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1、第,篇,规划建筑完善建议,第一节,项目现状及设计分析,一、项目用地概述：本项目位于广州市芳村区长堤板块，地块呈菱形，南面与芳村唯一的休闲公园相对，两者相隔着芳村大道，山村大桥的起坡点位于用地南边线的中部，西临花地河，北面远眺珠江美景，东面是成熟的居民区。项 目 占 地 48025 平 方 米，净 用 地 面 积 30840 平 方 米，容积 率 4.30，现 有 设 计 的 住 宅 建 筑 面 积 为 190203 平 方 米，公建 面 积 16327.7 平 方 米，地 下 建 筑 面 积 25405 平 方 米，建 筑密 度 23.5%。,二、项目现状分析：,1,项目用地现状分析：,A.项
2、 目 用 地 基 本 平 整，只 有 少 量 待 拆 迁 住 宅B.项 目 内 有 较 多 值 得 保 留 的 大 树，,2,交通现状分析：,A.芳 村 地 铁 总 站 距 离 项 目 只 有 5 分 钟 路 程；B.附 近 公 交 车 线 路 充 足；C.山 村 大 桥 延 伸 到 项 目 中 部，回 旋 交 通 岛 较 远，从 西面方向进入本项目不方便；D.项 目 东、北、西 三 面 道 路 未 按 市 政 规 划 兴 建。因 此，车辆只能从南面芳村大道的主入口进入项目。,3,环境现状分析：A.南 面 醉 观 公 园 已 经 建 成，并 已 经 对 外 经 营，公 园内 绿 化 浓 密，休
3、 闲 设 施 较 完 善，在 当 地 有 一 定 的社会影响力。B.西 面 花 地 河 目 前 仍 处 于 原 始 状 态，景 观 性 不 强，但 作 为 芳 村 区 未 来 5 年 的 重 点 美 化 对 象，将 会 有较大的整治美化工程。C.项 目 北 面 可 远 眺 珠 江，此 条 件 将 会 提 高 住 宅 的 价,值。,D.南 面 的 芳 村 大 道 车 流 量 大、车 速 快，对 小 区 会 形,成 噪 音 的 干 扰，同 时 对 小 区 外 部 行 人 的 安 全 性 有,一定的影响。,E.山 村 大 桥 的 形 态 对 部 分 住 宅 会 产 生 心 理 上 的（风,水的）障碍
4、。,三、对现有设计的分析：,鉴于项目现规划及单体设计已经完成，并 且已通过规,划 部 门 的 审 批。因 此，以 下 对 于 项 目 方 案 的 分 析 将 主 要 针对 园 林 景 观、交 通 布 局、配 套 设 施 方 面 进 行。而 且，将 会根据项目所处市场的情况和销售的考虑，在接下来节的“项目规划及建筑完善建议”部分中提出有关的完善建议。规划方案分析：现有的两个规划方案的区别主要集中在公建和配套的不同，,方案一,方案二,我司认为方案一较为合理，原因是：1、方 案 二 在 西 北 面 设 置 对 外 商 业 配 套 的 价 值 不 高，而且将影响小区的景观布置。2、方 案 二 的 会
5、所 位 置 较 明 显，而 且 缺 少 景 观 的 支,持，对于会所的尊贵性有所影响。,3、方 案 一 中 的 会 所 与 小 区 园 林 和 配 套 设 施 的 联 系,紧密，同时可以利用花地河的江畔景色。,4、方 案 一 将 A 区 和 B 区 通 过 天 桥 联 系，增 加 了 二,楼的商业价值，同时令小区的入口具有特色。,在此，我司仅对方案一的部分设计提出一些看法：,1、楼 宇 的 排 布 满 足 规 范 的 要 求，并 能 达 到 容 积 率 的,上限，提高了用地开发的价值；,2、单 体 平 面 的 设 计 组 合 灵 活，令 各 单 元 的 采 光 通 风,良好，属于成熟的港式设计
6、；,3、在 整 体 的 规 划 设 计 中，主 题 风 格 仍 需 强 化；,4、由 于 设 计 在 用 地 周 边 布 设 了 高 层，令 区 内 的 围 合,空间有压迫的感觉；,5、区 内 的 住 宅 单 体 均 为 一 梯 八 户 的 户 型 设 计，令 项,目的住宅产品缺乏多样性，产品的同质化较为严,重。,6、区 内 道 路 面 积 较 多，令 可 利 用 的 造 园 面 积 受 分 割；,7、区 内 未 实 现 人 车 分 流；,8、园 林 设 计 亮 点 不 多，而 在 主 要 的 中 心 园 林 内，设,置了具有使用功能的泳池，降低了观赏性；,9、规 划 上 还 没 有 充 分
7、利 用 西 面 花 地 河 的 资 源 优 势。,2、,10、对 临 街 商 业 功 能 的 环 境 设 计 仍 需 深 化11、面 临 芳 村 大 道 的 楼 宇 未 能 进 行 降 低 噪 音 影 响 的设计；12、部 分 大 面 积 户 型 的 位 置 不 够 合 理，而 部 分 面 积 较小的户型占据了景观朝向较好的位置。,第二节,项目规划及建筑完善建议,一、设计整改方向根据项目的现状，我们建议本项目的设计（包括规划、建筑单体）在不作大改动的前提下，进一步完善以上提出应注意的问题，并且提炼出小区的主题风格，在设计上进行调整，使整个小区具有灵魂。因此在设计整改时必须强调“扬长避短、发掘自
8、身潜力、创造优势环境”的原则。整改的目标是：,1、3、,令项目在当地形象鲜明令小区满足市场的需要和客户的生活需求有利于推广销售。,二、整体风格的建议规 划 意 境 是 项 目 规 划 设 计 的 总 概 念，是 通 过 对 项 目 自 身及 周 围 环 境、硬 件 及 软 件、现 状 及 前 景 的 分 析 综 合，提 炼 出,的精神内涵，以 此作为建筑立面风格、园 林环境设计的指导。,（1）通 过 对 项 目 各 方 面 因 素 的 深 入 分 析，我 们 的 构,想是营造一个 地中海 异国风情 小区。,项目要传达“浪漫、缤纷、热烈、活力、自然、亲,水、艺术、品味”的内涵，体现 地中海 式的
9、独特社区形,态 特 征 与 文 化 特 征。通 过 新 颖 的 建 筑 风 格、别 致 的 小 区 园林 设 计，满 足 人 们 追 求 健 康 人 生 的 需 求，为 居 民 创 造 一 个在当地具有示范性的住宅环境。,（2）规 划 意 境 的 实 现,为 了 小 区 能 实 现 地 中 海 异 国 风 情 的 小 区 环 境，必 须,在项目开发的整个环节中贯穿这个概念。这 个理念应在建筑设计中、在 园林景观设计中体现，及 至以后的销售策划、广告宣传、物业管理等工作中也应紧扣这主题。,三、规划方面的建议,由于本项目用地面积不大，自然景观资源不足，目前区内 主 要 的 景 观 是 通 过 自
10、身 的 人 工 营 造，而 且 周 围 的 环 境 有 较多的不利因素（如芳村大道的影响等）。为了体现整改原则、营造规划的意境，在目前规划设计的基础上，我们对局部的规划提出以下建议：,(一)调 整 垃 圾 收 集 站 及 公 厕 的 位 置,现有的垃圾收集站和公厕位于小区的东北角，令 此区域 成 了 整 个 小 区 的 盲 点，降 低 了 小 区 的 土 地 利 用 价 值。为,此我们建议：,1、将 公 厕 设 于 B4 栋 的 首 层。分 析 着 眼 点 是：,此位置设置公厕既满足了配套的要求，又能与首层的医院结合对外的使用。,无须另外设置对外的出口，对小区的影响也降到最低。,2、建 议 将
11、 垃 圾 收 集 站 设 在 山 村 大 桥 底（或 者 申 请 取 消,此配套）。分析着眼点：,山村大桥底属于红线范围用地,此地区与小区分离，对小区不造成影响。,面向此位置的住宅都是小户型，对销售影响不大。,3、将 现 有 的 东 北 角 区 域 与 北 部（网 球 场 等）区 域 进 行统一的园林规划设计，提高东北角的观赏价值。（具体建议见下文）,(二)建 议 开 敞 C 区 的 入 户 围 合 空 间。建 议 将 C3 栋 向,东 平 移，令 C 区 形 成 开 敞 的 组 团 空 间。分 析 着 眼点：,现有设计围合紧闭，缺少通透，令入户感觉有很大的压抑感；,空 间 的 比 例 不 合
12、 理，三 面 边 长 只 有 25 米，而 高度 却 接 近 100 米，高 耸 感 强 烈,住宅单元之间（特别是朝向组团内的单元）视线干扰影响大，增加销售的难度。C3 栋 向 东 平 移 后，形 成 了 景 观 的 通 道，降 低 了此空间的围闭感，开 敞 后 南 北 通 风 良 好，可 令 C 区 的 区 内 气 候 环境得到很大的提升。(三)在 保 证 容 积 率 不 变 的 前 提 下，调 整 楼 宇 的 高 度，令小区的天际线起伏错落，形 成有韵律的变化。具体层数建议为：,栋号,A1,A2,C1,C2,C3,B4,B3,B2,B1,层数,32,32,32,33,34,34,33,33
13、,32,除了通过楼宇本身的高度形成变化外，我 们建议可以设计一些天面的构架，形成错落有致的建筑天际线。下图可作参考：(四)住 宅 户 型 的 多 样 化 建 议：现有的户型方案中，均为相同设计的一梯八户户型，令 项 目 的 住 宅 产 品 存 在 同 质 化 的 问 题。因 此，建 议加入多种的户型设计（如一梯六户），使项目的产品更丰富、多样化。(五)道 路 及 出 入 口 方 面 的 建 议现 有 的 规 划 方 案 中，区 内 道 路 面 积 较 多，令 造 园 的面积受分割，具体原因表现为：区内未实现人车分流，区内道路都设为车行的双向车道道路系统的等级区分不明显出入口的功能性质不明确，增
14、加了管理的难度在面积不大的小区内形成了尽端回旋路（如 C区组团）,2、,1、明 晰 小 区 各 出 入 口 的 功 能 性 质：,南面主入口小区人行入口、形象入口、商业入口广场,西面入口车行主入口东面入口车行出口,北面入口紧急疏散出口,明晰小区的车行线路，实现人车分流：,通过管理将车行的路线限定在小区外围，令机动车在区内的影响降到最低。,车行路线为：山村大桥边的道路西面入口 C1 栋 的 地 下 车 库 入 口 地 下 停 车 B3 栋 的 车 库 出 口 东 面 的 小 区 出 口 东面的规划路。,3、,4、,分析着眼点：,a、目 前 东 面 规 划 路 与 芳 村 大 道 的 衔 接 最
15、顺 畅，,但如果将车辆的出入口都设在东面会令管理烦乱；,b、将 车 辆 的 入 口 设 在 西 面，令 客 户 驾 车 回 家 时,经 过 小 区 的 主 入 口，方 便 部 分 乘 客 从 正 门 下车，通过小区园林步行入户。,c、从 西 面 驾 车 进 入 小 区 可 令 住 户 途 径 小 区 的,临 街 园 林 和 花 地 河 的 江 畔 美 景，产 生 舒 适 感和归属感。,d、如 果 将 出 口 设 在 西 面，会 令 车 辆 驶 入 芳 村 大,道时不顺畅。,区内只设置紧急车行道路和步行道路,建议将区内的紧急车行道路改为单行道，令小区的道路面积减少,建议围绕中心园林设置紧急车行道
16、，令区内的道路系统环型贯通，避免尽端路的形成。,5、,明晰区内道路系统的分级,准步行系统（紧急车行系统）这 一 级 道 路 宽 57 米，除 紧 急 情 况（消 防、急 救、搬 家）外，为 步 行 路。这 级 道 路 应 结 合 建 筑 的 布 置 情 况，与绿化景观体系的设计相结合。建议在铺地用材上可考虑采用能承受消防车荷载的广场砖。道路的中间还可以种植青草或低矮的植物。令园林绿化和道路自然过渡，同时令整个小区的园林融为一体，避免园林绿化受道路的分割。纯步行系统路 宽 12.5 米。这 级 道 路 应 结 合 园 林 绿 化 营 造 出 特,6、,色，可设计成缓跑径或曲径通出的休闲散步小路。
17、这部分道路建议以亲人的空间尺度、人性化的环境小品及五彩缤纷的花卉植物，配合卵石、碎砖等较天然的铺地材料，突出休闲、舒适的生活情调，从而紧扣项目的设计意念。,应考虑对外经营的商铺以及中心会所的停车位。建 议 在 A1 栋 前 的 广 场 设 置 对 外 的 露 天 停 车位。,四、环境、景观设计建议,小区的园林环境及景观已日渐成为衡量居住质量的重,要 标 志。好 的 园 林 环 境 能 让 人 产 生 认 同 感、归 属 感。现 有,的园林设计未得到深化，而 在销售的过程中需要有一个,吸引人的主题，我们建议本项目的园林设计能体现出主,题 风 格，在 设 计 上 进 行 小 范 围 的 调 整，使
18、 整 个 小 区 的 园 林,具有灵魂。,(一)围 绕 规 划 意 境 创 造 园 林 风 格,本 项 目 的 规 划 意 境 为“地 中 海 异 国 风 情”。因 此 整 个 园,林风格也应围绕这个意境进行创作。,为了让充分体现项目“浪漫、缤纷、热烈、活力、自,然、艺 术”的 精 神 内 涵 及“地 中 海 异 国 风 情”的 主 题 特 征，,建议本项目采用地中海式的园林风格。,(二)景 观 体 系 的 设 置,为了配合本项目地中海异国风情小区的概念，环境,景观设计应采取以外部生态景观为基础，以内部园林景,观为主体的内外结合，互相渗透的设计思路。,建议通过以下景点的营造，将整个景观体系交融
19、贯,通，精彩不断：,主入口广场中心园林景区会所后部景区,河畔绿化公园,各景点的作用和特色建议如下：,1、主 入 口 广 场,南面主入口应与入口两边的绿地统一营造出商,业的氛围，显示小区的成熟配套和浓郁的居住,气氛，并且聚集人气。,将横跨小区入口道路的天桥设计为具有气势的,门楼，树立大型小区的形象，并将区外的热闹,公共性与区内的幽雅私有性截然区分。,建议在主入口广场东面的突出位置，兴建具有,标 志 性 的 构 筑 物（如 钟 楼），吸 引 芳 村 大 道 上 的,眼球注意力，同时在芳村树立起小区的标的地,位。,将 B 区前东、南面的商业广场设计为步行商业,街，A 区前的空地设计为停车广场，因为
20、B 区,的临街商业价值高，而 A 区前的空地受到山村,大桥的影响，减低了商业性。,建议将山村大桥边的道路设计为私家路的形,象，在道路两边种植浓密的行道树、布置景致,路旁配套设施，如路灯、雕塑、小品等。,2、中 心 园 林 景 区,建议将现有的泳池改为园林中的水景，并延伸,到 C 区的架空层,通过造山、理水营造地中海式园林的特色，建,议利用堆土制造部分的山丘地，令中心景区有,高低起伏的立体变化。,以 水 景、沙、棚 架、棕 榈 树、色 彩 缤 纷 的 鲜 花、,半 室 内 室 外 共 享 庭 院 等 元 素 构 成 小 区 内 部 极,具地中海特色的主题园林。,3、会 所 后 部 景 区,结合会
21、所的配置，营造康体娱乐的休闲活动园,林。,建议在 C 区后部设置泳池，泳池的造型应设计,为自然曲线形式，在视觉上形成泳池与小区园,林浑然一体的效果，体现项目自然、乡土与艺,术、品位结合的内涵。结合园林的风格布置休,闲沙滩椅等设施。,在泳池边的小区边缘种植浓密的绿化，增强泳,池的私密性。,将现有的会所运动的元素延伸到小区的园林,中。在 园 林 中 设 置 一 些 体 育 娱 乐 设 施，如 双 杠、,爬杆、室内攀岩、秋千等。,4、河 畔 绿 化 公 园,为配合地中海异国风情的特色，建 议在靠近会所的,河畔申请设立一个小区私家码头。码 头配合会所可,提 升 项 目 的 形 象，让 人 体 会 到
22、海 岸 生 活 的 情 调；另,外在项目初期，为 此码头还可作为看楼的主要交通,渠道之一。,建议将小区范围内的河堤建设为花地河整治工程,的示范段，展现小区环境发展的前景。,(三)以 各 种 不 同 的 元 素 展 现 主 题。,在 建 筑 上 发 掘 造 景 要 素，如：阳 台、窗 台、天 面 绿 化，,架空层园林等，形成建筑与园林多层次配合的立体景,观体系。,形成内部花卉与外部果树互,补，内部园林水景与外部河,景呼应的景观体系。,在主题营造上应引入更多的,人性化元素，从而让园林设计蕴涵人文精神。通过观,景与景观并存的设计带出幽雅的人文交往方式。,现代居住社区中的园林应最大限度地满足人们,对休
23、闲生活、自然环境的渴求；满足人与自然、人与,人交流的需求。如在公共空间里设计露天咖啡座，配,上造型优美的蓬帐，咖啡座里的人可以从容的观赏外,部的景观，而观景的人同时也把咖啡座里休闲的人们,及那种闲逸的气氛纳入到景观之中。,在设计园林时，除了营造,视觉上的享受，还应突出,味觉和听觉的效果。如利,用不同品种花卉的搭配，,形成出缤纷热烈、气味芬,芳的立体园林景观。,在建筑物的适当部位增加一些构架，栽植一些喜阳的,植物，创造丰富的光影效果，从而体现阳光与活力。,五、建筑风格及色彩建议,（1）风 格,为了体现本项目热烈、活力的内涵及地中海异国风,情的主题，建议：,住宅建筑采用现代西风的建筑风格。运用简约
24、的手,法、明快的色彩、活泼的形式将地中海风情的激情,与活力的一面展现出来。,会所、幼儿园等公共建筑可在现代风格的基础上加,入“高迪”式建筑的元素，以体现有艺术、品味,的地中海异国风情。,（2）形 式,在 设 计 形 式 上，可 从 地 中 海 典 型 的 海 岸 建 筑 中、,“高 迪”建 筑 中 提 取 相 应 的 建 筑 符 号、母 题 运 用 到 建,筑 外 形 的 创 作 中；在 现 代 建 筑 形 象 的 表 达 上，可 采 用,通 透 的 大 面 积 玻 璃、片 状 墙 面、遮 阳 板、屋 顶 飘 板 等,造 型，塑 造 轻 盈、动 感 的 滨 水 建 筑 形 象，并 表 达 出
25、热,烈、活力的小区精神内涵。,商业裙房部分可结合周边环境和上部建筑的特,点加入骑楼或飘檐形式。这 样沿路一线建筑能通过一,段低矮的体块再过渡到高大的体块，形 成空间层次上,的过渡。不 仅能够有效的减弱高耸建筑对道路形成的,压迫感，而且使立面效果更为丰富。,（3）色 彩,地中海地区建筑以清新亮丽的白色墙面，色彩,斑 斓 的 门 窗 及 瓦 屋 面 为 典 型 色 彩 搭 配。因 此，本 项 目,的立面色彩宜以清新的浅色（如：白色）作为基调，,在 飘 板、构 架 等 跳 显 之 处 配 上 明 亮、跳 跃 的 色 彩，让,人感受到浪漫、缤纷、热烈、活力的生活气息。,而及建筑物外墙底部可运用质感较强
26、的哑光或,糙面的墙体材料或块材来展现自然质感，从 而使建筑,与环境产生对话。,六、住宅设计完善建议,现有的住宅平面设计采用了成熟的十字型平面组合，,该平面的优点是：,灵活组合出不同面积的户型,实用率高,能很好地解决住宅内部的采光和通风,室内功能分区明确,通过分析，我司认为这种户型的设计符合市场的需,求，在此仅针对某些方面提出完善的建议：,(一)改 善 部 分 户 型 的 分 布，令 产 品 的 价 值 与 其 景 观 朝 向,更匹配。,目前的住宅部分大面积户型的位置不够合理，而部,分面积较小的户型占据了景观朝向较好的位置。我司建,议在不改变户型比例的前提下，作出户型位置的调整。,部分户型的具体
27、位置如下：,表示二房小面积户型改为三房大面积户型,表示三房大面积户型改为二房小面积户型,此调整的分析着眼点是：,面向芳村大道的户型尽量设为二房单元,面向小区园林而视线干扰少的户型尽量设为二,房单元,能 远 眺 珠 江、面 对 花 地 河 的 户 型 尽 量 设 为 三 房 单,元,面向小区园林而视线干扰少的户型尽量设为三,房单元,(二)调 整 部 分 户 型 的 入 户 空 间,现有设计部分单元的大门所对的是一面斜,墙，在心理和风水学的角度来看是不利的，建议调,整这些入户开门方式和空间，避免造成压抑感。,(三)降 低 开 口 天 井 的 封 闭 感，改 善 内 部 环 境。,本项目的住宅设计中
28、，基本上将厕所、厨房、,工作阳台都朝向开口天井设置，而住宅的间距较,1、,近，令天井的空间相当封闭、视线干扰严重，同时,如果管理不善，会造成此空间成为卫生死角。为此,我司建议通过以下设计减弱开口天井的不利因素：,工 作 阳 台 采 用 通 透 的 栏 杆 设 计，降 低 围 闭 空 间 的 压,抑感，如通花铁栏或玻璃拦河等,立体绿化开口天井，如 在阳台、空 调机位设计花槽，,并且统一栽种有芬芳气味的花卉，令 此空间具有观,赏性并调节空气质量。,七、通过整治，降低周边环境不利因素的影响。,本项目的环境存在着一定的不利因素，主要是：,芳村大道的噪音、空气污染及视线影响。,花 地 河 目 前 尚 未
29、 整 治，脏 乱 的 河 道 在 前 期 会 对销售产生不利影响,(一)市 政 方 面 的 整 治 建 议,考虑到恒基集团的能力，因此为了解决这两方面 对 小 区 的 影 响，我 们 建 议 在 小 区 的 规 划 设 计 和 周围的市政设施上进行部分整治：,在山村大桥护栏上安装隔音板。隔音板的高度可以根据住宅的楼高进行计算设定，目的是尽量将桥上车辆的噪音反射到其他空间，降低对住宅的影响。,2、,3、,在大桥边的支路种植高大的绿化树。原因是：在大桥边种植高树可以增加小区外围环境的绿化，减弱山村大桥在景观方面的不良影响。,可以营造私家路的景观,过滤和屏障了山村大桥的噪音和空气的污染。,建议在花地
30、河边种植临时的绿化带，其宽度可以种植到规划路的中线。,(二)产 品 自 身 的 防 范 设 计 建 议,1、临 街 住 宅 的 窗 户 采 用 双 层 中 空 玻 璃，有 效 降 低 噪,音的影响。,2、建 议 由 建 筑 物 理 专 家 设 计 噪 音 反 射 板。这 样 可 以,减 少 芳 村 大 道 对 沿 路 住 宅 的 影 响，同 时 创 造 优 美 的 沿 街,立 面。这 种 反 射 板 与 遮 阳 板 相 似，从 立 面 飘 出 根 据 不 同,的 楼 层 调 整 角 度，将 从 道 路 上 传 来 的 噪 音 反 射 出 去，而,且不会遮挡窗户的采光。（参考下方设计原理图）,八
31、、新技术设备的介绍,1.小 区 的 可 采 用 自 动 变 频 恒 压 供 水 设 备，这 种 设 备 采,用微机控制，占地面积小，全自动运行。它取代了,传统的高位水池，避免了水的二次污染，且为建筑,立面表现制造方便。,2.引 入 直 饮 水 系 统,3.选 用 稳 定、高 速 的 进 口 名 厂 电 梯，电 梯 内 饰 以 与 项,目 形 象 相 关 的 主 题 装 饰 并 配 备 LCD 彩 色 电 视 屏，设,置智能卡保安系统锁定所须到达的指定楼层。,九、装修建议：,1、装 修 风 格 方 面：,项 目 在 设 定 示 范 单 位 的 装 修 风 格 时，可 根 据 项 目 的 主 题,
32、定位，以及不同层面目标客户群的需要特点，可营造出各具,特色的多元化风格。,（1）具 有 岭 南 民 居 特 色 的 中 式 装 修 风 格，迎 合 老 城 区 客,户对于岭南文化的情意,结。,（2）简 约 的 现 代 风,格，满足年轻客户追求,现代、时尚的特性,（3）异 国 情 调 的 欧 式 风 格 装 修 风 格，配 合 项 目 异 域 风 情,的主题，突出项目享受生活、享受人生的内涵。,内,天,地,厅,厨,阳,2、室 内、室 外 装 修 材 质 建 议：,为了满足不同层次客户的需要，建 议采用套餐式的装,修标准，分别有精致型装修标准和豪华型装修标准。,a、精 致 型 装 修 标 准（50
33、0 元/m 2）：,墙：厅房墙面涂高级乳胶漆。,花：厅房天花涂高级乳胶漆，卫生间、厨房用铝扣板天花，送吸顶灯。面：客厅为优质仿古砖，卧室为复合木地板，餐厅为优质仿古砖，阳台为,优质地面砖。,门：入户门为高级木纹饰面防火门，配豪华门锁、猫眼、地吸，厅出阳台,门为落地塑钢中空玻璃门。,房：地面铺优质地砖，墙身铺贴优质瓷砖到天花顶。随楼附送精美组合厨,柜，配高级人造石台面连人造石洗菜盆及水龙头、送排气扇。,卫 生 间：地面铺优质地砖，墙身贴优质瓷片到天花顶。配全套洁具，优质冷热,水龙头和公用卫生间配优质淋浴间，主人卫生间配浴缸、节水分段冲水座侧，连体洗手台面、精美毛巾挂杆、手纸架，精美车边镜，排气扇
34、、卫生间门用透气百叶门。,室内供电：装置入墙暗线，各房间均设有吸顶灯，客餐厅送豪华灯饰，电源插座,安装到位，安装独立电表，配电箱配有多路开关供空调、照明用电及取电插座用电,室内供水：提供暗埋冷热水管道系统，各户装有独立远程计量水表，直饮纯净水,龙头。,台：地面铺优质地砖，天花涂高级乳胶漆，每户送一个不锈钢晾衣架。,墙,天,窗,窗,门,厨,阳,空调机位：预留位置，进出口管道及电源插座；燃气系统：煤气管道铺设到户，设有自动抄表系统；电视、电话：客厅、主人房预留入墙电话插座、及电视插座。智能化系统：三表远程自动抄表系统；小区接驳宽带网，书房每户接驳口一个；可视对讲系统。,其,他：室内附送鞋柜,b、豪
35、 华 型 装 修 标 准（700 元/m2）：身：客饭厅、卧室、过道墙身扇灰后扫高级名牌乳胶漆；客厅、饭厅赠送装饰立面花：客饭厅、卧室天花扇灰后扫高级名牌乳胶漆；过道安装石膏板天花造型吊顶。楼 地 面：客饭厅、过道铺高级名牌抛光砖，卧室铺高级实木地板，配精美木踢脚线，跃式单元楼梯铺优质高级大理石；大门门槛为优质高级大理石台：外飘窗窗台铺砌优质高级大理石户：塑钢窗，配清晰无色玻璃，卫生间窗配磨沙玻璃扇：入户门为胡桃木饰面高级实木防火门，配豪华插芯门锁（A、B 钥匙）；卧室门为胡桃木饰面夹板门配豪华门锁；阳台全落地塑钢玻璃门卫 生 间：主卫墙身贴优质名牌仿石砖，客卫墙身贴优质名牌瓷片到顶；地面铺砌
36、名牌防滑地砖；优质铝扣板天花；卫生间门为胡桃木饰面夹板门客卫配乐家洁具（座厕、洗手盆）、摩恩水力按摩花洒、高级淋浴间，主卫配全套乐家洁具（超节水分段冲水座厕、洗手盆、浴缸）、高级大理石洗脸台、摩恩冷热水龙头、精美毛巾挂架、手纸架、精美车边镜、名厂排气扇；房：墙身贴优质名牌瓷片到顶；地面铺砌名牌防滑地砖；优质铝扣板天花；名牌组合橱柜，配人造石台面连人造石洗菜盆及摩恩水龙头、抽油烟机；厨房门为胡桃木玻璃格推拉门台：天花扇灰后扫高级名牌乳胶漆；客厅阳台地面铺砌木纹石配米石波打线，厨房阳台地面铺砌高级耐磨地砖；高级精美吸顶灯；不锈钢升降式晾衣架；精美铁花栏杆,供,供,煤,智,水：采用自动恒压一次供水系
37、统；冷、热水管暗装，独立水表电：线管暗装，配优质名牌插座及开关面板；独立电表气：每户预留管道煤气接口,电视及通讯：每户客厅、卧室预留有线电视的接收插座，并预留两对 IDD 电话,线到户，客厅及卧室均预留电话插座和互连网宽带接口,安全设施：可视对讲门铃系统,能：住宅大堂入口、车库出入口、负一层住宅入口、架空层住宅入口安装一卡通系统，煤气、水、电、物管费用采用 IC 卡统一管理、收费。,附送部分：客饭厅、卧室、厨房、卫生间高级灯具；主人房送名牌衣柜；入户鞋,柜,十、物业管理及智能化建议,(一)物 业 管 理 建 议,1、居 住 的 安 全 与 私 密 是 优 良 居 住 环 境 的 重 要 因 素
38、，建,议：,封闭式的小区物业管理。,住户与其他对外开放的公建分开出入口，不 贯通、,相连。发行住户智能卡，经阅读自动识别身份可,通行所有门禁。,2、物 业 管 理 提 前 化 在 销 售 期 间 就 选 定 知 名 物 业 管,理公司进驻，以便树立公司的形象，增强客户信心：,在销售现场派驻专业的保安、清 洁人员及花匠等，,通过其严谨、细致、亲切的服务给买家及参观者,留下良好的印象；,明 确 物 业 管 理 费 用，给 买 家 一 个 放 心，一 个 安 心。3、引 入 大 管 家 概 念，提 供 人 性 化 服 务。针 对 项 目 目 标 顾 客 有 生 活 节 奏 紧 张 的 人 士，此 类
39、 客 户对 物 业 管 理、服 务 的 要 求 也 比 较 高、比 较 全 面，故 建 议 在物 业 管 理 上 强 调 全 方 位 服 务 功 能。包 装 上 用 全 方 位 人 性 化服务为主题。具体服务包括：清洁工服务：家居清洁服务、衣物洗烫服务,花匠服务,：园 林 修 葺、家 庭 盘 栽、花 卉 维 护、种 植,服务维修工服务：电器维修、家庭弱电维护、检修,保姆服务管家服务接待服务秘书服务厨师服务,：幼儿、老人照顾服务：日 常生活琐事代为处理（如交水、电 费、电 话 费、购 物、住 户 出 外 后 代 为 打 理 房屋等服务）：提供公司接待前台服务：商 务 服 务（如 传 真、打 字、
40、预 定 会 议 市、准备会议等）：代为烹饪、煮食、送餐,保安服务,：负 责 整 个 小 区、个 别 家 庭 的 特 殊 保 安 服,务在宣传中，以具体化的人物代替各类服务，令个性化服务更为形象、亲切。（2）智 能 化 系 统智能化住宅是伴随以电子计算机技术为核心，包括其他 高 科 技 如 材 料 科 技、生 命 科 学 等 在 内 发 展 创 造 出 来 的 新型住宅形态，或者说是家居方式。它体现了对环境生态、消 耗、发 展 的 全 面 关 注，代 表 了 未 来 的 一 种 发 展 方 向。住宅智能化已形成一个潮流，代 表着楼盘的高素质、高 品味。1、配 备 智 能 家 居 网 络 互 动
41、视 信 系 统，提 供 进 入 小 区内联网和互联网的服务。小区内联网提供影视点播、预订会所及服务、物业管理与住户的信息沟通、电子游戏、网上教学及购物等服务。提供无须占用住户电话线路的接入互联网服务。配置先进的网络服务，提供宽频上网、设立社区 BBS 等。,2、配 备 智 能 家 居 自 动 化 系 统 防火、保安控制系统。感应器感应到烟火讯号或门窗异动时，自动通过传呼机或电话预设的口讯通知住户。远程遥控家用电器系统。住户可通过电话远程遥控如电动窗帘、冷气机、电灯、影音器材等的开关，甚至大门的自动开闭、上锁。三表自动远传抄送系统。利用网络智能化，住户室内配置构成性能稳定、投资低廉的耗能表抄收系
42、 统。管 理 公 司 无 须 上 门，住 户 无 须 在 家 等 候。便可自动抄读、自动计费家中的水、电、煤气的使用度数。十一、项目配套功能建议,1.,会所配套,建 议 扩 大 现 有 设 计 的 会 所 面 积，利 用 C 区 的 所 有 架空 层 作 为 会 所（其 面 积 约 1900 平 方 米），会 所 内 建 议 设置的功能有：SPA 空 间 结 合 游 泳 池 的 位 置 设 计，内 部 综 合 有SPA 香 薰 和 美 体、水 疗 以 及 氧 吧 等 养,2.,生功能。,保健室、棋牌室 建议因应具体位置空间控制在,36 个 VIP 房，其 室 内 面 积 约,1218m 2/间
43、，并 兼 顾 为 住 客 提,供医疗和保健的服务用途。,咖 啡/西 餐 厅 建 议 在 临 近 花 地 河 的 位 置 布 设，利,用 区 内 外 优 美 的 景 色，提 高 西 餐 厅,的档次。,网 吧/阅 读 室 可 独 立 设 置，或 可 结 合 咖 啡/西 餐 厅,共同设置。,日 式 江 景 茶 室 设 于 面 对 开 江 景 处，以 日 本 的 和 式,特 点 设 计，也 成 为 销 售 时 的 特 色 亮,点之一。,多 功 能 厅 独 立 设 置、室 内 面 积 约 100120m 2，可,作 会 议 厅、小 型 小 型 聚 会 和 小 型 电 影 厅,等不同功能之用。,桌 球 室
44、 相 对 较 静 的 绅 士 运 动，可 以 根 据 位 置 分 布,设于靠小区内景的位置，避 免对各静态功,能产生影响。,运动、健身配套,在室内,小 区 会 所 提 供 基 本 的 壁 球 室、乒 乓 球 室 等 室 内 运 动健身设施；在室外 提供室外露天泳池、网 球场、小型篮球场等运动设施；另外在小区内应结合园林绿化提供更多的室外健身活动空间给居民使用。如：太极拳区、缓跑径、儿童攀爬场等活动区。,3.,交通配套由于在项目开发的初期周围的道路及公交系统 还 不 够 完 善，小 区 与 其 他 区 域 的 交 通 并 不 十 分 方便。为 了 配 合 项 目 的 发 售，应 开 通 专 为
45、小 区 服 务 的巴士，并 在开盘时投入使用，从 而给买家带来信心。,6.,4.5.,教育配套可 以 利 用 现 有 的 配 套 幼 儿 园，同 时 建 议 与 当 地的教育局联合，引入重点学校概念，以提高小区配套的素质，使其成为项目的又一亮点。文化配套在 对 物 质 需 求 充 分 关 怀 的 同 时，建 议 在 精 神 需求 关 怀 方 面 有 进 一 步 的 体 现。文 化 配 套 方 面，可 考虑设置一些小型书店，音像店，等文化配套设施。还可以根据目标群体的喜好设立一些专题讨论室，如金融、养生、育儿等。休闲、娱乐配套在小区会所中提供丰富多彩的休闲娱乐设施，并 从细处着手，体现人性化宗旨，如：a)运 用 IC 卡 操 作 整 个 系 统，为 住 户 提 供 方 便b)提 供 电 话 预 约 服 务；c)除 传 统 的 设 施 外，增 加 小 型 音 乐 欣 赏 室、电 影 厅,等。,d)根 据 不 同 年 龄 层 次 的 需 求，不 定 期 开 设 舞 蹈 班、瑜珈班、少儿活动班等，提高会所服务的精神内涵。,在小区内应结合绿化，结合架空层布置一些咖啡座、茶亭、观鱼台、棋奕小品、儿童活动区等空间，供人们娱乐休闲活动，从而创造人与自然、人与人和谐交流的空间。,
