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1、杭州商业市场分析,2011 年1 月-2012 年3 月杭州市主城区商铺成交情况,成交情况,2011 年1 月-2012 年3 月杭州主城区商铺共成交2453 套，成交面积31.63 万方，其中2011 年第四季度商铺的成交量最大（777 套，12.16 万方），主要来源于丁桥的大世界五金城（150 套，8059 方）、下沙的保利湾天地（130 套，14933 方）、城西的金都城市芯宇（87 套，9995 方）。对比成交套数和成交面积，我们可以发现2011 年第四季度的成交套数约为其他季度的1.5 倍，但成交面积却是其他季度的2-3 倍。对比存量套数和存量面积，我们可以发现2011 年第四季度
2、到2012 年第一季度的初期存量套数略有减少，但存量面积却不断增加，由此可见，目前主城区的存量商铺趋于大面积化。,2011 年1 月-2012 年3 月主城区各区域商铺成交情况,成交情况,从成交套数分析，江干区的商铺成交套数最多，贡献最大是大世界五金城，共成交了452 套，成交面积24541 方，成交均价13052 元/平方米。从成交均价分析，之江区的商铺成交均价最高，其次是拱墅区、西湖区两个区域，而下沙区的商铺成交均价最低；成交均价最高的项目是江干区的钱江国际时代广场（成交均价90206 元/平方米）。从供应套数分析，江干区在期间内的总供应商铺套数最多，之江区最少。其中江干区供应量最大的项目
3、是大世界五金城，期间共供应了1115 套。,2011 年1 月-2012 年3 月各区域商铺成交能力表,成交情况,综合分析成交和供应情况，可以判断在调控期内各区域商铺的成交能力。如表所示，下沙区商铺的成交能力最强，一般下沙区新开盘商铺的平均成交率在56%；成交能力次于下沙区的是西湖区，接近50%；上城、拱墅、江干、滨江等四个区的商铺平均成交率在35%左右；之江区的商铺成交率最低，不到10%，这和该区域的商铺供应情况有关。,2011 年1 月-2012 年3 月主城区各面积段的商铺成交情况,成交情况,从成交套数分析，2011 年1 月-2012 年3 月主城区商铺成交集中在40-100；其中50
4、-60 的商铺成交套数最多，贡献最大是大世界五金城，共成交了215 套，成交均价11787 元/平方米，略低于该项目的总体均价13052 元/平方米。从成交均价分析，30 以下商铺的成交均价最高，350 以上商铺的成交均价最低，对开发商来说做小面积商铺的单位开发价值较高；50-60 的商铺成交量最大，但是成交均价较低；120-300 的商铺的成交均价都在20000-21000 元/平方米之间。从供应套数分析，50-80 的商铺在期间内的总供应量最大，300-350 的商铺供应量最少。其中在供应量最大的面积段50-80 中，大世界五金城供应了669 套，占其供应总套数的60%。,2011 年1
5、月-2012 年3 月各面积段商铺成交能力表,成交情况,30-40 的商铺成交能力最强，该面积段新开盘商铺的平均成交率在50%；,80 以下的商铺平均成交率都在44%以上；,220 以上的商铺平均成交率30%以下；,350 以上的商铺平均成交率最低为21%。,2012 年3 月31 日杭州主城区商铺存量房源区域分布及去化情况,成交情况,主城区的存量商铺主要集中在江干区。下城区存量商铺基本为大面积商铺，所以其去化周期较长，为46-144 个月；下沙区的存量商铺去化压力最小，仅需要12-15 个月。,2012 年3 月31 日主城区商铺存量房源明细情况,成交情况,西湖区的存量商铺集中在60-100
6、；江干区的存量商铺面积稍小，集中在50-60；下城区、拱墅区、滨江区的大面积存量商铺较多。,杭州主要商圈,武林商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：北面文阵路，西与武林路时尚女 装街区相接，东至中山北路，南至风起路商圈描述：四大百货以及武林路女装街的并 立奠定了武林商圈市级商业中心的地位,湖滨商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：以湖滨名品街南向至西湖天地南 山路，东向延安路周边辐射商圈商圈描述：规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游 商业，是杭州高档消费集中地,吴山商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：位于延安南路，北至解放路，紧 连湖滨市级商业中心核
7、心区块，南至吴山广场商圈描述：依托旅游资源及市区中端消费群 体，集合以解百、银泰西湖店为代表的百货以及 河坊街、高银巷等特色街区,黄龙商圈商圈级别：杭州市市级商业副中心商圈区位：以黄龙体育中心周边辐 射商圈,武林商圈概况,商圈概述：四大百货奠定了武林商圈成为杭州最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，以 购物为主的商圈商业类型：百货商场、专业市场、沿街商铺消费群体：全市各类收入消费群体租金情况：20-30元/天/平方米，武林路女装街租金30元/天/平方米以上,杭州大厦,杭州大厦地理位置：武林广场21号开业时间：1989建筑面积：140,000（其中A座B座总面积约60,000平方 米，C座
8、D座总面积约80,000平方米）品牌列举：LV,Cartier,Hermes,Gucci,Fendi扣点：25%-30%，一线品牌：6%-8%定位：高端市场，融购物，娱乐、餐饮和休闲概念为一体，为高端消费者提供高品质服务,杭州大厦购物城雄踞于杭城商业核心区块武林广场，座拥得天独厚的地理条件和商业氛围，融合高档奢侈品牌与时尚流行商品的主题精品百货公司。定位杭州最高端的商场，诸多品牌在杭州具有唯一性。,杭州大厦销售总额全国第三,杭州大厦各区定位：A座：高档百货B座：高档奢侈品百货、高档百货C座：追求高端品质和精致新生活的生活方式百货D座：定位年轻潮流的个性时尚百货,据调查，杭州大厦07年单店销售总
9、额达32.7亿元，比06年增长29.4%,数据来源：中国商业联合会,杭州大厦A楼品牌,杭州大厦B楼一层,杭州大厦云集众多世界一线品牌，定位杭州最高端的商场，另外这些品牌也将入驻在钱江新城的万象城。依据目前杭州的消费水平分析,杭州的奢侈品市场已经基本可以满足需求,杭州大厦AB座业态比率,按各业态品牌数量统计,从图表中可见，杭州大厦业态分布有以下特点：业态种类齐全；业种分布相对平均；传统百货业态，比较缺乏休闲娱乐等业态,杭州大厦C座,C座在传承了杭州大厦原有高档、时尚、精致特点的同时，却又充分彰显个性、新潮与追求自我的生活态度，C座创造了一个生活店的概念,C座的一楼、四楼、五楼、六楼是家用品楼层，
10、二楼、三楼仍然以服装为主。在一个楼层里，也并不是全部做家用品，也有一些其他品类，商场里还会引进银行、留学咨询、旅行社、书局、个人形象设计室，还会有lamer等化妆品大牌的美容房。坤和店还会开辟一个近四百平方米的展示场所，专门用来做秀和演出,杭州大厦D座,对于目前的杭州大厦购物中心，D座定位年轻潮流，品牌更加个性化，有机补充AB两座,有一些品牌会同时在A、B座和D座都拥有自己的专柜。深受杭城年轻人喜欢的Y-3品牌在D座开出180平方米左右的专卖店，以鞋包为主；而B座店以服饰为主的专柜依然保留。ESCADA SPORT、CK JEANS等品牌也以全新形象在D座亮相，今后他们将在杭州大厦同时拥有两家
11、专卖店错位销售在招商的过程中，D座大胆引入了欧美百货业十分流行的集成店铺形式。一个集成店铺汇聚多个品牌或者一个品牌不同门类的商品，产品定位相对比较接近,杭州大厦D座楼层品牌,GDA PLAZA,GDA PLAZA地理位置：延安路619号，与银 泰百货、杭百被延安 路分隔开业时间：1998年建筑面积：8,500 平方米品牌列举：ZARA/OMEGA/i.t/釜山料理租金：8-22元/天/平方米定位：中偏高端市场,GDA PLAZA属于武林商圈的四大百货之一，以较小的体量区别于传统百货，走差异化路线，集创意、精致、活力等元素，打造针对18-32岁年轻集群的主题式个性百货店，其独有品牌占到商场70%
12、以上，通过这些小众的流行来倡导新的生活潮流虽然GDA与银泰百货、杭百仅隔一条马路，但是GDA一侧分布为浙江大酒店、国信大厦、圆通大厦等，缺乏商业氛围,GDA PLAZA楼层品牌,70%的独有品牌,可以培养一部分商场独特的客群，但是消费者对品牌接受度可能存在一定的问题,GDA PLAZA业态比率,GDA PLAZA区别于传统的百货商店，有以下特点：业态种类较少；品牌消费对象基本以女性为主；业态品种集中的针对追求精致生活崇尚个性的年轻集群,GDA PLAZA特色品牌,GDA PLAZA 以较小的建筑体量与传统百货差异化竞争，打造追求个性和品位的主题式百货店本项目也需考虑如何在目前已相对成熟完整的杭
13、州商业市场寻找独特的准确定位,杭州百货大楼,杭州百货大楼地理位置：延安路546号开业时间：1989建筑面积：40,000扣点：20%-28%定位：中档百货,杭州百货大楼在整个武林商圈属于中档百货，但与四大百货的另三家相比档次偏低，相对业态较为陈旧，品牌面向大众一般消费者。2008年1月30日，银泰与百大签订委托管理协议，管理期限自2008年3月至2028年2月28日,杭州百货大楼,从图表看出，杭州百货大楼业态有以下特点：业态组合和楼层分布较为传统缺乏休闲娱乐餐饮等业态，以购物为主,武林商圈总结,武林商圈聚集了四大百货，以购物类商业为主，部分中档的餐饮娱乐辅助，客源涵盖了杭州全市及周边城市的中高
14、档消费群体，该商圈发展最为成熟，业态最完善，属杭州的中心商圈；但同时其交通较为拥堵，停车等配套条件较差，餐饮娱乐缺乏,湖滨商圈概况,商圈概述：湖滨商圈紧邻西湖，是“一线三圈”市级商业中心的核心区块.以旅游休闲、餐 饮、及少量高档购物为特色商业类型：百货商场、名品街、专业市场消费群体：市区中高收入人群、游客租金情况：10-20元/天/平方米,湖滨国际名品街,湖滨国际名品街地理位置：东坡路、湖滨路、平海路围绕的商业建筑街区开业时间：2005年建筑面积：18,000 平方米品牌列举：Hermes,D&G,Silvano Lattanzi,Corneliani,西湖一号定位：高端市场湖滨国际名品街集商
15、业、人文景观、风景旅游为一身，她俨然已不仅仅是国际奢侈品牌聚集地，更是成为了艺术、文化、休闲集合的新据点,成为浙江省及长三角地区规模较大、档次较高的高尚街区。,湖滨国际名品街集中了众多国际顶级品牌,别有韵味的建筑形式打造了时尚商业的购物体验,别有韵味的建筑形式打造了时尚商业的购物体验,国际高端商业品牌与建筑艺术、人文休闲的集合，赋予全新的时尚商业内涵,随着人们消费观念的不断更新提升，消费者对品牌的理解和对艺术生活的渴求也日益加深。湖滨国际名品街高标准地整合，高起点的对西湖资源、沿湖岸线资源与湖滨地区人文历史资源、商业人流资源的高效重组值得我们借鉴。,利星名品广场,利星名品广场地理位置：平海路1
16、24号开业时间：2005年建筑面积：33,000 平方米品牌列举：Zara,Sephora,屈臣氏,无印良品（即将开业）租金：8-22元/天/平方米定位：中档,利星名品广场目前仍在调整，其已经引进了ZARA、美国玩具反斗城、丝芙兰等一些目前知名的品牌进驻，业态范围扩大；但是利星名品广场目前商场定位还是非常模糊。,利星名品广场,未来商业-湖滨路二期,湖滨二期的设计，由世界著名的商业建筑设计公司美国捷得国际建筑师事务所完成。建筑大师创造性地设计了一条“双面”内街。湖滨路二期商业街基本将延续一期商业的定位、风格，以高档购物、休闲娱乐、餐饮为主。进一步扩大湖滨商圈高档消费区规模，提升湖滨品名街品牌形象
17、湖滨路一期湖滨路二期,湖滨路二期地理位置：东临吴山路，南临解放路，西临延安路，北临平海路建成时间：预计2010年建筑面积：80,000 平方米功能分区：地下二层为停车场，地上多幢，二至五层单体建筑，集零售、餐饮、娱乐、休闲于一体,未来商业-杭州嘉里中心,靠长寿路一侧，将建起5万平方米的五星级酒店香格里拉大酒店及宴会中心，酒店的塔楼最高处为85米，比之前爆破拆除的”西湖第一高楼”还要高出十多米。靠延安路一侧将建起甲级写字楼和购物中心，靠近孩儿巷处则是商场和公寓式酒店；所有建筑环绕着供市民集散、休闲的中心广场广场面积1万平方米，采用传统的中国园林式设计，与地块东南角的省级文保单位“红楼”融合。同时
18、拟建的还有10万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接嘉里中心的地下商场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。,未来商业-杭州嘉里中心,嘉里中心在概念性规划方案中将规划为综合性消费休闲中心.嘉里集团为亚太地区最大的多元化发展集团之一,集团业务涉及酒店,物业发展及管理等.嘉里集团对国内房地产业有着丰富的开发经验,其擅长于在优越地点发展豪华物业.本司预计嘉里中心未来将发展成为中高端的购物中心形式.,湖滨商圈总结,湖滨商圈以休闲娱乐餐饮为主，配以部分顶级品牌精品店及中档百货；客源中有大部分的游客。该商圈靠近景区，吸引游客在此娱乐餐饮消费。该商圈商业档
19、次悬殊较大。,吴山商圈概况,商圈概述：是现有商圈中较为薄弱的一个，以中档百货、旅游休闲、历史特色街区为主体，08年银泰百货西湖店的开业让商圈档次有了一定提升，但目前西湖银泰的经营状况并不良好商业类型：百货、旅游休闲、旅游特色文化街消费群体：主要消费群体为市区工薪阶层，游客租金情况：10-35元/天/平方米,银泰百货（西湖店）,银泰百货（西湖店)地理位置：延安路南端，距西湖500米，距河坊街200米，距吴山广场300米开业时间：2008年建筑面积：100,000 平方米品牌列举：CK、优衣库、施华洛世奇、POLA、华致酒行、浪琴、STELLA LUNA、FION、星巴克、世纪嘉乐电玩、多样屋、莎
20、茜美甲、红酒坊定位和功能：银泰百货西湖店是以中高档货品定位的购物中心。汇集珠宝饰品、化妆美容、精品服饰、运动休闲、儿童家居等。,银泰西湖店开业第一年完成销售6.3亿元，净利润达到400万元,吴山商圈概况,吴山商圈以旅游休闲，历史特色街区为主，有大量的旅游客群。银泰西湖店的开业也一定程度上激活了区域的商业氛围，提升了整个商圈档次。,杭州未来商圈格局,杭州未来主要商圈,根据目前开发商在杭州发展规划分析，杭州市未来还将形成运河商圈、城西商圈、钱江商圈。目前的武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈由于新项目的出现，未来将形成一个大西湖商圈的概念。,城西商圈概况,城西商业相对零散落后，缺乏一个较为完整和系统的规划
21、，但2005年西城广场的开幕，稍弥补了城西商业的不足,西城购物广场,西城广场是目前杭州市唯一一个具有多种业态配比的大型购物中心，依托其多种业态并存的商业模式，以及一站式满足居民的购物、娱乐、休闲等消费需求的功能，取得了比较好的经营业绩，已经成了整个城西板块商业与休闲的地标性建筑。,地理位置：杭州文新路558号开业时间：2005年占地面积：32,300平方米建筑面积：55,000 平方米租金：10-12元/天/平方米,杭州印象城,杭州印象城,钱江商圈概况,钱江商圈位于杭州城区的东南部，钱塘江北岸，将会是杭州未来的中央商务区和行政中心,杭州华润万象城将建成钱江新城板块的大型都市综合体项目，包括大型
22、购物休闲中心、甲级写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等城市精粹功能,钱江新城华润万象城（已开业）,钱江新城华润万象城（已开业）,现状,效果模型,历程2005年08月华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城E-06,E-07,E-08地块2006年12月万象城正式动工2007年01月万象城一期商业部分招商工作展开已确定入驻商家尚泰百货（泰国尚泰百货）东南亚最大、最成功的商业地产发展商及零售、百货运营商GH嘉禾影院大型电影制作、发行、放映公司OLE超市以进口食品为主的高端加强型超市冰纷万象真冰溜冰场中国唯一一家在商业物业中做到奥林匹克标准的真冰滑冰场TOYSRUS玩具反斗城全球最大的玩具及婴幼儿用品专门零售
23、商NOVO.大食代.苏浙汇.2010年4月，杭州万象城开业,华润万象城泰国尚泰百货,泰国尚泰百货东南亚最大的跨领域零售商带来的第三代高端百货概念店。作为泰国五家最大的企业集团之一、东南亚最成功的联合大企业，CENTRAL拥有六十多年丰富的零售业经验。2006年，中央集团的净销售总额为23亿美元，中央零售领域的收入，占整个集团收入的最大比例，5年来达到20%的复利年增长率；2006年中央零售净销售额为18亿美元中央零售是2005年五家获得亚洲零售“冠军中的冠军”奖项的零售企业之一中央零售和Big C分别获亚洲零售杂志从年度地区的500强零售企业“谁是谁”名单中挑选出来的“泰国顶尖零售企业”金奖和
24、铜奖目前泰国尚泰百货在泰国拥有14家分店。,CENTRAL DEPARTMENT STORE，CHIDLOM分店介绍,泰国中央从楼层布局分析，仍是典型的百货形态。相对比于国内现有的百货，泰国尚泰百货拥有更多的商品种类和更注重人性化的设计。相信尚泰百货的进驻，会为杭州零售业带来一些新鲜品牌和不同的服务理念,杭州来福士,杭州来福士是凯德置地继上海、北京、成都来福士后，着手在国内打造的第四个“来福士”项目，也是全球第六个来福士项目，其他分别在新加坡、巴林、上海、北京、成都。杭州来福士位于杭州市正在兴起的钱江新城CBD核心位置，毗邻未来的杭州市政中心，以及已经建成的杭州大剧院和国际会议中心。附近有三个
25、公园，包括面积达20万平方米的中心公园。除了与钱江新城中心商业区的主要道路相连之外，该项目还与2010建成的地铁1号线市政府站相通，地铁的贯通将会使钱江新城的核心地位更加突出。今后不仅钱江新城的高级白领只要几分钟的步行就能享受高档的商业配套，地铁通车后，来自城区其他区域的大量人流，也将以相当便捷的方式到达，可以预见，这里将成为杭州市未来的交通枢纽之一。,运河商圈概况,运河商圈位于杭州北部，随着杭州向北发展，依托于深厚运河文化，运河商圈将成为与西湖商圈、钱江商圈并存发展的新一极。,杭州现有大型商业项目总结,杭州现有及未来大型商业项目总结,本项目在定位时，应该看到商业发展趋势和消费者生活方式的转变，做出面向未来的定位,商业形态的发展是与人类物质丰富度有着极大的关系，零售业的发展历史更多是消费者生活方式和收入的发展史。,
