《桐城市投资前期调研报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《桐城市投资前期调研报告.ppt（48页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、桐城市投资发展研究报告,投资发展部 2011年6月,杭州万信投资有限公司,前言,通过对桐城的区位、人口、宏观经济进行数据分析，对该城市进行整体定位。,了解桐城的整体规划，通过规划判断区域发展机会，对城市布局进行分析，预判优劣势。,桐城房地产市场研究，通过对去化速度，供应体量，房价水平等了解，对投资周期、回报率等进行预测。,对经济开发区项目进行研究，对园区与商品房模式进入机会进行建议，以优化投资效果。,项目进入机会分析,经济开发区现状与发展,房地产市场研究,宏观经济分析,区域与规划,5,4,3,2,目 录,1,第一章、地方概况和区域规划,通过项目区位定位，确定项目在发展中的地位；对于整个大区域的
2、规划进行调查，寻找发展机会与风险判断；对整个城市布局、基本情况，判断投资区位优势。,区域位置,桐城,桐城市位于长江北岸，大别山东麓，地处合肥、安庆中间，东邻庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆市。桐城交通便捷，陆路方面，206国道、合九铁路和沪蓉高速公路纵贯全境，航空方面距安庆、合肥机场较近，水路通过菜子湖直通长江。全市已实现乡乡通油路，从市区到主要乡镇都有干道相连，邮电通讯方便快捷。,区域位置,人口情况,全市总户籍人口75万，市区常住人口19万。,人口规划,未来10年，桐城城市规模和现在对比，将扩大1.5倍。城镇化进度必然带来更大商品房需求量。,区域位置,桐城目前城市化率
3、低于全国平均水平，同时略低于安徽平均水平。,对比桐城市经济建成区情况，其经济支撑较好。说明桐城市发展后劲足，城市化潜力大，对于商品房进入是个良好机会。,城市规划,2010年1月，国务院正式批复了国家发改委关于设立皖江城市带承接产业转移示范区的报告，示范区规划范围为安徽省长江流域，辐射安徽全省，对接长三角地区。皖江城市带是实施促进中部地区崛起战略的重点开发区域，是泛长三角地区的重要组成部分，是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。设立皖江城市带承接产业转移示范区，有利于深入实施促进中部地区崛起战略，探索中西部地区承接产业转移的新途径和新模式，促进产业结构升级，优化区域产业分工，推
4、动区域协调发展。,城市规划,合肥经济圈对桐城的功能定位要求是合肥经济圈的南翼城市，合肥经济圈产业配套承接基地、文化旅游基地、农特产品加工供应基地、科技成果转化实验基地、产学研合作基地，合肥经济圈联动沿江、辐射皖西南的门户。,城市规划,对于中心城区的发展，规划确定方针为“东进、南拓、西引、北调”。,(1)向东：城东新区正在按照“东进”的战略方针高标准建设，经济开发区正有序推进，发展力度逐步加大，城市整体向东扩张较大。(2)向南：城南组团建设正有序进行，城南组团内部路网已形成体系，但整体南部建设用地规模“南拓”力度不大。(3)向西：充分利用西部优良自然环境，盘活西部老城存量土地。（4）向北：主要也
5、是有效利用城市存量土地，完善城北功能结构。,城市规划,老城区,开发区,规划行政中心,新市政府规划建在文昌大道延伸板块，当前为非建成区。同时，根据规划文件看，附近有建市政广场的考虑，周边比较适宜做商品房开发。,城市规划,桐城市用地规划图,从用地规划看，桐城市工业为一类为主，对环境不会造成污染，有宜居城市发展潜力。,住宅除主城区外，开发区北侧和西南侧居住用地分布较多。经济开发区延龙腾路有商业用地分布，但目前远没有CBD概念。,第二章、宏观经济概况,通过对桐城GDP、固定资产投资、房地产投资等数据分析，了解桐城城市建设规模和经济规模。社会居民生活情况，通过城镇居民人均收入、可支配收入和存款余额来反映
6、。,宏观经济,桐城市今年GDP情况/亿元,桐城人均GDP虽然低于全国平均水平和安徽平均水平，但是其虚高因素较少。GDP主要成分为工业、农业产值。,宏观经济,桐城市大致产业分布情况,桐城市工业经济较为发达，第一产业产值较少，相对于较低的城市化率。,宏观经济,近年固定资产投资情况/亿元,近年房地产投资情况/亿元,对比两项数据，桐城市房地产投资额度占固定资产投资额度比例不足10%，房地产规模小。同时工业、基础设施投资占比大。,宏观经济,桐城城镇居民人均可支配收入/元,桐城城镇居民人均可支配收入水平相对较低，随着工业发展，必定带动城镇居民收入的增加。但当前购买力不高。,第三章、房地产市场,对当前桐城市
7、房地产市场进行分析，了解土地市场、供应量、销售情况。描述当前桐城商品房市场整体情况。,土地市场,该地块位置位于桐城市新市政府规划地块附近，为当地重点规划发展区域。土地楼面价为1167元/平米。,土地市场,楼面价1209元/平米。,从供应看，单个地块面积较小，不会有过高端的商品房开发项目。,土地市场,工业用地公示的竞拍价一律为10万/亩，应该为内定，形势竞拍。,房地产市场,特点,1.销售速度靠近老城区非常好，开发区良好。,3.高端精品住宅项目较少，同时没有较高档商业街。,2.城市整体商品房供应量不大，需求稍旺。,5.市场潜力大，城市化进度低，规划人口多。,4.影响商品房不利因素：购买力和商业生活
8、配套,特点,特点,1.销售速度靠近老城区非常好，开发区良好。,特点,案例新东方世纪城,新东方世纪城,“新东方世纪城”由桐城市渝成房地产开发有限公司投资兴建,项目位于安徽省桐城市区东大门，经济开发区入口,地理位置得天独厚，发展潜力巨大。项目占地300亩,规划建筑面积36万平方米，是桐城市大型超级楼盘和万人高档社区。2007年，“新东方世纪城”被中国建筑文化中心授予“中国最佳景观典型楼盘”称号。,二期2011年2月开盘，共计500套，当前剩余不足十套。均价为5200元/平米。一期于08年开盘，销售情况比较好，项目在开发区主干道龙腾路。,案例其他,锦绣前程,桐乐家园,锦绣前程为政府保障性住房，当前房
9、价2550元/平米，购房要求为必须全款付清。销售情况一般，主要是不能按揭原因。说明城市商品房整体购买力不足。,桐乐家园三期10月开盘，预计房价5300，前几期销售情况较好。靠近市区。,以上为桐城二手房市场价格。均价在5000左右，分布主要在主城区和开发区。基本都是多层住宅。,第四章、桐城经济技术开发区,桐城开发区当前总体规划，对区域进行了解。根据目前发展状态，可以对以后开发区招商难度进行评估。,安徽省桐城经济开发区2001年9月经安徽省人民政府批准设立。规划范围为40平方公里，辖10个社区（村）。一期规划面积为10平方公里，已实现了“六通一平”。2007年，进区项目达120余家，建成投产企业6
10、8家，规模以上工业企业达到44个，实现国内生产总值6.5亿元，财政收入1.17亿元。,经济开发区,开发区城市结构为“一横、两纵、五区”,一类工业区,二类工业区,研发服务中心区,管理服务中心区,生活区,生活区,二类工业区,一类工业区,开发区城市结构示意图,经济开发区,一横 一横为龙腾路，它既是城市向东空间的发展轴，也是开发区的主要发展轴线。市级生产服务中心和商业批发中心规划分别在龙腾路东西两端的北侧布置。龙腾路南侧沿主要采用“前店后厂”的形式布局大中型企业的厂前区和门市部。,桐城市开发区管委会,经济开发区,两纵 两纵为同祥路、龙池路。它是纵深发展的两条南北向次轴线，主要承担开发区内部的生产、生活
11、服务功能。南段靠近厂区部分作为企业的厂前区，北段靠近生活区部分。,桐城市开发区管委会,同祥路,龙池路,经济开发区,五区根据城市总体规划的功能分区，开发区用地分为五区。,经济开发区,桐城市经济开发区总体规划,经济开发区,世纪城,桐乐家园,市政广场,同祥路,经济开发区,桐城市经济开发区优势分析,优势一,区位优势明显，不仅靠近城市建成区边缘，而且用地相对独立；附近有桐城铁路客运站、货运站、建设银行综合营业部、邮政转运中心等。,优势二,地势开阔、地质条件和生态环境良好，而且位于下风向，排水便利，工业废气污染对城市的影响小，符合环保要求。,优势三,引进的企业以包装、橡塑制品、精细化工等轻工业为主，占地少
12、，轻污染。,经济开发区,经济开发区,桐城市经济开发区企业入驻较好，规模大，当前主要以一类工业企业为主。有了前期的招商成功，对后续开发区扩建招商有利。,第五章、投资发展研究,针对桐城市当前情况，对项目开发条件、开发优势与风险进行研究；同时，优化投资方案，对投资建议进行优势描述。,项目位置,汇源集团,项目大致位置,龙腾路,新东方世纪城,金田集团,火车站,本产业园位于开发区北部，紧邻当前建成工业区。道路建设正在施工中。如果交通配套建成，区域招商形式较好。,区域实景,项目地分布有村庄、池塘，因此需要拆迁安置和土方工程施工。,项目位置,望溪东路,东一路,区域交通,规划居住区,与城北连接,黄色虚线为未建成
13、道路，红色虚线为城区连接轴。,商品房项目,位置1,位置3,位置2,位置4,位置1,注：右图位置标注按照投资优先级排列。,位于文昌大道和文三路附近,商品房项目,位置2,位于盛唐路和铁路之间区域，北侧为开发区主干道龙腾路。（或铁路东侧与龙池路区域）,商品房项目,位于同康路和明秀路交叉，中华职业学校附近,位置3,商品房项目,位置4,位置4,原定商品房土地置换位置，离火车站约2.4公里，离建成区约500米。,商品房项目,商品房项目,1、开发区当前生活配套差，位置4建商品房应为综合体，其离市中心较远，如果没有商业配套，将无法吸引市民。,关于位置4,2、位置4当前交通网络没有建成，如果开发需要滞后到基础设施建成之后。,3、桐城市当前商品房体量虽小，但未来竞争势态不明朗，因此过于长线投资，可能存在未知竞争风险。,Thanks,
