梯二户标准平层图
35、,一梯二户A户型（175m）,一梯二户B户型（170m）,一梯四户标准层平面图一,一梯四户A户型（130m）,一梯四户B户型（90m）,一梯四户C户型（115m）,一梯四户标准层平面图二,一梯四户A户型（90m）,公寓LOFT户标准层平面图,区域内loft产品相对较少，本项目是否适合打造loft产品,分析;区域内LOFT产品，64%客户选择创新型LOFT，并且楼中楼TOFT产品在西安市场较少，创新性较高,65、70平米户型效果：,65、70平米小户公寓，迷你楼中楼设计，活动区域和休憩区域分离，空间层次变化丰富，有空中别墅的感受，随心上上下下，空间精彩无限。一层客厅、餐厅、厨房；另一层大主卧、卫
36、生间、储藏间、阳台；双层空间天地宽，动静分离互不干扰，生活从此精彩“分层”。,“局部做MINI楼中楼，生活双空间转换，小户型的别墅生活”,“我们的户型价值”,公寓户型价值：大面积赠送成为区域竞品的一大亮点迷你楼中楼：LOFT迷你楼中楼的产品设计南北通透：户型做到南北通透是本案与竞争项目的最大产品区隔点全明设计：户型全明设计在区域内少见,因此我们有NO1社区户型,“周边主题罗列”,1.融侨城：社区配套主题+景观主题2.红枫林：汉文化主题+“三进式原味庭院”主题3.天朗蓝湖树：社区配套主题4.中铁瑞园：舒适人居主题5.莱安逸珲：特色景观主题+德式art deco建筑风格主题,周边项目主题鲜明，但都
37、没有跳出常规的模式,“有主题的社区客户认可度高”,1.西安地产的教育主题、运动主题、公园主题、科技主题在市场上得到了客户的广泛认可2.主题地产最直接、最明确的与购房者心里对位，客户接受度较高3.主题地产是最明显区别于竞争项目的直接途径，也是提升企业品牌的有效方式,“高端社区以休闲主题的社区客户认可度高”,1.西安市场上目前休闲主题社区有音乐主题社区、其它休闲主题概念较少2.高端客户34%选择休闲主题社区，其次对产品附加要求较高,1.在区域内项目各自已有鲜明主题，并在客户群体中形成一定口碑的情况下，我们想要模仿再超越有一定难度，因此，我们必须从全新角度打造出属于我们特有的创新主题；2.竞品项目在
38、主题定位上基本都没有跳出常规，不能给客户带来耳目一新的冲击力；3.利用区域客群整体接受新事物能力较强的特点，打造出与众不同的创新主体题，能够在区域竞争中更突出。,“我们的主题是什么？”,我们的主题,“第三空间”生活主题社区,因此我们做创新的休闲主题,第三空间配套设计方案,“整体规划思路结合楼位排布和价值打造一心四组团”,中心广场景观,中心水景广场,四组团园林景观,主景观节点：,主入口广场，设计引入性构筑物（精神堡垒），形成视觉导向；中央水景广场为社区围合空间所形成的中央水景景观广场，四组团园林主题主要结合地块两侧楼位之间的楼间距形成组团景观,原则一：必须呼应项目北美建筑风格原则二:结合区域环境
39、集中化释放自由、奔放、创新元素原则三：结合第三空间生活主题社区的主题，打造最宜居的生活空间原则四：保证户户见景，中心景观资源利用最大化原则五：立体化的园林景观感受第三空间主题生活,“景观规划原则”,“北美园林配合北美建筑风格的景观思路”,北美风情雕琢，一中心多组团景观布局院落、多样化的立体空间造景，通过建筑与景观的融合与分割，为每一组团都营造出一个专属公共客厅，为业主提供一个“庭院深深”的邻里互动空间。，每天都尽情享受着生活的幸福与快乐,“屋顶绿化立体景观”,景观布置原则：结合西侧独立临街商业顶层打造立体景观；以绿化、休闲配套设施为主；,景观布置原则：结合地块北侧高于南侧1-2米，楼位规划因势
40、而建；以叠水景观为主,“叠水立体景观”,“廊架绿化立体景观”,景观布置原则：在社区内部主干道设置立体景观大道以木质廊架绿植为主,架空层，引入泛会所概念，扩大可用的基地面积，打造较高品质的园林，同时增加社区配套设施；,“架空层景观及泛会所概念”,“组团式景观+户前景观”,景观布置原则：建议以组团式景观为主，节省成本注意景观的均好性，尽量做到户户有景色；,临街商业景观思路：节点景观+街区景观,景观布置原则：地块一结合道路与建筑排布，在关键节点处设置节点景观，如：水幕墙、喷泉、雕塑等，提升项目品质；以小品、绿化、休闲配套等组合形成街区景观，展现街区都市感；,组团式景观,夜景是展示项目的绝好机会，建议
41、精心设计夜景具有品位能画龙点睛的灯饰楼宇外立面照明造景射灯,公寓灯饰景观设计,注重每一个细节、精益求精是打造豪宅应有的态度,园林细节建议1,多重植物群落,多重植物群落，从大乔木到草花，标准的多层次配植，利用植物株型态间差异，形成错落有致的变化,园林细节建议2,精致的景观材料,双层井盖,室内标准的室外木栏杆铜包件,园林细节建议3,微地形处理：社区内部地势高低起伏，缓坡或峡谷，形成层次丰富的景观效果,园林细节建议4,园林景观细节示意,指示牌,植物认养牌,园林细节建议5,“我们的景观价值”,形象统一：景观设置与项目建筑风格匹配，形象高度统一北美景观：区域内别具一格的北美风情园林景观立体景观：区域内创
42、新型的立体化的景观户户见景：区域内匠心独运的户户见景景观设计,因此我们有NO1园林景观,战略定位：项目通过“主力店+时尚商业街区”，形成小型城市区域商业节点，体现都市便利配套生活,商业模式1.主力店以中型超市及品牌餐饮为主；2.商业街区以社区商业为主，但注重时尚商业街区形象的包装,消费客群1.社区及周边住区高端客群的一站式生活街区2.高新区高端人群的消费场所,“商业的战略定位”,社区型配套商业社区及周边居住人群小型超市：24小时便利店、烟酒店小型餐饮：小吃店、快餐店社区服务：洗衣店/银行驿站性补给商业原住居民、产业园人群中型连锁超市：中型超市店、百姓药房品牌餐饮：海底捞、竹园村等社区娱乐茶秀咖
43、啡厅、健身、KTV、汗蒸馆等,商业功能：社区型配套商业+区域型补给商业；,“商业的功能定位”,沿街商业多以单独街铺形式，利于经营销售的同时不影响社区环境,商业主要以独立街铺形式出现，避免住宅底商形式，降低商业对住宅居住品质的影响；框架结构，可分割组合，利于销售招商；部分商铺可为一带二结构，预留独立楼梯；商铺配套一般餐饮、娱乐等业态所需的独立上下水、排烟、电容等配置，满足后期经营条件,“商业的独特性”,1.品牌商家意向联盟，凸显商业和项目价值，利用在前2.博思堂提供专业的品牌商家3.提前招商，展现区域未来商业价值4.商业街先行，展示项目形象价值,“商业运营”,“我们的商业价值”,独立商业：商住分
44、离，品质互补影响，并且商业形象容易提前展示品牌商家联盟：博思堂商业部整合品牌商家提供一站式服务灵活划分：商业与住宅独立分开，面积划分可自由分割商业情景化：实现消费者景观体现式消费,因此我们有NO1社区商业,“示范环境位置”,园林景观示范区：主要集中在小区沿科技路主入口位置售楼中心展示区：前期为临建，后期为如图商业位置样板间展示区：,1,2,3,“展示区优先面世，分期分批次进行批量开发的策略”,高层产品住宅商业,产品量,展示优先高形象立势公寓、高层、部分小高层,保持中高开发量继续提升项目形象,收官楼位和小高层产品全面冲击市场销售额实现,第一阶段：启动立势,第二阶段：形象提升,第三阶段：利润最大化
45、,“项目一期启动区以项目西侧首期开发”,项目一期启动建议项目一期以地块西侧现行，西侧开发是道路规划为开通，对住宅区影响较小启动区社区入口处景观和会所现行，一期启动主力面积为90-150，户型面积区间主要以刚需和首改为主，少量改善型户型一期启动建筑面积在10万平米以上,17+1F,7,北,一期,二期,物业先行,景观先行,树立客户对项目 的强大信心,工地形象先行,小规模市场亮相先行,客户登记先行,样板示范先行,第三空间概念炒作先行,先行对市场进 行了解，对产 品检验,提前施工，以社区主入口做园林示范区完成作为正式销售的时机，前期登记为主。,“开发战略：体验营销，概念炒作”,功能：营销+体验风格：自
46、由、休闲、艺术、大气标准内部装饰高端化和体验化设立体验区，通过声、色、影的方式，展示项目全貌布局：地上一层：沙盘模型区、接待区、VIP洽谈区、工法展示区、风情生活馆、咖啡馆+书吧+藏品展示；,“营销中心展示区示范环境标准”,入口通道、走廊强化进入的仪式感，让客户体验尊贵！,营销中心设计建议,内部展示大堂，体验奢华，彰显贵族气息！,营销中心设计建议,典雅奢华型贵宾洽谈区，使客户倍感尊荣！,营销中心设计建议,营销中心设计建议,区域最大的、高科技含量十足的环幕超大立体声光电沙盘，带给客户最直观的震撼。,展示区中心设置超大声光电沙盘，通过高科技智能化体系给予客户别样的展示体验。它从实际出发覆盖了观赏者
47、的需求：语音介绍、触摸智能、灯光特效、遥控控制等智能化科技，使展厅富有生命力、智能化、丰富多彩、方便展示及修改等多方面功能。,智能化系统导示,营销中心设计建议,智能化导示系统服务，通过触屏方式，尽可满足不同客户对项目信息的查询需求，体现项目的高端感。,1.样板间设置应临近景观区用实景打动客户.2.样板间设置应体现优雅品质，打造客户记忆点，并引发客户认同3.最大化的突出景观元素，将外部景观资源引入室内，4.整体风格应突出，表达出主人的尊贵标签之感,“样板间示范环境标准”,接待中心中心景观与样板间结合最大化。,样板间打造以更多的窗户、更多的阳台和长廊等特殊处理手法让客户充分地享受风和阳光，同时让室
48、外景观系统发挥最大感染效果,1.结合一线品牌开发企业园林示范区的环境打造手法.2.在项目展示面最大的区域以入口广场、社区精神堡垒、围墙、园林景观等展示项目第一印象3.示范园林结合社区园林风格打造，实现社区微缩型景观展示,“园林示范环境标准”,社区园林示范区示意,高品质围墙，聚焦区域市场关注,社区围墙示意,注重精装景观的细节处理，创造景观资源价值,入口广场示意,社区标志（精神堡垒示意）,“我们的示范环境价值”,样板园林：与一线品牌开发企业看齐的示范园林营销中心：电子化的营销系统和展示系统样板间：华贵气息的样板房设计形象展示：入口广场、社区精神堡垒、高档围墙包装示范环境现行：项目入市之前，示范环境
49、到位,因此我们有NO1社区示范环境,“前期聘请知名物业公司顾问”,物业服务：1.聘请第一太平戴维斯、世邦魏理仕作为项目前期物业顾问2.从销售开始，物业公司开始进场或者培训体现项目品质和和谐的社区居住环境3.精心挑选形象好、素质高、服务意识强的保安及保洁人员，让客户买房初就能感受到物业后期的贴心服务。,1.全方位安全保障：24 小时社区安全保卫、设置社区监控系统和红外线报警系统2.实现完善的住户服务体系：提供贴心的、个性化的管家和家政服务以及高效的私人商务秘书服务,以人为本，精细服务，智能管理，最终达到提升项目品质的目标,“高科技智能安防和贴心服务”,“物业服务特色提示”,结合项目高端定位设置相
50、关服务内容,项目配备具有一定服务特色的物业管理体系，采用“一键式到位”的服务制度（房间配备呼叫物业服务的按键），令客户享受前所未有的尊贵体验。,“一键式物业管理服务”,“我们的物业管理价值”,因此我们有NO1的社区物管服务,品牌价值：全国品牌物管公司特色服务：与项目主题相关的特色服务物业前置：物业公司提前进入智能安防：高科技智能安防体系,*目前江苏伟业的精兵强将均来自业界知名企业，具备很高的经验值及专业度，而打造项目的过程，操作执行团队需要与甲方具备相当甚至更高的平台，实现为企业品牌增值的目的。,“利用操作团队提升企业品牌”,在江苏伟业的带领下，聚集有品牌力的房地产技术服务公司打造高新区又一标
