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1、九州商务大厦规划设计建议案,发展商：威海创润置业有限公司 提案：北京华艳伟业 日期：2012年2月,2,商业项目的前期规划和整体思路铺排 将是成功的基础！,目 录contents,4,5,设计建议,经营建议,1,2,3,项目定位,指标要求,实施方法,项目定位,1,主题定位,科学定位,PART 1-1 科学定位,科学定位,剖析商业客流,市场细分,确定目标市场,按目标公众特征组合营销手段,由于市场需求和竞争状况的不断变化，商业项目应随机应变，采取新的、科学的市场定位。,PART 1-2 主题定位,8,主题定位,设计建议,2,洗手间布局,楼层规划,走道设计,内部设计,动线规划,建议1：规划最佳使用率
2、商铺使用率不能太低也不能太高，除去消防、消费者活动空间等使用空间，使用率在50%左右，为商铺最佳状态。建议2：打造进深与门面的黄金分割点商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后经营管理。商铺的进深与门面的最佳比例为2:1，高于3:1，商铺价值随之降低。建议3：突显商场空间商铺是商场内部的主要部分，商铺与商铺采用“穿透式”设计，通过透明玻璃墙体间隔，以通透效果，突显空间。,规划设计建议,建议4：人流消费习惯商场的平面规划设计按由左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。建议5：强调第三功能辅助商场在规划时必须兼顾休闲、娱乐甚至健康运动功能。建议6：适度规模消
3、费者在出现疲劳的时间指数为大于3小时，路程指数为大于7500米。商场的规模设计要适度，太小不足形成卖场，太大也会出现空壳现象。,规划设计建议,PART 2-1 动线规划,1、注重内外沟通商场的人流动线设计不仅仅是商场内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场内部人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅、平均分配关系。2、避免盲区最大限度地避免综合商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。3、人车分流本项目由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项
4、目时，要注意商业体内部的人车分流情况。4、建筑小品、硬质景观的设计商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。,动线规划,动线规划,5、商业项目的出入口设置商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。6、人流与货流避免交叉商业项目在运输货物时，应该保证与人流分离，不要因为运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因此，
5、要采取在人流量较低的时间段，运输货物的原则。7、其他附属设施与人流动线的关系处理灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。,15,动线规划,内部交通（汽车时代停车场及停车数量的重要性）外部交通（项目周边交通对项目的影响不容忽视）交通指引（清晰的交通指引让消费者方便找寻）,16,PART 2-2 楼层规划,1、楼层设计与业种组合商场楼层设计要考虑业种规划，与业种有效组合，以楼层作为业种及相关行业的大场。楼层与业种是相互关联的关系。解释消费群消费习惯楼层设计要考虑消费者的消费习惯，流程，一般消费者逛商场的习惯与楼层功能组合流程图：商场
6、楼层功能设置（从底层到高层）,楼层规划,2、以业种定位作支撑点业种根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计。以业种定位作支撑点，有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间。,楼层规划,PART 2-3 内部设计,一般大型商场都会有商场内庭，作为顾客休闲、观赏、及给商场紧密购物空间带来疏散感观空间，内庭的设计，除了要有足够的空间、与内庭小品配合外，还要注意两大要点：,内部设计,1、和谐性与均好性以商场核心主题特色为基点，通过内庭景观、小品的有效组合，与商场主题特色密切联系，保证内庭景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。2、与广场互动商场内
7、庭与广场，一“内”一“外”，其二者具有共性，又各具特性，为人群提供活动空间。而内庭则侧重于体质商场内人流的停留时间，广场侧重于商场外圈的人流集合。如何将广场与内庭通过互动作用，导入人流？应是内庭设计的一个重要因素。,内部设计,PART 2-4 走道设计,1、脉络清晰商场内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。2、与指引标志结合指引标志主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设计。3、合理设置宽度过道的两大作用是疏散人流和引导，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等，必须设置。本项目的过道宽度在4米左右。4、避免重复主次干道的设计要避免让顾
8、客走重复路，采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商业的通透感，适应顾客视线，避免人流死角，吸引人流。,走道设计,主次干道的设计要避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商业的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。,走道设计,PART 2-5 洗手间布局,1、“隐性”布局商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。2、采用回避法商场某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻。3
9、、确定数量综合商场人流量确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。,洗手间布局,指标要求,3,负荷承重,配套设施,主力店选址,建筑面积,PART 3-1 负荷承重,负荷承重,承重要求卖场区：500/仓库及收货区：1000/办公室：150-200/一般百货公司：350/,供电负荷商场照明：300KW（事故照明75 KW）商场户外照明：30 KW冷冻压缩机设备：250 KW（备用电250 KW）生鲜设备：224 KW（备用62 KW）商场空调通风：650 KW家电区插座：26 KW美食广场：86 KW（如肯德基、麦当劳250 KW）商场排水设备：10 KW商场弱电电源：20 KW
10、（备用电20 KW）,PART 3-2 配套设施,配套设施,商业形态、业种的分布规划会影响购物中心的局部规划设计，也是购物中心持续经营、利润最大化的基本保障之一。购物中心内容的经营户较多，购物中心必须将承担租户经营业态、业种进行统一商业规划，形成错位经营，这样也有利于购物中心内部个体经营户区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套。,配套设施,PART 3-3 建筑面积,建筑面积,建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：国有商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位,PART 3-4 主力店选址,随着苏宁电器在全国的连锁扩张
11、，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：1、副省级以上城市、直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈 5000平米以上。2、区域商圈 4000平米以上。3、大型社区 3000平米以上。4、地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心 3000平米以上。5、县级市场江苏、广东、浙江、山东等地的县级市、内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）、副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置 3000平米以上。,苏宁电器集团的连锁发展选址要求,主力店选址,产权：独立、清晰的产权。区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利。面积：3000平方米以上
12、。楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼。广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场和门前广场。设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）。,苏宁电器连锁店选址标准如下,主力店选址,物业要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米。2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）。3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上。4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米。5、正门至少提供2个主出入口，免费外立
13、面广告至少3个。6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接。7、商场要求有一定面积的广场。,威海家家悦选址标准如下,主力店选址,对停车场的要求1、至少提供100个以上地上或地下的顾客免费停车位。2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位。3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。,威海家家悦选址标准如下,主力店选址,其它1、市政电源为双回路或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供
14、商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱。2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求。3、安装独立中央空调系统，空调室内温度达到24度正负度标准。4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供两年免租期。,威海家家悦选址标准如下,主力店选址,7天连锁快捷商务酒店,主力店选址,位置要求：1、3公里范围内企业、工厂、机关单位密集，有较充足的商旅住宿需求。2、1.5公里范围内有4星以上酒店及甲级写字楼为佳。3、临街为佳，商业繁华区也可
15、内进，但距路口最好不超过50米，不可有过多迂回及分岔，需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标。4、1公里范围内有较完备的生活配套，餐饮、购物、娱乐便利。5、治安秩序良好。,7天连锁选址标准如下,主力店选址,利用招待所、宾馆、办公楼、厂房等旧物业进行改造1、建筑物为长方体，建筑面积在3000-6000的范围内,宽度或进深以14米左右为最佳;旧招待所、宾馆客房间数在80间以上。2、建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造。3、红线范围内有一定回旋余地，可以合理划分对客服务区域与员工活动区。4、周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5-6m宽，要考虑通向停车场的流向，有回车路线
16、，停车位在20个左右。,7天连锁选址标准如下,主力店选址,7天连锁选址标准如下,最佳基础设施配置1、水-进水管径75mm以上。2、电-用电不低于350KVA。3、排污-纳入市政排污管网，有化粪池。4、通讯-最好留有总机或一定的直线电话，有线电视。5、供暖（北方地区）设施到位。6、消防-两个以上消防楼梯，楼层消防疏散间距不超过20米，70立方米消防水池容量。如不符标准，需具备修建的空间。7、房屋使用性质最好是商业服务业或者具备变更为前者的可能。8、房产产权清晰，尽量回避银行抵押物业。,主力店选址,地理位置和交通条件 1、靠近如商务中心、工业区、展览中心、物贸中心、机场、大型游乐场等区域。2、邻近
17、主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，市郊结合部、火车站、汽车终点站、大型停车场、商业网点等。以展览、商务、商业、车站等中心为最佳。3、交通便利，能直达机场、车站、港口或经济文化中心。,锦江之星选址标准如下,主力店选址,市场条件 1、所在地有良好的经济文化发展前景，投资和经营环境适合于宾旅馆行业。2、周边有较大的车流量、人流量。3、附近有较多的企事业单位。,锦江之星选址标准如下,主力店选址,建筑、改造条件 1、建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米6000平方米的范围内，或可以建造的容积率在此范围内。2、宽度或进深以16米左右为最佳。3、建筑物结构为框架结构，允许进行改造。4、周边有一
18、定的空地，有回旋的余地，出路通畅并可停车。5、水、电、煤气、排污、通讯等设施到位。6、三通一平，市政配套到位，到红线。7、占地面积20004000左右，视地理位置与价位而定。,锦江之星选址标准如下,主力店选址,物业类型1、标准店物业目标：购物中心、商业综合体、写字楼裙房。2、独体建筑、历史风貌建筑、市政景观公建。面积需求1、标准店：1500平方米-4000平方米。2、高端店：5000平方米-10000平方米。,俏江南选址标准如下,主力店选址,商圈要求1、城市核心商务区，办公人群密集，外资企业众多，政务机关聚集。2、城市中高端百货业集中区域和高端餐饮（客单价在200元以上）集中区域。3、城市景观
19、区（水景、湖景、江边、公园）。4、具有便利的交通通达性。,俏江南选址标准如下,主力店选址,停车位1、标准店：固定或流动性停车位或免费停车卡/券，不少于50-80个。2、高端店：必须有固定停车位不少于80-100个，可以配套部分流动性停车位或免费停车卡/券。广告位及招牌1、必须有独立招牌及独立形象的良好展示面。,俏江南选址标准如下,主力店选址,主力店选址,商圈要求：项目5公里范围内人口达20万以上。临近城市交通主干道或快速干道，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔为佳；商圈内住宅及人口有快速增长趋势；周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺利的进出停车场。物业
20、要求：纵深50米以上，面积一万平方米左右；层高不低于10米，对于期楼的层高要求不低于12米，净高在9米以上（空调排风口至地板的距离）；楼板承重在1500KG/m2以上，对期楼的要求在2000KG/m2以上；柱间距要求1012米以上；正门至少提供2个主出入口；每层有电动步道梯连接，地下车库与商场之间有步道梯连接。停车场地要求：1000个以上免费停车位；为供货商提供20个以上的免费货车停车位；提供货提供物专用车辆掉头及转弯的场地，40尺货柜转弯半径18米。其它：电源双回路或环网供电，满足商场营运及司标广告等设备用电需求，备电满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑等需求提供供商场独立使用的高低
21、压配电；独立中央空调系统；物业租赁期限为20年或20年以上，并提供一定的免租期。,百安居选址,主力店选址,国美电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,国美电器,实施建议,4,楼层建议,景观绿化,商业内装,形象控制,公共设施,PART 3-1 楼层建议,楼层建议,负二层已经具备地下停车功能，建议周密
22、考虑考虑停车动线，方便业主购物、消费。,楼层建议,设置货物运输通道,负一层考虑增加货梯位置，便于业主购买大宗货物。,负一层的建议考虑中庭设计，增加层高,楼层建议,一层外围商铺可以出售，内街商铺与商场功能应该结合在一起，需要考虑出售还是持有。,一层人流扶梯在室外，运营维护与维修才能确保其功能延续,慎重对待一层的商业内街的业态分布与统一经营,楼层建议,设置货物运输通道,二、三、四、五层分割式商铺不适应集中性商业经营，应考虑更改规划结构。,一层的建议设计中庭，增加层高,一层增加后门，方便小区业主购物,根据初步设想，拟引进超市或电器卖场满足本身及周边商圈的需求。地下1、地下停车场：供客户停车购物（若面
23、积不够，改为地上停车）。2、地下停车场的局部空间作为卖场的外仓使用。3、超市/电器卖场收货区：货物进出卖场的出入收退货码头。3、地下一层超市：地上1、一层：电器卖场。2、二层-五层：时尚百货、家具家私、院线电玩、休闲餐饮等等,PART 3-1 商业空间,62,商业空间,商业空间已成为人们的“第三空间”，营造良好的商业空间至关重要，国际、国内成功商场必然营造良好的具有商业氛围的空间，达成商业项目的长久与升值。（1）舒适性；（2）体验性；（3）互动性；（4）强化认知（包括项目对外名称，场内场外的指引）已建成的商业项目，应该通过良好的内装设计和外立面设计营造良好的商业空间！,63,64,65,66,
24、67,68,PART 3-2 景观绿化,景观绿化,商业项目都设置有广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销、促销活动的空间。景观小品能增加顾客休闲情趣。,景观绿化,绿色植物融入中心内外,PART 3-3 形象控制,定位中高端中心，以快时尚产品线为主，故在外装设计上大量采用玻璃、铝合金、高档石材提升商场的整体档次并使用灯箱式户外广告国际一线品牌的引进提升整体沿街门脸档次感精美的陈列橱窗美轮美奂,形象控制,外装正面
25、设置LED广告牌 a、增加商业时尚度。b、增加商场的创收。c、在视觉上吸引顾客，提升进店率及人流量。,形象控制,外墙灯光建议选择LDE节能灯。,形象控制,避免空气对流，中心入口设计门斗。,形象控制,PART 3-4 商业内装,商业内装,建议地面拼花设计。每个楼层统一地面拼花设计，带来视觉重复，提升可记忆度。,建议顶部照明。,商业内装,建议中庭照明分路控制,商业内装,共享空间垂直风口,商业内装,中心立柱设计,商业内装,PART 3-5 公共设施,不锈钢材质制作精良小巧精致,公共设施,建议洗手间设计，男女比例按1：2设计,公共设施,建议洗手间设计,公共设施,建议电梯前室设计。,公共设施,建议设置风
26、幕机,公共设施,商业会所入口设置除尘垫。,公共设施,经营建议,5,严谨的市调,正确的运营,科学的业态,差异化经营,PART 5-1 差异化经营,92,差异化特色经营,就目前市场来看，商场数量多，且定位趋同化，因此必须有差异化的特色经营定位。只有突出特色，才能吸引客流。1、形成经营品牌和商品上的差异化，目标定位准确2、形成主题差异化3、形成营销方式和方法差异化、个性化,PART 5-2 严谨的市调,94,严谨的市调,商业项目前期严谨深入的市场调查至关重要性市场调查主要有三大块工作：一是消费者调查；二是同类商场业态分布调查；三是商户调查为商业定位服务，找出差异性的元素找准商圈，找准目标市场，避免定
27、位模糊而重新定位为业态组合提供依据,PART 5-3 科学的业态,96,科学的业态,业态规划是打造商业地产的关键！业态的比例是以市场作为支撑的，应与目标市场达成一致性，业态组合必须在对区域商业业态深入调查的基础上进行三大业态的比例：购物、饮食、娱乐商业项目包揽消费者的贯用手法：业态组合的大而全，在这个基础上我们应该有差异化和取舍需要更加细致的业态规划！,PART 5-4 正确的运营,98,正确运营之营销推广,销售和招商阶段需要有营销概念的提炼与炒作 商业正常经营期的营销推广,99,正确运营之有序招商,注重承租户的经营 一个成功的商业体（MALL），每个承租户的成功都是互相依赖的，而且会引导其他
28、承租户的成功，这就是共生原理。注重商家素质!（一是租金,二是实力）注重商家的吸客能力!,100,正确运营之商业物业升值,商业物业需要确定良好的租售比例，从长远经营和物业升值的角度出发，一般建议不出售！注重物业保（升）值潜力：物业保（升）值潜力是投资者不容忽视的问题，在自有资金与融资比例合理的情况下，自持物业为长期持续发展和稳定现金流提供坚实的基础，这种业态抗风险能力较强，还具有长期保（升）值潜力，存在长期保（升）值机会。,101,运营团队的专业性运营团队的稳定性运营团队的战略眼光运营团队的国际视野,正确运营之团队的重要性,祝愿悦澜府邸顺利选择到如意的商业经营伙伴。让我们为本案最终取得傲人的业绩而奋斗！,Thanks,北京华艳伟业房地产经纪有限公司威海分公司咨询电话：0631-5180999 图文传真：0631-5193666E-mail:http:/www.hywy.cc/地址：山东省威海市环翠区青岛北路2号中信大厦3504、06、08室,
