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1、目录一、土地概况二、区域状况三、周边市场情况四、地块分析及售价预估五、投资分析测算,土地概况,土地概况,地理位置,地块位于北京东四环与东五环之间，距离CBD区域约10公里。在片区上属于垡头边缘集团，是北京市“分散集团格局”中重点发展的十大边缘集团之一。,东四环,东五环,广渠路,京沈高速,化工路,本案,土地概况,项目四至范围,地块东至工美聚艺文化创意园区，西至现有河道，南至中宏基公司王四营基地，北至京沈高速及北京CBD国际高尔夫球会。,京沈高速,陶庄路,化工路,北京CBD国际高尔夫球会,土地概况,地块现状,地块现为北京建工集团下属工厂厂房，仍在使用中，未收储。地块西面、南面无道路，西北角有水泵站
2、，东面有高压电线。地块占地59亩，设定容积率2.8。,土地概况,地块周边环境-不利,地块所在的垡头集团片区是一个老工业区，距离地块不到3公里处有一个燃气输送总站。该地块南面较大范围为城中村，北面为京沈高速，东面为工美聚艺园区及厂房，西面为河道和厂房。现状条件下，微观环境尚需改善。,高速路,城中村,旧厂房,高速路 城中村 旧厂房,土地概况,地块周边环境-有利,项目北面京沈高速以北，已建成1500亩的北京CBD高尔夫球会，对周边环境有提升。项目西面约3公里，已建成北京欢乐谷主题公园及华侨城大型社区，对于区域形象提升有较大帮助。,华侨城,高尔夫,欢乐谷,华侨城 欢乐谷 高尔夫,土地概况,交通状况-道
3、路,地块周边有京津塘高速路、京沈高速路、京津第二通道、京津城际铁路、三环、四环、五环等穿过，是京津冀和北京东南部重要的交通要道和枢纽。除上述高速路外，主要以城市次干路、支路和农村道路为主，城市主干路较为缺乏。,土地概况,交通状况-公共交通,公交348路、457路、457区间、561路、637路、677路、677区间快车、摆站457路，公交车站均离地块有约1公里距离。,地铁在建地铁7号线经过地块附近，其中，垡头站距离地块约1.5公里。,小结：烫金的地段，落后的发展。在五环外的通州、大兴都发展得如火如荼的今天，四环边的土地依然处于如此原始的状态是不寻常的，发展的落后，主要源于拆迁的困难。前景很美好
4、，势头不可挡。已经开发到尾声的华侨城，地块前身亦是农村，经过数年经营，已形成一个83万方的大型社区，并初步形成商圈。,区域状况,区域状况,历史新中国首都建设的保障区,垡头，历史上曾是北京五大工业基地之一国有化工企业聚集地。北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂均在此建立，当时，是新中国首都建设的保障区。1992年北京城市总体规划中规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团，垡头是其中之一，作为承接城市居住功能的区域。,区域状况,规划环渤海总部商务区,功能定位垡头功能区发展以城市环线、轨道交通线和高速路为通道吸引环渤海区域总部型企业聚集，打造“环渤海总部商务区”。重点发展“总部办公、科技研发、商
5、务服务、文化休闲”四大功能性产业。构建“一核、一带、两片区”的产业空间布局。,规划环渤海总部商务区,功能定位“一核”：即总部商务办公区。在垡头功能区核心区，争取中关村国家自主创新示范区政策，吸引环渤海区域的总部型企业落户，发展集科技、研发、办公、商务、休闲等功能于一体的高端产业基地。“一带”：即文化生态休闲带。以北京欢乐谷为龙头，连接金田、白鹿等8大郊野公园，挖掘萧太后河历史文化资源，突出生态特色，打造集生态休闲、文化创意、文化旅游等于一体的产业带。“两片区”：一是发挥南磨房、十八里店、小红门商贸业资源优势，引进大型商业项目，发展特色商业街区，打造京东南高端商贸配套区；二是利用黑庄户、豆各庄基
6、本农田和生态资源，近期将打造集农业观光、采摘、休闲、体验于一体的都市农业休闲区，远期作为产业拓展空间，建设低密度、生态化总部办公区。,区域状况,规划环渤海总部商务区,区域关系一核：以垡头街道为核心，发展总部商务办公区；一带：以欢乐谷为龙头，发展文化生态休闲带；两片区：以南磨房、十八里店、小红门为基础，打造京东南高端商贸配套区；利用黑庄户、豆各庄生态资源，建设低密度、生态化总部办公区。,区域状况,规划环渤海总部商务区,发展目标以打造“环渤海总部商务区”为目标，以实现区域城市化为主线，用10年左右的时间，实现功能区整体高端转型，将垡头功能区打造成为首都建设“世界城市”的重要商务空间载体、立足环渤海
7、、面向全国的知名公司总部及研发孵化聚集区、与CBD、“通州-亦庄-大兴现代制造业带”高效协同发展的高端商务配套服务区、功能完善、环境和谐、宜居宜业的北京东南门户形象区。,区域状况,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,效果图,区域状况,环渤海总部商务区规划,发展现状实现规划尚需
8、时日,垡头核心区垡头功能区核心区目前仍为厂房、城中村和老小区，并且污染工厂依然存在，规划发布至今3年，未有明显改观，传说中的中关村国家自主创新园区未有进展，距离“整体高端转型”尚有差距。周边区域位于京沈高速北面的王四营乡、南磨房乡已逐步进行拆迁改造，并且，依托生态景观资源，打造生态休闲、文化创意、文化旅游产业带。,区域状况,区域状况,现 状照 片,区域状况,现 状照 片,区域状况,小结：激动人心的规划，落地无声的执行。无缝对接CBD，成为北京建设“世界城市”的重要商务空间载体。但规划已发布3年，至今未有大动作，显示该区域在实现高端转型方面动力不足。踯躅前行，略见成效。已建成8个郊野公园，初步形
9、成。而观音堂文化园、北京出版创意产业基地已在建，安置房的建设，也有助于拆迁的进行。,周边市场情况,周边市场情况,周边市场情况,区域项目概况,周边市场情况,周边个案分析-概况,周边市场情况,周边个案分析-户型赏析,148，三室两厅一卫,124，两室两厅两卫,周边市场情况,周边个案分析-概况,周边市场情况,周边个案分析-户型赏析,一室二厅一卫，81,二室二厅一卫，100,周边市场情况,周边个案分析-概况,周边市场情况,周边个案分析-户型赏析,3室2厅2卫1厨 164.70,4室2厅4卫1厨 239.00,周边市场情况,周边个案分析-概况,周边市场情况,周边个案分析-户型赏析,3室2厅3卫1厨 16
10、3.00,2室2厅1卫1厨 88.66,周边市场情况,周边个案分析-概况,周边市场情况,周边个案分析-户型赏析,2室1厅1卫1厨 77.38,3室2厅2卫1厨 142.49,周边市场情况,周边个案分析-概况,周边市场情况,周边个案分析-户型赏析,3室2厅2卫1厨，145,2室1厅1卫1厨 89.88,地块分析及售价预估,地块分析,SWOT分析,Strength：地形方正，在城市中的绝对位置较好，距离CBD约10公里，20分钟车程，地块北面正对CBD国际高尔夫球会，有利于形象拔高；Weakness：紧邻地块的周边环境杂乱，道路等基础设施不完善，公共交通不便利，公交站距离较远，地铁7号线站点距离约
11、1.5公里；Opportunity：环渤海总部商务区的规划，带来城市功能转型的契机，化工路沿线动拆迁已在进行，地铁7号线2014年通车，环境改善有望；Threat：城市功能转型进展缓慢，对比望京、东坝等集团，发展速度明显落后。,地块分析,产品塑造分析,该地块性质为住宅，结合周边环境及同区域楼盘的产品情况，该项目不宜定位过高亦不宜过低。参考楼盘华侨城：主力户型124-148平米，定位于改善型住宅华瀚国际：主力户型148-250平米，定位于高端住宅赛洛公馆：主力户型81-100平米，定位于刚需及首改,地块分析,产品塑造分析,本案定位本项目基础设施不完善，周边环境是硬伤，但项目位于土地已经稀缺的东四
12、环沿线，绝对位置较好，产品塑造方面，既要考虑客户的接受度，又要充分发挥土地价值，因此，地块产品塑造定位为刚需和首改，同时，在建筑风格与用材上稍稍区别于其他楼盘，可有利于提升售价。因此，设定项目主力户型为89-125平米。,售价预估,按照影响本案售价的周边项目最新价格测算项目售价，以地缘关系、环境相似度、产品相似度为标准，设定项目的价格影响值，推算出项目售价为35650元/平方米。,投资分析测算,投资测算,测算说明,由于地块尚未收储，亦没有具体的规划要求，仅能提供占地面积和容积率数据，项目建筑密度、绿地率等数据无法提供，在测算时，按照设定的户型面积来计算建筑密度，绿地率按照35%。,投资测算,投资测算表,THE END,THANKS!,江西天鲲投资有限公司2013.10.1-2013.11.30,
