合润地产2011年8月舟山衢山项目整合营销提案(1).ppt

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1、衢山项目整合营销提案,合润地产2011.8,市场篇,目录,壹、宏观环境贰、市场概况叁、地块分析肆、客群定位伍、价格研判陆、产品建议,Part 1,宏观环境,城市环境政策环境,城市环境,城市概况,2011年7月7日国家批准成立舟山群岛新区，舟山城市发展面临新的机遇，在较大的程度上也促进了衢山岛的发展。大衢岛背靠沪、杭、甬经济区，国际航线穿越其境，被誉为我国海上“通衢大道”，是舟山四个经济大岛之一。大 衢岛总面积73.6平方公里，海域面积3000多平方公里。下辖大小岛屿79个，其中住人岛屿3个：衢山本岛面积61.13平方公里，呈东西走向，为舟山第五大岛。全镇辖12个新型社区，33个行政村、1个居委

2、会和1个渔业队，2010年常住人口约6.8万。,大衢岛,随着舟山群岛新区的成立及连岛工程的建设，衢山岛对外影响力正日益加强,金塘大桥,城市经济,衢山产业发展情况工业：共有企业55家，主要从事水产加工、石料开采、汽配制造、家庭工业、临港工业等。其中年产值1000万元以上的规模企业9家。规模企业：浙江东邦修造船有限公司、东方汽配实业有限公司、吉博力洁具有限公司、浙江美达电力发展有限公司、岱山锦华医疗器械有限公司、舟山高深实业有限公司、浙江申宝实业有限公司、通衢水产食品有限公司、舟山海珍冷冻厂。渔业：全镇共有23个渔业村（社），渔业人口35809人，下海劳力12887人，其中市外劳力3352人。全镇

3、渔船总吨位138617吨，总功率221586千瓦。共有渔业船舶1160艘，帆张网、流网和拖虾为三种主要作业，其中帆张网作业为599艘，流刺网215艘，拖虾49艘，渔运船79艘，其余为定刺网、定置张网、小型流动张网、小型蟹笼等作业，60马力以上渔船967艘。农、盐、水利：全镇有山林面积5.18万亩，耕地面积8853.7亩。盐田面积3729.74亩，滩涂面积13.8平方公里。农业以种植稻谷、薯类、豆类、蔬菜、水果等为主。旅游业：旅游经济持续发展，全年接待游客12.43万人次，实现旅游总收入3729万元，同比增长8.1%。,衢山岛有较强的产业基础，旅游业正在快速崛起,城市经济,经济发展迅猛，居民收入

4、快速增加，购买力加强,通过上图，可以看出衢山的经济发展较为迅速，财政收入和居民人均收入上升明显。,城市人口,2010年衢山镇常住人口6.8万人，近几年外来人口有明显增加，实际户籍人口有所下降，由2000年的6万人减少到2010年的5.69万人。,经济发展对外来人口的吸引力逐渐增强，常住人口稳步增加,城市人口,镇区户籍人口24576人，乡村户籍人口32331人,城市人口,第三产业从业人员增加明显，产业发展迅速,城市规划,衢山岛重点发展以油品、铁矿石、煤炭、木材等大宗商品的储运、中转、加工、贸易为主的现代港口物流业，以及海洋船舶、临港装备制造、海洋风能等产业。,以现代港口物流和海洋经济为主,城市规

5、划,临港工业区,临港工业区,修造船基地,中心渔港,小型工业区,以港口物流为基础，大力发展临港作业区,临港作业区,鼠浪湖岛将建成全国最大的海上矿石中转基地,本项目,小结,衢山镇面临新的发展机遇，项目开发恰逢时机；经济增长迅速，居民消费能力强，为项目带来良好的经济支撑；港口物流的发展将加强对外来高端人员吸引力，为项目销售带来利好。,政策环境,政策环境,6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，也是年内6次上调，存款准备金率达21.5%，为历史最高位。年内已三次加息，7月7日一年期贷款利率上升为6.56%，房贷利率升至近十年最高。,银根紧缩和贷款利率上调，导致融资难度加大、成本增加,在“最严调控”

6、持续发力之下，今年以来各地楼市局面各不相同：部分地区房价出现松动迹象，而一些二、三线城市的房价却表现“生猛”。7月12日举行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。被视为楼市调控“杀手锏”的限购令将扩大覆盖面。,政策环境,限购令再度加大覆盖面，市场信心受挫,在信贷政策日益趋紧的情况下，首套房贷首付上调之势蔓延。继5月份建设银行证实其浙江分行将其首套房贷提至四成之后，近日南昌、石家庄、广州、深圳等多地的银行相继提高了首套房的首付比例或者贷款利率。,政策环境,首套房贷首付上调之势蔓延，部分刚性需求受挫,政策环境,岱山县

7、的限购情况舟山限购令实施以后，对岱山的房地产市场影响非常大，商品房销售基本处于停滞状态，因此在2011年5月舟山政府规定岱山居民在2010年10月14日以后在岱山新购一套住房的，可在舟山定海区再购一套住房；舟山定海居民在2010年10月14日以后在定海新购一套住房的，可在岱山县再购一套住房。衢山房地产市场基本不受政策影响：衢山镇岛民居住以自建房为主，大多岛民都没买过商品房，在2010年10月14日之后购买商品房的岛民，不仅可以在衢山新购一套，还可以在舟山其他区域内再购一套，所以限购令对岛内居民购房并没有太大影响。,岱山县的限购令相对宽松，加大了舟山定海居民到岱山购房的可能性,小结,银根紧缩和贷

8、款利率上调，为本项目销售带来一定的抗性；首套房首付上调，可能会流失部分刚性需求客户；限购令对本项目的影响不大，反而加大定海居民购买的可能性。,Part 2,市场分析,土地市场住宅市场商业市场,土地市场,衢山镇土地出让较少，仅今年上半年出让5幅地块，除本项目地块外总建筑面积为27854，其中原小商品市场地块预计有5000平左右的住宅,土地市场,原大衢中学地块,原大衢中学地块预计在2012年年上半年可出让，预计2013年下半年上市销售。地块规模68亩，预计可建造总面积6-7万方。,原大衢中学地块的房价预期较高，对整体房价的上升将起到促进作用,住宅市场,衢山镇房地产市场尚处于起步阶段，以拆迁安置房为

9、主，祥和嘉园是目前唯一的商品房项目,新锦江花苑,鼠浪新村,祥和嘉园,商品房,安置房,华都花园,住宅市场,鼠浪新村位于本项目对面，属当地体量最大的拆迁安置房项目，其房价对本项目参考价值不大,鼠浪新村总占地面积：174180总建筑面积：210758容积率：1.21建筑密度：30%绿地率：30.2%停车位：339个物业类型：多层住宅及排屋户型面积：60-180备注：已交付两年左右，入住率低,住宅市场,华都花园依托镇中心的地段及成熟的配套，入住率较高,华都花园华都花园位于繁华的镇中心，周边生活配套齐全，居住氛围浓厚。该项目体量较小，交付已有3年左右，入住率达到90%左右。目前没有二手房出售，经调查房价

10、在6000-7000元/之间。,住宅市场,新锦江花苑周围配套齐全，商业与居住氛围浓厚，属于当地最高的房价,新锦江花苑新锦江花园位于繁华的人民路上，镇政府、大衢中学、敬业小学、第二医院紧邻周围，周边配套成熟，氛围浓厚。该项目体量较小，交付已有3年左右，入住率达到85%左右，目前没有二手房出售，经调查房价在6000-7000元/之间。,住宅市场,祥和嘉园以中小户型为主，客群以当地购房自住为主,祥和嘉园总占地面积：25030总建筑面积：32500总户数：331户容积率：1.3建筑密度：30%绿地率：30%物业类型：13幢多层住宅交付时间：2010年10月31日户型面积：60-130，主力在90以内目

11、前房价：目前没有二手房出售，估计价格5000元/左右客源组成：当地客群占90%以上，以首套购房自住为主。,住宅市场,随着一期的销售，当地居民对商品房有了较高的认可度，二期价格有明显的上升，同时销售速度加快,祥和嘉园开盘情况,商业市场,祥和嘉园码观路沿路底商商铺数量：30间开间：3-6米进深：8米层高：挑高5米入住率：50%营业业态：电动车销售、便利店、家电、厨房用具等租金：1.2-1.5元/.天开盘时间：一期2009年10月、二期2010年4月销售价格：一期开盘价格8500元/、二期开盘价格10000元/；受对面在建菜市场的预期影响，目前销售价格为15000元/客源组成：当地商家自用客户和投资

12、客户各占一半。,受在建菜市场的预期影响，商铺价格出现大幅上升,商业市场,鼠浪新村沿街底商商铺数量：80余间开间：3-6米进深：8米入住率：5%，有3-4家开业营业业态：装修公司等租金：1元/.天左右,鼠浪新村入住率较低，离镇中心较远，人气不足导致店铺基本空置,商业市场,人民路沿街商铺开间：4-8米进深：5-15米层高：3-4米经营业态：服装、鞋帽、餐饮、通信器材、宾馆、眼镜店、药店、银行等租金：最佳位置4-5元/.天，一般位置1.5-3元/.天销售价格：中心位置3.2万元/，一般位置1.5-2.5万元/,人民路是目前衢山镇的中心，人流最为集中，商业氛围浓厚,商业市场,枕头山宾馆综合楼用地面积：

13、7400建筑面积：18500容积率：2.5总投资：3000万元，已完成投资1500万元规划业态：宾馆、超市、餐饮、休闲娱乐等规划面积：宾馆4932、超市2643、餐饮3050、休闲娱乐及其他业态7875备注：整体商业由发展商全部持有，超市也由发展商自己经营，沿街店铺可对外出租，但目前只能登记，租赁方式及租金待定。,枕头山宾馆综合楼由发展商全部持有、招商，有利于整体商业氛围形成,小结,原大衢中学地块房价预期较高，有利于本项目价位的拉升；在祥和嘉园的促进下，当地居民对商品房的接受度有了较大提高，房价上升明显；当地居民住宅需求面积主要集中在80-120的中小户型；衢山岛商业发展较为落后，以沿街商铺为

14、主，商业急需更新换代。,Part 3,地块分析,住宅地块商业地块,住宅地块,区位分析,项目位居新镇核心，距老镇中心约2公里，在目前当地居民的印象中较为偏远,项目地块位于码观路南侧，鼠浪小区对面；项目地块距衢山镇中心约2公里距离，在目前当地居民的印象中较为偏远；项目北侧有在建的新政府和电影院，是新镇核心。,交通条件,交通便利，通达性良好,本案,客运码头,码观路,项目地块距客运码头约1公里的距离，客运码头是目前衢山对外交通的唯一码头；经码观路与人民路可快速到达镇中心；岛万线、码观路和枕潮线等多条道路在改造拓宽，交通再度升级。,人民路,岛万线,地块四至,项目北侧紧依在建的镇政府及电影院，项目区块将打

15、造成未来衢山镇的行政和文化中心,在建镇政府及影剧院,鼠浪小区,码观路,地块现状,项目规模,本案是衢山镇规模最大的商品房项目，对当地有较大的影响力,用地面积：55261总建筑面积：72200其中：小高层54254 多层13898 商业：3527 物业管理用房：521地下室面积：8398容积率：1.499绿地率：30%总户数530户,自身配套,项目自身附有3527的配套商业，配套优势明显,底商,项目规模,38席高端别墅，稀缺性强,项目风水,位于观音山下，风水宝地，藏风纳水,SWOT分析,S,SWOT,W,0,T,劣势(weakness),机会(opportunity),威胁(threat),优势(

16、strength),1、紧靠码观路，交通条件较好；2、是目前衢山镇最大规模的商品房项目，影响力大；3、位于新镇核心，区域发展潜力大；4、位于观音山下，属风水宝地；5、仅38席别墅，稀缺性强；,1、距镇中心约2公里距离，在当地居民的印象中较为偏僻；2、项目对面的鼠浪小区入住率不高，区域居住氛围较淡；3、周边商业氛围不成熟，商业销售将面临一定抗性。,1、原大衢中学地块将对本项目价格取到一定的拉升作用，但也可能导致小部分客群观望；2、银根紧缩为项目带来一定的销售抗性；3、国家宏观调控为本项目带来不确定的政策风险。,1、在新行政中心及电影院的影响下，区域发展前景可期；2、祥和嘉园的推出改变了当地居民的

17、居住观念，对本项目的销售将起到促进作用；3、岛上居民收入较高，具备较强的购买力。,商业地块,区位分析,雄踞镇中心，汇聚一城繁华,本案,本案,人民路商业,枕头山村宾馆综合楼（在建）,申东酒店,加油站,人民路延伸段,大衢中学游泳馆,人流鼎沸，商业价值高,区位分析,交通条件,三面临路，通达性良好,本案,人民路,码观路,岛万线,项目规模,当地规模最大的商业综合体，规模优势明显,用地面积：18122(退让面积4634）容积率:1.6建筑面积：21580绿地率：20%,自身商业,自带大型超市，汇聚八方人流，商业价值高,SWOT分析,S,SWOT,W,0,T,劣势(weakness),机会(opportun

18、ity),威胁(threat),优势(strength),1、雄踞镇中心，汇聚一城繁华，地段优越；2、衢山最大规模的商业综合体，规模优势明显；3、自身附有大型超市，容易汇聚人气；4、三面临街，通达性良好，商业价值高。,1、项目位于人民路头端，商业氛围的成熟还需一定的市场培育期。,1、市场处于起步阶段，对公寓物业认可度低，公寓销售将面临较大的抗性；,1、目前镇中心商业格局落后，档次低端，为本项目树立标杆提供市场机会；2、岛上居民收入较高，商铺投资意识强；3、舟山新区成立及衢山本岛规划，商业市场正在崛起。,Part 4,客群定位,新婚购房客户：根据调查了解衢山镇每年约有500对登记结婚的年轻人，通

19、过对市场深度的走访了解，我们认为在这些人群中约有60%会有购房需求，其中约有20%的需求外流至岱山、定海等地，40%的需求在当地购房。每年可为本项目带来约200组潜在客群；假设项目销售周期为两年，则约有400组潜在客群；非镇区的乡村居民子女要就读敬业小学需要镇区的房产证，因此为子女就学将给本项目带来一定的潜在客群，2010年敬业小学目前在校学生有1940人，每年新招新生源约350人，其中有40%左右的生源来自万良、四平的乡村，每年将为本项目带来约150组潜在客群，假设本项目销售周期为两年，则约有300组潜在客群；,客群定位,全镇约有9500个家庭，扣除在鼠浪新村、祥和嘉园、华都花园和新锦江花苑

20、已购房的家庭后，剩余约6500个家庭以自建房为主；预计其中10%的家庭有改善需求，可为本项目带来约650组潜在客群；衢山镇目前有渔业船舶1160艘，假设按1个船老大管理2艘船计算，则有580个船老大；这部分人年收入可达数十万至百万以上，假设这些人群当有20%的购房需求，可为本项目带来约116组排屋的潜在客户；衢山镇有55家企业，其中年产值千万以上有9家，从业人员约有1万人左右（含外来人员），假设其中10%为管理层和高级技术层就有1000人具备购房的能力，再假设当中10%有购房需求，则可为本项目带来100组潜在客户。,客群定位,通过对市场深度了解，我们估计本项目的潜在客户(上述估算有部分重复）约

21、有1500组，本项目住宅总计530套，本岛客群较为充裕。,客群定位,客群定位,住宅套型面积90以内的目标客群,客户定位,为结婚而购房的客户约占40%，主要来自镇区和周边乡村，基本上靠父母支持购房，看好本项目的产品品质。,为子女就学购房客户约30%，来自万良、四平的乡村居民子女到镇上就读重点小学-敬业小学需要房产证而购房,其他购房客户占10%主要来自外来务工人员购房落户，以及随着舟山新区的成立看好衢山岛发展前景的投资客,改善居住条件的客户约占20%。衢山岛大部分居民住在自建房里，部分较高收入有较强的改善居住条件的欲望,目标客群,补充客户,核心客户,为子女就学购房和为结婚购房占40%来自万良、四平

22、的乡村居民子女到镇上就读重点小学-敬业小学需要房产证而购房，这当中有部分高收入人群为了居住的舒适度而购买较大面积的住宅。,来自镇上及周边乡村的改善型客户占60%镇上客户约占20%，主要来自镇中心周围的社区，如幸福社区、岛斗社区、太平社区的居民，被本项目的高端形象和产品品质所打动；乡村客户约占40%，主要来自田涂、桂花等较为富裕的乡村，这部分客群希望到镇上购房，享受镇区的生活配套。,住宅套型面积100-130的目标客群,目标客群,排屋目标客群,核心客户,从事渔业的船老大约占50%：这些人收入高，经济实力雄厚，原来住自建房或安置房，购买本项目的排屋主要认可本项目产品品质和专业的物业管理服务。,重要

23、客户,边缘客户,其他客群约占20%：随着舟山群岛新区成立及衢山本岛的发展规划，让上海、杭州、宁波（主要来自慈溪）和舟山本岛的投资客看到项目的发展前景而购房的投资客群。在外地打拼的衢山本岛的成功人士，为改善父母的居住条件回到家乡购房。,企业高收入人群约占30%：大型企业管理层和高级技术层及本地中小企业主，项目的产品品质和高端形象吸引这部分人购买。,核心客群,重要客群,衢山镇本地投资客户占60%：衢山镇本地船老大及部分私营企业主，看重本项目商业的升值潜力及稳定的投资回报率。,本地商家自用客户占40%：近期有扩张计划的个体经济户自用客户，看好本项目的商业综合体带来的效应和大型超市带来的人流量。,目标

24、客群,商业目标客群,目标客群,公寓目标客群,通过对市场的深入调查了解，由于当地商务发展滞后，对单身公寓的需求量较少，衢山岛本地居民对单身公寓的接受度较低。本项目将可能面临单身公寓客群短缺的局面，如果取得较好的销售业绩，需要从以下几个方面大力挖掘客户：衢山岛规划为港口物流基地，未来商务需求的提升将加大单身公寓的需求量，通过大力宣传单身公寓的发展前景来争取当地的投资客群；舟山群岛新区的成立，加大舟山对周边城市居民的吸引力，可挖掘上海、宁波和杭州等地的投资客群；大力挖掘创业型小企业主，购买用做办公场所；通过与政府协商，以大力度的税收优惠，吸引外地企业作为注册公司的办公场所(实际办公在外地）。尽管当地

25、娱乐业发展滞后，从事娱乐行业的人数较少，但必须尽量从中挖掘潜在客户；当地的大龄单身女性或离异女性，购买单身公寓自住；,Part 5,价格研判,价格研判,普通住宅价格,祥和嘉园一期在2009年10月开盘，开盘价格为4000元/；二期在2010年4月开盘，开盘价格为4500元/；目前销售价格为5000元/，半年时间销售价格上升了500元/。通过祥和家园价格参考，我们认为本项目普通住宅销售均价为5500元/左右。,价格研判,排屋价格,根据惯例排屋是普通住宅销售价格的1.3-1.4倍,根据这一比例，本项目排屋销售价格为8000元/。,个案举例,价格研判,住宅项目底商价格,祥和嘉园目前沿街商铺的销售价格

26、为15000元/，该项目距镇中心约1公里距离，而本项目有2公里距离，在地理位置不佳，因此商铺价格不宜过高。根据祥和嘉园底商的价格参考，结合本项目的具体情况，我们认为本项目的住宅底商销售均价约为13000元/左右。,价格研判,单身公寓价格,公寓投资价值相对不高，价格比住宅要低20%左右,因此得出公寓毛坯售价为4000元/，加上装修成本（建议控制在1500元/左右）得出公寓最终售价约为5500元/左右,个案举例,价格研判,商业项目沿街商铺价格,根据市场调查，了解到目前衢山岛人民路镇中心（镇政府附近）的沿街店铺销售价格为3.2万元，本项目处在人民路的头端，商业氛围淡薄，人流量需要引导。综合考虑本项目

27、地理位置和商业形式，建议本项目沿街商铺销售均价约为25000元/左右,价格研判,商业项目内街商铺价格,通过上图可以看出，内街商铺价格是沿街商铺价格的60%左右，根据这样一比例，得出本项目的内街销售价格约为15000元/,以目前的市场情况通过比较测算得出，销售均价约为普通住宅：5500元/平方米排屋价格：8000元/平方米住宅底商：15000元/平方米单身公寓：5500元/平方米（含1500元/装修成本）沿街商铺：25000元/内街商铺：15000元/,价格研判,Part 6,产品建议,商业定位,时尚女人街定位理由：衢山岛产业结构以渔业为主，男性长年下海作业，女性是绝对的消费主力，因此本项目可针

28、对女性消费打造时尚女人街来提升商业内街的商业价值。,业态定位,针对女性的消费特点以各种家居用品、时尚服装、化妆品、手袋、手表、美甲、饰品、香薰等业态为主,其他建议,建议持有部分,建议在超市入口两侧的外街商铺，开发商可持有1-2家商铺，面积约150-200，引进大型吸引人气的餐饮店（如德克士等），吸引人流量，做旺整体商业。,室内装修建议本项目公寓精装修能够提升产品的附加值及溢价空间，同时也可提高当地居民的认可度，建议公寓产品精装修，装修成本控制在1500元/左右，对外可宣称装修成本2000元/。赠送空调、厨具、橱柜等部分家电家具。建议与政府协商将水电转为民用性质，降低居住成本。,公寓装修,企划篇

29、,海景花园 重新定义衢山居住标准,第一章探究价值,有一些住宅 引领了一股潮流,雅戈尔海景花园 雄踞宁波黄金地段，一线江景，宁波高档住宅的象征,有一些住宅 定义了一种高度,汤臣一品 位于上海滨江大道，13万/平方米的单价，创造中国豪宅的最高天价,有一些住宅 开创了一个时代,星河湾 有着意大利风味，又有夏威夷浪漫 一夜成名 几乎囊括当时住宅所有荣耀,放眼衢山无参照先例无匹敌对手,那么海景花园就是衢山住宅标准的制定者,如果说祥和花园是衢山的探路者,如今 在衢山海景花园正在开创一个时代,首席地位时代所赋予海景花园的使命,七大巅峰价值打造首席地位,巅峰价值一,衢山新核心 繁华聚集地,海景花园雄踞衢山新中

30、心，行政中心、文化广场、电影院近在咫尺,巅峰价值二,坐拥观音山 藏风纳水,海景花园依偎观音山，起伏有致，绿荫拥簇，山形柔和，龙脉之上，上风上水,巅峰价值三,7万方现代建筑群 气势磅礴,海景花园总建7万平米，大规模、大气概，衢山首屈一指,巅峰价值四,珍稀美墅 上流私享,海景花园仅珍藏38席别墅，只为成功名流之士打造,巅峰价值五,生态家园 步步即景,海景花园3大景观轴、围合中心花园、景观步道，演绎现代生态家园之美,巅峰价值六,时尚建筑 简洁典雅,海景花园采用暖色基调、手工面砖、大面积挑窗，时尚高贵,巅峰价值七,品牌物管 人性关怀,海景花园引进品牌物业，贴心管服，让业主尽享精致服务,海景花园之于衢山

31、意义,不仅仅是一幢房子而是一种全新的生活方式一次人文的精神洗礼一处身份荣耀的象征衢山住宅史上的里程碑,新镇政府将坐落于此，这里是衢山的CAD（中央行政区）文化广场、电影院怀抱于此，这里是衢山的CLD（中央居住区）观音山荫庇于此，绿荫拥簇，龙脉之上，这里是衢山的风水宝地 3大景观轴、围合中心花园、景观步道，这里是衢山的生态家园这就是海景花园,形象定位,7万方首席国际高尚生活区,7万方：直接表明项目规模，气概非凡首席：彰显本案在衢山楼市的第一地位国际高尚生活区：体现本案居住的时尚性、高端性、国际性,主打广告口号,传世大宅 一生荣耀,备选,国际生活 一生骄傲,VI展示,第二章推广策略,推广手段 媒体

32、部署 主题划分 推广阶段,推广手段,媒体部署策略,重点拦截 以点带面 小众渗透 立体交叉,媒体部署措施,户外为主力先锋如：户外看板 道旗 灯箱 横幅 公交车车体 出租车车体等 其他为有效补充如：轮渡电视广告 DM 围挡 短信 餐牌 雨伞 马克杯 精神堡垒、风水手册等,衢山常规媒体，如报纸、网络等几乎没有，推广媒体主要选择户外广告；项目的成功，很大程度取决于第一炮是否打响，因此，户外广告要树立起气势磅礴的市场形象，建议户外广告要同时、统一投放，一夜铺开，制造强大的气场和轰动性；户外作为全程传播工具，应依据项目推广节奏、重要节点，进行灵活、及时更换；既能及时告知市场项目动态，也能有效避免大众审美疲

33、劳，吸引市场保持长期关注。,媒体部署释义,媒体部署措施,户外看板,主流阵地，重点截流,4个点,衢山码头、岱山码头、小洋山码头、田涂沙滩等重点区域，设置拦截看板，截流客户。,衢山码头看板,小洋山码头看板,媒体部署措施,道旗 灯箱 横幅,以线带面，增强记忆,2条线,人民路与码观路，设置灯箱、道旗、横幅等，覆盖主要线路。,码观路道旗,人民路灯箱、横幅,媒体部署措施,公交出租车体,穿插迂回，广泛覆盖,公交车车体,出租车车体,媒体部署措施,折页 围墙 餐牌等,配合销售，详尽卖点,折 页,工地围墙,餐 牌,媒体部署措施,轮渡电视,延伸传播，外拓客源,制造声势，维系客群,媒体部署措施,活动营销,主题划分,7

34、万方首席国际高尚生活区传世大宅 一生荣耀,望族家徽 众生所望,盛大开盘,推广阶段NO1,树立整体形象 打造首席地位,7万方首席国际高尚生活区,电视示例,海景花园，衢山7万方首席国际高尚生活区坐拥观音山，掌控衢山新核心，法式风情，典雅高贵贵宾热销05804980888 4981888,短信示例,海景花园，衢山7万方首席国际高尚生活区坐拥观音山，掌控衢山新核心，法式风情，典雅高贵贵宾热销05804980888 4981888,活动 1,传世大宅 一生荣耀海景花园售楼中心盛装开放暨剪彩仪式,内容：售楼中心开放，邀请开发商、当地政府官员进行剪裁仪式目的：通过售楼中心开放活动，提高知名度，引起市场关注，

35、同时接待、积累客户,活动 2,魅力之夜海景花园露天电影大放送,内容：联系放映公司，在申东大酒店旁广场等人气较旺的广场播放电影，发放楼盘资料目的：通过露天电影的形式，积聚人气，提升影响力，同时现场派发资料，扩大宣传,活动 3,深入客户 楼盘巡展,内容：销售人员在人流集中的超市或田涂村，设立摊位，派发资料，目的：主动出击、扩大宣传，积累客户,推广阶段NO2,启动别墅推广 巩固第一席位,望族家徽 众生所望,各媒体表现,报纸秀稿,衢山码头看板,小洋山码头看板,人民路灯箱,码观路道旗,风水手册,活动 1,风生水起 非凡人生国际风水大师把脉海景花园,内容：邀请著名风水大师，进行风水方面的讲解，解析风水与居

36、家、财运等关系目的：针对上层人士，举办专业的风水讲座，吸引客户同时提高项目高端性,活动 2,卓越人居 修身佳处海景花园养生讲座,内容：聘请养生专家，讲解居住环境与养生的关系、如何进行个人保健目的：举办客户所关注的健康话题，吸引客户，宣传项目的宜居性,活动 3,私属领地 显赫家徽海景花园别墅样板房华丽开放,内容：通过别墅样板房的开放，邀请客户实景体验目的：增加项目影响力和客户购买欲,短信示例,海景花园，衢山7万方首席国际高尚生活区坐拥观音山，掌控衢山新核心，8月8日盛装开盘，敬请期待贵宾热销05804980888 4981888,推广阶段NO3,盛大开盘 全城热销,海景花园盛大开盘全城热销,活动

37、 1,海景花园开盘庆典,内容：举办大型开盘活动和现场表演，邀请知名人士、政府领导进行开盘仪式目的：声势浩大的开盘活动既是对项目品质的有利证明亦是宣传利器和销售的最佳方式。,活动 2,醇香之旅 卓越人生海景花园名酒品鉴暨业主答谢晚宴,内容：在申东大酒店等高档场所，举办名酒品鉴会和自助餐，答谢客户支持目的：既是制造良好口碑传播，有利于客户转介绍和后期销售，也提高了项目档次,短信示例,海景花园，珍藏38席贵胄别墅，传世之作，犒赏成功人生，贵宾热销05804980888 4981888,万特商业广场 重塑衢山商业版图,一处综合体代言一座城,新天地之于上海,赛特购物中心之于北京,万象城之于杭州,天一广场

38、之于宁波,在它们身上我们找到这些共同点,商业航母繁华中心城市名片时尚荟萃人潮汇聚,它们是时尚汇聚地,它们是玩乐的天堂,它们是都市之心,它们制造了繁华,它们引领了潮流,它们诱惑了渴望,在此之前这些与衢山无关,正因于此万特驾临,万特之于衢山意义,颠覆原有商业格局重塑全新商业版图,聚集最优商业资源整合零散商业形态,打造时尚新标杆缔造衢山新名片,中心之上，再造繁华赋予衢山新的形象和活力,解码万特,万特是什么,万特解码规模,超2万方商业航母,万特商务广场，总用地面积18122方，总建筑面积21580方，商业一层面积5978方，二层面积4307方，三层面积2071方，是衢山规模最大的商业航母。,万特解码地

39、段,衢山核心 繁华之上,万特商务广场，位处衢山主城区黄金地段，西临码观路，南临观音路，对望衢山最高档酒店申东大酒店，位置优越，交通便利。,万特解码业态,时尚都市综合体,万特商务广场，资源集中，业态丰富，一层为6743方的黄金沿街商铺和特色内街商铺；二层为4109方商场或超市，以及12层SOHO,万特解码高度,商业新地标 代言衢山,万特商务广场，商务楼总高度达45米，开创衢山新高度；同时建筑外形简洁、挺拔、高贵；时尚感、流线感、韵律感十足，尽享现代商业气概,万象万特,万特带来什么,享受血拼的快感。,挡不住的诱惑。,肆意放纵激情。,意兴阑珊，落不尽的窗外繁华,推广定位、广告语呼之欲出,衢山核心首席

40、商业航母,商业整体推广定位,释义：“衢山核心”直接明了体现项目所处的黄金地段“首席”彰显项目的商业地位“商业航母”展现项目的巨大体量,主打广告语,开启 万象生活,阐释：万特商业广场改变衢山惯有的生活方式和枯燥单一的 生活，带给衢山全新的、充满活力的、多姿多彩的生活。,备选：国际潮流 衢山荣耀,VI展示,道旗,工地围墙,备选LOGO,我们对商业内街的一种设想和建议,时尚女人街,定位为,定位理由,传统商业内街价值较低，经过特色定位能够极大提升内街价值，创造更多的利润；同时有利于整个商业体品牌的塑造和价值的提升；目前衢山商业主要集中在人民路，业态零散，集中度低；经过特色定位能够实现差异化竞争，强化竞

41、争优势，增加投资者信心，吸引消费人群，甚至拉动人民路部分商家进驻；,女性数量庞大，消费能力强，她们不仅为自己购买商品，也是家庭用品的主要购买者和决策者，市场广阔；衢山作为鱼岛，大部分男性出海，家庭事务基本由女性负责，女性拥有重要的决策权和话语权。,定位理由,LOGO,时尚满街 美丽堵路,广告口号,SOHO命名,领 寓,LOGO,广告口号,精致生活 时尚由我,万特战略,万特市场攻击,战略目标,万特商业广场：衢山首席商业航母,时尚女人街：衢山女性购物天堂，最具商业 价值的特色街区,领寓：精英人士时尚特区,战略思路,对本案而言，无论是商业、女人街，还是公寓，要想取得推广和销售上的成功，很大程度上取决

42、于整个商业体形象的树立和塑造。因此，商业综合体是项目市场推广的重中之重，后期女人街和公寓才能借力打力，水到渠成。,三大战略要点,树立整体商业气势是关键,磅礴的气势，高端的形象是提升投资者信心的强大动力。同时，高知名度能吸引客源和商家进驻，后期拓展的空间也越大。,重塑衢山商业版图,户外看板,中心之上 再造繁华,户外看板,衢山核心 首席商业航母,户外看板,开启 万象生活,户外看板,工地围墙,工地围墙,工地围墙,工地围墙,户外看板,户外看板,营造活动是载体,作为商业项目，制造营销活动至关重要，能够广泛吸引目标客群，扩大社会影响，酿造良好的口碑传播，同时能积蓄人气，造成轰动。,航母傲世起航 引爆财富热点万特商业广场奠基仪式,邀请政府各级官员，举行工程奠基仪式，向市场释放项目影响力和政府的大力支持，引起市场关注，扩大影响力，增强项目市场信心。,财富盛会万象绽放万特商业广场产品发布会暨超市签约仪式,联合超市，共同举办签约仪式。详细介绍项目概况、产品设计特点、增值潜力等，让消费者深入了解项目。,开辟第二战场 积极外拓,由于衢山本地客户之前对现代住宅、商业，尤其是SOHO不大了解，可以在衢山推广启动的同时，组织看房团赴宁波、杭州等地进行现场参观、考察。既营造项目活动，制造了话题；又增强了客户对项目的信赖，展现了开发商的实力和品牌。,THANKS,预祝项目开发取得圆满成功!,